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第一章：温州市城市概况一、城镇概况1.城市名片温州，是一座充满活力与激情的城市，一座充满魅力与梦幻的城市,一座充满智慧与故事的城市。温州人以“智行天下”、“善行天下”、“商行天下”而遐迩闻名。温州文化灿烂，史称“东南邹鲁”。温州是中国数学家的摇篮、中国山水诗的发祥地、中国南戏的故乡、中国民营经济发展的先发地区与改革开放的前沿阵地。2.地理位置温州市是浙江省的地级市东南丘陵，为沿海港口城市，浙江的三大经济中心之一，位于中国黄金海岸线中段，浙江东南部，东濒东海，南接福建宁德福鼎市，西与丽水市相连，北与台州市毗邻。是我国第一批对外开放的14个沿海城市之一，浙江省地级市，浙南经济、文化中心。鹿城区，温州市辖区，市人民政府所在地。地处浙江省东南部。鹿城自古商贾云集，素有“东瓯名镇”之称，南宋时期诗人杨蟠就有“一片繁华海上头，从来唤作小杭州”的诗句，鹿城依山面江，城中有山有水，享有“江城如画”的美誉。悬于瓯江之中的江心屿，景色秀美，是中国四大孤屿之一。鹿城自古以来文风鼎盛，人才辈出，如东晋中国山水诗鼻祖谢灵运，南宋永嘉学派代表人物叶适，当代“一代词宗”夏承焘等，相传书圣王羲之也曾在此留下“墨池”等遗迹。3．交通条件温州是全国45个公路主枢纽城市之一，也是全国25个主枢纽港之一。温州机场旅客吞吐量和火车站客货运量名列全国前茅。随着甬台温、金丽温、温福高速公路等一批重大工程的建成，机场、铁路、港口、公路及高速公路构成了立体交通网络，温州的交通优势将更加突出。温州综合通讯能力位居全国地级市前列。高速公路:金丽温高速公路，甬台温高速公路（另有复线在建中）诸永高速公路，温州绕城高速公路（北线）龙丽温高速机场:永强机场陆上交通站点：火车站，新火车站（动车），双屿客运中心，黄龙客运中心，新城客运中心港口：温州港龙湾交通码头望江路等码头4.行政划分浙江省东南部、温州市中部，瓯江下游。总面积294.38平方千米，总人口66.41万。辖12个街道、4个镇、5个乡：五马街道莲池街道水心街道南门街道江滨街道蒲鞋市街道洪殿街道广化街道南浦街道黎明街道绣山街道黄龙街道双屿镇七都镇藤桥镇临江镇仰义乡南郊乡双潮乡上戍乡岙底乡。5.经济格局在产业结构调整中，鹿城区立足中心城区人流、物流集聚的区位优势，制定了发展三产、提高二产、优化一产的三二一发展战略，第三产业得到迅猛发展，全区现有商品交易市场50个，年成交额80亿元，房地产、旅游、社区服务，信息服务，会展业等新兴三产迅速崛起，此外，开放型经济发展迅速，2001年外贸出口59亿元，完成自营出口1.97亿元，名列全市第一。二、城镇基本格局1.行政区划温州市现辖鹿城、龙湾、瓯海3区鹿城区:位于浙江省东南部、温州市中部，瓯江下游。总面积294.38平方千米。总人口66.41万。区人民政府驻墨池坊1号。1998年，鹿城区辖17个街道办事处，1个镇4个乡及江心屿办事处。总面积104平方千米。是温州的老城区，也是温州市政府所在地，是温州行政、文化、娱乐、医疗中心，也是是繁华的商圈集中地，交通枢纽。龙湾区:龙湾区位于温州市东部，瓯江入海口南岸。东朝东海，南接瑞安市，西邻鹿城、瓯海二区，北濒瓯江，与永嘉县、乐清市隔江相望。总面积279.02平方千米。总人口31.04万人。区人民政府驻永中街道永强大道4318号。龙湾区辖5个镇。总人口204935人。龙湾区人民政府驻地由状元镇迁至永中镇。龙湾区面积从61平方千米增到279.02平方千米。该区以众多的工业园区而闻名遐迩，新兴的工业区项目逐渐让该区新颖出众。瓯海区:瓯海区位于温州市西北部。总面积614.5平方千米。总人口39.69万人。区人民政府驻娄桥街道，本区地势西高东低，南亢北卑。西部为海拔200—1000米的山地，中西部及南部为丘陵地带，东南部辅以吹台、大罗两山之水。瓯海区辖1个街道、15个镇、7个乡。总人口835607人。瓯海区人民政府驻地由景山街道迁至娄桥镇。