户型产品创新

当前住宅产品创新——户型篇3,20132013.03.04当前住宅产品创新户型篇当前住宅产品创新——户型篇3,2013引子当前住宅产品创新——户型篇3,2013未来一段时期住宅市场形势产品研发出路？刚需市场首置首改供大于求竞争加剧限购限贷持续扩大成本严控附赠严控当前住宅产品创新——户型篇3,2013增加产品吸引力压缩成本尤其针对首置客户从技术角度当前住宅产品创新——户型篇3,2013调控下规划、产品对策当前住宅产品创新——户型篇3,20131.如何降低成本？2.如何避免同质竞争？开发成本+时间成本原有市场高层+联排大量累积两种对策选择开发周期短的产品寻找市场较为稀缺的低总价产品当前住宅产品创新——户型篇3,2013降低层数结论：投资价值最大化的产品选择工期快投入可控造价省产品稀缺当前住宅产品创新——户型篇3,2013同时，现有项目中性价比高的类别墅洋房产品稀缺条件相同的产品和价格层数越低越具竞争力大多数覆盖率未用足所以需要进行降低层数、提高密度的低层高密度产品研究符合市场需求符合成本需求当前住宅产品创新——户型篇3,2013低层高密度产品研究类别墅产品多层类公寓洋房？——？高层公寓产品60-90-144-300经典别墅产品200㎡以上重要选择当前住宅产品创新——户型篇3,2013类别墅产品、多层类公寓洋房设计中用高等级业态PK低等级业态联排PK叠加叠加PK洋房洋房PK多层多层PK小高层小高层PK高层当前住宅产品创新——户型篇3,2013如何降低层数？用地面积*容积率用地面积*覆盖率平均层数=相同容积率下，平均层数要低两种角度当前住宅产品创新——户型篇3,20131规划角度当前住宅产品创新——户型篇3,2013当前住宅产品创新——户型篇3,2013当前住宅产品创新——户型篇3,2013当前住宅产品创新——户型篇3,2013当前住宅产品创新——户型篇3,2013结论从规划角度降低平均层数当前住宅产品创新——户型篇3,2013当前住宅产品创新——户型篇3,2013产品角度当前住宅产品创新——户型篇3,2013当前住宅产品创新——户型篇3,2013当前住宅产品创新——户型篇3,2013当前住宅产品创新——户型篇3,2013当前住宅产品创新——户型篇3,2013当前住宅产品创新——户型篇3,2013当前住宅产品创新——户型篇3,2013当前住宅产品创新——户型篇3,2013当前住宅产品创新——户型篇3,2013当前住宅产品创新——户型篇3,2013当前住宅产品创新——户型篇3,2013产品研发方向总结大平层5-6层叠墅4-5层叠院3-4层类独栋2-3层创新洋房5-6层传统洋房5层传统叠加4层传统联排3层传统独栋2层传统多层6层极小联排3-4层小独栋2-3层叠墅5-6层当前住宅产品创新——户型篇3,2013——实际案例：世茂武汉龙湾项目极小面积联排产品大平层5-6层叠墅4-5层叠院3-4层类独栋2-3层创新洋房5-6层传统洋房5层传统叠加4层传统联排3层传统独栋2层传统多层6层极小联排3-4层小独栋2-3层叠墅5-6层1当前住宅产品创新——户型篇3,2013——实际案例：绿地上海项目90墅联排产品当前住宅产品创新——户型篇3,2013当前住宅产品创新——户型篇3,2013当前住宅产品创新——户型篇3,2013当前住宅产品创新——户型篇3,2013当前住宅产品创新——户型篇3,2013当前住宅产品创新——户型篇3,2013当前住宅产品创新——户型篇3,2013当前住宅产品创新——户型篇3,2013当前住宅产品创新——户型篇3,2013当前住宅产品创新——户型篇3,2013当前住宅产品创新——户型篇3,2013当前住宅产品创新——户型篇3,2013当前住宅产品创新——户型篇3,2013当前住宅产品创新——户型篇3,2013当前住宅产品创新——户型篇3,2013当前住宅产品创新——户型篇3,2013当前住宅产品创新——户型篇3,2013当前住宅产品创新——户型篇3,2013当前住宅产品创新——户型篇3,2013——实际案例：世茂武汉龙湾项目100-110联排产品当前住宅产品创新——户型篇3,20132.2.1总图及基本指标项目数量单位总用地面积290807m2总建筑面积116000m2其中住宅115200m2其中联排63400m2双拼36900m2独栋14900m2公建配套800m2其中会所800m2容积率0.40——总户数793户111.