长沙主要购物中心业态及租金调研

长沙主要购物中心业态及租金调研----------------------------------------招商部2013年10月18日ShoppingMall开福万达广场悦方IDMall泊富国际广场奥克斯广场运达中央广场开福万达广场—概况项目体量：总建面约101.8万平米，含购物中心、步行街、酒店、写字楼、豪宅等，其中，购物中心约21万平米项目区位：开福区五一大道与湘江中路交汇处西北角商业定位：集奢华购物、时尚体验、休闲娱乐、高端餐饮、国际商务、主题文化于一体的超大型城市综合体停车位：4000个商铺租金：购物中心只租不售；外街50000元/平；外街600元/平/月，均免租一年内街首层280元/平/月；开福万达广场—功能分区万达购物中心从规划设计、建筑品质、业态分布、品牌档次、购物环境等各方面都成为了长沙乃至中南地区的商业综合体标杆，集高端万达百货、万达IMAX影城、大歌星KTV、超级玩家、国美电器等实力品牌主力店于一体，满足消费者全方位高端品位需求，塑造长沙顶级商业典范。B1——精品超市、电器L1——名品百货、休闲餐饮L4——KTV、大型餐饮L2——名品百货L3——名品百货、电玩城、餐饮L5——国际影院项目体量：总建筑面积12万平米，共七层，地上五层及地下一层为商业，地下二层为停车位项目区位：天心区坡子街与黄兴路步行街交汇处商业定位：国际时尚购物中心停车位：约700个商铺租金：商铺只租不售。原来（元/平/月）现在一层500-600400-450二层360-380250-280三层320-360180-200四层280-30080-100悦方IDMall—概况悦方IDMall—功能规划悦方IDMall作为长沙首席大型国际购物中心，引领长沙全新的时尚消费潮流，规划有：国际快时尚品牌、环球美食、首个真冰场、五星级影院、时尚电玩……B1——高端超市、家居生活、文化馆L1——国际名品、化妆品、珠宝、钟表L2——名品服饰、潮流精品、休闲餐厅L3——时尚服饰、运动休闲、潮流地带L4——真冰场、美食广场、数码专区L5——五星级影院、主题餐厅悦方IDMall—分析品牌差异化：约70%的零售品牌来自欧美、日韩或港台地区，其中，近70家商户品牌首次进驻长沙，给长沙零售商业注入了新鲜血液，形成品牌差异化的经营，有利后期市场的培育与发展。预期租金偏高：前期二、三、四层租金偏高，商户经营压力较大，导致后期营运过程中部分商家承担不起租金而撤场，经营调整与招商频繁。经营稳步上升：自2011年底开业，通过活动提高知名度，聚集人气，商场人流增长较快，经营趋于良性稳定的发展。优劣良泊富国际广场—概况项目体量：总建面近30万平米，由1栋228M超高甲级写字楼、1栋168M超高公寓、10万平米国际购物中心组成。项目区位：开福区芙蓉路与湘春路交汇处商业定位：高端（情景街+购物中心）模式停车位：约1500个商铺租金：购物中心1-4层4.5万方整体出售约11亿元。外街售价12万元/平，返租7%外街首层租金500元/平/月4万㎡名品购物中心，打造城市中心舒适性集中高端消费目的地3万㎡情景艺术商业街，打造城市中心体验式消费第一站3万㎡地下主题生活广场，整合融为金融城唯一的10万㎡大商业。B1、B2——高端超市、美食广场L1-L4——娃欧国际名品百货、休闲美食L5——CGV国际影院泊富国际广场—功能规划奥克斯广场—概况项目体量：总建面45万平米，商业建面27万平米项目区位：岳麓大道与银盆南路交汇处东南角商业定位：典型的一站式城市综合体停车位：约2000个商铺租金：自持商业80%，购物中心只租不售，外街出售5万/平首层租金220-250元/平/月二层租金120-150元/平/月三层租金60-80元/平/月奥克斯广场—功能规划B1——精品超市、电器L1——百货、电器、快时尚、餐饮L4——百货、KTVL2——百货、时尚精品L3——百货、电玩、餐饮L5——百货、影院L6——百货、影院奥克斯广场集合购物中心、5A写字楼、高档居住、娱乐休闲、室外休闲五大功能区，为河西广大消费者提供购物、休闲、娱乐、餐饮一站式全方位的生活场所，极大地满足其日常精神与物质上的需求。运达中央广场—概况项目体量：总建面18万平米，纯商业建面5万平米项目区位：长沙大道与沙湾路相交的西北角商业定位：运达国际名品城停车位：约2000个商铺现状：商业100%自持，只租不售，由运达美美统一招商运营运达中央广场—功能规划两大超豪华五星级酒店大型国际名品商场国际5A写字楼以及国际酒店公寓18万平方米的商业组合B1、F1、F2——运达国际名品城F3、F4、F5——酒店的配套宴会厅、会所等说明：影院、娱乐等业态暂规划在二期的商业建筑市区租金参考全市第一级商圈租金水平五一商圈：大型商业平均租金超400元/平/月全市第二级商圈租金水平东塘商圈：大型商业平均租金超200元/平/月火车站商圈：平均租金约180元/平/月全市第三级商圈租金水平荣湾镇商圈：大型商业平均租金约65元/平/月我项目目前无法达到该水平，租金定位在五一商圈之下本区域辐射面之广，作为成熟型商圈的租金水平有一定的参考价值我项目品质与定位均高于该商圈，租金定位略高于该区域项目租金定位参考因素：1、项目周边区域临街商铺租金约130元/平/月；2、考虑项目为新开发的商业，平均租金起征点应低于市二级商圈租金水平，略高于三级商圈，用以放水养鱼，吸引更多商户投资。租金定位：综合考虑，建议平均租金设置为65-75元/平/月；一层租金：200-220元/平/月二层租金：120-130元/平/月三层租金：80-100元/平/月四层租金：60-70元/平/月五层租金：50-60元/平/月说明：1、业态的定位会影响到租金的定位。娱乐餐饮比重加大，平均租金会下调；2、主力店、次主力店增加，整体租金会下调；3、前期市场培育过程中免租期的设定也会影响租金下调。THANKS