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维修部职责WX-02一、设备、设施管理1.组织编制和执行公共设施、设备维护保养计划，负责具体实施对公共设施、设备性能的改造和提升工作，延长其使用周期。2.负责小区内设备、设施及工程项目的维修工作。.3.负责对设施、设备运行中发生异常情况的处理和有效监控。4.负责对设备、设施机房的检查管理，保障运行良好。二、维修服务1.负责小区的公共建筑部分及其他公共设施、设备的修缮。2.负责处理工程报修工作和业主专用部位的维修服务，积极开展特约维修服务。三.、工作质量管理1.负责服务规范和服务流程的管理。2.负责服务技能、维修质量的提升和管理。3.负责本部门员工的培训和劳动纪律的管理。四、成本控制和管理1.用水、用电管理，在保证正常使用的前提下尽可能对水、电等能耗进行有效的控制，做好资源的整合利用，努力降低能耗。2.利用新技术、新方法、新材料，积极创新，努力进行技术革新，做好节能工作。五、负责计量器具（水、电表等）的日常管理工作六、装修管理1.负责业主装修图纸的审查和各项监督管理工作，确保业主及公共利益不受侵害。七、物业接管验收1.负责组织人员配合公司进行物业接管验收工作，负责物业全部工程资料的交接管理工作，2.负责公司合作单位及开发公司的各项遗留工程问题的协调处理，跟进遗留问题的解决。3.负责对工程设计、施工中发现的问题提出建议，负责对工程安装的跟进，发便后期的物业服务工作能顺利开展。维修部日常管理规程WX-04-011、目的明确物管公司服务中心维修部员工的日常管理。2、适用范围适用于物业管理公司维修部全体员工。3、职责3.1、维修部主管负责本管理规程的实施及监督。3.2、维修部班长负责本班组工作安排、监督检查、异常情况的处理与报告。3.3、维修部各岗位员工负责所值岗位的正常管理及运作。4.0程序要点4.1、交接班制度4.1.1、接班人员必须提前15分钟接班，交班人员在接班人员未到场，或未完成接班检查准备工作之前，不得擅自离岗。4.1.2、交班人员应对本班次工作及上班次遗留下来的工作的完成情况做好详细记录，并向接班人员如实交接。4.1.3、接班人员应认真阅读工作日志，了解上一班次的工作情况。若是休假后上班，则应同时阅读休假期间的工作日志，了解整个工作运行情况。4.1.4、交接班人员应明确回复接班人员提出的各种问题，和接班人共同核实、检查设备的运行情况及运行参数，内容应包括各安全附件、运行设备、器具、钥匙、环境卫生，以及相关记录等。4.1.5、接班人员若发现交班人员未认真完成有关工作或检查中发现问题，应及时向交班人员提出，若交班人员不能给予明确回答或不加以改善，接班人可以拒绝接班，并报上级领导处理。4.1.6、在处理设备及附属设备事故或故障时，不得进行交接班，交接班人员应坚守岗位，继续进行事故或故障处理，并有权要求接班人员配合工作，接班人员应积极协助配合，共同做好事故或故障处理工作。4.1.7、在事故或故障处理结束后，交接人员须经上级同意后，才能进行交接工作，接班人员已确认无其它疑问后，可进行交接班签名工作。4.1.8、交接班一旦结束，接班人员即开始承担值班期间全系统的安全运行操作责任。4.2、班会制度4.2.1、早上由当值负责人主持10分钟左右的班前会，明确一天的工作内容，计划保养要求；分配员工一天的具体工作内容、质量要求、标准及进度。4.2.2、下午由维修部负责人主持10分钟左右的班后会，总结当天的日常保养、维修服务、设备运营及工作质量检查结果，布置第二天计划外的工作。4.3、值班制度4.3.1、值班人员应提前10分钟到达值班岗位，按交接班程序进行交接班。坚守岗位、不得串岗。4.3.2、按有关运行管理规程对所辖区域设施设备进行巡查、保养、维修。4.3.3、值班人员因特殊情况需要调班时，必须事先填写调班单，并经维修部主管同意并签字方可调班。4.4、值班室、设备房卫生管理制度4.4.1、各值班人员负责该班次值班室的卫生清洁工作，并保持值班室卫生。