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策风行中国首家房地产资源免费论坛！策风行中国首家房地产资源免费论坛！前言本报告基于我公司已提交贵公司的《上实黄岛项目市场研究报告》完成，相关内容不再重复详述，只做简单概括。策风行中国首家房地产资源免费论坛！一、青岛的经济地位环渤海经济圈的中心城市中国东部的重要港口城市位于山东省城市圈领头羊的位置策风行中国首家房地产资源免费论坛！二、大青岛战略青岛政府适时地推出了西海岸经济发展规划包括黄岛在内的西海岸将会建成一个集中居住、旅游、航运、制造业与一体的第二个青岛市区通过落户大型产业项目、健全配套设施等多种方式吸引大量新增人口。到二零零二年，西部海岸人口将达到160余万人。策风行中国首家房地产资源免费论坛！三、黄岛发展过程及定位阶段时间政策标志典型事件探索起步阶段1985年至1992年以项目建设带动基础设施建设，以基础设施建设保证项目上马国家级青岛新技术试验区在开发区成立，青岛保税区经国务院批准设立二次创业阶段1992年至2001年小平同志南巡讲话青岛开发区与青岛市黄岛区的体制合一第三阶段2001年3月至今挺进西海岸、构建青岛经济发展重心黄岛的经济迅速上扬黄岛市区形成规模黄岛的房地产呈现高速发展策风行中国首家房地产资源免费论坛！1、黄岛GDP的发展自92年以来，黄岛的GDP上涨迅速反映了黄岛经历的三个发展阶段策风行中国首家房地产资源免费论坛！2、人口发展（1989——2003）2003年人口增长率6.5%，自然增长率仅为千分之5.45，可见黄岛的人口主要以外来人口的增加量为主；这充分说明了其移民城市的特色，人口低龄化是黄岛另一个特点黄岛未来有深圳移民城市的特性人口050000100000150000200000250000198919901991199219931994199519961997199819992000200120022003198919901991199219931994199519961997199819992000200120022003策风行中国首家房地产资源免费论坛！3、黄岛未来发展及定位胶州湾西海岸经济发展战略的核心黄岛将成为青岛市新的重要经济区策风行中国首家房地产资源免费论坛！4、人口发展趋势预测对比上海浦东的人口密度，黄岛人口仍有发展空间影响因素：大学城、大炼油等项目浦东黄岛人口（人）176.6923.8面积（Km2）522.75220人口密度（人/km2）33801081策风行中国首家房地产资源免费论坛！5、黄岛房地产市场现状开发项目区域集中购买者投资目的性强价格涨幅大、速度快物业带内装修整体市场目前进入调整期策风行中国首家房地产资源免费论坛！6、黄岛房地产发展趋势在2008年奥运会的契机下，会有新一轮的市场竞争产业等项目的上马，使黄岛进入高速发展期各类型的物业产品纷纷登陆黄岛，加剧竞争与青岛市区的差距逐渐减小拆迁改造项目陆续展开新一轮的投资热潮在2年后产生策风行中国首家房地产资源免费论坛！策风行中国首家房地产资源免费论坛！项目地块策风行中国首家房地产资源免费论坛！一、长江路街道办事处策风行中国首家房地产资源免费论坛！1、长江路办事处区域状况该区域规划定位为黄岛的行政商务中心黄岛城区的发展主要集中在本区域是黄岛主要的商业区域囊括了香江路商圈和长江路商圈商业和住宅房地产开发项目主要集中在本区域策风行中国首家房地产资源免费论坛！2、人口密度分布黄岛人口分布24%20%14%5%37%黄岛辛安薛家岛柳花泊长江路黄岛现在的人口虽少，但是37%集中在长江路街道办事处，有近15万人口，人口密度约3409人/km2,超过浦东的平均人口密度，具有良好的商业基础。策风行中国首家房地产资源免费论坛！3、长江路街道办事处土地供给长江路街道办事处目前农村已经基本上被城市替代，行政村的数量只有18个；未来土地供给主要集中在江山路以西和昆仑山路以东的区域。此区域主要为农村的旧村改造和农田的征用等。策风行中国首家房地产资源免费论坛！二、香江路片区状况ABCDEFG策风行中国首家房地产资源免费论坛！1、香江路片区是黄岛行政商务中心的成熟商圈和金融中心策风行中国首家房地产资源免费论坛！2、香江路的商圈现状以中低档的大众化消费为主南北的人气反差较大人流集中，消费能力较强，已初步形成了一定的商业格局；整体商业布局比较传统，经营缺乏特色，形态相对老化；购物空间狭窄，商业观赏性及休闲性较差；业态分布相对单调，文化餐饮服务类发展不足；停车位严重不足；整个商圈向更大规模及更高档次发展有一定的障碍；项目以西“云海天城”中低档消费市场，非常繁荣。策风行中国首家房地产资源免费论坛！3、香江路商圈分析结论香江路属于黄岛的商业中心，片区发展的提升空间较大周边配套、设施齐全，商业较多，雷同性强，没有亮点项目整个商业形态落后，不具备改造升级条件策风行中国首家房地产资源免费论坛！三、项目地块分析策风行中国首家房地产资源免费论坛！