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2018年X月X日XXX项目后评估报告目录前言1、项目概况及综合评述2、项目财务管理评估3、项目营销管理评估4、项目设计管理评估5、项目工程管理评估6、项目招标采购管理评估7、项目预结算管理评估8、项目物业管理评估8.1设计、施工、功能缺陷问题分析评估8.2分户查验分析评估8.3承接查验分析评估8.4房屋交付、后期管理问题点分析评估8.5各专业系统运行状况分析评估综述物业公司自XXX年X月介入XX项目，本项目共X栋住宅，X个单元，X户，于X年X月集中交付。物业公司从后期物业管理和使用维护的角度，为XX项目的建设及交付工作提出各类建议，进行分户查验，按照交房倒排计划节点组织开展物业各项工作。目前，项目物业管理已X年有余，期间，对供配电、消防等专项工程进行了实体承接查验、竣工资料移交。集中交付前、交付后，对物业存在的各类问题，积极与项目部进行了沟通整改。物业公司针对项目管理中遇到的设计、施工、功能、分户查验、承接查验、系统运行状况等缺陷问题进行了汇总分析评估，具体评估如下：8项目物业管理评估8.1设计、施工、功能缺陷分析评估8.1.1设计缺陷问题8项目物业管理评估问题描述：16#、18#楼，共5户，入户门，开门时挡电梯门，人员进出电梯易碰外开的入户门，存在安全隐患整改建议：后续地块入户门设计时，规避此类问题8.1设计、施工、功能缺陷分析评估8.1.2设计缺陷问题8项目物业管理评估问题描述：16号楼消防水箱间，未设计爬梯，后期检修进出不便；整改建议：增设爬梯；消防水箱间溢水管需引至排水口问题描述：消防水箱间溢水管未引至排水口（可能会导致楼梯间顶板渗漏水）8.1设计、施工、功能缺陷分析评估8.1.3设计缺陷问题8项目物业管理评估问题描述：户内卫生间下水S弯检查孔无法打开，不便于检修整改建议：后续地块设计中规避检修孔无法打开的问题8.1设计、施工、功能缺陷分析评估8.1.4设计缺陷问题8项目物业管理评估问题描述：通往屋面检修孔过小（400*400），检修人员无法上去维修整改建议：扩大检修孔8.1设计、施工、功能缺陷分析评估8.1.5设计缺陷问题8项目物业管理评估问题描述：16-18#楼预留空调孔洞穿管成水平直角转弯，穿管易折断；空调管外露整改建议：原空调孔洞下方开孔，使两侧空调孔不在同一水平面，改变孔洞距离，便于空调穿管；后续地块设计中规避此类问题8.1设计、施工、功能缺陷分析评估8.1.6设计缺陷问题8项目物业管理评估9#10#楼南次卧无空调外机放置处整改建议：后续地块设计中规避无空调外机位置问题8.1设计、施工、功能缺陷分析评估8.1.7设计缺陷问题8项目物业管理评估问题描述：14#楼1单元负二层单元进出口被车位遮挡，业主进出不便整改建议：取消此车位，方便业主进出单元8.1设计、施工、功能缺陷分析评估8.1.8设计缺陷问题8项目物业管理评估问题描述：车位挡公用配电室门，不方便人员进出整改建议：车位划线时，留出人员进出通道1.2米左右，方便人员进出问题描述：车位挡消防监控室门，不方便人员进出8.1设计、施工、功能缺陷分析评估8.1.9设计缺陷问题8项目物业管理评估问题描述：车库标识标牌色系不统一，存在5种色系，影响美观；另外车库整体标识过少，引导不够清晰；整改建议：后续地块标识标牌色系设计时，统一色系；增加车库引导标识8.1设计、施工、功能缺陷分析评估8.1.10设计缺陷问题8项目物业管理评估问题描述：16-18#楼负二单元口到电梯厅无标识引导整改建议：增加标识引导8.1设计、施工、功能缺陷分析评估8.1