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1/94目录第一部分物业公司简介……………………………………………21.1公司简介…………………………………………………21.2公司业绩…………………………………………………41.3公司执照、资质、法人代表登记………………………6第二部分XX办公大楼物业管理项目的管理特点………………92.1项目简介…………………………………………………112.2业户群体分析……………………………………………162.3物业管理规划定位………………………………………162.4项目管理特点及难点分析………………………………172.5解决上述管理难的措施…………………………………18第三部分拟定质量管理目标和采用的管理方式…………………243.1管理总体目标……………………………………………243.2XX办公大楼管理模式设想及管理方式………………36第四部分管理服务内容……………………………………………414.1前期接管…………………………………………………414.2针对本物业大楼的管理特色思路………………………57第五部分管理人员的配备、培训和管理…………………………665.1人员配置(含作业层人员配置)…………………………665.2管理人员培训……………………………………………695.3管理服务人员的管理……………………………………77第六部分XX办公大楼管理服务费用测算………………………826.1XX办公大楼物业管理服务费用测算…………………826.2物业管理开办费用测算…………………………………906.3设备、设施接管改造费用………………………………926.4物业管理用房配置方案…………………………………94上海市人民代表大会2/94常务委员会办公楼物业管理方案上海延吉物业管理有限公司受上海市人民代表大会常务委员会办公厅委托，拟对上海市人民代表大会常务委员会办公楼（以下简称“XX办公大楼”）提供全委托物业管理服务。针对该办公楼的特点，制定本方案。第一部分物业公司简介1.1公司简介上海延吉物业管理有限公司成立于2003年11月，企业具有独立法人资格，国家物业管理二级资质企业，全国物业管理协会会员单位。目前管理着上海市政府大楼、河政公务员住宅小区、爱建滨江国际社区高档住宅及商业物业项目200万平方米。公司成立之初，就极为重视培养人才，建立了一支高素质的管理与技术人才队伍，拥有工程、机电、园林及经济等各类专业技术人员80多人。公司现有员工800多人，其中高层管理人员86人，80%以上的管理人员持有从业人员岗位证书，高层管理人员86%以上取得建设部颁发的企业经理资格证书。企业秉承依法管理，开拓创新、追求卓越的质量方针，坚守“业户至上，服务第一，信义为本”的企业宗旨，不断建立完善科学的现代企业管理体系，公司从接管第一个项目开始就按照ISO9002和ISO14001双体系质量标准进行管理，标志着企业正式与国际化管理运作模式接轨。公司大力拓展物业管理业务，目前公司的全委托物业管理面3/94积达200多万平方米，其中爱建滨江国际社区建筑面积达140万平方米，上海市政府办公楼建筑面积18万平方米，河政公务员小区建筑面积约35万平方米。通过公司全体员工的努力，服务意识、服务质量、开拓创新、追求卓越已成为我公司的品牌象征，先后获得省优秀示范大厦，市优秀示范住宅小区等称号。良好的体制、完善的制度、优秀的人才给公司创造了社会效益和经济效益。在对市政府大厦四年的物业管理中，使我公司在管理行政大厦行业中创出了具有自己特色的物业管理品牌。公司的社会知名度、美誉度和信誉度都有了极大的提升。社会效益、经济效益和环境效益并重，使公司走上了一条高速良性、可持续发展之路。2.公司业绩4/943、公司执照、资质、法人代码证5/946/947/94第二部分XX办公大楼物业管理项目的管理特点2.1项目简介上海XX办公大楼，坐落于道里区友谊路307号，总建筑面积约3.2万平方米，由东、西两栋楼组成。