老城区工业区改造综合案例研究

国内外老城区工业区成功改造综合案例研究A-021-GW-080527-0202008-09-182选择案例的标准：老城区：区位：属于城市中心区域或是城市原有的核心区域。交通：具有良好的交通条件，在铁路、公路、高速或是航运方面具有优势历史基础：因为资源或是交通优势，曾对城市经济和产业发展增长做出重要的作用。老工业区：地位：曾在一个城市的产业发展过程中处于重要的地位，做出重要贡献。基础：具有一定的产业和企业，集中度较高。背景：因为面临技术落后或产业衰退或是环境污染等问题。亟需改造：以改善环境提升土地价值；解决就业；实现产业持续发展3产业结构调整现有产业升级构建产业集聚发展服务业产业调整压力项目自身条件和市场背景城市环境压力？项目的思考点：如何改造自身，实现价值最大和持续发展4更换现有产业1改进技术和工艺2延伸产业链3改造手段改造方向现有产业升级根据国内外老城区工业区成功改造的现有经验和条件，总结出老工业区改造的四个方向：产业结构调整构建产业集群产业转化产业提升产业聚集转化园区功能4都市型服务业功能转化5德国.鲁尔老工业区鲁尔是德国，也是世界的工业重地。是德国经济发展的一个核心区。区位：位于德国西部、莱茵河下游支流鲁尔河与利珀河之间的地区交通：水陆交通便利。沟通莱茵河、鲁尔河、利珀河和埃姆斯河的4条运河网；巴黎通往北欧和东欧的铁路，德国西部通往柏林和荷兰的高速公路。规模：面积4593平方公里，占全国面积的1.3％。区内人口和城市密集，人口达570万，占全国人口的9％。成绩：曾经生产全国80％的硬煤，90％的焦炭，集中了全国钢铁生产能力的2/3，电力、硫酸、合成橡胶、炼油能力、军事工业等均在全国居重要地位。产业变化过程面临问题：•经历着资源开发到资源枯竭、由钢铁振兴到企业没落的经济阵痛。•环境差，污染严重。浓烟蔽日，煤渣满地。•居住、企业交叉分布，人口稠密。6发展历程鲁尔工业区在产业危机和环境压力的驱动下，产业淘汰和引进并举促进改造。阶段特征关键举措阶段问题1950以前1950～1970年代1990～现在阶段成果阶段初步阶段发展阶段衰落阶段调整发展煤炭的开采。以煤炭业为主导，延伸出机械、化学等重工业的发展。炼油业和石油化工业的发展产业结构逐渐变化，电气、电子工业有了很大发展高新技术产业和服务业的发展，产业技术含量和附加值提升。大肆开采丰富的煤炭资源，促进产业的发展大学、交通基础设施、技术研发中心等陆续建立；1968年开始转型。传统产业的调、并、转、关等淘汰措施。新型产业引进政策。开展工业政治，发展科研，重点引进和引导技术型产业经济增速减慢。煤炭业面临危机，失业加剧。钢铁危机发生，面临结构性危机。煤矿基地140个，全国80%的煤；81座炼钢炉，2/3的钢铁量；几十万工人。信息类企业超过11万；电信类企业达380家。煤炭和钢铁从业人数减少50%。环境的改善；新开发的产业将在未来几年创造20万个工作岗位1970～1990年代7采煤采煤机械工业区早期电子工业机械食品等轻工业电力钢铁工业区转化期电力石油机械电子化学钢铁采煤食品化学石油汽车化学工业区现在生物技术产业技术含量提高和新型化过程产业调整鲁尔工业区由传统产业为主导逐渐转化成以高新技术产业为主导的新型工业区。钢铁信息技术食品鲁尔现有新型产业产业中心转化：以采煤、钢铁工业中心，发展成多种工业中心，以信息技术、机械等最重要。教育和技术的发展：鲁尔区现在是欧洲境内大学密度最大的工业区；全区有30个技术中心，600个致力于发展新技术的公司。技术转化：所有大学和研究所都有“技术转化中心”12个产业重点：信息技术、新材料、医药技术、环保等服务业发展：零售业、旅游、法律咨询、广告、多媒体等新兴服务产业。在原来炼钢厂的旧址上，现在是欧洲最大的购物中心。重工业基地引进新型产业8鲁尔工业区产业成功调整，实现新型产业引进的关键点。