1、项目技术参数总用地面积23051㎡建筑容积率≤4.0建筑覆盖率47%地面建筑面积≤92200㎡其中：商业37200㎡住宅55000㎡地下建筑面积35500㎡建筑层数多高层机动车位810个后退用地红线其他要求策风行中国首家房地产资源免费论坛！2、四至道路及建筑黄岛四中工业区电子第四十一研究所工业区高科技创业中心中达化纤轻骑大厦香江花园长江商厦吉韩商厦吴家庄云海商城黄岛成人中专青岛昌隆文具有限公司百盛金融一条街鲁泽大厦双鑫园大酒店消防大队公安宿舍供电大楼世家花园世家花园世家花园世家花园策风行中国首家房地产资源免费论坛！道路和交通分析项目地块南侧是香江路，双向四车道，西连江山路。江山路是连接胶州湾高速公路的主干道。项目地块东侧是太行山路，双向四车道，南连长途汽车站，北连江山路直达环胶州湾高速公路驱车5分钟可到达黄岛长途汽车站驱车10分钟可到达薛家岛轮渡码头驱车15分钟即可到达环胶州湾高速公路到达青岛国际机场的距离与青岛市区相同，驱车约45分钟策风行中国首家房地产资源免费论坛！公交线路分析公交车始终站点发车间隔时间客流量比1路轮渡——金沙滩3分47%2路唐岛湾——安子码头8分9%6路柳花泊——唐岛湾20分7%15路唐岛湾——福瀛装饰城4分28%21路王家港——台子沟25分4%22路金沙滩——后岔湾12分5%途经项目地块周边的公交车如下：策风行中国首家房地产资源免费论坛！3、地块分析结论周边市政配套成熟，但商业氛围较淡人流量较大，但是驻足人员很少周边现有居住小区较多周边部分工业厂区未来规划为住宅小区项目地块交通便捷，但没有公交车在地块停靠现有城市绿化带对项目未来的经营有影响策风行中国首家房地产资源免费论坛！建议1策风行中国首家房地产资源免费论坛！建议2地块南侧的城市绿化用地对本项目的商业气氛营造形成不利的影响。建议发展商向政府相关部门申请把该地快作为项目的组成部分统一考虑，使之与项目自成一体。策风行中国首家房地产资源免费论坛！四、项目SWOT分析S.优势W.劣势O.机会T.威胁策风行中国首家房地产资源免费论坛！1、Strength优势分析S１：区域缺乏高档综合物业项目，项目占据领先空位S２：邻近临近黄岛商业圈香江路，占尽地利S３：地块周边居住小区众多，人流集中，消费能力较强S４：投资客看好黄岛的未来，具有强烈的投资热情，购买力强劲S５：产权式酒店、公寓具有很强的投资价值S６：上实、中原强强联合策风行中国首家房地产资源免费论坛！S１：区域缺乏高档综合物业项目，项目占据领先空位香江路的市场价值已经迅速提升香江路商业规模较小、没有特色、传统性强高档商业物业市场仍属于空白高档商业物业在该区域还存在较大的提升空间，本项目的建立将会占据领先的空位，从而取得竞争中的领先优势。策风行中国首家房地产资源免费论坛！S２：邻近临近黄岛商业圈香江路，占尽地利香江路金融商业密集，辐射整个黄岛开发区。未来香江路的发展同样不可限量。本项目是近期香江路沿线开发的唯一大型综合类类项目，独有卖点无可比拟策风行中国首家房地产资源免费论坛！S３：地块周边居住小区众多，人流集中，消费能力较强香江路的人流是黄岛最大的周边存在着很多的机关单位和住宅宿舍大量的机关单位和住宅宿舍所带来的人群为本项目提供了商业所必需的客户基础。策风行中国首家房地产资源免费论坛！S４：投资客看好黄岛的未来，具有强烈的投资热情，购买力强劲黄岛房地产物业的购买客户以投资为主约占60%。黄岛是未来青岛西海岸城市的中心。策风行中国首家房地产资源免费论坛！S５：产权式酒店、公寓具有很强的投资价值产权式物业具有独特的投资价值产权式物业正在被越来越多的业内人士和普通消费者所认可。产权式物业高额利润回报、较少的资金投入策风行中国首家房地产资源免费论坛！S６：上实、中原强强联合上海上实城市发展投资有限公司，实力雄厚，在业界拥有良好的声誉。中原集团是在地产界打拼25年的著名专业代理公司，拥有一批专业、精干的人才。二者强强联合，前景广阔。策风行中国首家房地产资源免费论坛！2、Weakness劣势分析W１：项目地块属于香江路的断层地带W２：地块的容积率高W３：上实品牌目前在黄岛缺乏号召力W４：周边业态分布缺乏整体布局W５：政府的盲目规划、招商策风行中国首家房地产资源免费论坛！W１：项目地块属于香江路的断层地带项目东是香江路商业的中心地段。项目西是低档次集贸市场的聚集地。东西两侧各自聚集了大量的人气。本项目位于香江路两大商业板块的中部。周边人流量小，商业氛围非常冷清策风行中国首家房地产资源免费论坛！W２：地块的容积率高本项目的总占地面积在2万平方米左右，而规划建筑面积接近10万平方米必须压缩广场面积，从而使项目难以形成具有特色的文化广场策风行中国首家房地产资源免费论坛！W３：上实品牌目前在黄岛缺乏号召力上实的品牌号召力偏弱该项目在策划、推广和宣传的过程中缺少发展商品牌力的有效支撑。策风行中国首家房地产资源免费论坛！W４：周边业态分布缺乏整体布局周边物业缺乏经营特色缺乏创新意识和创新策略策风行中国首家房地产资源免费论坛！W５：政府的盲目规划、招商政府