瓯海区面积从917平方千米减到614.5平方千米，人口从58.62万减到37.84万（温州年鉴是375907人，其中非农业人口44932人）。辖1个街道、11个镇、4个乡，24个居委会、251个行政村。该区的面积较大，生态环境良好。温州著名的茶山大学城就坐落于环境优美的大罗山脚下。农产品种类丰富，以茶山杨梅享誉全国。旅游项目有五美景园，温州乐园等。2.功能区块划分■市中板块（商业中心）本板块以大南门、人民路、小南门等区域为主，配套齐全，商业氛围浓郁。大南门区域集中了鸿瑛大厦、华盛大厦等高层住宅，还有温州地标性建筑——世贸中心广场已建成投入使用；人民路以百好花园与得月花园为代表。本板块楼盘以高层中档的楼盘为主，房源户型面积主要在140~190平方米。本板块是温州中高档百货以及通讯、家电卖场的集中区，拥有银泰百货、开太百货、丽姿华都等品牌百货商场，苏宁电器、移动公司、手机卖场、一百家电、国美电器等通讯、家电大卖场也抢滩其中，其商业中心的地位逐渐巩固。■江滨路板块（高层住宅集中地）江滨路周边物业由于靠近瓯江，其物业形态以高层为主。该板块早期开发以东门一带为主，包括东门大厦等；接着开发的是望江东路一带，以香港大厦等为代表；最近几年主要开发了一些有小区绿化和配套设施的中高档物业，如金汇广场等。江滨路中西段一带休闲、餐饮业发达（欧洲城，东门步行街），其独特的江景资源与发达的休闲娱乐业,让该板块的房价一涨再涨，可富足的温州人还是热捧，因为他们了解温州只有一个瓯江。代表楼盘有，中瑞曼哈顿，近期一期的二手房价格普遍在58000左右。■下吕浦板块（多层住宅集中地）该板块靠近老城区，连接新城区，交通便利，离火车站只有不到10分钟车程。配套设施一应俱全，居住氛围非常浓，且房源套型面积比较合理，多在50～120平方米之间，是目前温州工薪阶层较为理想的居住地。同时，区域内的南浦一小、二小以及第六中学等学校的教学质量一直被众多家长看好所以下吕浦二手房的成交情况在几个成熟的区域中，一直保持着领先地位。二区和八区的学区房最炙手可热，影响其房价最高可达28000。总的下吕浦住宅区23500左右。■西向板块（普通住宅集中地）西向板块主要以黄龙区块、葡萄棚区块、龙霞区块、新桥区块及瓯海区府区块为主，物业形态以多层住宅为主；楼盘档次集中在中低档；房源套型面积以45~100平方米为主。葡萄棚住宅区以金会昌家园与凯裕花园为代表，套型面积基本上在100平米以上，以三室与四室为主，目前由于该板块楼盘户型品质不同，价格波动幅度较大。该板块安置房较多，住宅人群多以温州原常住居民为主。其中黄龙■梧田板块梧田板块以盛大花园龙霞住宅区等楼盘为代表。新建的康居工程———南瓯锦园、南瓯明园及南瓯嘉园，曾经受许多公务员和上班族所青睐目前基本都已经易手南塘大道的使用，瓯海大道的通车，使得该片区的交通优势逐渐凸现，加之配套逐渐完善，区域日渐繁华，未来发展前景看好。且临近瓯海大道，去永强机场将会更便捷。■新城板块新城板块是十多年来温州市房地产开发量最大、最集中的一个板块，其房地产开发从新城大道周边发展到汤家桥北、汤家桥南.由于地理位置的关系，早期这一带基本为温州的别墅区，近几年，由于温州市区范围拉大，城市进行东扩，新城成了住宅小区开发热点，如大自然花园、绿洲花园、同人花园、假日花园等。该板块中楼盘的品质相对较高且环境普遍较好，绿化率高，居住氛围浓郁，具有一定竞争力，是温州中产阶级的理想选择。■龙湾板块从供应方面来看，2007年龙湾区域基本上还是以前些年开发的商品房为主，比如罗东锦园、中大锦园、南翔锦园等，交付时间都在3年以上。锦绣江南、万康锦绣城和东方明珠城等近年开发楼盘虽有上市供应，但新盘供应量还是明显偏少，依旧没有扭转紧张供需矛盾问题，使得该板块房价在强大的需求推动下上升幅度较大。从成交信息来看，该板块大多数的房屋需求都在100~120平方米之间。不过，近年来，该区域供应的新盘房源多是144平方米以上的非普通住宅，这使得100~120平方米之间的房源变得相当紧俏。