招商策略方案

本报告所有权归合富行地产公司所有1中华道悦水MALL招商策略方案本报告所有权归合富行地产公司所有2本项目招商工作的愿景期望我们所理解贵公司的期望是通过我公司对商业物业的策划及实际招商工作清晰的预期商业物业业态的组成；重点目标商家的兴趣程度和具体要求；指导后期商业设计，清晰包括各种商业业态对建筑的技术要求；重点是通过招商实施（特别是主力商家引进）加强对销售工作的有效推动，提升商业物业价值。本报告所有权归合富行地产公司所有3达成以上目标，我们认为还需解决以下问题：如何制定适合本项目的商业零售概念、市场地位与商业业态组合；面临的竞争和如何提高竞争力；商业的面积分配比例如何；前期策划方案如何能在设计、商户组合、租赁策略当中体现出来本报告所有权归合富行地产公司所有4PART1—市场环境分析本报告所有权归合富行地产公司所有5衡水市相关情况解读：阅读衡水城市背景衡水市位于河北省东南，总面积8815平方公里。东与沧州市的东光县、吴桥县和山东省德州市毗邻，西部与石家庄市的深泽县、辛集市接壤，南与邢台市的新河县、南宫市、清河县以及山东省武城县相连，北部同保定市的安国市、博野县、蠡县和沧州市的肃宁县、献县、泊头市交接。衡水市地处环渤海、环京津开放地带和京九经济增长带上，既是沿海开放区腹地，又是内陆对外开放的前沿。全市共1个市辖区，2个县级市，8个县。共设57个镇，57个乡，４个街道办事处，下辖4994个村委会，92个居委会。市辖区：桃城区，县级市：冀州市、深州市，县：枣强县、武邑县、武强县、饶阳县、安平县、故城县、景县、阜城县。本报告所有权归合富行地产公司所有6阅读衡水城市经济衡水的国民生产总值稳步上升，到2010年全年国民生产总值9%以上。经济的发展，生活水平及消费水平的提高，为房地产市场提供了有力支持。衡水经济发展指数——GDP指数分析本报告所有权归合富行地产公司所有7阅读衡水城市经济城市居民的可支配收入呈现逐渐增长的趋势，2010年城镇居民人均可支配收入增长10%，达到14525元，农民人均纯收入增长7.2%以上，达到4369.7元。收入水平的提升，为消费市场的发展提供了有力支撑。衡水经济发展指数——居民收入水平0500010000150002006年2007年2008年99361095411941360735073638城市农村人均可支配收入本报告所有权归合富行地产公司所有8阅读衡水城市经济通过上面图表显示，衡水市的物价水平逐年攀升。其中居住类价格涨幅更是从4.3%涨到了8.5%。可见，居民对住房的需求正在逐年放大，这也从侧面反映了房地产市场价格在逐年上涨。衡水经济发展指数——物价水平本报告所有权归合富行地产公司所有9阅读衡水城市经济衡水经济发展存在的问题020040060080010001200140016001800石家庄邯郸邢台衡水沧州德州聊城亿元050000100000150000200000250000300000350000400000石家庄承德张家口秦皇岛唐山廊坊保定沧州衡水邢台邯郸地方财政一般预算收入(万元）河北各地级市市区财政收入比较衡水与周边城市GDP比较本报告所有权归合富行地产公司所有10阅读衡水城市经济第一，地区经济总量小。衡水是京津冀地区最为贫穷、最为落后的区域之一。第二，现有产业带动城市发展的动力有限，行业规模小，产业链条短。如衡水丝网产业，市场占全国的80%，但是年销售收入不足100亿，产业上下游带动能力不足。橡胶产业、玻璃钢产业、皮毛产业三大产业年销售收入均不超过50亿元。第三，城市知名度低，城市形象差。尽管“衡水三绝”、武强年画等在国内也具有较高知名度，但城市在区域的知名度却很低。城市面貌破旧，与地级市城市不相匹配，缺少优美的居住区、大规模的现代商业中心、市民活动场所等。本报告所有权归合富行地产公司所有11阅读衡水城市经济衡水经济分析总结国民生产总值GDP指数分析居民收入水平分析居民就业情况物价水平居民消费衡水整体的经济形势呈现出较好的上涨势头。