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1房地产成本全过程精细化管理中三大管理宝典四大控制工具操作实务朱曙东住房与城乡建设部政策研究中心特聘专家中国房地产及住宅研究会专家中国建设工程造价管理协会专家委员会委员北京大学房地产黄埔同学会专家委员会主任2讲座总目录第三部分房地产全过程精细化成本四大控制工具操作第二部分房地产开发项目工程成本失控的原因分析第一部分房地产全过程精细化成本三大管理宝典操作3第一部分房地产全过程精细化成本三大管理宝典操作第一部分分目录第二宝典价款支付管理宝典操作实务第一宝典工程合同管理宝典操作实务第三宝典工程结算管理宝典操作实务4第一部分房地产全过程精细化成本三大管理宝典操作第一宝典工程合同管理宝典操作实务房地产合同的精细化管理框架一二房地产合同策划起草审查管理三四工程合同对成本的跟踪与控制中海房地产工程合同管理分享5房地产工程合同精细化管理框架一1合同管理概述1．1工程合同的概念合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利、义务关系的协议。建设工程合同是承包人进行工程建设，发包人支付价款的合同。建设工程合同包括工程勘察、设计、施工合同及材料设备采购合同。1.2合同管理的概念合同管理是对工程项目中相关合同的策划、签订、履行、变更、索赔和争议解决的管理。它是工程项目管理的重要组成部分。1.3合同管理的目的合同管理是保证项目总目标和企业总目标的实现，具体目的包括：（1）使整个工程项目在预定的成本(投资)、工期范围内完成，达到预定的质量和功能要求，实现工程项目的三大目标。（2）使项目的实施过程顺利，合同争议较少，合同各方面能互相协调，都能够圆满地履行合同责任。（3）保证整个工程合同的签订和实施过程符合法律的要求。（4）在工程结束时使双方都感到满意，开发商能按计划获得一个合格的工程，达到投资目的；承包商不但获得合理的利润，还赢得了信誉，建立双方友好合作关系。这是企业经营管理和发展战略对合同管理的双赢要求。6房地产工程合同精细化管理框架一2房地产工程项目管理、成本管理与合同管理的关系工程项目管理进度管理成本管理质量管理成本的控制成本的确定成本目标进度目标质量目标合同管理工程项目目标手段和工具方法和保障7房地产工程合同精细化管理框架一3房地产开发企业的合同体系业务类合同土地购置前期开发建设销售租赁物业管理建安工程合同材料设备采购合同咨询合同房屋销售合同商业运营合同广告宣传合同物业管理委托合同维修整改合同土地合同地勘测绘合同设计合同前期工程合同基础设施合同配套设施合同管理类合同财务、管理财务合同人事、办公类合同8房地产工程合同精细化管理框架一4房地产开发企业的合同关系与合同网络开发商承包商咨询合同贷款合同勘察/设计合同监理委托合同采购供应合同工程保险合同材料设备运输合同材料设备采购合同流动资金贷款合同保险合同仓储保管合同设备租赁合同工程分包合同国际工程承包合同FIDIC运输合同土地征用与出让(成批/宗地)合同拆迁安置及拆迁承包合同供用水/电/气等合同房屋租赁与销售合同工程施工承包合同代理销售合同物业管理合同9房地产工程合同精细化管理框架一（1）工程合同管理是工程项目管理、全过程成本管理的工具和手段；是全过程成本管理目标实现的重要保证；（2）在全过程成本管理的合同网络关系中，业主和承包商是最重要的的两个合同节点，施工承包合同是所有合同中最重要的合同；（3）开发活动中有关各方之间的相互关系是合同关系，包括直接的和间接的合同关系，即建立在法律基础上的权利义务关系。要做好开发项目的全过程成本管理工作，关键是做好合同管理工作。4房地产开发企业的合同关系与合同网络5房地产开发企业的合同管理职责合同承办部门：负责本部门合同起草、会签、校稿、审核、批准、签章的过程管理合同会签部门：负责从本部门需求和专业角度提出会签意见。