社区入口2.社区会所3.林荫景观道4.邻里花园5.绿化廊道6.景观河道7.景观水面623445744688.开放绿地444当前住宅产品创新——户型篇3,20132.2.6住宅户型设计——联排别墅（端套南入户A1型113㎡）当前住宅产品创新——户型篇3,20132.2.6住宅户型设计——联排别墅（中间套南入户B1型106㎡）当前住宅产品创新——户型篇3,20132.2.6住宅户型设计——联排别墅（端套北入户A1型111㎡）当前住宅产品创新——户型篇3,20132.2.6住宅户型设计——联排别墅（中间套北入户B1型106㎡）当前住宅产品创新——户型篇3,2013——实际案例：万科上海3个项目150-160联排产品当前住宅产品创新——户型篇3,2013天华相关案例研究——上海万科青浦赵巷·晶源—I字型地上总面积160.7㎡地下总面积44.2㎡当前住宅产品创新——户型篇3,2013容积率0.8区位：青浦区赵重公路主力户型：独栋产品和合院产品总建筑面积：51300平方米容积率：0.8当前住宅产品创新——户型篇3,2013当前住宅产品创新——户型篇3,2013当前住宅产品创新——户型篇3,2013当前住宅产品创新——户型篇3,2013当前住宅产品创新——户型篇3,2013地下一层一层二层三层阁楼层地上总面积170.7㎡地下总面积44.2㎡相关案例研究——上海万科南汇周浦·清林泾—I字型当前住宅产品创新——户型篇3,2013案例借鉴——万科清林径·上海当前住宅产品创新——户型篇3,2013天华相关案例研究——上海万科青浦重固·尚源—I字型地下一层一层二层三层地上总面积160.7㎡地下总面积44.2㎡当前住宅产品创新——户型篇3,2013案例借鉴——万科尚源·上海当前住宅产品创新——户型篇3,2013案例借鉴——万科尚源·上海·160当前住宅产品创新——户型篇3,2013案例借鉴——万科尚源·上海当前住宅产品创新——户型篇3,2013——实际案例：万科上海区域苏南万科无锡信成道项目4-5层叠墅产品大平层5-6层叠墅4-5层叠院3-4层类独栋2-3层创新洋房5-6层传统洋房5层传统叠加4层传统联排3层传统独栋2层传统多层6层极小联排3-4层小独栋2-3层叠墅5-6层2当前住宅产品创新——户型篇3,2013当前住宅产品创新——户型篇3,201391160.052.14195194195194276282175149高层144845别墅30304186791366.481088经济技术指标表一、规划用地面积(㎡)二、规划容积率三、规划总计容建面积(㎡)其中3.公建配套建筑面积(㎡)6.地下建筑面积计容建筑面积(㎡)总建筑面积1.居住建筑面积(㎡)2.商业面积(㎡)当前住宅产品创新——户型篇3,2013总图—鸟瞰图当前住宅产品创新——户型篇3,2013华润橡树湾当前住宅产品创新——户型篇3,20130.8占地40700M22.09占地95300M2样板段0.24当前住宅产品创新——户型篇3,2013当前住宅产品创新——户型篇3,2013当前住宅产品创新——户型篇3,2013180M2240M2210M2当前住宅产品创新——户型篇3,2013125M15M19M5*4=204*5=20当前住宅产品创新——户型篇3,2013橡树湾叠拼产品总图研究独立单元和双拼单元为主间距受限，存在一个半单元（3户）和两个半单（5户）产品两个半单元产品面宽较大，以此控制三单元形态独立单元一层两户均可设计侧院，加大庭院面积当前住宅产品创新——户型篇3,2013建筑间距计算江苏省城市规划管理技术规定日照间距=(11.7m-0.9m)*1.31(日照间距系数）=14.15m10.805m北南LH0.9m室内地坪窗台日照控制线规划间距=多层建筑间南北向最小间距=12m结论：分别按照：1.