各专业值班人员负责各自专业设备房的卫生清洁工作。4.4.2、接班人员负责检查上一班的清洁工作，对不合格卫生清洁工作可要求返工，直至合格。4.4.3、维修部主管负责本部门卫生清洁工作的日常检查和督导。工具管理规程WX-04-031、目的规范工具管理工作，确保维修部工具完整及各项性能完好。2、适用范围适用于物业管理公司维修部的工具管理。3、职责3.1、维修部主管负责检查工具管理工作的实施情况并负责工具的申购。3.2、维修部班长具体负责工具管理。3.3、库管理员负责工具的簿记盘点工作。4、程序要点4.1、《维修部物资采购计划》的制定：每月的24日之前，由维修部主管组织各班长一起制定下月度《维修物资采购计划》并由服务中心审核后，上报公司总经理审批，行政人事部备案。4.2、采购计划应包括：所需工具的名称、型号及规格、数量、产地；预计费用；购买时间；用途。4.3、维修部的工具分成两类：一类是个人使用工具，另一类是分部门公用工具。个人使用工具由个人领用并负责保管，分部门公用工具由班长领用并负责保管。4.4、个人使用工具和分部门公用工具（便携带的）由主管统一填写《领料单》，经服务中心经理管批准后，可到库房领取并负责保管。主管必须将所领工具登记在《物资零用登记表》内并领用人签名确认。4.5.个人使用工具使用注意事项：a)、不准乱打乱撬；b)、用力应适度；c)、测量不同的参数时注意正确换档（如万用表）；d)、注意工具的作用条件（如额定电压、额定电流或承载能力等）；e)、用后擦拭干净工具。4.5.3、维修部员工个人使用工具属公司财产，严禁用作私人用途。4.5.4、维修部员工个人使用工具丢失或人为损坏，则应由员工个人立即补上同规格同品质的工具；如属正常使用损坏则可以经维修部主管核实，经理审批后在在库管理员处以旧换新，库管理员应做好登记。4.5.5、员工辞职、被解雇或转岗时应将个人使用工具全部退还给维修部，对于丢失或人为损坏的个人使用工具通知财务扣发相应的钱款。维修部班长必须将员工退还的个人使用工具登记在《班长保管工具登记表》内，并在“备注”一栏内注明“退还”字样。员工退还的个人使用工具要设专柜保管并作为以旧换新的工具。4.5.6、维修班长每季度末检查每个员工的个人使用工具，对于丢失的或人为损坏的工具将责令立即补充。4.5.7、对于换下来的个人使用工具每半年由库管理员进行一次盘点并登记在《报废工具登记表》内，由维修部主管上报服务中心经理审核，经公司总经理审批。审批后由维修部主管负责报废处理。4.6、公用工具4.6.1、各专业组员工借用工具或部门之间借用工具都应在班长处借用；维修部以外的部门借用工具须经维修部主管批准后方可借用。班长必须将借用工具登记在《工具借用登记表》上。4.6.2、公用工具使用注意事项：a)、便携式（小件的）公用工具使用注意事项按4.4.2条款；b)、大型公用工具使用除应遵循便携式（小件的）公用工具使用注意事项目以外还应每个月进行一次保养；c)、公用工具属公司财产，严禁用作私人用途。4.6.3、公用工具如丢失或人为损坏，则应由借用人负责照价赔偿，如属正常使用损坏，对于小型的（300元以下）由维修部主管确认，服务中心经理批准后可以以旧换新。对于300元以上的公用工具须先由班长填写《报废工具登记表》经维修部主管及服务中心经理批准后上报总经理审批。4.6.4、各班组负责人工作调迁、辞工或被解雇时，由维修部主管会同库管理员一起对该负责人所管公用工具进行盘点，发现缺少或人为损坏的则应追究其本人责任。4.6.5、维修部主管每月25号对每个班组的公用工具进行检查，对于缺少的或人为损坏的，将责令负责人尽快补齐。4.6.6、对于换下来的公用工具每半年由仓库管理员进行一次盘点并登记在《报废工具登记表》内，经维修部主管批准后上报公司审批。审批后由维修部主管负责报废处理。4.7、对于专业工具中的计量器具或安全用具应定期送检，检验合格的方可使用，否则应重申购。4.8、维修部通讯用对讲机管理按《保安部警用器械管理规程》相关条款执行。