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呼和浩特市房地产行业发展状况的调查报告2建行内蒙古区分行营业部二0一0年十月三十一日关于对呼和浩特市房地产行业发展状况的调查报告内蒙古区分行伴随着自治区经济的快速发展，首府呼和浩特的城市化进程进一步加快，房地产行业呈现出快速发展势头。房地产投资规模逐年扩大，银行投入该行业的资金占比逐年提高。在支持行业发展的同时，也积聚了一定的信贷经营风险。今年年初以来，国务院多个部委出台了若干宏观调控政策，再次对楼市调控发力，旨在促进房地产市场平稳健康发展。宏观调控政策正逐步显现其作用，但是现在的房地产行业的发展还没有步入健康平稳的发展轨道。为准确了解呼和浩特市房地产行业发展现状，降低我行信贷资金风险，根据区分行《关于对房地产行业进行快速调查的通知》，营业部完成了对呼市房地产行业的调查工作。现将具体情况报告如下：3一、呼和浩特市房地产行业发展现状及供给状况1、房地产开发施工与竣工情况2010年1-9月房屋施工面积总量1882.58万平方米，与上年同比增长25.78%，其中，新开工面积为472.48万平方米，与上年同比增长72.79%。房屋竣工面积104.66万平方米，与上年同比下降17.07%。其中，商品住宅竣工面积下降14.47%，经济适用房增长100%，环比增长159%，办公楼下降66.41%，商业营业用房下降8.33%，其他下降24.01%。随着房地产市场升温，到9月新开工面积涨幅较大，同比无论商品房还是住房涨幅均较高。2008年-2010年9月房地产施工、新开工增长情况表项目单位2008年1-12月2009年1-12月2010年1-9月2010年9月与2009年同比增减%房屋施工面积平方米16390610162979281882583125.76其中:新开工面积平方米46569853707361472483172.29住宅施工面积平方米13204231127041681444418722.53其中：新开工面积平方米37425823078171370233956.534经济适用房施工面积平方米305000033900001338312-60.17其中：新开工面积平方米1320000760000259116-64.5办公楼施工面积平方米71342972828096353933.3其中：新开工面积平方米21428158035202686364.33商业营业用房施工面积平方米17299941789620229469953.55其中：新开工面积平方米487216418043576682130.6其他施工面积平方米7429571075860112340611.46其中：新开工面积平方米2129061531122431246.71经济适用房下降幅度较大，同比呈下降态势，且降幅较大。此外，其他同比则大幅增长。2、商品房供给和销售分析2010年9月，呼市商品房当前上市面积311.92万平方米，同比5增长22.75%，环比增长6.88%。其中，住宅上市面积251.43万平方米，同比增长28.28%，环比增长7.81%。其中批准预售面积218.16万平方米，同比增长9.75%，环比增长5.24%。现售备案面积93.76万平方米，同比增长69.42%，环比增长10.89%。批准住宅预售面积180.73万平方米，同比增长16.95%，环比增长6.31%；现售备案面积70.7万平方米，同比增长70.48%，环比增长11.85%。主要指标与去年同期对比情况如下：商品房供需情况表指标名称计量单位商品住房办公楼商业营业用房合计当期上市面积万平方米251.4318.5741.92311.92与上年同比增长%28.282.64.7522.75与上月环比增长%7.812.13.616.88批准预售面积万平方米180.7312.6524.78218.16与上年同比增长%16.95-12.5-16.829.75与上月环比增长%6.3100.535.264现售备案面积万平方米70.75.9217.1493.76与上年同比增长%74.486.2667.5569.42与上月环比增长%11.857.058.4110.89从上表可见，当期上市、批准预售及现售备案面积均呈增长态势，说明房屋供应充足，目前呼和浩特市商品房市场销售处于上升态势。3、商品房空置面积情况2010年1-9月，全市商品房空置面积94.18万平方米（包括待销商品房、滞销商品房、积压商品房），比去年同期下降了52.16%。与上月环比下降22.59%。其中空1-3年以上91.05万平方米，同比下降53%，与上月环比下降24.66%。详细情况如下表：2010年1-9月商品房空置面积明细表项目单位面积与上年同比增长%与上月环比增长%商品房空置面积平方米941846-52.1622.59其中：空置1-3年平方米910467-5324.66按用途分：住宅平方米5134-64.4425732其中：空置1-3年平方米495476-65.6326.39别墅、高档公寓平方米18073-20.360其中：空置1-3年平方米18073-20.360办公楼平方米67008-49.8630.1其中：空置1-3年平方米59722-47.1735.06商业营业用房平方米215163-30.62.84其中：空置1-3年平方米210637-30.45.89其它平方米14624380.251.04其中：空置1-3年平方米14463281.7551.892010年1-9月商品房空置总量比去年同期减少了102.7万平方米。其中滞销（1－3年）的待销房屋占97%。同时也要看到，环比除别墅持平外，其它上升幅度也较高，特别是其它用房涨幅50%以8上。一方面表明供应较充足；另一方面表明房源数量在下降，房屋销售持续升高。其它用房空置较高主要是车库等价格较高，有些楼盘甚至高于住房价格，也应当引起重视。