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项目商办物业发展机会与方向办公物业发展机会研判中心城区办公加速外溢，政务区办公价值不断凸显，区域受其辐射带动影响较大，市场认可度将不断提高。政务区板块中心城区板块滨湖板块北一环板块新站区板块黄潜望板块高新区板块经开区板块马鞍山路板块市场发展趋于成熟，板块格局基本成型合肥办公市场不断发生裂变，整体市场不断趋于成熟，呈区域性发展格局。全市办公板块主要有市中心板块、北一环板块、黄潜望板块、滨湖板块、政务区板块及其他新兴板块。办公外溢，政务与滨湖板块价值凸显中心城区受土地紧张、车位等影响，高端办公市场加速向新区转移。随着城市空间扩展、办公市场外延，政务区与滨湖区凭借区位优势与规划利好，已经成为合肥办公价值高地。项目毗邻政务区，区域办公价值培育中项目临近政务区，直接受政务板块辐射影响，区域办公价值发展潜力较大。东一环板块办公物业市场格局全市办公供过于求，库存压力较大，政务板块作为全市价格高地，引领市场发展方向。办公物业市场现状m2供应量波动较大，成交量走势平稳2014-2015年8月，合肥办公市场整体供过于求，成交量走势平稳，市场库存压力较大，市场难有大的起色。全市均价走势平稳全市市场均价虽有波动，但整体运行平稳，均价基本在9500—9800元/平米。整体市场以消化库存为主8月合肥办公供应主要集中在庐阳区与瑶海区，包河区有少量办公产品入市，其余各区均无办公产品入市。政务区为全市办公价格高地政务区办公均价近13000元/平米，高出其他各区均价，成为市场热点区域。城市发展带动办公升级，写字楼市场由单一功能逐渐向功能细分化、定制化的方向发展发展。办公物业发展趋势入住企业：IT软件、文化创意、高新技术、装饰家居、服务外包等；代表项目：金谷产业园、深港城、华亿科技园；专业化创新型04入住企业：装饰、教育、中介、商贸等中小企业；代表项目：Imore、武里山天街；SOHO型03入住企业：商贸、服务、建筑、制造业和国有企事业单位等；代表项目：财富广场、新城国际、万达广场；高品质综合型02入住企业：金融、保险、大型国有企业及世界500强等企业整层或整栋购买；代表项目：新地中心、绿地中心、华润中心；金融地标型01本案属泛政务板块，后期将受政务板块直接影响，以下我们将就政务板块办公产品进行市场梳理，以寻求市场机会。泛政务区作为政府主导型的商务区，办公品质普遍较高，为合肥高端办公物业的聚集地，片区后续供应近100万方，库存压力较大。区域市场市场格局项目状态项目名称等级写字楼体量（万方）后续供应（万方）在售新城国际（D座）超甲级70白天鹅国际商务中心超甲级8.61.9新地中心超甲级170置地广场甲级3010华邦ICC甲级10.80五环国际——8.30安粮城市广场超甲级70绿地中心超甲级4012蔚蓝商务港甲级35.65.6华润MIC五彩国际甲级50金潜广场乙级2.80西湖国际广场乙级160中侨中心甲级80天珑广场甲级119华润大厦超甲级13.50福斯中心乙级1.850待售融科城甲级1111天徽商业广场乙级2.62.6百利广场甲级7.67.6华贸中心乙级7.67.6信达天御超甲级2121金隅W1502地块——————合计272.25万㎡88.3万㎡西湖国际广场安粮城市广场天徽商业广场新城国际蔚蓝商务港华邦ICC百利广场新地中心华润大厦天珑广场五环国际金潜广场置地广场中侨中心华润MIC五彩国际绿地中心在售尾盘待售信达天御白天鹅国际商务中心福斯中心华贸中心金隅W1502地块融科城区域凭借资源、规划等利好，品牌开发商云集，办公品质、价格均高于其他区域，是合肥办公市场翘首，市场具有发展机会。