4.9、库管理员每月23号应将所保管的工具进行一次盘点并登记在《仓库管理员保管工具登记表》上，对于需要补充的工具应建议维修部主管尽快申购。5、记录《工具保管登记表》《工具借用登记表》《报废工具登记表》《维修部工具年度采购计划》维修管理规程WX-04-041、目的规范小区内公共区域及租户/业主室内工程安装/维修程序，确保高效率、高质量地完成维修工作。2、适用范围适用于物业管理公司辖区内的维修工作。3、职责3.1、维修部主管负责检查维修工作的实施情况及每月维修及时率的统计。3.2、服务中心负责各自服务中心维修工作的组织实施。3.3、维修部维修工具体负责业主报修的维修工作。4、程序要点4.1、维修工进行维修的基本要求4.1.1、自觉维护公司及租户/业主的权益，不做损害公司名誉的事；不能不懂装懂，遇到疑难问题要如实、详细地汇报给班长，请求支援解决。4.1.2、维修公共设施时，如涉及到交通或安全问题则应设置相应标示牌，必要时应设置安全围栏并派专人看守。4.2、租户/业主室内报修程序4.2.1、维修工接到租户/业主室内维修通知后，应在15分钟内准备好工程所需的材料、辅助材料、工具箱及清洁用品（塑料袋、干净抹布等），按与租户/业主约定的时间赶到（特殊情况除外）。进租户/业主室内应持《维修单》按门铃（敲门）。主管判断故障安排解决客户部填写报修单维修工判断故障带齐工具15分钟到场清场填写记录填写记录4.2.2、维修员来到租户/业主单位门口，先敲门（3次），见到租户/业主时要先问好，简洁地说明事由，征得租户/业主同意后方可进入室内进行工程维修。4.2.3、维修员进行维修前，维修人员向租户/业主出示收费标准、并在征得租户/业主同意后开始维修；如租户/业主不同意维修的则应提醒租户/业主考虑，同意后再行报修，并及时返回维修部向维修部主管说明情况，与维修部主管一同在《综合维修单》上注明原因并签名确认后交还服务中心备案。4.2.4、维修员进行维修时，要把有碍操作的物品小心移开，并把一些可能受影响的物品遮盖、包扎好（用塑料布废报纸等）。尽量使噪音降到最低限度，严禁在室内高声喧哗、嬉笑取闹。维修后尽量恢复维修前的原貌原样，如有改动应征得租户/业主的同意方可进行。如果不能满足租户/业主的要求，则应向租户/业主解释清楚并表示歉意，尽量取得租户/业主的谅解。4.2.5、维修完毕，维修员应及时清扫工作场地：要将所有维修垃圾装入塑胶袋带走，并将所维修部件和周围环境抹干净。请用户试用，验收后请用户在“综合维修单”上签名，在需要收费的情况下交付“第三联”给用户并按规定收缴维修费用。如果租户/业主对此次维修收费有异议，应向租户/业主做出解释。若使用业主提供材料应得到业主确认。4.2.6、维修员离开租户/业主时，应礼貌地向租户/业主道别、谢谢租户/业主的支持、配合与谅解。4.2.7、维修人员要及时在《综合维修单》上做好维修记录，记录内容包括：维修内容、所用主要材料、施工工时等，然后签上维修人员姓名以备日后查询。将签好的“维修单”第二联交给主管存档，“第一联”客户部。电气综合维修现场故障准确分析能否立即解决?查找原因是否需配件材料?即解决仓库立即解决是否能否4.3、公共区域报修程序4.3.1、服务中心各部门日常工作中将发现公共设施、设备受损，统一报至客户部，由客户部报至维修部，由工程主管按报修内容（电气类、综合类）指派所属班组任务。4.3.2、维修部各班组班长根据报修内容，负责派工，落实人员进行修理工作。4.3.3、修理人员在修理工作完毕后，必须汇报班长，并由班长进行检验。维修人员须将设备的损坏情况、修理情况及更换零配件的情况须记入《派工单》。各班组须将主要工作内容记入《维修部值班记录》。4.3.4、如果报修需要由多工种或分班次共同完成，可由班长（主管）按照工作顺序派工，并协调、落实班次工作量，直至完成。4.3.5、维修部主管须每天查阅《维修部值班记录》4.4、各服务中心如果实施免费维修的，在单据上注明免费，其它项目仍要按上述程序填写。5、记录