4.1 城市用地

第四讲城市用地及其规划城市建成区：某一发展阶段，城市建设在地域分布上的客观反映，是城市范围内征用的土地和实际建设的非农业生产建设的地区，包括市区集中连片的部分及分散的具有基础设施的城镇建设用地。城市用地：用于城市建设和满足城市机能运转所需要的土地城市规划用地：已经列入城市规划，因城市建设需要实行规划控制的区域，具体范围在城市总体规划总体中划定。第一节城市用地简介一、相关概念图中蓝紫色虚线勾勒范围即规划用地范围二、城市用地分类P84采用大类、中类和小类三个层次的分类体系，共分10大类，46中类，73小类《城市用地分类与规划建设用地标准》GBJ137-90的规定代号CODES用地类别中文名称CHINESE英文同（近）义词ENGLISHRCMWTSUGDE居住用地公共设施用地工业用地仓储用地对外交通用地道路广场用地市政公用设施用地绿地特殊用地水域和其它用地ResidentialCommercialandPublicManufacturingWarehouseTransportationStreetandSquareIndustrialFacilitiesGreenSpaceSpeciallyDesignatedWaterAreaandOthers城市用地分类中英文词汇表三、城市用地规模预测（一）用地指标的确定P2071.规划人均建设用地指标2.规划人均单项用地指标3.城市建设用地结构规划人均建设用地指标分级指标级别用地指标（㎡/人）Ⅰ60.1～75.0Ⅱ75.1～90.0Ⅲ90.1～105.0Ⅳ105.1～120.0现有城市的规划人均建设用地指标现状人均建设用地水平（㎡/人）允许采用的规划指标允许调整幅度（㎡/人）指标级别规划人均建设用地指标（㎡/人）≤60.0Ⅰ60.1～75.0+0.1～+25.060.1～75.0Ⅰ60.1～75.00Ⅱ75.1～90.0+0.1～+20.075.1～90.0Ⅱ75.1～90.0不限Ⅲ90.1～105.0+0.1～15.090.1～105.0Ⅱ75.1～90.0-15.0～0Ⅲ90.1～105.0不限Ⅳ105.1～120.0+0.1～15.0105.1～120.0Ⅲ90.1～105.0-20.0～0Ⅳ105.1～120.0不限120.0Ⅲ90.1～105.00Ⅳ105.1～120.00规划人均单项建设用地指标类别名称用地指标（㎡/人）居住用地18.0～28.0工业用地10.0～25.0道路广场用地7.0～15.0绿地其中：公共绿地≥9.0≥7.0规划人均建设用地指标为第I级的城市，其规划人均公共绿地指标可适当降低，但不得小于5.0㎡/人类别名称用地指标（㎡/人）居住用地18.0～28.0工业用地10.0～25.0道路广场用地7.0～15.0绿地其中：公共绿地≥9.0≥7.0规划建设用地结构类别名称占建设用地的比例（%）居住用地20～32工业用地15～25道路广场用地8～15绿地8～15※大城市工业用地占建设用地的比例宜取规定的下限；设有大中型工业项目的中小工矿城市，其工业用地占建设用地的比例可大于25%，但不宜超过30%。※规划人均建设用地指标为第IV级的小城市，其道路广场用地占建设用地的比例宜取下限。※风景旅游城市及绿化条件较好的城市，其绿地占建设用地的比例可大于15%。※居住、工业、道路广场和绿地四大类用地总和占建设用地比例宜为60～75%。（二）城市建设用地平衡表序号用地代号用地名称面积（万㎡）占城市建设用地（%）人均（㎡/人）现状规划现状规划现状规划1R居住用地2C公共设施用地其中非市属办公用地教育科研设计有地……3M工业用地4W仓储用地5T对外交通用地6S道路广场用地7U市政公用设施用地8G绿地其中：公共绿地9D特殊用地合计城市建设用地100.0100.0（三）城市用地和城市发展的关系※城市经济发展和投资规模膨胀(城市开发)拉动了城市用地规模的增大※城市产业结构的调整促进了城市用地结构和空间布局结构的逐步优化※城市用地总量的适当增加和用地结构的优化支持了城市的发展和人居环境的改善城市用地与城市发展之间应保持良性互动关系第二节居住用地一、居住用地的组成与分类1．