区域市场整体品质代表项目项目特征销售均价（元/㎡）华润中心政务区核心地段、湖景资源、超高层双子楼，万象城与五星级酒店配套13000-16000置地广场政务区核心地段、优越产品品质、200米超高层双子楼，五星级酒店11000新城国际入驻企业整体层次高、品质较好、具有较好的口碑和聚合效应12000新地中心一线湖景、市政公园、230米超高层、产品创新及独特精神气质；15000-20000华邦ICC一线湖景及市政公园景观、银泰百货配套、209米超高层11000-14000白天鹅国际商务中心鼎级双子塔楼，一线湖景，国际酒店式公寓、大型集中商业、主题街区等配套12000新城国际-商务集群206米D座华邦ICC一线湖景209米超高层新地中心-安徽之门230米华润中心-顶级品质超高层双子楼白天鹅国际商务中心-双子塔楼，一线湖景置地广场-200米湖景地标，2万方商务广场区域办公软硬件配置水平处于全市最高水准，超高层、亮点打造成为区域办公产品发展趋势，中端产品市场空白，市场发展机会较大。区域市场产品解析项目名称建筑高度(m)层数层高（m)单层面积（㎡）分割面积（㎡）大堂挑高（m)大堂面积(㎡）电梯品牌空调系统特色空间物业停车位新城国际D座210474.31900100-26514750进口三菱18+3VRV分户计量空调CEO总裁专属停机坪、万方下沉式庭院、绿化广场、20个空中花园绿城2000个，安徽首创四层智能车库新地中心B座240504.32100148-26711.51500原装进口三菱18+3VAV中央空调安徽首家VIP总裁电梯及盥洗室，洗手间24小时热水供应国际金钥匙&深圳卓越地上地下2648个华邦ICCA座210404.31950100-26517700德国蒂森克虏伯原装进口电梯12+3美国约克中央空调特色智能寻车系统、名流专属高端泳池健身会所、10万方银泰城物业顾问戴德梁行，华邦物业1456华润大厦B座280553.92172140-38014800迅达16+4VRV空调空中花园华润物业2419国嘉金潜广场120253.5140083-21011400原装进口三菱7+2VRV(多联机系统)中央空调+新风系统独创空中花园平台、双通道专属停车、3000平米露天广场--1200置地广场123303.92000130-24011540三菱6+2三菱VRV中央空调---信联物业地下3000蔚蓝商务港135245.6挑高1800100-50010500品牌高速电梯11+3日本大金中央空调5.6米挑高简装loft长城物业2400五环国际115234.05150076-25010.8500日立6+2三菱VRV中央空调错层公共休闲中庭、总裁VIP洗手间-1000区域以自用型品质客户为主，辅以品质投资客群，客户对产品品质、地段、商务氛围有较高要求。区域市场客群分析投资型（重要补充）自用型（绝对主导）投资型客群关注最核心点为购买总价、投资回报率及投资门槛；即区域的潜在租赁需求、物业升值等潜力；本区域投资客品质较高，购买力强，同时具有明显的连带效应。金融、证券及大型国有企业较多；关注地段、品质及周边区域商务氛围；面积需求普遍较大，半层、整层或多层购买，多集中在品质型写字楼的需求上；关注投资回报率关注地段及品质大客户（提前引入）国开银行-整栋购买新地中心；省信用担保集团-整栋购买置地广场等整栋购买作为公司总部，主要考虑区域价值、社会认同、开发商品牌、物业服务等可提前引入，但会存在较大的议价空间整栋购买大客户整栋购买作为企业总部，多考虑区域区位价值及开发商品牌，需要提前引入；自用型客群以大面积购买的品质型客户为主，对地段及产品配置要求高；投资型客户主要集中在中小面积产品上，关注总价、投资回报率及投资门槛；项目名称客群构成新地中心自用客群超过98%新城国际自用客群80%华邦ICC半层、整层销售部分全部为自用客群蔚蓝商务港投资客主导天鹅湖万达广场投资客主导五环国际自用、投资客兼具，投资逾半成从市场机会、客户基础、区域价值等对项目办公发展机会做出研判。办公物业发展机会研判鉴于区域价值、市场机会、区域价值，我司建议本案办公部分打造投资型办公，与政务区办公产品形成差异化竞争，以弥补市场空白。1客户基础：投资型客户支撑力充足区域市场价值不断凸显，市场认知度不断提升，投资客比重增大；区域投资客品质较高，购买力强，同时具有明显的连带效应。