计划财务部（综合管理岗位：计划财务部合同管理员）：负责对合同会签、执行过程进行动态监督管理行政部门：负责合同审核、用印、存档、查询工作总结典型案例1龙湖地产合同管理职责划分6房地产开发企业的合同管理的内容和流程策划—→起草—→会签—→校稿—→审核—→批准—→订立—→履行—→变更—→纠纷处理—→终止10第一部分房地产全过程精细化成本三大管理宝典操作第一宝典工程合同管理宝典操作实务房地产合同的精细化管理框架一二房地产合同策划起草审查管理三四工程合同对成本的跟踪与控制中海房地产工程合同管理分享11二房地产合同策划起草审查管理1.1合同总体策划的基本概念：就是在工程项目的开始阶段，对整个工程、对整个合同的签订和实施有重大影响的带根本性和方向性的问题进行研究的过程。合同策划又叫合同规划。1.2合约规划的编制：项目启动阶段编制合约规划，将项目各成本费项对应分解成未来可执行的合同，明确合同招标方式、时间，合同计价方式标准，随项目进展，合约规划逐步变成真实的合同和合同造价。（案例：龙湖地产项目合同管理规划）1.3合同规划的内容典型案例2龙湖地产项目合同管理规划3万科地产标准合同范本目录4龙湖地产工程合同需求单（1）合同范围、合同界限、衔接关系规划（2）委托方式和承包方式规划（3）招标方式的确定（4）合同类型策划（4）合同条件的选择（建议尽快建立并优先采用）（案例：万科地产标准合同范本目录）（5）合同体系的协调：目的使项目所涉及的各合同之间关系得到恰当的安排与协调。包括的内容：①工作上的协调②技术上的协调③价格上的协调④时间上的协调⑤合同管理的组织协调1合同策划（合同规划）2提交合同需求在项目进行过程中，项目公司要把握好招投标及合同进度，及时提出合同需求。内容如下（案例：龙湖地产工程合同需求单）工作范围、工作内容、技术要求、验收标准、中间交接验收时间、开工时间、完成时间、场地情况、配合工作等12二房地产合同策划起草审查管理3确定招标小组成员、考察入围单位、招标分工研发部负责实施的招标工程部负责实施的招标造价采购部负责实施的招标材设招标土建安装工程精装工程景观工程组长★研发部经理★工程部经理★造价采购部职能负责人副组长★造价采购部职能负责人★工程部职能负责人★精装部经理★景观部经理组员●运营副总●运营副总●运营副总●运营副总●运营副总●运营副总●精装部经理●精装部经理●精装部经理●精装部经理●景观部经理●景观部经理●景观部经理●景观部经理●工程部经理●招标中心经理●招标中心经理★招标中心经理★招标中心经理★招标中心经理★采购中心经理●采购中心经理●采购中心经理●采购中心经理●工程技术支持组专业工程师●工程技术支持组专业工程师●工程技术支持组专业工程师●工程技术支持组专业工程师●工程技术支持组专业工程师●工程技术支持组专业工程师组员★材料设备工程师●材料设备工程师●材料设备工程师●材料设备工程师★项目总监★项目总监★项目总监★项目总监★项目总监★项目总监★工程经理★工程经理★工程经理★工程经理★工程经理★工程经理★成本经理★成本经理★成本经理★成本经理★成本经理★成本经理★研发经理●研发经理●研发经理●研发经理●研发经理●研发经理●项目专业工程师●项目专业工程师●项目专业工程师●项目专业工程师●项目专业工程师●项目专业工程师注：表中标有“★”的为必须参加人员，标有“●”的成员可视招标的具体内容选择性参与招标小组是根据每项招标工作的具体内容成立的临时团队。龙湖的做法如下：13二房地产合同策划起草审查管理4合同的起草、审查、会签、审批4.1合同的起草：合同要自己单位起草，把相关的管理要求灌输进去。注意事项：（1）注意合同名称：合同名称要明确公司、项目、事项。按“地区+公司+项目名称+事项”的原则命名合同。(2)注意合同正文：建议在本公司合同范本的基础上，根据以上合同策划的内容以及提交的合同需求，依据本工程项目实际情况，针对性地对专用条款进行完善即可。(3)注意合同结尾：双方都必须使用合法的印章（公章或合同专用章），不得使用财务章或业务章等不合法印章。4.2合同审查：审查的工具——合同审查表(1)合同审查表的作用：用合同审查表可以系统地进行合同文本中的问题和风险分析，提出相应的对策。