用地组成—住宅用地不同类型住宅所占用地，包括住宅基底和宅基周围所必要的用地。—公共服务设施用地居住生活所需要的学校、医疗、商业服务、文娱管理等设施的用地。—道路用地居住地区内各种道路、广场、停车场库的用地。—绿地居住地区集中设置的公园、游园等公共性用地。2.用地分类《城市用地分类与规划建设用地标准》(GBJ137—90)规范，将居住用地分成四类，其中一类最好，四类较差。二、居住用地指标1.影响因素(1)城市规模：如大小城市(2)城市性质：如新城与旧城(3)自然条件：如气候或地形(4)城市用地标准：因城市社会经济发展水平不同，加上房地产市场的需求状况不一，也会影响到住宅建设标准和居住用地的指标。2．用地指标(1)居住用地的比重按照国标《城市用地分类与规划建设用地标准》居住用地占城市建设用地的比例为20％～32％(2)居住用地人均指标按照国标《城市用地分类与规划建设用地标准》规定，居住用地指标为人均18.0一28.Om2/人三、居住用地的规划布置1、理论发展A.我国著名的唐长安城就规划分划有108个坊里，以坊里做为地域的居住单位。对“坊”和“里”所赋以的概念涵意B.B.霍华德较早地在城市总体布局结构上提出居住用地组织的概念C.“邻里单位”概念(neighborhood)纵观城市居住用地的规划理论发展，可以说基本上是以基本构成单元和分级构成两个概念为主体，并由此多侧面的理性展衍。2．居住用地的选择(1)自然条件（地形、地质条件等）(2)城市总体布局相协调(3)周边环境（各类基础设施、污染情况等）(4)适宜的规模与用地形状(5)现有城区的功能结构(公共设施、就业设施)(6)房产市场的需求趋向(7)留有余地3.居住用地的规划(1)整体性原则居住用地规划要作为城市土地利用结构的组成部分，协调与整合城市总体的功能、空间与环境关系，在规模、标准、分布与组织结构等方面，确定规划的格局与形态。(2)以人为本原则居住用地的规划组织要尊重地方文化脉络及居住生活方式，体现生活的秩序与效能，贯彻以人为本的原则。(3)生态原则居住用地规划，要重视居住地域同城市绿地开放空间系统的关系，使居民更多地接近自然环境，提高居住地域的生态效应。(4)规范性原则居住用地规划要遵循相关的用地与环境等的规范与标准，在为居民创造良好的居住环境的前提下，确定建筑的容量、用地指标，并结合地理的、经济的、功能的因素，提高土地的效用，保证环境质量。(5)管理原则城市居住地区作为定居基地，具有地域社会即社区的性质，居住用地规划要为营造安定、健康、和谐的社区环境，提供空间与设施支持。同时居住用地的组织与规模，要有利于社区管理与物业管理。4.居住用地的分布(1)集中布置(2)分散布置(地形等自然条件，产业分布和道路交通设施的限制)(3)轴向布置居住用地依托交通干线(如快速路、轨道交通线等)，在适宜的出行距离范围内，赋以一定的组合形态，并逐步延展。5.居住用地的组织与构成城市居住用地的组织是基于居民对基本生活设施的需求，以及对设施的使用频繁程度，同时结合城市道路系统与网络的构筑，在保障居民生活的方便性、舒适性、安全性，和土地利用合理性的条件下，对居住用地赋以一定的构成形态与机能。居住用地的构成，在规模较大的城市通常采取多级序列的构成形态。最新政策补充《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》“自2006年6月1日起，各城市（包括县城，下同）年度（从6月1日起计算，下同）新审批、新开工的商品住房总面积中，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到70%以上。各地应根据当地住房调查的实际状况以及土地、能源、水资源和环境等综合承载能力，分析住房需求，制定住房建设规划，合理确定当地新建商品住房总面积的套型结构比例。”关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知