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土土地地级级别别与与基基准准地地价价更更新新培培训训材材料料湖北永业行评估咨询有限公司二○○六年十月目录一、土地定级与基准地价更新概况..............................1二、土地定级与基准地价更新工作组织领导.......................1三、土地定级与基准地价更新工作步骤..........................2四、外业工作（资料收集过程）................................3五、内业工作（数据分析处理）...............................25-1-一、土地定级与基准地价更新概况1．土地定级与基准地价城镇土地定级是根据城镇土地的经济、自然两方面属性及其在社会中经济活动中的地位、使用，对城镇土地使用价值进行综合分析，揭示城镇内部土地质量的地域差异，评定城镇土地级别。基准地价是指在城镇规划区范围内，在设定土地开发程度和设定容积率条件下，对现状利用条件及现状开发条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、住宅、工业等用途，分别评估在某一估价期日法定最高出让年期土地使用权的单位土地面积的区域平均价格。2．新一轮土地定级与基准地价更新我省各城市上一轮基准地价大部分都是在2001年左右完成的，其成果为以后的更新工作打下了坚实的基础。但是受社会经济活动的影响以及更新技术不但完善，逐步突显出其不足之处，需要更新、改进。本轮基准地价更新根据省国土厅的统一部署，要求严格按照国家《城镇土地分等定级规程》、《城镇土地估价规程》和《湖北省城镇土地级别更新技术规范》、《湖北省城镇基准地价更新技术规范》的要求，采用软件进行土地定级与基准地价更新，利用多因素加权评价法（特尔斐专家打分法）对土地质量进行分析评价，进行土地定级，在土地定级的基础上，以市场交易地价资料为依据，确定基准地价。级别边界更加精确，基准地价水平更加合理，方法科学，手段先进。二、土地定级与基准地价更新工作组织领导土地定级与基准地价更新是一个系统性的工作，涉及的部门多、工作量繁重、工作程序复杂。要做好这项工作不仅需要工作人员了解的实际情况，具备丰富的专业知识，同时也需要有严密的组织机构和市政府强有力的领导，在此基础上制定出严密的工作计划并按步骤实施才可能高效率、高质量完成更新工作。为了保障更新工作的顺利进行，市政府应发文成立更新领导小组，由分管副市长任组长，市政府、市国土资源局、相关政府部门的主要领导担任领导小组成员。领导小组下设办公室，办公室下设项目组、技术组、调查组和后勤组。同时组织了专家咨询组来共同完成。土地定级与基准地价更新工作组织关系图如下：技术咨询资料收集后勤保障专家组领导小组基准地价更新办公室调查组后勤组项目组制定工作程序与技术方案技术组-2-工作组织关系图（一）、领导小组的职责1、领导整项工作；2、审批工作方案和技术方案；3、组织各个部门配合办公室和项目组工作；4、解决有关评估工作的政策和经费等重大问题；5、审查、审定基准地价。（二）、办公室的职责：1、负责协调各职能部门的工作；2、负责组织调查、收集实际资料；3、负责督促有关部门及时无偿地提供有关资料；4、负责组织专家选择定级估价因素并确定其权重；5、邀请高校科研机构和市政府有关部门的领导和专家进行技术咨询；6、负责提供后勤保障工作。（三）、项目组的职责：1、研究制定整个基准地价评估工作的技术路线及方法；2、编制基准地价评估工作的工作方案、技术方案并组织实施；3、解决基准地价评估工作的技术问题并进行科技攻关；4、探索研究基准地价评估工作中的先进技术并推广应用。三、土地定级与基准地价更新工作步骤全部工作大体上可划分为前期准备、资料调查收集、数据分析处理、成果完善与编制、成果验收与审批等5个阶段。