关键点利用资源和产业基础，培育新产业•坚实的工业基础：丰富的煤资源，煤炭、钢铁等工业产品占国内重要比例•培育12个重点发展产业，比如电子、信息技术、环保等新型产业或高新技术产业，未来将解决20万个就业岗位•欧洲境内大学密度最大的工业区•各区域均建立技术开发中心，全区有30个技术中心。•建立把技术转化到市场应用的体系。所有大学和研究所都有“技术转化中心”，帮助企业把技术转化成生产力12发展技术和教育•对失业人员的就业保障•为落户的企业提供支持，新成立的公司能得到低息贷款或部分无偿援助等优惠，中小型公司尤其得到关照。•政府投入资金，改善环境。建起了大量风景优美的产业园区。•制定环境政策，限制污染气体排放、建立空气质量监测系统3政府政策和支持9武汉.汉正街工业园汉正街工业园，是武汉市制造业五大板块之一。创造了“汉正街模式”的改造方法。汉正街区位：位于汉口沿河大道以北，属于武汉市中心城区的硚口古田地区。东邻江汉区，西、北接东西湖区。交通：紧邻汉口火车站和天河国际机场。107国道、京珠、沪蓉高速公路划过区郊，铁路、水路、公路、航空交通便利。规模：2400公顷。首期建成201亩。汉口街是武汉市老工业基地。最早的中心街道，是万商云集、商品争流之地。汉口街以老工业区改造和新园区建设并重，采用工贸互动、退二进二的政策，用新工业带动老工业发展。硚口区地图10汉正街工业区，面临着经济衰退、失业严重、环境差等问题。面临问题产业失去竞争力百年辉煌：•100多年历史的老工业基地；•武汉的第一度电、第一块肥皂和第一滴自来水；•新中国的第一辆整装汽车、第一台手扶拖拉机；•2002年年底，还有以机械电子、印刷包装、化工医药等为主的工业企业220家，产业工人10.5万人企业衰落，绝大多数企业停产或半停产设备陈旧，技术落后，资金缺乏工人素质低下，失业严重环境污染严重，厂房和土地闲置如何提升区域价值解决就业问题提升经济活力？市场竞争加剧，产业升级和技术进步的压力11汉正街工业园，经过几番周折，摸索出属于自己的改造模式：盘活和引进并举，走新型都市工业园路线。汉正街模式•措施：“退二进三”，打开院墙办市场，引导企业利用闲置厂房自办工业园等•效果：短期拉动经济•问题：企业旧有问题没解决；污染环境；社会稳定问题（失业严重）。•打都市工业旗，退二进二，工贸互动；•政府出资，以35万/亩回购土地，改善基础设施•政府主导，促进企业改制，现有企业的兼并、淘汰等•引进高科技中小企业，高技术外资企业等2000-2002年，初探：打补丁式方法一方法二•措施：融资3000万新征土地，建标准厂房，租售给中小企•问题：土地破坏，成本高，收效低，旧有问题不能解决2003-现在，汉正街模式—都市型工业园策略效果•经济效益提升，环境的改善•失业问题的解决，产业的活力。12汉正街模式建成1平方公里的四个都市型工业园：印刷科技工业园台湾名品工业园机电加工园：2003年底，园区机电企业全口径税收仅900万元，2004年跃升至2300万元高科技产业园后续还包括物流园区和生活配套区。取得成绩：新引进入驻企业76户，企业新增投资5.75亿元。2005年1-8月，实现工业总产值35.59亿元，其中规模以上企业实现总产值31.57亿元，完成税收近2亿元。提供就业岗位2.6万个，安置下岗职工再就业近3万人次。地价由30万/亩增加到50万/亩。现有园区汉正街采用新建和改造措施，打造特色产业园，实现了经济的腾飞。后续发展老工业区改造启动区改造旧有园区，利用闲置土地上新建园区13关键点汉正街工业园成功实现产业调整的的关键点新产业的引进和孵化政府资金和政策•政府投入基础设施建设，新增绿化4460公顷，配停车场1161平米•投入2.6亿回购土地。•对失业人员创业和中小型高新技术企业提供政策优惠•重点引进高科技中小型民营企业，提升产业活力和降低引进难度。•构建中小企业的孵化器和解决国企下岗职工的就业基地、打造创业平台。改造与新建并举的模式•充分利用闲置设备。•企业之搬、转、并，国有企业股份制改革。