中原-莱蒙・水榭春天开盘总结

二级市场策划品控中心二级市场策划品控中心——莱蒙·水榭春天一期开盘总结是完美，更是开端“国十一条”新政后第一个取得开门红——豪宅大盘水榭地产，继水榭花都、水榭山之后，在深圳热点区域开发——56万平米标杆大盘501套单位全部推出，销售435套，销售率87%，销售金额7.2亿——速度及价格两者平衡拿捏到位的明星大盘1.17，水榭春天开盘项目概况项目节点分析销控分析一、项目概况总项目技术指标总用地面积：约167000㎡总建筑面积：约565902㎡先行启动区域2#项目技术指标基本情况莱蒙·水榭春天位于深圳大福田CBD中央居住区，龙华人民路旁，毗邻地铁4号线红山站，是大福田内唯一具备如此大规模体量的地铁生活的高品质大盘.占地面积：约8.5万㎡建筑面积：约29万㎡住宅建筑面积：约26万㎡容积率：≦3.44户数：总户数约2500套，分三期开发，一期约501套一期户型配比——主力户型小3房为主；辅助120及145的3房与4房类型建筑面积（㎡）户数户数比中四房145337%3房2卫1206813%小三房85-8833567%2房696513%合计501100%一期各户型分布情况项目概况项目节点分析销控分析1、关键营销节点时间营销节点2009-10-24香蜜湖展厅开放，接待客户咨询2009-12-05水榭春天正式开放营销中心2009-12-12诚意登记开始，10万元/套诚意金2009-12-13水榭春天新品发布会暨《我和春天有个约》主题曲首发，地点福田香格里拉大酒店2010-01-01样板房开放，同时进行诚意客户梳理2010-01-14获得预售许可证，算价升级——派选房顺序号2010-01-171月17日在福田香格里拉大酒店盛大开盘，选房方式为按派选房顺序号顺序选房。开盘当天成功选房的客户可享受98*98*98折扣。营销节奏紧凑，节点铺排密集，营销中心开放至开盘仅42天，制造一波高于一波的市场影响力，成功制造“春天效应”2、各周客户到访量，刷新龙坂片区历史开放营销中心第六周日期1.41.51.61.71.81.91.10周合计周一周二周三周四周五周六周日客户到访量5259514744163117533诚意登记人数天20/30批诚意登记客户153背景因素国十一条新政出开放营销中心第五周日期12.2812.2912.312.311.11.21.3周合计周一周二周三周四周五周六周日客户到访量442352698744924662020诚意登记人数28171618552730191开放营销中心第四周日期12.2112.2212.2312.2412.2512.2612.27周合计周一周二周三周四周五周六周日客户到访量524556525210887452诚意登记人数27252125281041177开放营销中心第三周日期12.1412.1512.1612.1712.1812.1912.2周合计周一周二周三周四周五周六周日客户到访量8171514658131164602诚意登记人数34242431263426199背景因素国四条新政出周六、日认筹量受政策观望影响，未有效扩大；到访量也有所降低开放营销中心第二周日期12.0712.0812.0912.112.1112.1212.13周合计周一周二周三周四周五周六周日客户到访量87146110110923382561139诚意登记人数13475209背景因素第一天诚意登记新品发布会开放营销中心第一周日期11.312.0112.0212.0312.0412.0512.06周合计周一周二周三周四周五周六周日客户到访量13121614913807832227客户到访量月到访近7000批（其中含老客重复回访），刷新龙坂客流量历史截至开盘前，累计认筹1000个（10万元/筹）；升级501个排队看样板房现场客流量大3、到访客户层次高，居龙版首位档次比例车型30万以上15%奥迪、宝马、皇冠、奔驰、斯巴鲁、沃尔沃20-30万40%君越、马志达6、雅阁、奥德赛、领驭、凯美瑞、天籁、起亚、君威10-20万32%伊兰特、日产、福克斯、斯柯达、雪弗兰、30710万以下12%奇瑞、捷达、菲亚特4、选房现场火爆到了香格里拉，我的妈呀，现场人气实在是太旺了，连现场签到都要分号段分区大厅里人太多找位置坐都挺困难正式选房的时候更夸张，简直就是体力活，大家全是挤着上，身子板不结实的还真有点挺不住，啧啧，真实传奇呀！转摘一网友留言：水榭春天不是买到的，是抢到的选房时间：2010年1月17日选房地点：福田香格里拉大酒店选房现场：相当火爆5、选房现场客户到访452批，成交400套签到号段总升级客户(批)到场升级客户(批)未到场客户(批)到场率1-150号组1271091886%151-300号组108941487%301-400号组97841387%401-500号组86602670%501-999号组83681582%合计5014158683%开盘前共升级客户501批，到场415批，到场率83%到天新客37批，合计开盘当天总到访客户452批，1000人成交400套，到场成交率高达88%6、叫号及客户进场情况，平均1.69批/分钟时间选房顺序号到场总批数(批)进场选房批数(批)进场率进场速度(批/分)14:10-15:101-150号1099587%1.5815:10-15:55151-300号948995%1.9815:55-16:30301-400号847083%2.0016:30-17:05401-500号605897%1.6617:05-17:45501-999号685175%1.2817:45-18:00新客组372568%1.67合计45238885%1.69平均1分钟1.69位选房者进入选房，速度之快，验证中原销售队伍非常专业、非常娴熟7、活動區域内外场共分五大区域签到区來賓座椅區入口财务复核签约及复核区20人签约销控区房号销控板财务区大宴会厅长62米，宽28米（横坐40-45人）盖章选房等候区（30批升