西楼五层（其中地下室一层）室外停车场停车位20余辆；东楼七层（其中地下室两层、附楼两层）地下车库设有69个车位，2个洗车位，泳池1处。西楼共有办公室108间，设备间8处，卫生间16处。电梯2部，送餐梯1部。消防楼梯4处，消控中心1处，中央空调主机2台，分体空调20台，风机房2处，水箱房1个。东楼、附楼共有办公室71间，餐厅10间，多功能厅1间，会议室2间，设备间2处，电梯3部，送餐梯3部，采用中央空调，制冷机房1处，消控中心1处，风机房13处，弱电室6处，配电室2处，锅炉房1处，水箱房1处，游泳池1处，洗浴中心1处（洗衣房、浴室1间），卫生间15处。西楼：一层设有常委会议厅、休息厅，中心会议室2处，办公室6间，消控中心1处，侯会室1处，阳光餐厅1处，大小餐厅、厨房各一处，消毒间1处，武警宿舍、总值班室、收发室各1处，医务室4间，衣帽室、食堂、休息室共3处，门厅2个，前厅1个。二层设有市民旁听席，休息廊，老干部处，办公室30间，活动室5间，卡拉OK室、台球室、休息室各1处，驾驶员休息室1处，备品间4处，水房1处。8/94三层设有多功能厅1个，天台花园1处，侯会室1处，主任会议室1处，办公室31间，接待室1处，档案室3处，理发室1处，库房2处。四层设有贵宾接待室1处，会议室1处，办公室41间，库房2处，乒乓球室1处，台球室2处。地下室设有水箱房1间，空调机循环泵房1间。东楼：一层设有商务中心1处，餐厅、厨房各1处，信访接待室1处，收发室1处。二层设有大餐厅，武警宿舍，司机休息室。三层设有多功能厅，活动室。四层设有客房（标准间）34间，小会议室1间。五层设有客房（标准间）33间，会议室1间。9/94西楼内公共区域设施及设备简介隔栅灯116个、消防栓29个、闸箱13个、应急灯7个、手动报警38个、消防电话13个、广播27个、疏散指示灯30个、安全出口灯14个、烟感58个、插座箱1个、筒灯213个、2U双管日光灯20个、40W日光灯3个。暖气91组、水龙头67个、小便器26个、蹲（坐）便33个。特种设备设施一、活塞式冷水机组2台产地：广州约克空调冷冻设备厂技术参数：制冷量327KW;型号44DR7电机功率224KW；制冷剂R22风机功率8.2KW；水压10.3BAR地点：五层屋面二、客梯2部产地：三菱电机株式会社技术参数：型号2430牵引G20HG-12×6额定速度：60/min载重量：1000kg重量：不含电机500kg生产日期：2001年地点：五层电梯机房其他设施设备一、水箱房电机2台10/94产地：上海力标电机有限公司技术参数：7.5KW2台转数：1400r/min型号：JB/T10391-2002生产日期：2005年11月地点：地下室水箱房生活水箱1个，容量10吨二、变频柜1台厂家：海利普功率：7.5KW地点：地下室三、地热泵2台产地：黄埔电机公司技术参数：1.5KW2台转数：2840r/min型号：Y905-2生产日期：2001年2月地点：地下室四、空调循环泵4台产地：中龙电机有限公司技术参数：18.5KW4台转数：2930r/min11/94型号：Y160L-2生产日期：2001年8月地点：地下室五、会议室空调降压启动柜2台厂家：上海市通用开关厂开关容量：50A×2/台生产日期：2001年10月地点：地下室六、会议用空调风机1台产地：衡水电机股份有限公司技术参数：15KW1台转数：1460r/min生产日期：2006年3月地点：地下室启动柜1台：厂家:上海市通用电器开关厂，开关容量：63A七、新风机组1台产地：广州约克空调冷冻设备有限公司技术参数：5.5KW1台型号：YDB-80-6R风量：13500ms/h尺寸：2600×1655×818(mm)重量：525kg12/94生产日期：2001年8月23日地点：二层风机房八、配电室采用双回路供电，其中分南马线及友谊线，设开关柜3台，电容柜1台，计量柜1台。