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筑龙网温泉设施508.6休闲娱乐设施518.7其他设施528.8其他设计建议529预计使用率和平均房价水平549.1市场渗透率549.2高尔夫需求559.3商务需求569.4休闲旅游需求599.5室内会议需求619.6其他需求629.7预期使用率水平总结629.8平均房价预测639.9结论6610营运现金流量预测6710.1通胀率假设6710.2固定和变动成本分析6710.3定义6810.4营运现金流量预测假设6910.5利息、税收、折旧和偿债前的收益7111投资分析72附件A未来10年的现金流量预测筑龙网介绍浩华管理顾问公司受清远狮子湖房地产开发有限公司（业主）的委托，为其位于中国广州清远市的拟建酒店项目（拟建酒店或度假村）进行市场和财务可行性研究。1.1业主清远狮子湖房地产开发有限公司成立于2003年，主要致力于高尔夫球场内综合地产项目的开发。2006年8月，頤杰鴻泰发展集团有限公司控股了清远狮子湖房地产开发有限公司。拟建项目将成为该公司的首个地产开发项目，该公司计划继续专注于以国内外高端客户为目标市场的综合开发项目。2001年，頤杰宏泰发展集团有限公司在山东青岛注册成立，总资产达人民币220亿。其主要业务包括国际贸易、电子设备维护、工程咨询和企业投资。1.2项目介绍拟建地点地处清远市南部，距离广州市区大约一小时车程，业主在此拥有一座18洞的高尔夫球场和一个俱乐部。拟建项目总占地面积为5,961亩，整体项目计划分4期开发，其中包括：二座18洞高尔夫球场、2座主题酒店、异域风情的别墅区、温泉、水上乐园、康体中心及商业设施。一期工程计划于2007年年中动工，预计整体工程将于2010年年底完成。筑龙网服务范围我们的工作范围主要包括：•分析项目地点及周围的地块用途以确定其开发为酒店项目的适用性；•分析目前及未来市场有关的旅游业及经济方面的特征，以确定拟建酒店未来的市场潜力；•确定可能对拟建酒店构成不同程度竞争的现有及拟建的酒店设施；•分析清远现有可比较的酒店设施及其各自的业绩表现，如住宿率水平、平均房价和客源分布等；•基于对到访旅客历史和预期增长、经济发展趋势的分析，预测酒店需求市场的未来增长趋势；•从市场运营角度对拟建酒店项目进行概念设计和设施推荐，优化拟建酒店的经营业绩，并满足顾客的期望；•预测该拟建项目的设施使用率水平；并且•对拟建酒店营业前10年的预期财务状况和投资回报进行分析。1.4主要假设宏观环境•未来将不会发生对广州乃至中国的整体信心和前景构成重大影响因而损害商业活动和国内旅游的政治和行政事件、卫生健康、社会或自然事件；•重要的基础设施，如饮用水、污水处理、电力及用气设施等继续以稳定及可靠的水平提供，以满足顾客的期望，并达到其满意水平。•中国尤其是广州和清远市的主要贸易伙伴国、投资和旅客来源国的经济在将来不会经历重大和持续的衰退；筑龙网页•近期内，人民币不会经历重大的贬值或者升值，我们在报告中所假设的通胀率将与实际通胀率保持一致；•出入广州的交通系统将继续保持通畅并获得持续改善，以满足该项目对交通便利程度的要求；•广州市和清远市政府将持续大力吸引外资，促进经济发展，美化城市景观，改进大清远地区的生活基础设施和环境；•清远生态经济开发区将吸引更多知名的外商投资企业入驻；•按计划，在不久的未来，新白云国际机场将成为中国乃至东南亚重要的航空枢纽，吸引更多的国内与国际航班。项目开发•拟建项目将如期完工；•拟建项目将成功地开发成设施完善，可自给自足的目的地，配备各种零售、居住及动态生活设施及活动；•拟建项目的休闲娱乐设施将按照一流的标准进行建设，并委托知名酒店管理公司管理。•项目地点的周边环境将在项目开发前或与项目开发进程配合，大大改进与提高。拟建酒店•拟建酒店项目将定位为一座国际水准的酒店，并委托一家国际酒店管理公司管理，管理公司将在员工及培训方面做出相当大的投资，使酒店的服务水准能够匹配其市场定位，并满足顾客的期望；•未来将加入的竞争对手与本报告中的预测不会出现重大差异；•开业前，该酒店将适时推出颇富成效的市场推广及促销活动，并在我们分析预测所涵盖的运营期间持续而有效地开展市场营销活动；筑龙网页•该酒店将配备品质一流的各项设备设施及家具，未来运营期间，酒店也将在硬件设施的维护保养上制定充分的周期性保养和翻新计划，并在我们分析所涵盖的运营期间持续有效地实施此计划，以始终维持其良好的设施状况。筑龙网介绍广东省在全国最早设立经济特区，是中国最早对外商开放的两个省份之一。80年代，深圳、珠海和汕头成为广东省首批设立的经济特区城市。1985年，整个珠江三角洲被划定为经济开放区，广东省的大多数城市和乡镇允许外商进入投资，并给予优惠的经济政策。珠江三角洲是指广东省与香港相邻的珠江流域，共包括14座县市。受到中国改革开放政策的鼓舞，众多香港企业将制造工厂迁至珠江三角洲，利用当地低廉的土地及劳动成本建立生产基地，而香港则逐渐演变成为服务基地，为珠江三角洲的企业提供物流、仓储、金融、保险和法律方面的服务，香港与广东的产业关系被形象地称为“前店后厂”。