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第1页房地产估价报告咸宁职业技术学院14号学生公寓房地产价格评估委托方：咸宁职业技术学院估价方：咸宁房地产估价有限公司估价人员：梁栋吕庆刘星星詹必武刘小飞估价作业日期：2011年4月14日至4月20日估价报告编号：咸房（2008）第001号第2页目录致委托方函--------------------------------------------------------------------------------------------------------3估价师声明--------------------------------------------------------------------------------------------------------4估价的假设和限制条件-----------------------------------------------------------------------------------------5房地产估价结果报告--------------------------------------------------------------------------------------------6一、委托方--------------------------------------------------------------------------------------------------6二、估价方--------------------------------------------------------------------------------------------------6三、估价对象：--------------------------------------------------------------------------------------------6四、估价目的-----------------------------------------------------------------------------------------------6五、估价时点-----------------------------------------------------------------------------------------------6六、价格定义-----------------------------------------------------------------------------------------------7七、估价依据-----------------------------------------------------------------------------------------------7八、估价原则-----------------------------------------------------------------------------------------------7九、估价方法-----------------------------------------------------------------------------------------------7十、估价结果：--------------------------------------------------------------------------------------------7十一、估价报告应用的有效期：----------------------------------------------------------------------8十二、估价作业日期：----------------------------------------------------------------------------------8十三、估价人员：-----------------------------------------------------------------------------------------8房地产估价技术报告--------------------------------------------------------------------------------------------9一、个别因素分析-----------------------------------------------------------------------------------------9二、区域因素分析---------------------------------------------------------------------------------------10三、市场背景分析---------------------------------------------------------------------------------------10四、最高最佳使用原则分析--------------------------------------------------------------------------10五、估价方法的选用-----------------------------------------------------------------------------------10六、成本法估价测算过程-----------------------------------------------------------------------------11七收益法评估测算过程-------------------------------------------------------------------------------16八、估价结果---------------------------------------------------------------------------------------------17附件-----------------------------------------------------------------------------------------错误!未定义书签。第3页致委托方函咸宁职业技术学院：受贵单位委托，评估位于贵单位本院14#学生公寓于2011年4月14日时点的价值，根据贵校组织部以及相关人员提供的资料结合本公司人员现场的调查，依据国家《房地产估价规范》及国家相关法律、法规和政策制度，遵循独立、客观、公正的估价原则和最高最佳使用的技术性原则，按照必要的估价程序，对估价对象的实际情况和影响估价对象房地产价值的相关因素进行了认真分析，运用成本法和收益法测算，得出该估价对象2011年4月14日时点的市场价格是人民币2339万元。大写：贰仟三佰三拾玖万元。本估价报告自出具之日起一年内有效。咸宁房地产估价有限公司法定代表人：—王晗璋2011年4月14日第4页估价师声明1、本估价报告的内容是真实、准确、完整的，没有虚假记载、误导性陈述和重大一楼。2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。4、我们依照中华人民共和国国家标准GB/T50291-1999《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。5、我们对本估价报告中的估价对象进行了实地勘查，并对现场勘查的客观性、真实性、公正性承担责任（勘查和记录人：王晗璋）。6、没有人对本估价报告提供重要专业帮助。7、由于委托方提供的该估价对象的相关资料较少，相应的数据均是本公司工作人员现场调查所得，估价结果可能会受到影响。8、本报告仅为委托估价方清产核资提供客观的市场价值依据，估价机构对非法使用本报告或报告之部分的第三者或用作他项用途者，均不负任何责任。9、本估价报告应在有效期内使用。10、本报告由咸宁房地产估价有限公司负责解释。第5页估价的假设和限制条件1、该估价对象的土地使用权是委托方于2003年1月按照正常土地出让程序获得的，土地使用权年限为70年。2、本估价报告不考虑不可预见因素及不可抗力因素影响。3、估价对象在估价时点无他项权利,故此次评估的房屋价格设定为估价时点不含抵押权、地役权等他项权利限制状态下的价格，本报告中未考虑在处置估价对象房地产时需支付的额外的相关费用，未考虑相关负债及抵押担保等因素对评估价值的影响。4、委托方提供的相关资料和本公司工作人员现场勘查的相关数据均正确无误。5、在对估价对象的评估过程中，假设其未来纯收益每年不变，房地产综合资本化率每年不变。6、本次评估中，我们将估价对象的土地用途设定为民用住宅用途，法定最高出让年期为70年。7、本评估对象的土地面积为建筑物周围道路中线以内所占面积。8、本次估价结果未考虑国家宏观经济政策发生重大变化以及遇有自然力和其他不可抗力对估价结论的影响。9、估价时假设估价对象房地产处于最高最佳使用状态。10、本报告估价结果仅为本次估价目的提供价格依据，不具有其它效用。11、本报告估价结果的有效期自提供报告日起为1年，随着时间的推移及市场的各种变化，应该自动失去效用。12、本报告的估价结果仅为委托方提供在估价时点估价对象购买的市场参考依据，不得挪作它用。第6页房地产估价结果报告一、委托方名称：咸宁职业技术学院地址：咸宁市咸宁大道118号法定代表人：戴国强二、估价方名称：咸宁房地产估价有限公司法定代表人：王晗璋地址：咸宁职业技术学院14#—609估价资格等级：暂定三、估价对象：该估价对象咸宁职业技术学院14#学生公寓楼，占地面积为3283.33平方米。建筑面积9646.14平方米。是咸宁职业技术学院于2005年1月施工开发的学生宿舍。2006年9月完工并投入使用。四、估价目的为委托方提供估价对象于估价时点（2011年4月14日）下的购买的市场价格参考依据。五、估价时点2011年4月14日第7页六、价格定义本次估价结果为估价对象在满足全部估价假设和限制条件及有关说明条件下完全产权的公开市场价值。七、估价依据1、《房地产估价规范》；2、《咸宁市国有土地基准地价表》（2000.8）；3、委托方提供的相关资料，图纸等；4、《咸宁市市区土地分级图》；5、评估人员搜集及现场勘察的资料：土地市场出让、转让的有关资料；待估宗地地质及周围环境资料；估价人员现场勘查、调查、收集的相关资料。八、估价原则本次估价遵循合法原则、替代原则、估价时点原则、最高最佳使用原则。九、估价方法本次估价根据国家标准《房地产估价规范》，西安市房地产市场状况，结合估价对象具体状况，采用了成本法、收益法进行房地产价格评估。十、估价结果：本次委托评估房地产位于咸宁大道118号咸宁职业技术学院14#学生公寓楼，其市场价值为人民币2339万元。大写（人民币）:贰仟三佰三拾玖万元第8页十一、估价报告应用的有效期：按现行规定，本估价报告有效期为一年。即自本报告出具之日起一年内，可以把本评估结果作为作价依据。若超出其有效期，按估价惯例应重新估价，否则本公司对应用此结果造成的后果不负任何责任。十二、估价作业日期：2011年04月14日至20日十三、估价人员：参加本次评估的注册房地产估价师：梁栋吕庆刘星星詹必武刘小飞咸宁房地产估价有限公司2011年04月14日第9页房地产估价技术报告一、个别因素分析1、土地状况根据《咸宁市国有土地基准地价表》，该估价对象所在宗地级别为四级。估价对