规划间距，2.日照间距，3.日照计算对叠拼间距进行控制，满足日照计算的间距最大，平均约18m，局部20m上海橡树湾项目叠拼间距参考满足日照2h：间距需要约18.3m无锡信成道项目B地块概念方案设计12.2012无锡信成道项目B地块概念方案（沟通）11.2012叠加产品立面效果参考—橡树湾WuxiXinchengdaoProject无锡信成道项目B地块概念方案设计12.2012无锡信成道项目B地块概念方案（沟通）11.2012叠加产品立面效果参考—橡树湾WuxiXinchengdaoProject当前住宅产品创新——户型篇3,2013叠加标准组团研究WuxiXinchengdaoProjectPlanningDesign当前住宅产品创新——户型篇3,2013无锡信成道项目B地块概念方案设计11.2012叠加标准组团研究-入户方式WuxiXinchengdaoProject4层入口1层入口2层入口2层入口2层入口1层入口1层入口1层入口1层入口4层入口2层入口2层入口4层入口当前住宅产品创新——户型篇3,2013无锡信成道项目B地块概念方案设计11.2012叠加标准组团研究-地库停车方式WuxiXinchengdaoProject当前住宅产品创新——户型篇3,2013无锡信成道项目B地块概念方案设计11.2012叠加160-200当前住宅产品创新——户型篇3,2013无锡信成道项目B地块概念方案设计11.2012叠加160-200当前住宅产品创新——户型篇3,2013无锡信成道项目B地块概念方案设计11.2012叠加160-200当前住宅产品创新——户型篇3,2013叠拼工作模型(北立面)1层住户入口2,3层住户入口4,5层住户入口2,3层住户入口当前住宅产品创新——户型篇3,2013无锡信成道项目B地块概念方案设计11.2012叠加160-200当前住宅产品创新——户型篇3,2013当前住宅产品创新——户型篇3,2013材料索引-1当前住宅产品创新——户型篇3,2013材料索引-2当前住宅产品创新——户型篇3,2013材料索引-3当前住宅产品创新——户型篇3,2013叠加产品方案一大面宽小进深WuxiXinchengdaoProjectPlanningDesign当前住宅产品创新——户型篇3,2013无锡信成道项目B地块概念方案设计11.2012叠加160-200一层平面WuxiXinchengdaoProject1F2F3F4F5F-1FA二层入户庭院四层入户庭院首层入户庭院当前住宅产品创新——户型篇3,2013无锡信成道项目B地块概念方案设计11.2012叠加160-200地下一层平面WuxiXinchengdaoProject1F2F3F4F5F-1F二层停车首层停车首层停车首层停车四层停车四层停车二层停车当前住宅产品创新——户型篇3,2013无锡信成道项目B地块概念方案设计11.2012叠加160-200二层平面WuxiXinchengdaoProject1F2F3F4F5F-1F露台二层入户庭院入户花园挑空阳台当前住宅产品创新——户型篇3,2013无锡信成道项目B地块概念方案设计11.2012叠加160-200三层平面WuxiXinchengdaoProject1F2F3F4F5F-1F入户花园挑空挑空凸窗入户花园挑空挑空当前住宅产品创新——户型篇3,2013无锡信成道项目B地块概念方案设计11.2012叠加160-200四层平面WuxiXinchengdaoProject1F2F3F4F5F-1F入户花园阳台当前住宅产品创新——户型篇3,2013无锡信成道项目B地块概念方案设计11.2012叠加160-200五层平面WuxiXinche