型号：GGD地点：一层九、电汽两用蒸柜1台技术参数：煮饭时间30min；输入气压0.05mpa；电压380/2.2；功率11KW地点：一层厨房十、电烤炉1台技术参数：电压380V功率10.5-14（KW）地点：一层厨房十一、电热水器1台技术参数：容量320L；电压380V；功率5KW；压力；0.7mpa十二、电热风幕4台十三、纯净水设备一套，燃气热水炉一台13/94XX办公大楼需要改造和完善的事项1、消防栓无供水水箱及水泵，无喷淋系统。2、电梯机房的木质门已损坏，按消防要求需改防火门，并设有消防器材及通风系统。3、中央空调管道系统保温已破损，需重新做保温。4、供水泵房墙面按卫生标准需贴瓷砖，水箱需重新做防腐处理，表面需覆盖一层无毒塑料布，两台水泵需做维护保养。5、楼体外墙面理石部分需清洗，涂料部分需重新粉刷。6、厨房供水管道需规范安装。7、天台排雨水系统需做过滤网。8、彩钢棚需做防腐处理。9、楼内部分检修口需要维护。10、配电室按规程规定需铺胶皮地垫，部分配电箱柜需做维护。11、旗杆需重新配置升降绳。12、消控中心感应系统没有控制盘，楼内灭火设施比规定配置少。13、楼内木质地面需打蜡，理石地面需抛光，卫生间内洁具需做专业保洁。14、大厅、会议室内吊灯和筒灯需做清洁和维护。15、玻璃幕墙需做清洁，楼内部分玻璃窗已损坏需更换。16、部分办公室门需维修。17、篮球场塑胶地面需做清洁，绿化带需重新规划和保养。18、车位线及车道线需重新划定。14/9419、垃圾存放处需设垃圾转运间，楼内垃圾桶配置少。20、三楼天台花园地面瓷砖需重新维护，柱栏需防腐粉刷。21、内天井环境卫生需改善。22、楼体内外墙面需粉刷2.2业户群体分析物业管理的对象是房地产——不动产，服务对象则是具有不同政治素质、文化背景和社会阅历的个体。要做好物业管理工作，必须充分了解管理项目业户群体的构成及特点。根据我们的实地踏察与研究，该项目建设投入使用多年，XX办公大楼是江南沿江区的一处有标志性的建筑。其地处黄金地理位置、庄严俊朗的楼宇外观、完善的配套设施以及独特的设计等，无不彰显散发着“人民代表为人民”的现代政务服务机构的气息。根据对上述办公楼的分析，XX办公大楼的业户群体具有如下的特征：楼内办公人员具有较高的文化素质和一定的社会地位，拥有较强的政治素养，追求安全、舒适、安静的办公生活和会议环境，注重管理的品位和质量，强调服务的安静性和尊贵性，对物业管理服务有着极高的要求。2.3物业管理规划定位业户分析的结论，是我们设定管理模式、设计服务项目、确定服务标准及收费标准的客观依据。秉承“服务业户，报效业户”的核心理念，我们着力在XX办公大楼营造一个安全、安静、舒适、幽雅、清洁优美、尊贵的15/94办公生活和会议环境，并通过持续的改进和提升，使物业保值增值，实现传统的办公理念与现代政务办公、会议及工作方式的高度共融。要想成功达到上述目的，我们拟在XX办公大楼建立以人性化管理和个性化服务为基础的物业管理模式，并通过对管理服务流程的持续改善，不断超越业户的需求期望。同时，我们大胆设想，基于项目所具有特殊性和特色性，运用严格的管理文化理念渗入日常管理和服务之中。我们将在管理服务中着力于以下四个方面：倡导“全员参与”的管理文化；推广“尊贵互动”的服务文化；营建“和谐亲切”的政务大楼文化；塑造“亲和人文”的环境文化。2.4项目管理特点及难点分析2.4.1大楼工程遗留问题XX办公大楼总建筑面积约3.2万平方米，(新建投资大楼1.6万平方米)。旧楼经多次改造，物业现状形态复杂，配套设备设施投入使用多年，遗留问题多，管理难度大。物业管理人员应如何协助XX有关部门，是物业管理前期的难点。2.4.2大楼设备设施较多，容易产生管理及维护盲点XX办公大楼不同于纯写字楼或住宅小区，除设有供配电、给排水、消防、电梯等系统之外，还配备多间会议设备系统、供冷空调系统、监控、微机等智能系统。对这样一个设备数量较多，智能程度较高的政务会议办公楼，一旦出现设备故障或停机，无疑将会对用户的日常工作造成严重的影响及后果，如何消除维修16/94保养上的管理盲点，确保设施设备