发展机会研判区域价值：区域价值凸显，认知度提升项目区域毗邻政务区，受政务板块直接辐射影响，区域价值快速提升中；伴随政务区土地稀缺性凸显，区域认可度得到提升；市场机会：投资型办公产品稀缺泛政务区高端品质办公聚集，且后续供应量巨大，区域市场竞争激烈；区域投资型办公稀缺，市场存在空白，未来发展机遇大。1、合肥投资型办公产品市场状况如何？2、面对市场竞争，如何差异化打造，适当争取利润？在售投资型办公项目主要分布在经开区与包河区，项目周边无在售项目。全市在售投资型办公分布区域序号项目名称区域序号项目名称高新1置地创新中心经开15伯益经典广场2天茂大厦16大华国际港3圣联时代广场17文一名门南郡4太平洋森活广场18兴众广场庐阳5汇银广场19凤凰国际6上城国际·名座新站20武里山天街蜀山7CBC拓基广场包河21南翔汽车智慧新城8城改盛景国际22加侨国际广场9西湖国际广场23金中环广场10晨欣华美达广场24美生中央国际滨湖政务11蔚蓝商务港25高速时代城12国嘉金潜广场26千城E世界13天珑广场——————14五环国际——————1234567891011121314151617181920212224252623待售项目集中分布在瑶海区与滨湖区，空间聚集度大，项目区域市场供应不足，区域市场具有发展机会。全市待售投资型办公分布区域序号项目名称区域序号项目名称高新1蜀山凡高包河24和昌中央城邦2财富立场25宝利丰广场3祥源城26新世界广场4创新国际27徽商总部广场蜀山5国祯地块28凤凰文化广场6华贸中心29荣信商务中心7天玥广场30和昌中心8蓝光国际滨湖31建业壹中心9东方广场32新地城市广场庐阳10正奇金融广场33徽盐世纪广场11广大克拉广场34利港银河广场12金龙广场35众悦广场13泰华大厦36国购中心经开14尚泽紫金公馆37皖浔大厦15葛洲坝·玖隆府38粤港恒锋家居广场16中环CBD39海上五月花17澳中财富中心瑶海40中建大厦18金大地时代天街41圣大国际商业广场新站19中天胜利5842Icar生活综合体20广齐·东奥家园43蓝光时代红街21中星城44春天城市广场包河22苏商大厦45东环中心23BINGOU缤购46瑶海万达广场123456789101112131415161718192021222324252628293031323334353637383940414243444546均价8500-9000元/平米，年均去化1.1万方，后期可售货量约88万方，库存压力较大。在售项目市场现状项目名称销售价格（元/平米）年均去化量（万方）办公体量（万方）已售货量（万方）可售货量（万方）置地创新中心6500171.55.5天贸大厦92000.43.70.792.87圣联时代广场65000.87.70.437.27太平洋森活广场55000.63.812.8汇银广场83501.2532.50上城国际·名座83000.480.920.480.44CBC拓基广场650013.72.51.2城改盛景国际95001.43.22.81.4西湖国际广场9600-120003.61511.63.4晨欣华美达广场95001.23.32.40.9蔚蓝商务港160002.619.814.45.4国嘉金潜广场85001.832.70.3天珑广场96002.3113.57.5五环国际90001.8972伯益经典广场85002.54.84.70.1大华国际港8900265.70.3文一名门南郡73000.4940.493.51兴众广场85000.8730.872.13凤凰国际880013.32.60.4武里山天街78000.93.81.22.6南翔汽车智慧新城75000.510.40.699.71加侨国际广场850046.34.51.8美生中央国际75000.861.571.380.19高速时代城85004.644423.220.8千城E世界77001.529.5