(一)前期准备阶段前期准备工作的主要任务是成立领导小组，组建工作专班、落实工作经费、技术培训、召开有关会议、组织宣传发动、印刷有关资料、购置有关设备、拟定技术路线等准备工作。具体工作内容如下：1．报请市政府批准开展襄樊市土地定级与基准地价更新工作，成立分工明确的工作组；2．召开领导小组、项目组及相关协助单位会议，制定此次更新工作的制度和方案；3．土地定级因素和估价样点调查表格设计及印刷；4．组织相关人员进行培训；5．购置有关设备、辅助设备和落实场地；6．相关专家的走访及咨询。（二）资料调查阶段更新工作实施更新成果-3-1、基础资料可以分为社会各行业总体经济状况和评估基本资料。评估基本资料包括评估底图、评估范围、基准地价更新的地价定义以及相关政府文件；2、土地定级因子资料的收集，可以先到相关行政单位收集，如资料不全可再根据定级规程实地调查；3、估价样点资料的收集，可以分两个部分收集，一是到国土局、土地交易中心和房产管理局等部门进行资料调查，如土地出让、土地转让、征地、房屋交易等，二是工作人员实地收集，如商铺、柜台出租、二手房买卖等；（三）数据分析处理阶段数据分析处理工作由项目技术组及相关人员与市国土资源局土地利用科配合完成。数据分析处理主要包括以下几个方面内容：1．定级资料的整理及分析，包括相关定级因子的指标值、功能分、影响范围的确定；2．估价资料的分析整理，包括各类型样点的图形输入、地价计算、地价修正等，建立相关数据库；3．将评估基本资料和定级、估价资料输入到湖北省国土厅开发的土地定级与基准地价更新软件，得出定级结果及级别范围并初步形成基准地价；4．建立基准地价修正体系；6．形成初步技术成果并进行实地校验。（四）成果完善与报告的编制阶段由基准地价更新领导小组组织召开专家会议，就定级估价的初步成果进行讨论，征求有关各方面意见，结合实际情况对成果进行适当调整完善。在此基础上，归纳和整理来自各方面有利建议，并调整完善；编写了土地定级估价工作技术报告、工作报告和专题报告等；进行土地定级及基准地价成果图等专题图编制、表格等附件的整理；整理了各类成果并将其数字化存档，以备检查验收。（五）成果验收与审批阶段按照省厅要求进行验收，首先是市国土资源局对土地级别与基准地价水平进行初审，之后是省国土资源厅监测中心的预检，预检之后就是省国土资源厅验收，验收完成后，在市国土资源局组织下进行成果听政，最后就是更新成果上报省、市政府和物价局等部门审批。四、外业工作（资料收集过程）（一）特尔斐法专家打分为了全面掌握土地质量及利用状况，合理确定土地级别，将采用多因素综合评价法，对城镇土地使用价值进行综合分析。多因素综合评价法主要是利用特尔斐专家打分表确定各因素的权重，接着计算各因素对土地的作用分，根据作用分区间分布的不同来划分级别。特尔斐法的主要工作是通过专家对土地定级因素权重做出统计估算，因此，专家的选择、测定是很重要的。土地定级因素及权重选择的专家应包括湖北省国土资源厅、市国土资源局、市规划局、市物价局、市财政局等有关部门的技术、管理专家和高层决策人员以及高校的教授等。专家的权威性、代表性，专家人数-4-以及各项程序符合《城镇土地分等定级规程》的要求。根据《城镇土地分等定级规程》的要求，编制了土地定级因素权重打分意见征询表及填表说明。各位专家按《土地定级因素权重调查表》的要求，运用特尔斐法对综合、商业、住宅和工业用地定级因素进行了权重打分，土地定级原则上必须进行两轮因素权重打分。特尔斐法专家打分表基本定级因素重要顺序权重范围(以100分计算)权重定级因素权重合计定级因子权重合计繁华程度125~45商服繁华影响度100100商服中心100商服网点密度交通条件2或325~5道路通达度100道路通达度100公交便捷度公交便捷度对外交通便利度长途汽车站火车站码头基础设施状况3或225~5基础设施完善度100排水状况100供电状况公用设施完备度银行及储蓄所邮政及设施医院门诊部人口状况420~10人口密度100100客流人口密度100居住人口密度合计——100——————注：上表以商业用地为例，具体因素可根据当地实际情况确定。