经过20年的发展，珠江三角洲已经发展成为中国成长速度最快的制造和出口基地。珠江三角洲重要的人口和经济指标概览如下：z珠江三角洲的人口：5,000万，占中国总人口的3.3%；z中国最富裕的地区：占全国国内生产总值的9%，外商直接投资的25%，出口总额的34%；z香港是珠江三角洲外商直接投资的主要来源地，占该地区吸引外资总额的70%；z未来数年，预期年均经济增长率可望达到12%；z大珠江三角洲区域的出口总额约占全世界国际贸易总额的5%。筑龙网经济指标下表显示了中国国内生产总值（GDP）排名前9位的省份和地区：中国国内生产总值排名前9位省份/自治区，2004/2005年国民生产总值(10亿人民币)人均国民生产总值(美元)2004200520042005上海74591444,72767,417北京42868141,25044,969浙江1,1241,33723,94227,552江苏1,5511,82720,85224,515广东1,6032,17019,70723,616山东1,5491,84716,92520,044辽宁68780116,29718,965福建60565617,21818,621内蒙27138211,30516,026资料来源：国家统计局2004年，广东省国内生产总值增长了14%，达到人民币16,030亿元，在中国所有省份中排名最高，人均国内生产总值排名也达到第六位，工业附加值增长了22%，达到人民币8,010亿元。这种增长趋势一直持续到2005年。2005年，广东省国内生产总值实际增长了13%，达到人民币21,700亿元。下表显示了广东省2003年至2005年的主要经济指标：广东省主要经济指标，2003至2005年200320042005经济指标金额增长率金额增长率金额增长率国内生产总值（10亿人民币）1,34514%1,60414%2,17013%人均国民生产总值（美元）2,054不详2,34814%2,84220%人均可支配收入城市（人民币）12,38011%13,62810%14,7698%农村（人民币）4,0544%4,3668%4,6907%固定资产投资（人民币10亿元）49927%59820%69516%零售额（人民币10亿元）55911%63714%78815%通胀率（消费价格指数%）0.6%3%2.3%出口（10亿美元）15329%19225%23824%进口（10亿美元）13127%16627%18915%外商直接投资投资项目数量7,306-2%8,32218%8,3840.7%合同外资金额（单位：10亿美元）1329%1944%2322%已利用外资金额（单位：10亿美元）714%1034%1223%资料来源：–国家统计局筑龙网页广东省是中国最大的轻工产品基地，其产量约占全国一半以上。而且，广东省已发展成为香港、台湾和其他国外投资企业的主要出口加工基地，外商投资企业的工业产值占广东全省工业产值的60%。2005年，广东省的合同外资及实际利用外资总额分别较上年增长了22%和23%。由于出口额的大幅增长（增长率为24%），广东省的贸易平衡能力得以进一步提升。2.3旅游广东省作为中国南方地区的商业中心，每年吸引了大量商务客人。到访广东省的游客主要为国内旅客，主要旅游热点包括海滩、文化和历史景点、餐饮以及近年来在全省广泛开发的主题公园和温泉设施。2005年，广东省接待的过夜旅游人数为12,200万人次，较2004年的10,400万人次增长了9.6%。其中国际游客1,890万人次，国内游客10,300万人次，分别较上年增长了23.1%和15.8%。2005年，全省的旅游总收入为1,880亿元，较2004年增长了13%；其中旅游外汇收入增长了18.9%，达到63.9亿美元。下表显示了中国国际到访旅客人数和旅游外汇收入前5位的省份：中国国际到访旅客人数和旅游外汇收入排名前5位的省份，2005年省份国际到访旅客*国际过夜旅客*平均逗留时间旅游外汇收入（美元万元）广东18,969,85037,830,7481.99645,739北京3,629,17714,997,7554.13361,891上海4,445,42815,549,6613.49355,588江苏3,783,02314,369,0903.80225,974浙江3,480,4699,043,0382.60171626资料来源：国家统计局备注：*包括港澳台如上表所示，中国国际到访旅客人数、国际过夜旅客和旅游外汇收入排名前5位的省份中，广东名列第一位，由于港澳地区的大多数旅客倾向于当天往返，因此该省国际旅客的平均逗留时间最短。2.4广东省的发展前景依照政府规划，未来10年广东省的战略发展战略目标是：广州、深圳、珠海、佛山、东莞和中山市（即珠江三角洲地区）将发展成为商业、贸易及高科技制造产业的中心；而惠州、湛江和韶关将发展成为汽车、石油化工与钢铁工