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浅谈政府对房地产市场的管理Contents土地使用权的获取城市规划对房地产开发的影响房地产开发项目的规划管理房地产市场行为规范管理1234政府的宏观调控5有偿出让•是通过交付土地出让金即出让的方式•形式：•协议•招标•拍卖•挂牌国家划拨•土地交易价格由使用者交给政府，再由政府交给被征地者的补偿费一、土地使用权的获取1、目前我国城市土地使用权获取的主要方式一、土地使用权的获取2、关于城市土地使用权出让方式的法律规定《房地产管理法》第十二条：“土地使用权出让，可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式。”“商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地，有条件的，必须采取拍卖、招标方式；没有条件，不能采取拍卖、招标方式的，可以采取双方协议的方式。”《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》第四条：“商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。前款规定以外用途的土地的供地计划公布后，同一宗地有两个以上意向用地者的，也应当采用招标、拍卖或者挂牌方式出让。”二、城市规划对房地产开发的影响城市规划行政体系城市规划法律法规体系城市规划工作体系1、城市规划的体系及内容——体系•法律•法规•规章•规范性文件•标准规范•城市规划行政的纵向体系•城市规划行政的横向体系。•城市规划的编制体系•城市规划实施管理体系二、城市规划对房地产开发的影响1、城市规划的体系及内容——内容城市规划是以发展眼光、科学论证、专家决策为前提，对城市经济结构、空间结构、社会结构发展进行规划。具有指导和规范城市建设的重要作用，是城市综合管理的前期工作，是城市管理的龙头。城市的复杂性系统特性决定了城市规划是随城市发展与运行状况长期调整、不断修订，持续改进和完善的复杂的连续决策过程。二、城市规划对房地产开发的影响2、城市规划对房地产开发的影响（宏观）城市规划对房地产开发起到必要的管制作用。《城市规划法》：“城市规划区内的土地使用和各项建设必须符合城市规划，服从规划管理。”城市规划同时指导和促进房地产开发。城市规划设计也是房地产成片开发的必经阶段和必要手段。三、房地产开发项目的规划管理房地产开发项目的规划管理内容（微观）具体目标总体构想建筑与规划设计的关系用地平衡的辩证关系四、房地产市场行为规范管理1、房地产企业资质审查的内容、流程内容：根据省建设厅发布的《房地产开发企业资质审查》办事指南规定，房地产开发企业按照企业条件分为一、二、三、四级资质（注册地在县及县级市的方申请核定四级资质）。其中一级资质由建设部审批，二级以下资质由省建设厅审批。具体流程：（一）申办资质程序1、申办资质程序2、具体步骤四、房地产市场行为规范管理1、房地产企业资质审查的内容、流程具体流程：（二）申请定级、晋级和重新核定资质程序1、申请晋升和重新核定一级资质的，按核定该等级要求提交申请材料，由所在市开发主管部门审查，省建设厅初审，报建设部审批。2、申请定级、晋级及重新核定二级及二级以下的，由所在市开发主管部门初审，报省建设厅审批。（三）不申请晋级的企业换证程序按定级、晋级要求向市房地产开发主管部门提交材料，由市房地产开发主管部门核验后，报我厅换证。四、房地产市场行为规范管理1、房地产企业资质审查的内容、流程具体流程：（四）资质变更程序企业名称、经营地址、法定代表人、注册资本变更应首先向工商行政管理部门申请营业执照变更，凭变更后的企业营业执照，向市房地产开发主管部门申请，市房地产开发主管部门审核后，报省建设厅。（五）外省开发企业来我省从事开发项目管理在本省以外取得房地产开发一、二级资质的可以在我省设立分公司从事房地产开发经营活动，但应领取《资质核验通知单》。四、房地产市场行为规范管理2、产权登记的内容、流程、登记部门房地产权证应当载明下列主要事项：（一）权属人和权属来源情况（二）房屋所有权性质及房屋情况（三）土地权属性质及土地情况（四）他项权摘要（五）房屋共有、土地共用情况（六）纳税情况（七）其他必须载明的事项。