在对近年来的GDP总量和其构成的分析过程中，发现第三产业涨幅最高，这说明衡水市民的消费观念正在逐渐由储蓄型向消费型转变，投资意识逐渐增强，为房地产市场的发展，提供了有力的支撑。但和省会周围其他市相比还存在很大的差距,居民的投资意识及投资能力还需继续引导和提升。本报告所有权归合富行地产公司所有12阅读衡水城市规划路北新区主城区旅游区城市发展目标“一体两翼”“一体”为主城区，“两翼”为路北新区和旅游区滨湖组团。城镇布局打造中国首座滨湖度假休闲城市，建造“宜居、宜业、宜游”城市环境产业发展定位“3+3”产业格局交通发展定位构建“两环八射一联线”交通体系本报告所有权归合富行地产公司所有13阅读衡水城市规划中国首座湖滨度假城市衡水湖城高尔夫小镇游艇小镇湖滨小镇冀州古城度假酒店群度假别墅度假公寓古九州商业街文化主题酒店历史文化主题公园九州博物馆艺术街区区域功能板块滏阳河城居住中心商业中心教育中心商贸中心文化中心水上世界湿地公园大衡水空间计划——一湖、一河、一州休闲度假核心区都市综合服务区历史文化旅游区本报告所有权归合富行地产公司所有14阅读衡水城市规划衡水城市发展分析总结◇从区域位置上分析，衡水市具有优良的地理位置，同时结合衡水湖旅游资源，为有效吸纳周边目标人群定居城区创造可能，同时更大程度的加强城市的吸纳力和张力。◇从远期城市规划分析，“大衡水”的城市格局凸显，远期将形成主城区向衡水湖连为一体的格局；路网方面，随着各交通线路的全部展开，将更大程度地吸纳郊县居民城区置业，城市功能进一步加强。本报告所有权归合富行地产公司所有15阅读衡水衡水地产衡水市近年来房地产发展形势近年来，衡水市的房地产业进入了快速的发展时期。至今，房地产业已成为衡水市国民经济的支柱产业之一。城镇面貌发生深刻变化，生态湖城建设加速破题。坚持拆、建、管并重，扎实推进城镇面貌三年大变样工作，成为衡水城镇建设规模最大、投资最多、成效最为显著的时期。《2011年衡水市政府报告》指出，“十一五”期间市区累计完成拆迁面积605.3万平方米，占建成区既有建筑面积的1/3，在建工程235项，累计完成投资303.9亿元，比建市以来的总和还要多。各县市累计完成拆迁面积1085万平方米，完成城建投资205.6亿元，新建道路面积725万平方米，新增绿化面积861万平方米。全市城镇绿化率由2007年的35%提高到40%。衡水市荣获全省城镇面貌三年大变样工作进步奖。本报告所有权归合富行地产公司所有16阅读衡水衡水地产衡水房地产发展综合分析城市规划房地产市场发展互相支撑大衡水宏伟蓝图逐渐呈现，衡水房地产市场迎来快速发展期，城市发展逐渐升级。本报告所有权归合富行地产公司所有17开发思路发展规律城市发展规律经济发展人口增多；城市规模不断扩大；基础设施不断健全；功能布局日渐完善；生态环境协调发展；商业格局协同升级；城市发展：城市各部分协同进步，新兴力量迅速崛起城市的发展，不仅仅只是区域的扩张本报告所有权归合富行地产公司所有18PART2—项目整体定位本报告所有权归合富行地产公司所有19城市发展居住格局变化商业格局升级城市产生初级阶段资本主义萌芽第二阶段工业革命第三阶段信息革命第四阶段城邦城墙围合的城市空间，依靠血缘或附属关系共同生活集市自发形成的开放式贸易市场四合院以家庭为单位的相对独立生活商业街铺经营者自发建立的专事经营的场所无统一管理核心建筑现代集合建筑形成居住核心产生互无沟通“群居形式”大卖场统一管理的综合性商场提供更齐全产品和服务城市综合体实现城市商业资源与办公、居住等功能的整合与互动，多层次、立体多元居住多城市核心公寓生活、SOHO生活、别墅生活等经济发展给城市发展带来怎样的影响？本报告所有权归合富行地产公司所有20城市中心区域发展需要“一站式商业综合体（COMPLEX）”——随着土地资源的日益稀缺，城市正在逐步向多元、集约化发展。