.11设计施工缺陷问题8项目物业管理评估问题描述：园区乔木树坑正下方布水、电、燃气管路，管道易损坏，后期管路检修不便整改建议：后续地块管路设计时结合景观规避8.1设计、施工、功能缺陷分析评估8.1.12设计缺陷问题8项目物业管理评估问题描述：楼栋次顶层南面阳台相邻两家护栏较低，存在安全方面隐患；护栏过长，不稳固整改建议：相邻两户隔离加高；对过长护栏进行加固8.1设计、施工、功能缺陷分析评估8.1.13设计缺陷问题8项目物业管理评估问题描述：1-18#楼次顶层雨水排水距离地漏过远，下雨，易积水整改建议：后续地块设计时，排水管就近设地漏8.1设计、施工、功能缺陷分析评估8.1.14设计缺陷问题8项目物业管理评估问题描述：房屋基础周边，无排水设施整改建议：设置排水沟槽8.1设计、施工、功能缺陷分析评估8.1.15设计缺陷问题8项目物业管理评估问题描述：18号楼充电棚进出口坡道排水槽无下水口，积水无法排出整改建议：加排水管，引流集水坑内8.1设计、施工、功能缺陷分析评估8.1.16设计缺陷问题8项目物业管理评估问题描述：11#楼1-8层住户西侧空调冷凝水排水管口低于地面，易堵，排水不畅整改建议：将空调水管引入排水沟8.1设计、施工、功能缺陷分析评估8.1.17设计缺陷问题8项目物业管理评估问题描述：地库未设计保洁取水、排水设施，卫生清洁取水不便整改建议：建议安装保洁取水点，排水设施，方便保洁取水8.1设计、施工、功能缺陷分析评估8.1.18施工缺陷问题8项目物业管理评估问题描述：17#楼北侧排污管道进污水井转弯过多，且为直角，后期堵塞疏通不便整改建议：进行管路改造，避开直角转弯，且转弯不易超过两个，便于后期疏通8.1设计、施工、功能缺陷分析评估8.1.19施工缺陷问题8项目物业管理评估1#楼南客厅与主卧阳台隔墙有较大缝隙，业主后期装修拆掉保温板后，墙体不衔接与图纸不符整改建议：重新施工8.1设计、施工、功能缺陷分析评估8.1.20施工缺陷问题8项目物业管理评估问题描述：地下室多处穿墙线管渗水；监控室隔墙楼梯间渗水；疏散通道墙壁渗水；地库部分部位漏水整改建议：对穿墙线管进行防水封堵；楼梯间、疏散通道、地库渗水部位查出渗水原因，进行维修8.1设计、施工、功能缺陷分析评估8.1.21施工缺陷问题8项目物业管理评估问题描述：电缆未进桥架。整改建议：线缆进桥架，封盖板8.1设计、施工、功能缺陷分析评估8.1.22施工缺陷问题8项目物业管理评估问题描述：园区地面多处返碱整改建议：维修整改8.1设计、施工、功能缺陷分析评估8.1.23施工缺陷问题8项目物业管理评估问题描述：园区5#、6#之间中庭地面排水不畅，积水严重整改建议：维修整改问题描述：儿童游乐场排水不畅，下雨积水严重8.1设计、施工、功能缺陷分析评估8.1.24施工缺陷问题8项目物业管理评估问题描述：路灯灯罩，下雨后进水，多次出现短路掉闸问题整改建议：更换为防水较好的灯罩8.1设计、施工、功能缺陷分析评估8.1.25施工缺陷问题8项目物业管理评估问题描述：地下车库单元入口地坪铺设无收口措施整改建议：做好两侧地坪衔接8.1设计、施工、功能缺陷分析评估8.1.26施工缺陷问题8项目物业管理评估问题描述：信号线裸露整改建议：加线管8.1设计、施工、功能缺陷分析评估8.1.27施工缺陷问题8项目物业管理评估问题描述：高层地下负二层电梯前室、排污管道阀门螺杆正对电梯门；存在安全隐患整改建议：阀门改装角度或者改装成蝶阀。问题描述：车库部分排污管阀门螺杆朝向车道，超出行车线；存在安全隐患8.1设计、施工、功能缺陷分析评估8.1.28施工缺陷问题8项目物业管理评估问题描述：建筑屋面瓦片多处破损。