4、商品房和二手房销售价格及变化趋势2010年1-9月，不同价位新建住房供求结构特点是：以每平方米售价在3000-4000元之间的住房为主，成交面积和成交套数分别占成交面积和成交套数的33%和34%；其次是2500-3000元之间的，占27%。不同价位新建商品房供求结构表单位%1500-2000元/平米2000-2500元/平米2500-3000元/平米3000-4000元/平米4000-5000元/平米当期上市面积占比5.265.587.263.8518.2成交面积占比6.1214.6526.5433.0219.68当期上市数占比6.926.977.5860.1818.35成交套数占比7.3115.9426.8533.8916.01从当期上市面积和套数及成交面积和套数价格占比情况分析，，一方面表明呼和浩特市的住房价格状况，另一方面，说明呼和浩特市9大多数购房人群能够承受的住房价格。2010年9月商品房销售平均价格，依据市内四区不同地域、不同价位，经算术平均法计算，商品房平均销售价格5223元/平方米。与上年同比增长30.6%，与上月环比增长1.5%。其中商品住宅平均价格3970元/平方米。与上年同比增长29.5%，与上月环比增长1.51%；办公楼平均价格4384元/平方米。与上年同比增长23.9%，与上月环比增长1.48%；商业营业用房平均价格7314元/平方米。与上年同比增长33.9%，与上月环比增长1.5%。呼和浩特市商品房价处于高位运行，并始终持续增长的趋势。4月份国家房地产宏观调控政策出台，对呼和浩特市的房地产价格影响不大，房价仍然较快增长，同比始终以两位数的速度增长。5、二手房交易情况2010年1-9月，存量房成交套数6116套，与上年同比增长35.46%与上月环比增长15.46%；成交面积56.4万平方米，与上年同比增长43.26%，与上月环比增长18.24%；成交额171687.74万元，与上年同比增长82.28%，与上月环比增长20.5%。二手房成交套数5580套，与上年同比增长33.72%，与上月环比增长15.82%；成交面积46.9万平方米，与上年同比增长36.18%，与上月环比增长16.09%；成交金额127690.71万元，与上年同比增长70.14%，与上月环比增长16.98%。呼和浩特市二级市场从成交面积、成交金额及成交套数同比环比均呈增长态势，且增幅较高。具体二手房交易详情见下表：二手房买卖基本情况表10成交面积（万平方米）成交套数（套）成交金额（万元）当月与上年同期相比%当月与上月环比%当月与上年同期相比%当月与上月环比%当月与上年同期相比%当月与上月环比%二手房56.443.2618.24611635.4615.46171687.7482.8220.5二手住宅46.936.1816.09558033.7215.82127690.7170.1416.98二手房成交价格平均3044元/平方米，同比增长27.26%。环比增长1.91%；二手住房2723元/平方米，同比增长24.97%，环比增长0.78%。二手房成交面积和套数、成交额和平均价格4月之后均呈增长趋势，特别是二手住房涨幅均较大。从价格上看，比商品房价格增长快，6月之后增速开始慢于商品房价格。主要一是2010年呼和浩特市新房价格较高，带动了二手房价格；二是呼和浩特市二手房基本在市区较好地段，所以价格涨幅也较高。6、销售价格指数情况根据发展改革委员会、国家统计局数据显示，到2010年9月，全国70个大中城市房屋销售价格指数同比增长109.1%，比上月高11出0.2个百分点。呼和浩特市房屋销售价格同比指数为108.7%，比全国70个大中城市平均水平低0.4个百分点，环比100.3%，比全国70个大中城市平均水平低0.2个百分点。按由高到低排序，在全国70个大中城市中分别位居16位和48位。其中，新建住房销售价格指数同比增长109.8%，比全国指数低1.5个百分点，环比100.2%，比全国指数低0.3个百分点。按由高到低排序，在全国70个大中城市中分别位居20位和52位；二手住房销售价格指数同比为102.9%，比全国指数低3.3个百分点，环比100.2%，比全国指数低0.3个百分点。二、呼和浩特房地产开发企业经营情况及供需状况1、2008-2010年9月房地产企业投资完成情况2010年1-9月全市房地产完成开发投资997726万元，与上年同期相比增长40.16%。其中，商品房住宅建设投资额695700万元，同比下降9.4%，商业营业用房投资167400万元，同比增长6.02%；办公楼投资39700万元，同比下降1.74%；其他投资97200万元，同比增长5.13%。按用途分房地产投资状况如下表：房地产开发投资情况表项目单位2008年1-12月2009年1-12月2010年1-9月2010年1-9月与2009年同期比增长(%)本年完成投万元100431126589977240.1612从投资构成看，商品住房和办公楼完成占完成投资的比重较去年有所下降，其他略有增加。其中商品住宅下降9.4%，商业营业营业用房和其他用房分别增加6.02%和5.13%。因今年呼市临街改造和一些商铺的竣工等，加之去年以来住宅楼基本都配置车库，因而使商业营业用房和其他用房涨幅较高。2、土地购置开发情况2010年1—9月份，完成土地开发面积1142880万平方米，同比增长了123.85%；土地购置面积为1026190万平方米同比增长110.61%；待开发土地面积1816752万平方米，同比增长3.6%。本年土地成交价款109306万元，同比增长240.73%。今年前三季度无论土地购置、完成开发土地及成交价同比均呈大幅上涨，特别是成交价涨幅240以上，表明土地价格涨幅较大。同时也表明随着房地产市场的持续升温，房价没有出现下降，而是上涨。2008年到2010年9月呼和浩特市土地购置开发情况如下表：资5076其中:商品住宅万元771531745572695700-9.4办公楼万元4984811249239700-1.74商业营业用房万元1371021715331674006.02其他万元458699699097200