（二）资料收集1.基础资料：包括工作底图、更新区域范围及情况说明、土地利用总体规划、城市总体规划、城市产业布局、房地产市场状况、土地利用现状以及相关政府文件等背景资料。这些资料主要是到市国土资源局、市规划局、市统计局收集。部分背景资料收集内容资料来源土地利用总体规划、土地利用现状、地藉图、评估边界国土资源局城市总体规划、近期规划、城市规划管理技术规定、各分区规划及相关图件规划局房地产市场状况、各区片房屋均价房管局城市商业网点规划及图件商务局统计年鉴、国民经济和社会发展的统计公报统计局-5-环境状况公报、环境保护规划环保局（三）定级资料：主要包括影响土地质量的各类土地定级因素资料的收集，分为商服繁华度、交通条件、基本设施状况、环境条件、人口状况等，因素下又分定级因子，可以将各种因子对应的指标数据分配到不同职能部门进行分类收集，如资料不全再根据定级规程实地进行调查。1．定级因素应收集的资料如下：商服中心规模效益资料:收集商服中心的规模、具体位置、商业网点的分布等；交通条件资料:路网密度及道路类型，收集道路交通网络图、各道路车流量情况等；公用基础设施资料供水资料：收集供水管线分布状况及管道网络图、区域供水保证率等情况；排水资料：收集排水系统的分布、排水管道网络图、排水能力等情况；供电资料：收集供电管线网络图、供电系统保证率、持续时间等情况；通信资料：收集电话装机容量、电信业务量及网络图；公共设施资料:收集调查中小学、幼儿园的数量及分布；市内各医院床位、就诊人数等；工程地质资料:收集地质状况及建筑地基承重力等资料；绿地覆盖率资料:收集公园等绿地覆盖率资料；人口资料:收集人口密度资料，人口分布资料；规划资料:近期道路改扩建工程、新建道路的等级类型、总体规划以及小区控制性规划对用地类型的限制、要求等资料。2．相关表格说明：注：以下红色项目是必须收集资料A01、商服中心调查表（资料收集来源：商务局）编号名称位置占地面积营业面积职工人数商服中心完备率等级年营业额资金总量年利润值备注调查人：调查时间：A02、集贸市场（资料收集来源：商务局）市场名称位置总摊位数（个）总营业面积（平方米）年总营业额（万元）-6-调查人：调查时间：B01：道路通达度（资料收集来源：建委、交通局）道路名称道路类型道路性质道路等级道路长度道路宽度年车流量路面材料人流量交通管制类型备注调查人：调查时间：B02、公交便捷度（资料收集来源：公交公司）站点编号站点名称站点位置停靠路数公汽日流量通达方向数运输时间备注调查人：调查时间：B0301、码头（资料收集来源：实地调查）码头名称位置年货运吞吐量（年客运总量）总最大停泊能力年营业额（万元）调查人：调查时间：B0302、长途汽车站（资料收集来源：交通运输公司）长途汽车站名称位置用地面积（平方米）年运输旅客人次数年营业额（万元）-7-调查人：调查时间：B0303、火车站（资料收集来源：铁路局）火车站名称位置年货运吞吐量年客运总量年营业额（万元）调查人：调查时间：C0101、供水状况（资料收集来源：自来水公司）给水状况大体分布编号范围描述等级备注调查人：调查时间：C0102、排水状况（资料收集来源：市政公司）排污状况大体分布编号范围描述等级备注调查人：调查时间：C0103、煤气管道（资料收集来源：煤气公司）煤气管道大体分布情况编号范围描述等级备注调查人：调查时间：C0201、娱乐设施（资料收集来源：实地调查）名称位置经营内容经营面积年营业额-8-调查人：调查时间：C0202、幼儿园（资料收集来源：教委）名称位置教职工人数班级数学生总人数（人）固定资产额（万元）用地面积（平方米）调查人：调查时间：C0203、中小学（资料收集来源：教委）名称位置教职工人数班级数学生总人数（人）固定资产额（万元）用地面积（平方米）调查人：调查时间：C0204、停车场（资料收集来源：实地调查）停车场名称位置地上或地下日平均泊车辆次最大泊车能力（辆）年营业额（万元）调查人：调查时间：C0305、邮电局（资料收集来源：邮局）邮电局所名称位置级别营业面积年营业额（或