搜索
一个瞩目的节日一场盛欢的宴会筑景地产凝固在建筑里风情盛宴以品质佐证经典人文曾经沉浸于自然的洗礼日久弥新如今以其风情的文涵超越的形式升华的品质获得世人的向往与尊崇在这里享受和生活同样重要筑景地产筑就美好愿景此刻尽情盛欢···一场完美的营销活动犹如一件艺术品，需要前沿的艺术眼光及精湛的技艺，同时也需要一个完美的团队去发现这种艺术的美——大卫·科菲特立足世界高度，吸纳东西方文明精髓，遵循英伦佐治式建筑对称、均衡以及极度舒适的精髓设计，并在中国传统人居价值根基上，创新经典风格，使其满足现代高尚生活追求。英国千年的历史沉淀和现代的生活方式交织，不是一朝一夕就能读透的，她更像一瓶红葡萄酒，时间越长，就越感香醇。任时间改变一切唯有一宅传世，尊贵不减。活动调性本次活动结合筑景地产以纯正的英伦风格建筑为核心，创城市先河的项目特点，通过业主会所内外的氛围营造、缜密的流程设置、管家的细节服务等各个方面，打造了纯正英式情景，既有英式贵族的浪漫气质，也包含浓郁的人文气息，从而使客户感受到这样极具品质的生活氛围。活动时间2011年10月22日23日（周六、周日）活动地点筑景地产·盘锦兴隆台区筑景领导、政府领导、签约客户、意向客户等活动概要场地展示图舞台效果赌牌区冷餐区电光舞魔术乐队芭比娃娃乐队这支乐团是由国际知名歌手芭比和娃娃以及四位专业成熟的乐手组成。完美国际声线的他们，在国外各自有着辉煌的演出经历。曾经在国外发行专辑《TOPHISTS2008》，获得金唱片殊荣；与国际知名英国乐团shaketak合作举办演唱会；参加乌克兰举办的大型国庆表演。2010年世界巡演中国站，首度亮相参加中央电视台CCTV星光大道一举夺得冠军；2010年CCTV3欢乐英雄与小香玉共同表演;2010年旅游卫士颁奖晚会特邀演出嘉宾;2010年内蒙古电视台全民乐翻天特邀演出嘉宾长白山冰雪节活动与范晓萱、梁咏琪等中国一线艺人同台献歌；海南三亚活动与张靓颖等一线艺人同台飙歌；2011新年携带经典原创歌曲《showme》《boomboomboom》参加昕薇杂志十周年庆典活动，与HIT5等知名艺人多次合作.调酒师杰克逊模仿来凭借他化妆后以假乱真的造型和专业的舞蹈功底，多次在国内各类模仿秀大赛中获奖。多次应邀赴国内外演出，足迹遍及台、港、澳、马来西亚、新加坡等东南华人圈深受好评！被业界称之为“模仿迈克杰克逊亚洲第一人”。演出激情火爆，善于和观众互动！台风已入化境！模仿迈克杰克逊惟妙惟肖，真正做到了形神兼备的模仿！身体烧火跳舞的绝活更是让观众看得心2000年参加福建东南电视台《开心明星脸明星脸》荣获金像奖。2002年参加江苏卫视激情60秒荣获亚军。2006年曾经在厦门商报主办的模仿秀仿秀大赛担任评委和表演嘉宾。2007年参加CCTV《梦想剧场》荣获月冠军。内衣走秀模特模特芭蕾舞泡泡秀荷官兔女郎软功主持人如何进行房地产市场分析学习内容¶理论部分¶案例学习为什么要进行房地产市场分析？房地产市场分析的思路、步骤和方法什么是房地产市场分析？慈溪银泰地产项目市场研究及定位报告市场为什么要进行房地产市场分析？开发商建筑师消费者1。评估项目所处的市场环境2。寻找项目潜在的市场机会，挖掘需求尚未被满足的市场3。制定项目的发展方向和市场定位4。推荐最具竞争力的产品建议5。评估项目目标实现的可能性。。。市场分析是对市场调研搜集到的信息进行整合与提炼的过程，市场分析的结论是进行决策的基础。开发商是追逐利润的，建筑师是唯美主义的，市场分析是连接开发商、建筑师和消费者的桥梁，房地产市场分析是基于对市场的理性判断具体起到哪些作用呢？什么是房地产市场分析？概念，即指：针对某种特定物业研究市场的供需关系。需求方：物业的购买者或租赁者供应方：市场中的各竞争物业（包括住宅、公寓、写字楼、商业、酒店等）市场分析不是简单的罗列市场数据，而是必须基于数据进行分析！房地产市场分析的思路、步骤和方法1。思路•三个层次区域市场、专业物业市场、项目市场•两个方面供给、需求•三个时段过去、现在、未来区域市场分析专业市场分析项目市场分析广州经济环境和房地产市场广州住宅市场项目所在地市场例如：区域房地产发展处于何种阶段？项目市场处于何种竞争格局？