购买的人群基本为首次置业的年轻人，对于该群体，70~80平方米的房子会让他们觉得面积过小，而150-170平方米的大套型又让他们觉得总价太高难以接受，所以由于总价较合适，面积在100-120平方米之间的户型成为该区域年轻人购房的首选。3.市政节点该项目座落于鹿城区上陡门住宅区前庄路东侧地段，与上陡门组团和金益组团两大生活区相临，环境相对比较清幽。距温州经济活动中心物华天宝只有五分钟的车程，交通便利，是该项目开发的一大优势和亮点。该区的主要交通通道：前庄路、学院西路和锦绣路都在附近，距该项目最近的公交站牌显示：学院中路有66、71、301、108、206路经过。可以给当地的居民生活提供便利的交通环境，也为该项目的开发提供又一靓丽的卖点。优质多样的服务设施给该项目及周围组团的居民生活提供舒适的生活方式，该区域离商服中心仅不到1000m的距离，居民购物方便程度极其方便。周围有上陡门一幼，浙江工贸职业技术学院、绣山公园、温州市中西结合医院、蓝登图书广场、阿凡佬美食和世纪联华超市等主要服务设施，自然环境优良，人文环境极佳。但是东侧是温州市联众汽车销售公司，有较大的嘈杂，平日里会给该项目带来了一定的噪音污染，给当地居民追求安静舒适的家居生活带来一定的影响。三.经济发展和特征一．经济指标GDP2009年温州市各县（区、市）GDP温州2527.888.5%排名区县GDP(亿)增长率1、鹿城区516.407.8%2、乐清市418.608.5%3、瑞安市383.248.7%4、龙湾区307.827.5%5、瓯海区230.118.2%6、苍南县219.2610.3%7、永嘉县179.716.8%8、平阳县172.7010.0%9、泰顺县34.0010.5%10、文成县33.6010.2%11、洞头县33.3011.9%2010年上半年温州GDP为1262.64亿元同比增长12.3%今年上半年，温州市经济延续了去年二季度以来向好回升的良好发展态势，主要经济指标在今年一季度实现了强劲反弹后走势趋稳，并且基本保持两位数以上增长。根据初步测算，上半年全市实现生产总值1262.64亿元，同比增长12.3%。总体来看，上半年温州经济运行保持了良好运行态势，主要经济指标实现了较快平稳增长，特别是GDP增幅比上年同期提高了7.8个百分点，比2008年同期提高了3个百分点。一季度开始，温州工业经济摆脱了去年连续12个月的低位徘徊甚至负增长的不利局面后，回升反弹势头持续保持强劲，是拉动温州全市经济增长的主要动力。上半年，工业对经济增长的贡献率为60.2%。30个大类行业产值增幅在两位数以上；重工业发展优势凸显，产值同比增长28.3%；温州经济技术开发区和瑞安的工业产值增长率均超过30%；高新技术产业发展势头强劲；企业订单快速回升。但与今年一季度比，上半年GDP增幅回落了2.2个百分点，主要是受投资影响回落了1.5个百分点（其中受房地产投资影响回落1.1%），与全省的平均水平相比，位次靠后，有的经济指标与浙江省其他兄弟城市比有一定差距。下半年温州经济的增长压力将逐步显现。主要表现在：投资的低位运行，影响经济的增长后劲；市场物价持续上涨压力较大；企业成本压力再现，增产不增收现象开始突出；中小企业融资问题再现；受去年对比基数前低后高的影响，后期的增长压力将逐季加大。二．投资情况2009房地产投资状况2009年上半年，温州土地市场与去年同期相比，成交宗数增加133.33%；温州市区一手房销售面积环比增加185.09%，供应面积环比增加19.15%；温州主城区(鹿城区)二手房交易量环比增加163.42%，同比增加65.2%。2009年上半年温州市区一手房销售面积同比增加46.18%，供应面积同比增加19.73%。2009年上半年温州市房地产信贷主要指标持续增长，但从这些主要指标看，下半年房地产市场进一步回暖仍有待考验。截至今年6月末，温州市房地产贷款余额548.65亿元，同比增长15.69％。正是在适度宽松货币政策和鼓励增强住房消费等房贷政策作用下，上半年温州市楼市迅速回