•改造现有厂房，办公用房7800平方米，老厂房修缮整理32万多平方米•利用闲置土地新建四大产业园区。14更换现有产业1改进技术和工艺2延伸产业链3改造手段改造方向现有产业升级产业结构调整构建产业集群产业转化产业提升产业聚集转化园区功能4都市型服务业功能转化根据国内外老城区工业区成功改造的现有经验和条件，世联总结出老工业区改造的四个方向：15青岛.四方工业区四方区是青岛重要的老工业区，具有良好的传统制造业基础。区位：位于青岛市市区中部，胶洲湾东岸。连接市区、李沧区、崂山区。交通：紧邻308国道。距海港2公里，距机场10公里，铁路纵贯全区。具有青岛长途汽车总站。问题：高能耗、高污染型产业所占比重较大。环境污染严重，产业面临巨大的改造压力。四方区老工业区四方区高科技园区机场背景：•重要的老工业区，形成了具有纺织、服装、食品、机械、化工、电子等支柱产业；•具有大量的大中型企业，形成一批龙头企业，比如青岛海尔、四方机车厂、华能发电、华拓科技等公司。•具有良好的教育科研和技术资源16四方区老工业区，利用现有的产业和科研的优势，主打技术改造路线和技术创新，打造循环经济园区。升级模式升级基础面临问题•传统产业技术水平较低•企业能耗高，污染严重。134家规模以上工业企业中大多数属耗能大户，山东省1000户重点用能企业该区就占了6家•传统制造业聚集程度高，具有著名的青岛海尔电冰箱厂、四方机车车辆厂等名牌企业坐落其间•科研优势：具有青岛科技大学等教育科研资源;制造业科研院所大都集中于此.主要升级措施技术改造传统产业方法：应用高新技术和先进技术，提高产值和降低能耗。效果：07年万元GDP能耗、水耗同比分别下降5.5%和7%。自主创新，技术提升方法：搭建政府、高校院所和企业三方合作平台。效果：2007年高新技术产业产值占规模以上工业总产值的比重达到40.1%。引进了德国朗盛橡胶新材料研发中心、国家有机氟重点实验室等12家高科技项目。17典型企业四方区老工业区，一些实力型企业已通过技术改造和应用新技术，走循环产业路线。四方区利用现有资源，改造、升级老工业基地，建立了四方区共有3个科技园区，另外还有15个工业园。其他青岛发电公司的海水脱硫、废水利用和中水利用项目华拓科技公司的烟气脱硫、脱硝技术项目等，正朝着产业化的目标迈进。华能青岛发电公司技术手段：作为一家大型高能耗企业，采用降低隔膜烧碱电耗、改造供变电设施、改造热电联产项目、水循环利用等技术降低能源消耗效益：在节电、节气、节水等方面取得了显著成效。目前，该企业对粉煤灰的综合利用率达到95%，创造了显著的经济效益和社会效益。青岛双桃精细化工有限公司技术手段：其产生的废酸水用作青岛凤凰印染公司和青岛美好巾被公司等纺织企业治理碱性污水的优质原材料，在染料制造企业与纺织企业之间形成了一条意义特殊的“酸碱中和”循环。效益：双桃公司目前每天产生的8吨废酸已是日产日清、供不应求，而纺织企业使用了双桃的废酸水后，处理后的污水中污染物锐减为原来的1/50。18四方区实现产业升级的关键点在于：关键点利用教育科研资源，促进技术合作利用青岛科技大学，引进了德国朗盛橡胶新材料研发中心、国家有机氟重点实验室等12家高科技项目，促进化工产业的技术提升。2003年以来，全区累计投入科技经费3172万元，组织实施科技计划165项。建成科技创新服务平台各级各类科研机构17个，科研人员3618人。集中制造业科研所。具有一批龙头企业，并率先实行技术的改造具有青岛海尔、四方机车、华电、双桃精细化工等龙头企业。龙头企业采用应用技术。比如华电采用降低隔膜烧碱电耗等技术降低能耗。根据现有支柱产业，打造特色产业园。比如依托科研项目，建立化工主题园。对原有厂房的改造利用利用厂区1/3以上为开发的土地，基础设施、设备等可使用的，略微改造，为中小型企业提供发展空间。KEY3KEY2KEY119更新现有产业1改进技术和工艺2延伸产业链3改造手段改造方向现有产业升级产业结构调整构建产业集群产业转化产业提升产业聚集转化园区