作用有：①将合同文本“解剖”开，使它“透明”和易于理解，使合同主谈人对合同有一个全面了解。②检查合同内容的完整性。用标准合同结构对照该合同文本，即可发现它缺少哪些必需条款。③分析评价每一合同条文执行的法律后果，将给开发商带来的问题和风险挖掘出来，为合同谈判和签订提供决策依据。④通过审查对发现的以下问题及时进行修正和完善：l)合同条款之间的矛盾性，即不同条款对同一具体问题的规定或要求不一致；2)对开发商不利甚至有害的条款，如过于苛刻、责权利不平衡、单方面约束性条款；3)隐含着较大风险的条款；4)内容含糊，概念不清或自己未能完全理解的条款。14二房地产合同策划起草审查管理4合同的起草、审查、会签、审批4.2合同审查的工具——合同审查表(2)合同审查表的格式审查项目编号审查项目条款号条款内容条款说明建议或对策J02020工程范围3.1工程范围包括BQ单中所列出的工程，及承包商可合理推知需要提供的为本工程服务所需的一切辅助工程工程范围不清楚，业主可以随意扩大工程范围，增加新项目1.限定工程范围仅为BQ单中所列出的工程；2.增加对新增工程可重新约定价格条款S06021责任和义务6.1承包商严格遵守工程师对本工程的各项指令并使工程师满意工程师权限过大，使工程师满意对承包商产生极大约束工程师指令及满意仅限技术规范及合同条件范围内并增加反约束条款S07056工程质量16.2承包商在施工中应加强质量管理工作，确保交工时工程达到设计生产能力，否则应对业主损失给予赔偿达不到设计生产能力的原因很多，责权不平衡1.赔偿责任仅限因承包商原因造成的；2.对因业主原因达不到设计生产能力的，承包商有权获得补偿S08082支付保证无无这一条极为重要，必须补上要求业主提供银行出具的资金到位证明或资金支付担保………………………………15二房地产合同策划起草审查管理4.3合同的会签与审批：不同合同要由不同部门按主次会审签发。4.4案例：龙湖合同会签审批权限表万科地产合同评审表万达合同审批与管理全套流程万科审批权限授权及流程表典型案例5龙湖合同会签审批权限表6万科地产合同评审表7万达合同审批与管理全套流程8万科审批权限授权及流程表5合同的交底合同内部交底由合同签订人组织，向项目管理团队交底。陈述合同形成背景、合同结构、主要条款解读、执行要点及特殊情况处理，并解答项目管理团队提出的问题，最后形成书面合同内部交底记录。合同外部交底由项目公司经理组织，项目管理团队参加，向监理单位、施工单位项目班子交底。主要是合同中对施工单位的要求及管理规定，对材料设备管理（由材料设备组主讲）要求进行交底，最后形成书面外部交底纪录。9龙湖总包合同交底记录表典型案例4合同的起草、审查、会签、审批16二房地产合同策划起草审查管理6签约及后续工作■最主要是范围界定－－已定和未定■施工组织设计内容—如施工管理人员■有些特殊费用处理－－暂定价■有些需要现场核量－－暂定量■材料品牌/样板管理要求■节点工期控制重点■其他:签证,结算时限等关注以下合同交底的内容5合同的交底■合约洽谈■合同会签及审批/盖章过程■有关保证手续落实■合同交底及信息录入■资料归档及样板移交■督促及时履约：预付款，提交资料（施工组织，场地，报建手续）17第一部分房地产全过程精细化成本三大管理宝典操作第一宝典工程合同管理宝典操作实务房地产合同的精细化管理框架一二房地产合同策划起草审查管理三四工程合同对成本的跟踪与控制中海房地产工程合同管理分享18三1建立合同实施保证体系为了使工作有秩序、有计划地进行，必须建立工程合同实施的保证体系：（1）进行“合同交底”，落实合同责任，实行目标管理。（2）建立合同管理工作程序（案例：万科合同管理程序）。（3）制定合同管理实施细则。（案例：万科合同管理实施细则）（4）建立合同台账等文档系统。（案例：万达合同管理台帐）（5）工程过程中严格的检查验收制度（6）建立报告和行文制度2通过合同实施成本控制——建立有效地合同跟踪机制2.1建立工程量跟踪控制系