四、房地产市场行为规范管理2、产权登记的内容、流程、登记部门登记流程：《房屋产权登记办法》第八条、第九条、第十条、第十一条、第十二条、第十三条、第十四条登记部门：《房屋产权登记办法》第三条：“县以上人民政府房地产管理部门负责房地产权登记管理工作，对申请登记的房地产依法进行审查和确认房地产权属，核发房地产权证。”四、房地产市场行为规范管理3、建立房地产价格申报制度的意义依法纳税是每个公民的应尽义务计税的依据主要还是成交的价格，登记机关也应当要求当事人如实申报成交价格，以协助有关部门做好这一工作。如实申报成交价格也有利于维护当事人的合法权益。当事人在向登记机关申报成交价格时，登记机关尚未对房屋产权及其转让的合法性进行审核，存在不予登记的可能，即便予以登记，还存在日后因实体上不能成立而被登记机关或法院撤销的可能。一旦该项交易不能成立，当事人在返还购房款时就有可能产生争议。如果当事人对成交价格作了不实的申报，不管是多报还是少报，都会有一方的权益受到损害，并难以举证推翻不实的成交价格。四、房地产市场行为规范管理4、房地产交易程序的“规范化”《房地产交易与权属登记规范化管理考核标准》和《房地产交易与权属登记规范化管理考核办法》：房地产交易程序的规范化是指为了规范房地产交易与权属登记工作，提高房地产管理部门办事效率和服务质量，适应住宅与房地产业快速发展和政府职能转变的要求，而对房地产交易与权属登记管理工作进行规范化。四、房地产市场行为规范管理服务承诺要得到普遍推行房地产交易与权属登记业务实现一体化管理现代化水平进一步提高办事时限进一步缩短要实现管理模式和机构设置合理实现群众办事更为便利办事程序进一步简化4、房地产交易程序的“规范化”四、房地产市场行为规范管理5、政府对于价格的管理⑴制定了《中华人民共和国城市房地产管理法》，让房地产行业有法可依。⑵制定了一系列的制度政策。⑶在土地使用权价格管理方面：确立了以政府制定公布的基准地价、标定地价调控引导土地市场价格的基本制度。⑷在房屋价格管理方面：对享受国家优惠政策建设的普通住宅实行政府指导价或政府定价对公有住房出售出租价格实行政府定价商品房价格已经放开，由当事人双方协商确定。五、政府的宏观调控Text1Text2Text3Text4土地供应计划调控的内容城市规划对房地产的指导土地价格杠杆作用意义政府主要宏观调控政策五、政府的宏观调控2006年2004年2005年2003年1．土地供应计划调控的内容•国土资源部《关于加强土地供应管理促进房地产市场持续健康发展的通知》•继续加大土地市场秩序治理整顿的力度；继续推行土地资源市场配置的供应政策•国务院《关于切实稳定住房价格的通知》——“国八条”•国务院办公厅转发《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》中对土地调控的规定五、政府的宏观调控分区规划的指导作用总体规划的指导作用详细规划的指导作用•指明开发用地的方向和地段•确定开发规模、时序和步骤；•安排项目用地周围的环境和配套设施。•确定片区划分，大致框定各片区的用地范围和人口规模；•指明各居住区、片区、组团的建筑及用地的容量控制指标。•规定各地块控制指标，规定建筑后退红线距离，建筑间距；•提出各地块的具体要求。2、城市规划对房地产的指导五、政府的宏观调控3、土地价格杠杆作用意义（1）“地价决定房价”论如果在土地一级市场中，买受人是按照土地价值的比较确定竞买价的，即，如果买受人是根据在同一供需圈或相似城市的土地价格来决定其报价进行竞价，则土地价格就与将来可能实现的房地产的价值无关。由此，经过一定周期的开发后，当土地上的房地产价值实现时，其价格就是由土地价格为基础，加上合理的利润和相关的投入和费用而最终形成。五、政府的宏观调控3、土地价格杠杆作用意义（1）“地价决定房价”论这种说法对土地价格的形成内因以及目前的房地产市场特点缺乏全面的了解。合理的部分：影响房地产的最重要因素是“地段”，其含义就是说土地的重要性。同样，从价格的内涵来看，土地价格在房地产价格中占有相当的比重。