楼管员日常巡楼工作内容

楼管员日常巡楼工作内容及案例分析培训人：陈萍楼宇巡视检查一览表楼宇外观•巡视楼宇外观是否完好，是否有违章搭建的现象；是否有不安全隐患存在，包括有无在阳台摆放花盆、空调安装是否规范、有无电源线裸露、公共设备设施是否完好、有无堆放易燃易爆危险品等法律法规：•未及时清理障碍物导致业主受到伤害，物业管理公司应承担责任吗？物业收取了物业管理费，就负有义务对小区内的设施、绿化、交通、安全进行管理。因此，如果物业已经预见到障碍物会对业主的安全造成威胁，而没有采取必要措施，物业管理公司就要承担责任。案例分析未成年的孩子点燃天那水发生爆炸被炸死4个未成年的孩子在某花园堆放杂物的地方点燃了放置在那里的天那水发生爆炸，当中一个6岁的孩子被烧成重伤不治而死。孩子的父母把该花园的物业管理公司和另3个肇事孩子告上了法庭。近日，罗湖区人民法院作出一审判决，死亡孩子的父母共获得近13万元的赔偿金，其中包括精神赔偿金8.5万元；物业公司因不作为被判赔近7万元。罗湖区法院审理后认为：被告某物业管理公司对易燃易爆物品天那水置于儿童容易获得的地方，对爆炸事故负重要责任。其不作为的行为和4名儿童玩天那水烧火引起爆炸，这两个方面应各占一半的责任。具体划分责任比例是：原告对小孩的死亡负15％的责任，由其自负；被告物业公司承担45％的责任；另一孩子小豪由于直接引起爆炸承担25％责任；其他两个男孩各承担7.5％的责任。由于3个男孩均未成年，其赔偿责任由监护人承担。法律法规：•公共设施被损坏谁来修？公共设施被损坏找不到责任人时，损失谁来赔？由人为因素造成的公共设施损害不在公共维修基金的范围之内，应由责任人承担费用，不得动用公共维修基金；公共设施被损害找不到责任人时，一般情况下按受益人原则分摊。具体有以下几种情况：（1）物业管理区域内住宅楼房外的公共设施的维修工程，除由专业管理部门维修管理的部分外，其余部分的维修费用，由全体产权人按建筑面积比例分摊。（2）住宅楼内的共用部位和公用设施设备的维修费用，由该住宅楼内全体产权人按所拥有的建筑面积的比例分摊。（3）一栋住宅有两个或两个以上单元门的，专属于一个单元全体产权人使用的设施设备的维修费，由该单元门内全体产权人使用的设施设备的维修费由该层内全体产权按所拥有的建筑面积比例分摊；在一栋住宅内，专属于一层住宅内的全体产权人使用的设施设备的维修费由该层内全体产权人按所拥有的建筑面积的比例分摊。楼层•检查屋面护栏是否完好；明沟是否通畅；避雷针、隔热层、屋面门锁是否完好；有无违章占有情况；卫生状况是否良好。•检查楼道、走廊、门厅、大堂的各类安全标识、公共设施、智能系统及照明、五金配件是否完好齐全。•巡查楼梯时，如发现异味，应立即对相关单元进行调查，并通知工程人员及安防队员进行检查。楼宇巡视检查一览表案例物业管理人员入室引起的误会某日清晨，某大厦新来的楼管员阿霞在18楼的巡楼时，发现1805号业主家的客厅亮着灯，但大门内侧的防火开着，外面的“通透式”防盗门也虚掩着，她便上前按业主家的门铃，但是按了好几次，室内也不没有反应，阿霞便侧身进入室内，到客厅、阳台、厨房等一一查看有没有人。正在这时，业主张先生从电梯出来径直走回家（他原来“晨练”去了，因粗心而忘了关好家门）一见大门未关，张先生先是吃了一惊，进到家中，又看见一女子在自己家里，更是又急又气，大声质问阿霞想干什么的，不由分说要把她送到派出所。分析•阿霞错在哪里？•如果碰到以上业主和家人都不在家而门又开着的情况，应该怎样处理？•你认为该如何向张先生说明和解释？怎样才能平息事态？观点•1、阿霞不懂法律，其实阿霞本意是好的！但就是缺乏处理此类事件的经验，单独一个人进入业主家里，就算你是好意也会被业主误解。因为私闯民宅，是违法的。•2、最好的处理办法是赶快通知管理处，管理处一方面可以通过电话和业主联系，让业主赶快回家，以确认家中是否被盗窃。另一方面，管理处相关负责人要和安防队员赶快到现场，如实在业主联系不上，必须最少两个人同时进入业主家里，这样，有了物业安防的参与，即使业主发现，也一般不会误解。