项目开发相关流程梳理及编写建议

尊重·专业·责任·分享·价值（沟通版）碧桂园（集团）项目组赛普管理咨询项目组碧桂园控股集团有限公司组织管控、流程管理体系咨询项目项目开发相关流程梳理及编写建议尊重·专业·责任·分享·价值1.梳理项目工程管理各环节的流程关系2.初步确定项目开发环节流程清单3.初步确定区域编写人员和编写计划本次沟通会目的3尊重·专业·责任·分享·价值·3·目录1.项目开发相关部门的组织设置2.项目开发阶段流程总图（初拟）3.项目开发环节流程编写建议4.项目开发流程与其它流程的对接关系4尊重·专业·责任·分享·价值区域及项目部中相关部门组织设置（1）区域工程技术部经理土建工程师景观工程师测量工程师设计管理主管招标主管/专员总工程师计划运营主管注1：设计管理主管配置在未设立设计分院的“发展型区域”及“新进入区域”中，区域1人；项目上按1～2个项目配置1人装饰工程师文员区域工程技术部的定位：区域内项目的进度、质量、安全的监督、协调和支持5尊重·专业·责任·分享·价值项目部总经理项目副总/总助工程监理部开发部综合部项目财务组项目营销组区域财务部区域营销管理部区域造价合约部项目造价合约组区域市政配套部&工程技术部项目市政配套组项目部的定位：项目的进度、质量、安全、成本的执行；为实现项目的财务目标，横向驱动各专业协调配合完成项目任务区域及项目部中相关部门组织设置（2）6尊重·专业·责任·分享·价值设计配合采购策划、总包监理招标地质勘查、七通一平、施工准备及桩基等工程施工策划阶段获取阶段设计阶段工程管理阶段项目取得主体开工开盘销售收楼竣工产品交付阶段报建营销设计工程(招采)组织项目论证项目取得市场调研项目定位规划设计分期开工图项目总体营销策划扩初/施工图设计项目推广方案策划、销售前准备（含前期客户积累）主体结构施工至具备预售条件工程施工至竣工验收销售及入伙配合工程施工配合、销售配合及入伙配合销售事务管理成本前期成本估算测算设计阶段成本控制及测算、形成控制性目标成本确定合约框架动态成本管理工程实施阶段的成本管理结算产品交付管理入住事务管理客服(物业)财务用地规划许可证国有土地使用证规划许可证开工许可证（基础提前施工报建）办理房地产预售许可证产权初始登记工程施工配合物业方案策划、设计配合、物业公司选聘销售配合工程条件评估投资估算资金营运投资评估资金筹划景观/精装专项设计、部品策划采购阶段内部立项项目启动会基础施工销售管理阶段后评估基于项目开发逻辑的专业搭接流程7尊重·专业·责任·分享·价值目录1.项目开发相关部门的组织设置2.项目开发相关流程总图（初拟）3.项目开发环节流程编写建议4.项目开发流程与其它流程的对接关系8尊重·专业·责任·分享·价值项目立项立项报告编写及报批项目立项会组织现场踏勘1.市场分析报告2.项目定位报告3.户型配比及规划建议4.分期开工图规划方案确定土地获取项目启动1.前期工程分析报告2.市政配套调研报告1.项目投资分析2.项目法律分析项目定案报告规划设计方案（含分期开工图）规划设计方案报批确定项目获取手续办理确定项目总经理组建项目团队1.装修毛坯分区建议2.板房设置建议3.装修设计风格及园艺景观设计风格建议1.建筑设计要求2.景观装饰设计要求3.材料部品要求编制项目一级计划投资拓展部营销中心/区域营销部集团成本管理中心/区域工程技术部财务/法务集团/区域设计院项目部编制项目二/三级计划项目启动会，评审项目运营目标书编制工程管理策划书项目财务目标项目营销目标项目前期准备项目开工前准备9尊重·专业·责任·分享·价值项目启动项目启动会取得土地证取得用地规划许可证前期准备基础工程取得工程规划许可证签订土地合同开发报建项目部集团/区域招标采购承包商&监理项目前期准备&基础工程取得施工许可证项目进场(收地/拆迁)市政配套沟通谈判土方工程现场勘察现场临检，七通一平临水临电报装组织施工单位进场基础施工施工总包招标图纸内部审核材料设备采购材料设备进场监理规划大纲图纸会审及设计交底规实施细则评审施工技术方案评审3210尊重·专业·责任·分享·价值基础工程基础工程完主体工程专项工程取得预售证证取得施工许可证开发报建工程技术部&项目部集团/区域市政配套监理项目主体工程&专项工程主体工程施工专项工程施工水电燃气电视邮政等报审消防报审组织验收至合格达到预售条件承包商质量安全进度现场管理质量巡检/技术支持样板施工样板验收及技术交底工序交接及大面积施工过程检查样板验收及技术交底1.过程检查2.变更管理分步分项工程施工组织验收合格精简装修合同装修工程市政管网市政配套合同/施工景观绿化45711尊重·专业·责任·分享·价值专项工程专项工程完销售配合工程竣工验收取得预售许可证开发报建项目部集团/区域市政配套监理项目配合销售&竣工验收配合销售工程施工工程物业移交组织配套设置验收及移交组织验收至合格承包商质量安全进度现场管理提出销售配合要求单体竣工，分户验收组织规划验收消防、人防、绿化、环保、卫生防疫等等取得专项验收证明申请单体初验申请单体复验组织竣工验收竣工验收证明资料移交档案馆申请并办理竣工验收备案表68912尊重·专业·责任·分享·价值目录1.项目开发相关部门的组织设置2.项目开发相关流程总图（初拟）3.项目开发环节流程编写建议4.项目开发流程与其它流程的对接关系13尊重·专业·责任·分享·价值1项目工程管理流程3材料设备验收作业指引2项目开发报建管理流程4工程品质管理作业指引5精装修施工管理作业指引6工程竣工验收作业指引7工程变更管理作业指引8工程物业移交作业指引9工程档案管理作业指引一般项目工程管理模块的流程设置建议原则：1.涵盖项目开发的主要、核心环节；2.控制项目开发过程中存在工作交叉、接口模糊的环节14尊重·专业·责任·分享·价值目录1.项目开发相关部门的组织设置2.项目开发相关流程总图（初拟）3.项目开发环节流程编写建议4.项目开发流程与其它流程的对接关系15尊重·专业·责任·分享·价值集团相关职能部门（主要是成本管理中心）主导的流程编写完成后，项目组将组织区域工程技术部、项目部，就有接口关系、前置关系的流程文件进行跨部门研讨，以明确项目开发各环节与其它专业的接口和逻辑关系16尊重·专业·责任·分享·价值·16·汇报完毕，谢谢！