竞争供给分析客户需求分析竞争供给分析客户需求分析竞争楼盘分析客户需求分析房地产市场分析的思路、步骤和方法2。步骤第一步：市场区域界定这里所指的区域是中观房地产市场分析的基本单位，具有完整的房地产市场特征的范围，一般以行政区划来划分。第二步：区域经济环境和市场分析考察整个区域经济环境，判断区域房地产市场处于何种发展阶段，找到影响房地产市场变化的主要因素，对区域房地产发展前景进行预测。第三步：专业市场分析按物业类型进行市场细分，对各专业市场的供给和需求进行对比预测，从而揭示各专业市场的需求潜力及分布状况。第四步：项目市场分析根据对竞争对手及消费者的分析找到项目的机会点、预估项目的市场占有率。房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法第二步区域经济环境和市场分析区域经济环境分析区域房地产市场分析（一）基本内容+对当地经济环境中决定所有类型房地产供给和需求的基本因素进行分析，对过去变化趋势进行判断，预测未来的发展前景。房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法第二步区域经济环境和市场分析（二）基本资料的获得•区域经济环境分析1、总量指标GDP、人口、人均GDP、固定资产投资、新批三资企业人数、接待入境旅游人数……2、结构指标：产业结构及布局、就业人口结构3、水平指标：人均收入水平、消费水平、人均居住面积、住宅消费支出水平4、城市经济发展计划、产业规划、城市总体规划•区域房地产市场分析1、投资：开发投资额2、土地开发：土地开发投资、开发面积、土地出让金3、商品房开发：施工面积、竣工面积、年开发量4、销售：销售额、销售面积、价格、空置量、吸纳量5、房地产景气指数、价格指数数据来源•各地方统计年鉴、统计公报、经济发展月报、地方经济信息网、地方政府网站、中房指数、国房指数、地方房地产年鉴•土地、规划部门的政府官员访谈•规划、房地产等专业人士访谈房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法第二步区域经济环境和市场分析（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指标人均GDP与房地产发展关系GDP增速与房地产发展关系发展阶段启动阶段快速发展阶段平稳发展阶段减缓发展阶段人均GDP（美元）800～30003000～40004000～80008000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求为主改善需求为主发展特征超速发展单纯数量型快速发展以数量为主，数量与质量并重平稳发展，以质量为主，数量与质量并重缓慢发展综合发展型宏观经济增长房地产业发展状况小于4%萎缩4-5%停滞5-8%稳定发展大于8%高速发展房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法异常基本正常正常运行基本正常异常房地产开发投资额增幅-5%-5%~5%5%~15%15%~25525%适度投资利于拉动经济增长，而增幅过高，将使供给过量，若无需求匹配，将导致供过于求房地产开发投资/GDP0.050.05-0.10.1-0.140.14-0.20.2反映房地产投资规模的基础指标，合理指标为0.1-0.15房地产开发投资/固定资产投资1515~2222~3030~3737反映投资结构是否合理的基础性指标，发达国家的比例为20%-25%销售面积/竣工面积0.80.8~0.90.9~1.01.0~1.11.1反映商品房供求是否平衡的指标商品房销售额/房地产投资额0.80.8~0.90.9~1.01.0~1.11.1反映房地产投入与产出的效益指标，表明房地产开发的总体效率房地产市场预警预报指标体系第二步区域经济环境和市场分析（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指标房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法第二步区域经济环境和市场分析（