级客户、60人）入口投影幕20人签约+10人复核签约等候区(预留150位嘉宾椅)签到区签到区签到区签到区舞台兑奖区安全员2人安全员2人安全员2人安全员2人安全员2人安全员3人客服2人安全员2人安全员2人安全员2人安全员1人安全员1人安全员2人安全员1人安全员1人客服2人入口抽签箱签约等候区资料展示区安全员2人录单安全员1人客服1人客服1人8、各区域影象区域一：签到区展示流程分组进行升级客户签到现场展示选房流程投抽奖箱投递抽奖卡片于抽奖箱奖品有：APPLE笔记本、APPLEI-PHONE3G、appleI-touchmp4,apple立体蓝牙耳机众多客户驻足观看项目大展板区域二：大宴会厅客户等候区1200平米大宴会厅座无虚席舞台上乐队表演非常精彩不间断抽取现场奖品区域三：销控区策略“先顺后抢”，后面定房客户挤前面定房客户，督促其迅速选房区域四：签约区20组人员签约，10组人员复核；采用“2对1形式组合”，有序进行签约复核区域五：礼品区成功认购客户，赠予一束象征春天气息鲜花，祝福业主新春快乐项目概况项目节点分析销控分析1、项目定价策略回顾ADDC+DAAAAAABBABBBBBBDDDCCCCDCC牡丹苑玫瑰苑紫藤苑水仙苑百合苑荷花苑茉莉苑杜鹃苑157601890316920168801553116176202761617619870176631761316033167411878418499167411927118984187841596917549182991849917550173692115520842168831732817328享内园林景观均价17278稀缺大户型均价20100人民路均价15990带阁楼均价17375民塘路均价17205优享泳池景观均价18641154平四房红120平三房橙89平三房金85平三房绿69平二房浅青价格标杆：120-154平米稀缺大户型产品13走量单位：人民路、不带阁楼的89平米单位均衡出货——垂直层差控制；水平层差拉大22、实时销控及销售分析★前148套销控单位情况1、园林水景、园林内景、稀缺大户型销售速度高于整体销售速度。尤其以紫藤85、百合85首先售罄。2、人民路及民塘路单位销售速度略低于整体销售速度户型类型总套数销售套数销售百分比155四房331339%120中三房681826%88小三房2042512%85小三房1317154%68平2房652132%合计50114830%户型总套数销售套数销售百分比稀缺大户型1013131%园林水景964749%园林内景1004545%带阁楼30620%民塘路6869%人民路1061312%合计50114830%楼层分析销售套数销售百分比13-18F4525%6-12F7335%6F以下3027%合计14830%1：标识为已销控★前248套销控单位情况1、85平米小三房单位即将售罄，68平米2房、154平4房均领先平均销售率2、各产品线奇偶层关系基本设置合理，销售速度均衡3、楼层中高低楼层消化均衡，尤其以中间楼层为客户首选。4、人民路及民塘路89平单位正加快销售速度户型总套数销售套数销售百分比稀缺大户型1014444%园林水景966568%园林内景1007676%带阁楼301653%民塘路681522%人民路1063230%合计50124850%户型类型总套数销售套数销售百分比155四房331855%120中三房682638%88小三房2046331%85小三房13110782%68平2房653452%合计50124850%楼层分析总套数销售套数销售百分比13-18F1807542%6-12F21012660%6F以下1114742%合计50124850%1：标识为已销控★前348套销控单位情况1、园林水景、园林内景、154平米4房、带阁楼89平米基本售罄2、人民路及民塘路单位销售速度持续加速户型类型总套数销售套数销售百分比155四房332885%120中三房683653%88小三房20411054%85小三房13112092%68平2房655483%合计50134869%户型总套数销售套数销售百分比稀缺大户型1016463%园林水景968488%园林内景1009090%带阁楼302583%民塘路682841%人民路1065754%合计50134869%楼层分析总套数销售套数销售百分比13-18F18011162%6-12F21016378%6F以下1117467%合计50134869%1：标识为已销控★最后销控单位情况，总销售435套单位，销售率87%1、85平米园林水景&园林内景全部单位、带阁楼89平米全部售罄2、154平米4房、69平米园林水景&园林内景单位均仅剩1套户型总套数销售套数销售百分比稀缺大户型1017776%园林水景969498%园林内景100100100%带阁楼3030100%民塘路685581%人民路1067975%合计50143587%户型类型总套数销售套数销售百分比155四房333194%120中三房684668%88小三房20416480%85小三房13113099%68平2房656498%合计50143587%楼层分析总套数销售套数销售百分比13-18F18014279%6-12F21020095%6F以下1119384%合计50143587%1：标识为已销控3、存量66套单位分布分析1：标识为存量存量分析总套数待售套数存量百分比18F301320%3-17F4505177%2F2123%合计50166100%户型总套数待售套数存量百分比稀缺大户型1012436%园林水景9623%园林内景10000%带阁楼3000%民塘路682030%人民路1062030%合计50166100%户型类型总套数待售套数存量百分比155四房3323%120中三房682233%88小三房2044061%85小三房13112%68平2房6512%合计50166100%1、楼层分布：顶楼单位占存量20%，共13套2、户型分布：88平小3