•3、事情以至此，赔礼道歉是理所当然的。我个人认为，一方面向业主说明阿霞错在哪里？导致这种事情发生的原因是什么？另一方面也要把情况向业主讲清楚，希望得到业主的谅解；在这种情况下，只要在情在理，业主一般会转怒为喜，缓和气氛，在赔礼道歉，并说明我的工作还有不完善的地方，希望这位业主以后多提建议，来提高我们的工作质量，并对业主的做法表示感谢。环境卫生：公共场所有无垃圾，垃圾清运是否及时，走道、楼梯、绿化带有无果皮、纸屑、烟头，树木及绿化带有无损坏，有无车辆乱停放，有无在公共场所牵绳晒衣物楼宇巡视检查一览表了解保洁工作流程及表单记录•工作流程：大堂、电梯轿厢的第一次保洁工作应在7：40前完成；楼层走廊、楼梯每天最少两次；楼层顶棚、天台、屋顶每周一次；空置房每月一次。公共景园的第一次保洁工作应在7：40前完成。办公室、楼宇四周公共场所、水体、地下车库、地下设备房外走道每天随机保洁。•《保洁工作检查记录表》电梯使用情况•运行是否平稳、是否有异常响动（耳听）•电梯内各项标识、配件是否完好（眼观）•安全监控系统运作是否正常（手动测试）•卫生保洁的情况（每天7：40前完成）案例——细查深究电梯意外受损怎么办？某天，某大厦的消防电梯一到底层就发出异常声响。巡楼人员及时将其关闭，并通知负责维修保养任务的外包方前来检修。检查后发现，位于负一层的地坑中，有一根不知来自何处的1米多长的镀锌铁管，铁管在电梯工作过程中频繁蹿动，导致12个感应器全部损坏。•分析:许多人搬运物品时，都习惯用东西支撑电梯门，不让电梯门自动闭合，这是危及电梯安全的重大隐患。•巡楼人员回忆起前天下午4时，曾听到7楼某家搬运装修垃圾时发出碰撞声音，当时他还到电梯轿厢内查看询问，现在基本可以断定铁管是这时候掉下去的。•物业处找到业主，介绍电梯受损情况及原因，业主以“装修已结束，装修个人找不到，已经跟我没关系，都是装修工人的错”为推辞，但管理人员通过告知监控录像可证明，以及业主必须负连带责任，讲清利害关系，致使业主只好把装修负责人领到物业办公室，按电梯受损配件的市价赔偿。•点评：世界上怕就怕“认真”二字，而物业管理最需要认真。应当说，在管理实践中认认真真地办成一件事并不难，难就难在时时处处都要认真。本案例倘若有一个环节马虎一下，事情恐怕就要不了了之。二次装修•二次装修管理是初期物业管理的重点内容，对于防盗窗、雨蓬、花架、晒衣架的安装、外墙打孔等等涉及外立面美观的问题，往往物业公司与住户的观点立场有所差异，而协调处理好这一差异不仅要有一定的能力和水平，还要有一定的法律意识。案例分析—旁敲侧击纠正违章装修僵持不下怎么办初夏的一天下午，某小区安防队员报告，一位业主未按要求的位置，擅自在外墙上开孔安装空调。待楼管员赶到现场时，空调安装已在进行之中。楼管员检查一番后，向业主解释，如此安装不但影响了外立面的统一和美观，而且安装厂家施工已不慎将暖气立管打漏，还将给业主的生活带来不便。但业主仍坚持己见，督促继续安装。楼管员只好暂扣装修工人的工具和证件，予以制止。同时，请工程人员火速来补已打漏的暖气立管•分析：果断制止违章作业，迅速处理相关损害，再研究如何纠正问题，应当说从程序上是对头的。业主对楼管员制止违章装修十分不满，提出要物业公司领导签字，承担停止安装空调的后果。而楼管员认为自己所做并无不妥，随即提出业主也需签字，承认自己违反小区装修管理规定。双方各执己见，一时僵持不下。工程人员赶到现场后，迅速将漏水的暖气管修复好，将污染的地面、墙面进行了彻底清理。一看两人还在争执，便接了个话茬：要我说也不是什么大不了的事情，谁也不用让谁签字了，还是商量商量怎样安空调吧！分析：处理此类问题不仅是管理人员的事情，普通作业人员也有责任，该说话时就说话待两人都平静下来，工程人员再对业主说：“我看你自己选定的这个位置并不好，咱抛开影响外立面整齐美观不说，就说你安到这里，冷凝水管要走多远呀，比较起来还是规定的那个位置更好。