以上海市为例五、政府的宏观调控3、土地价格杠杆作用意义（2）从控制土地供应的措施方面在土地一级市场中，一般而言土地供应减少，在需求一定的情况下，会使得土地的稀缺性加强，从而抬高土地价格。控制土地价格，会降低开发商的土地成本，但是其作用并不能够使房地产开发商降低房价，开发商不会因成本低而降低售价。降低土地价格可以使开发商在房价下跌的时候，具有一定的抗跌能力。五、政府的宏观调控(3)关于完善保障性住房制度的宏观调控政策(2)金融层面宏观调控政策(l)综合性调控政策4、政府主要宏观调控政策五、政府的宏观调控2003年8月12日国务院出台《关于存进房地产市场持续健康发展的通知》2004年4月26日国务院出台《国务院关于调整部分行业固定资产投资项目资本金比例的通知》2005年4月28日国务院出台“加强房地产市场引导和调控的八条措施”——“国八条”2006年5月17日国家出台“国六条”2008年12月20日国务院发布《关于促进房地产健康发展的若干意见》2009年12月14日国务院常务会议提出四条政策——“国四条”2010年l月10日国务院办公厅发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》4、政府主要宏观调控政策(l)综合性调控政策五、政府的宏观调控2003年4月中国人民银行下发《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》。2004年10月中国人民银行决定上调金融机构存贷款基准利率并放宽人民币贷款利率浮动区间和允许人民币存款利率下浮。2005年3月央行决定从即日起调整商业银行自营性个人住房贷款政策。2006年4月央行全面上调各档次贷款利率0.27个百分点。2007年3月开始央行连续9次加息，15次上调存款准备金率创近年历史新高。2008年上半年央行连续六次上调准备金率，加息一次。下半年，双率齐降，下调利率五次，准备金率四次。4、政府主要宏观调控政策(2)金融层面宏观调控政策五、政府的宏观调控2009年年初各商业银行和个地方政府纷纷制定细则。12月，国务院决定个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到五年，其他住房消费政策继续实施。5部委也出台新政，要求打击囤地、炒地，其中规定：拿地首付不低于50%。2010年年内三次上调准备金率。4月国务院常委会通知，贷款买二套房首付不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。北京市出台《北京市人民政府贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨文件的通知》。4、政府主要宏观调控政策(2)金融层面宏观调控政策五、政府的宏观调控2007年7月，国家建设部印发《解决城市低收入家庭住房困难发展规划和年度计划编制指导意见》的通知；9月建设部等九部委局联合签署《廉租住房保障办法》；11月建设部等七部委联合印发《经济适用住房管理办法》的通知；12月建设部等五部委联合印发《关于改善农民工居住条件的指导意见》的通知。2008年3月，财政部和国家税务总局颁发《关于廉租住房、经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》；6月，财政部修订了《中央廉租住房保障专项补助资金实施办法》；10月，国家民政部等十一个部门联合印发了《城市低收入家庭资格认定办法》。4、政府主要宏观调控政策(3)关于完善保障性住房制度的宏观调控政策五、政府的宏观调控2009年5月经国务院同意，住房和城乡建设部、发展改革委、财政部联合印发了《2009一2011年廉租住房保障规划》。2010年4月住建部要求加快保障房建设遏制房价过快上涨。住房城乡建设部13日召开电视电话会议，要求加快保障性住房建设，其中，公共租赁住房建设是下一阶段工作的重点。4、政府主要宏观调控政策(3)关于完善保障性住房制度的宏观调控政策总结政府对房地产开发的管理可以从微观和宏观两个方面叙述。微观调控主要包括：土地使用权的获取和房地产开发企业行为过程中涉及的政府部门管理。宏观调控方面则涉及了