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房地产项目策划项目策划书编制项目策划书的总体思路一、编制目的1.确保集团所有项目的操盘达到统一标准，避免因操作经验不足造成的重大决策失误。2.增强集团持续的核心竞争力。编制项目策划书的核心思想就是如何提高项目运营的效率。目前行业的竞争主要是公司运营能力的竞争，关键体现在项目开发的效能上。下表为2011年十大房企财务分析报表：项目策划书销售净利率资产周转率净负债率权益净利率1.恒大13.4%43.7%72.0%30.8%2.富力17.7%33.9%86.0%23.0%3.碧桂园16.7%36.7%63.3%21.5%4.中海26.5%28.7%33.3%20.4%5.雅居乐17.9%30.3%70.0%19.3%6.深万科13.4%28.0%31.7%18.2%综合分析—权益净利率（剔除正常损益）从上表中可以看出：恒大的权益净利率以30.8%位列第一，主要得益于其高达43.7%的资产周转率。由此可见，房地产行业中，“卖得贵不如卖得快”仍然是重要的经营理念之一。同时，较高的股东收入也以净借贷比例达72%的高财务杠杆为代价，体现了恒大较为激进的发展模式。恒大选择低价入市的策略，以低利润率换取较高的存货周转率，从而实现股东利益最大化恒大的项目基本做到了五~七个月开盘，碧桂园整体运营水平2010~2011年项目开发的速度是十一~十三个月。这表明我们与恒大之间存在较大的项目运营提升空间。项目策划书3.编制项目策划书模板，能带来公司运营能力的改善。3.1促进知识体系的快速建立。a.设计研发体系的标准化。b.成本体系的标准化。c.采购体系的标准化。d.财务体系的标准化。e.工程管理体系的标准化。f.物业管理体系的标准化。3.2绩效考核有了可量化的考评依据。3.3促进计划管理的管控。3.4优化了各环节工作接口流程。项目策划书目录一、项目前提条件二、项目前期流程图(三个半月版)三、各节点相关工作说明及指引1.项目地块调研报告1.1《项目投资分析报告》1.2《土地勘查（评估）报告》1.3《尽职调查（评估）报告》1.4《经营效率（评估）报告》1.5《市政配套（评估）报告》1.6《目标市场（评估）报告》1.7法务各阶段要注意的问题2.立项审批2.1《项目投资分析报告》2.2当地物业管理调研报告2.3物管部分配合项目规划设计的策划3.组建项目部4.项目交底会5.项目定位策划会5.1项目定位策划会5.2配合销售的物业策划6.项目配套工作指引7.规划方案确定8.项目装修设计方案研讨会9.项目景观设计方案研讨会10.项目定案评审会11.项目定案报告项目策划书12.规划设计报审方案完成12.1设计策划12.2工程管理策划12.3营销策划12.4财务策划13.施工报建图提交14.施工图完成15.景观施工图16.装修施工图17.确定总包单位18.采购专项计划19.确定售楼部、板房装修单位、园艺施工单位20.《建设用地规划许可证》（预审）项目策划书21.规划方案审批（预审）22.环评报告（预审）23.立项审批（预审）24.卫生、环保、消防、人防设计专项审查（预审）25.《建设工程规划许可证》（预审）26.防雷、节能及施工图图审（预审）27.招投标及合同备案28.质监委托29.确定监理单位30.土地拆迁、清表31.围墙、临时道路32.临水、临电报装33.成立公司（招拍挂项目）项目策划书34.项目启动会34.1项目启动会34.2物业筹建策划34.3物业管理成本及物业收费标准35.土方平整、临设搭设完成36.建筑放、验线37.国土证38.办理各项报建正式手续39.取得《施工许可证》项目策划书（从付第一笔地价款至开盘预售共三个半月时间）项目前期阶段项目策划书项目实施阶段土地信息获取项目定案审批（支付第一笔地价款）开盘预售基础开工移交物业入伙精装修施工完成竣工验收毛坯房交楼项目策划书30天105天当天项目启动会项目地块调研报告立项审批规划设计方案完成施工报建图提交施工图完成确定总包单位土地拆迁、清表七通一平工作完成成立公司《建设用地规划许可证》（预审）规划方案审批（预审）立项审批（预审）《建设工程规划许可证》（预审）取得《施工许可证》（预审）项目前期阶段土地摘牌30天项目定案报告（从付第一笔地价款至开盘预售共三个半月时间）项目策划书项目策划书项目实施阶段谢谢聆听！