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指标消费类型恩格尔系数住房消费占总消费性支出的比重（%）恩格尔系数住房消费占总消费支出的比重（%）温饱型0.5—0.599.40.55—0.597.60.50—0.5511.2小康型0.4—0.515.50.45—0.512.10.4—0.4518.9富裕型0.2—0.3920—30恩格尔系数与住房支出比重的国际衡量标准恩格尔系数＝食物支出金额/总支出金额与国际上其他国家相比，在相同的收入水平下，我国城市居民的住房支出占总消费支出的比重仍然偏低北京上海天津重庆成都武汉西安人均可支配收入（元）1388214867103138094964185247748较上年增速11.4%12.2%10.5%11.6%7.4%9.0%7.9%恩格尔系数31.7%37.2%37.7%38.1%38.3%40.6%34.8%2008年我国各主要城市的恩格尔系数房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法第三步专业市场分析（住宅）1、住宅类土地供应情况、成交情况、成交价格2、住宅商品房供给总量、供给结构分析（按面积进行划分）3、住宅商品房成交结构、产品特点分析4、住宅商品房成交价格分析5、专业房地产市场总结房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法第四步项目市场分析（微观层面）对每一个可能影响项目竞争性能的特征一一进行分析和评价。地块特征：土地使用权年限、规划条件、建筑标准、地块面积、形状、高度……周围环境：自然景观、人文环境关联性：通达性、可视性项目自身资源条件分析(swot分析)竞争对手分析目标客户分析现有、潜在竞争项目的竞争特点、功能和优劣势、市场反应目标客户的数量、客户类型、收入水平、家庭结构、消费偏好、生活方式、心理特征、行为模式1.找出项目的目标客户2.目标客户的置业需求和偏好3.找出项目面对竞争市场的机会点最终目标STOW内部因素外部因素SWOT分析SWOT工具（项目+环境+竞争）SWOT分析的价值要素S/W（优势/劣势）的价值要素•地段要素•环境要素•地块要素•项目要素具体地说，针对一个地块的价值要素包括：地段要素——地段/片区认知度/周边配套（商业/教育）/交通等（可总结为便利性/成熟度/知名度）环境要素——自然环境/四至景观/社会人文环境（噪音）等（可判定资源的程度：稀缺、良好还是匮乏）地块要素——地形地貌/规模/技术经济指标等（可判断产品的可发挥空间）项目要素——目标/开发商品牌/可利用资源等O/T（机会/威胁）的价值要素宏观要素——经济形势（宏观政策）/重大城市变革•中观要素——行业形势（一、二、三级市场）/城市规划（交通、市政配套、开发重点、热点等）•微观要素——市场竞争（片区、楼盘、户型）/客户流向►观点的判定很重要，它是我们作出策略方向的基础。►在分析的过程中，我们强调尽可能多地去考虑优势和机会，尤其是必须抓住核心优势和大机会——这是我们“挖掘物业价值”的要旨所在。SWOT分析我们的战略发挥优势，抢占机会利用机会，克服劣势减少劣势，避免威胁发挥优势，转化威胁优势S机会O威胁T劣势W进行房地产市场分析时常犯的错误1。大环境看好，项目的小环境就一定不错2。过分倚重宏观资料来论证项目，只关注外围共性，忽视项目差异性3。过于偏重对“二手资料”的应用4。以前什么卖得好，现在就做什么5。别人做什么卖得好，我们做也会卖得好•房地产市场是变化的，因此市场分析应贯穿于整个项目开发过程，根据市场的变化及时调整战略。•地产江湖——数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！补充几点市场分析方法的建议：•市场分析多用数据说话，用图表说话－－事实胜于雄辩！•数据的整理可用excel表格统计（尤其是区域类繁杂项目），便于整理分析；•基于事实的分析要提出结论性的建议和观点，或是提出问题、或是判断趋势、或是找到答案等。EXCEL表格示例1EXCEL表格示例2学习内容¶理论部分¶案例学习