集城市商业资源与办公、居住等功能的整合与互动，多层次、立体城市综合体本报告所有权归合富行地产公司所有21S：①：城市核心，位置优势②：交通优势③：环境优势o:①：本区域的发展潜力②：本区域处于城市的东西区结合处③：中华公园建设SWOT分析开发思路自身条件w：①：衡水整体消费力一般②：前期销售房源对续销的影响③：建筑格局，带来的商铺使用难T：①：竞争楼盘众多②：周边文鼎轩、凯旋城销售价格、销售一般③：周边商铺租金低回报率低本报告所有权归合富行地产公司所有22衡水商业现状如何？是否符合城市发展需求？本报告所有权归合富行地产公司所有23整体定位商圈分析成长型商圈爱特商圈商圈布局边缘商圈本案成熟商圈衡百商圈本报告所有权归合富行地产公司所有24项目所在地市场微观分析-------商业地产本报告所有权归合富行地产公司所有25衡百商圈衡百商圈在百货大楼的支撑下一直是衡水商圈的首位，涵盖了百货、商街等多种业态，有百货大楼、浙江村、信发大厦等商业物业。因为老商圈，商业设施较为落后，停车位严重不足。该商圈北临衡水主干道人民路，交通便利。整体定位商圈分析本报告所有权归合富行地产公司所有26项目概况项目名称衡水百货项目位置人民路和报社街交叉口建筑面积7.2万㎡商业形态百货项目周边状况中心区核心位置，交通方便，周边商业氛围浓厚经营状况较好档次中档业态分布超市、餐饮、化妆品、饰品、鞋、箱包、数码、男装、女装、休闲装、运动装、内衣、家居用品衡水百货大楼1、衡水百货在衡水当地属于中高档商业物业2、经营业态层次分明3、经营管理较好4、购物环境较好5、人流量密集是衡水市民日常消费首选场所6、因为老商业建筑，商业设计较旧，购物环境较为狭窄。由于区域尚无大体量、新模式的商业项目出现，加上消费人群的习惯性消费和衡百的独特性、唯一性成就其区域商业龙头的地位。但是随着衡水经济的发展，衡百会被新的商业模式所代替。本报告所有权归合富行地产公司所有27项目概况项目名称信发商厦项目位置人民路和报社街交叉口衡百南侧商业供应面积2.7万㎡商业形态百货项目周边状况中心区核心位置，交通方便，周边商业氛围浓厚经营状况较好档次低档业态分布超市、电器、服装、家居用品等信发商厦1、信发商厦位于衡百商圈，借助百货大楼的辐射力，覆盖衡水消费人群；2、经营业态较为混乱；3、商业动线安排不合理；4、购物环境较差；5、为低端消费场所，人流较旺。本报告所有权归合富行地产公司所有28项目概况项目名称浙江村项目位置人民路和报社街交叉口衡百南侧商业供应面积1.5万㎡商业形态平价市场项目周边状况位于商贸街南侧，交通不便经营状况一般档次低档业态分布服装、小商品等浙江村浙江村内有铺位1500余个，是衡水市目前在营的体量最大、品类最丰富、价格最低廉的小商品批发商场，是市政府重点规划、打造的商贸区域。据了解，浙江村目前有15%的南方人直接经营，20%的商铺由石家庄等省内其它地市商家经营，而80%的铺位属于我市有丰富营销经验的生意人。该商场2006年开业。为传统商场建筑形式，购物环境较差。本报告所有权归合富行地产公司所有29项目概况项目名称商贸中心服装街项目位置人民路和报社街交叉口衡百南侧商业供应面积近2万㎡商业形态商业街项目周边状况位于商贸街南侧，交通不便经营状况较好档次低档业态分布服装、箱包、美容美发商贸中心服装街主入口为四层建筑，商城内一层门脸多为服装，无空闲铺面，租金在2400-3700左右，住户居住多年，有固定的客户群。二楼以上人流量很少，有闲置。商业街东侧为服装一条街，为三层建筑，一层为服装和美容美发，二层以上为商户自用或中介、小科技公司等办公用房。本报告所有权归合富行地产公司所有30爱特商圈爱特百货的开业催生新商圈的形成，一定程度上打破了“衡百“的垄断地位。爱特百货的出现成为当年最主要的新增供应。主要商业物业为爱特百货及周边临街商业等。整体定位商圈分析本报告所有权归合富行地产公司所有31项目概况项目名称爱特购物中心项目位置和平西路238号建筑面积1.5万㎡商业形态百货项目周边状况北临和平西路交通方便，周边商业氛围浓厚经营状况较好档次中档业态分布男装、女