幼儿园屋顶有较大片瓦面破损。整改建议：及时更换。8.1设计、施工、功能缺陷分析评估8.1.29施工缺陷问题8项目物业管理评估问题描述：地库主楼负二层公区地砖破损严重整改建议：对破损地砖更换施工8.1设计、施工、功能缺陷分析评估8.1.30施工缺陷问题8项目物业管理评估问题描述：负一负二层潮湿，造成吊顶发霉整改建议：增设通风设施或采用防水型材料，重新施工8.1设计、施工、功能缺陷分析评估8.1.31施工缺陷问题8项目物业管理评估问题描述：单元门门挡突出地面，容易磕绊行人整改建议：调整门挡为磁吸款式8.1设计、施工、功能缺陷分析评估8.1.32施工缺陷问题8项目物业管理评估问题描述：部分井道门闭门器采用简单木条固定，已损坏多次，门框石材会牵连碰撞受损整改建议：用金属件固定8.1设计、施工、功能缺陷分析评估8.1.33施工缺陷问题8项目物业管理评估问题描述：高层地下负二层电梯前室出口必经之路的人防室门槛高出地板约20公分，出入不便整改建议：后续地块施工时，降低门槛高度8.2分户查验分析评估8.2.1分户查验问题汇总及整改8项目物业管理评估楼栋土建天台阳台、露台、烟道入户门推拉门窗强弱电箱灯、开关、插座给排水、地漏防水1-18#65012018026032433570整改61710517624728423363整改率95%88%98%95%95%98%96%90%8.2分户查验分析评估8.2.2分户查验问题分析通过分户问题汇总分析，专业通用质量问题较多的为：土建（裂缝、空鼓）、推拉门窗（开启不畅等）、入户门（划痕、凹坑、开启不畅等），出现此类问题较多的楼栋为：7#、8#、15#。专业通用质量问题较少的为：强弱电箱、防水。整改率较高的专业为：入户门（划痕、凹坑、开启不畅）、门窗（开启不畅等）、灯开关插座（灯不亮、插座没电等）。建议：地产在土建、入户门、门窗施工时，加大技术支持，以保障施工质量，在后期问题整改上，加大重视程度，积极维修整改，以减少业主投诉。8项目物业管理评估8.3承接查验分析评估8.3.1承接查验问题汇总及整改8项目物业管理评估专业供配电电梯消防楼层设施智能化给排水景观绿化暖通资料查验时间2018.32018.42018.42018.4未查验未查验未查验未查验合计2550100250////100整改244596225////60整改率96%90%96%90%////60%8.3承接查验分析评估8.3.2承接查验问题分析通过承接查验问题汇总及整改分析：整改率较高的为：供配电、消防专业；整改率分别为：96%、96%。建议：地产在电梯、楼层设施加大技术支持，保障施工质量。竣工资料尽快移交物业。8项目物业管理评估8.4房屋交付、后期管理需完善事项评估8.4.1房屋交付、后期管理需完善的事项房屋交付：1、房屋交付中的手续问题，交付时未能取得竣工备案表；2、房屋交付时园区还没有全面竣工。后期管理：1、未能在完全竣工状态下交付，后期物业管理中，现场存在交叉施工（如业主装修时，户内平台空洞施工），分散了物业管理力量，不利于物业专注提高现场的管理服务品质。2、对于阳台、露台封闭问题，业主比较关注，建议在后续地块设计时，统一考虑封闭设计。3、竣工资料移交不完善，不及时，物业档案创优无法进行。4、对工程遗留问题，应尽快解决，相关部门应加大支持力度。8项目物业管理评估8.5各专业系统运行状况分析评估8项目物业管理评估专业系统运行状况建议备注供配电正常//电梯五方对讲噪音大维修整改/消防正常//智能化门禁运行不可靠，故障率较高/设备频繁返厂加密给排水园区污水排水不畅维修整改/暖通供暖设备未运行//END!