分析：证明你的错了，自然说明我的对了，这样的说服方法很巧妙。业主迟疑不决，工程人员试探着提了个建议：“如果你觉得我说的没有道理，你自己里里外外看看”。或许刚才主动帮助修复漏水暖气管的举动感化了业主，业主楼上楼下转了一圈，回来后欣然同意在规定位置安装并与楼管员握手言好。•点评：人们常说解铃还需系铃人，其实未必尽然。有些时候矛盾双方剑拔弩张，斗气顶牛，谁也不肯让步，就需要别人从中做点斡旋，搭个台阶。有了这样一个外力的推动，双方冷静一下，很可能一切都随之烟消云散。案例•小区内的装修规定与业主的财物失窃是否有关？1997年7月9日，原告侯、陈夫妇向被告瑞星公司购买了某小区的一套住房。在购房时，双方约定：住户安装各种防盗设施须经物业公司审批，朝南的窗户不允许安装防盗窗。1998年12月27日，一小偷潜入小区将原告夫妇居室的朝南窗户卸下，进入房内偷窃了包括现金在内约价值50000元的各种物品。侯、陈夫妇认为，被告不允许原告装防盗设施的规定，造成了原告财物的失窃，于是将瑞星公司告到了法庭，要求其赔偿失窃损失费50000元人民币。分析：法院在作了细致慎密的调查取证，并经过庭审后认定：原告侯、陈夫妇的住房虽然在1998年12月27日发生了入室盗窃事件，原告的财产权受到了侵害，但侵权人并非被告瑞星公司，而是入室盗窃的罪犯。被告在管理小区治安方面已作了自己应作的工作，既设置了门岗，又进行了必要的巡视，而保安服务仅仅是为了维护物业管理区域内的公共秩序而实施的防范性安全保卫活动，不是针对保证业主个人和家庭安全的个人安保。所以被告在原告家因入室盗窃的财产侵害中没有过错，不承担民事责任。至于“朝南窗不允许安装防盗窗”，这是原、被告之间的约定，在实施该“约定”的过程中发现了盗窃事件，原告提出要求被告承担民事责任、赔偿财产损失无法律依据。据此，依照《中华人民共和国民法通则》有关规定，法院做出了对原告侯、陈夫妇的诉讼请求不予支持的判决。•检查公共场所：公共设施是否完好；是否随意搭接公用水、电；二次装修垃圾是否按指定地点堆放；是否改变外立面；空调室外机是否按指定位置悬挂。•是否遵守装修时间空置房管理•日常维护：开窗通风、打扫保洁，做到防火、防盗、防渗漏、防损坏等，应关好电源开关、水龙头、门窗。•管理的原因：业主全额缴交物业管理费。其他管理•巡查区内是否有乱张贴、乱拉线等现象。•是否有损坏公共设施、违章制造噪音、污染环境、高空抛物现象。•是否有违章饲养家禽家畜等现象。案例分析：有人乱粘贴怎么办乱粘贴，被人戏称为城市的“牛皮癣”。这种市场经济发育过程中出现的流行病，蔓延到大街小巷。即使是作为国优项目的小区，也未能幸免。下大力气加以整治，但在楼内乱塞乱贴搬家、装修、送餐、美容之类广告的现象，却屡禁不绝。其实楼内广告的派发有三种情况：一是经批准入楼为住户提供服务的某些人员顺便所为；二是以探访名义上楼而实有其它意图的住户亲友乘隙所为；三是本人承做特定生意的个别住户刻意所为。•分析：全面探明原因，才好逐个对症下药本人认为应采取综合治理的方法来根治：•管为本在小区入口处的宣传栏内设置一块为有向小区住户传播信息的广告登载服务栏，变堵为疏，只有先提供正当渠道，再去堵歪门邪道，工作阻力才会变小，进而实现对其的有序管理。•教为先发现楼内派发的广告，当即按照广告上的联系渠道，或打电话或邀人前来，指出其错误做法和应当怎样去做，敦促其依规行事，通过抓住其想做成生意的心理，‘骗’其上门来接受教育，该办法也算巧妙。•治为辅某些单位不听招呼继续乱派广告，就把其列入“黑名单”，严格限制这些单位在花园内的经营活动，直至其做出保证，并确实校正了自己的违规行为时止。采取这些办法以后，虽说还未能完全制止住楼内乱派招贴的现象，但其频度和数量已经大为减少。•点评：解决难题一招灵的时候也有，但为数不多。因为许多难题的成因，都是相当复杂的。多数情况下，还是需要采取综合措施，才能全面加以解决。•认真做事只是把事情做对！•用心做事才能把事情做好！谢谢！