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深圳世方商业地产顾问有限公司2006-11南海大道商业街招商报告南海大道商业街招商报告2目录一、项目经营定位...................................................................................................................31、超市类进驻可行性分析.............................................................................................32、电子、数码类主题商城的可行性分析.....................................................................33、百货类进驻可行性分析.............................................................................................34、流行前线定位及市场需求可行性分析.....................................................................4①人口基础分析...............................................................................................................4②南山现有典型商业业态分析.......................................................................................85、深圳女性、青少年主题典型商业业态调查分析...................................................166、南山百货竞争形势分析...........................................................................................207、项目引进百货类商家方式分析...............................................................................23二、项目经营分区.................................................................................................................231、基础建筑参数...........................................................................................................232、经营主题定位及品种...............................................................................................243、经营分区...................................................................................................................25三、商场及铺位装修建议.....................................................................................................251、商场...........................................................................................................................252、街铺...........................................................................................................................263、负一层.......................................................................................................................26四、项目租金建议.................................................................................................................301、街铺...........................................................................................................................302、负一层内铺...............................................................................................................303、租金优惠...................................................................................................................30五、项目招商整合推广策略.................................................................................................311、招商策略...................................................................................................................312、整合推广策略...........................................................................................................31六、项目经营管理建议（待具体定位确定后，再提供明细建议）.................................321、经营管理组织架构...................................................................................................322、各部门工作职责.......................................................................................................33南海大道商业街招商报告3一、项目经营定位通过对项目周边人口及商业现状的调研和分析，结合项目地段、物业结构等实际情况，本项目宜引进百货主力店；同时项目沿南油大道有200米的展示面和大型广场，可以进行商业街的设计和定位；负一层定位流行前线，填补南山青少年主题商业空白；本项目综合定位为：品牌百货+商业街+地下流行前线1、超市类进驻可行性分析超市商圈范围小超市主要经营满足周边居民日常生活消费所需商品，其辐射半径有限，不利于对项目商业街销售附加值的提升，更不能为负一层带来大商圈人流；项目周边竞争激烈项目周边的超市业态竞争激烈，南侧隔东滨路相对为沃尔玛在亚洲的标准店——蛇口沃尔玛；东侧为人人乐超市的旗舰店；还有北侧的新一佳南油店；本项目若引进超市，商圈半径十分有限；项目建筑结构的局限超市类商家要求完整的楼层平面，而项目按照百货商场类设计，预留有中庭，如若引进超市商家则需将中庭封闭。2、电子、数码类主题商城的可行性分析电子、数码类主力店商家规模有限电子、数码类主题虽然可以填补区域业态的空白，但是由于项目规模庞大，而电子、数码类商家经营规模有限，如赛博主力店租赁需求仅5000平方米，不足以形成主力店效应，也不足以支撑如此大的商业体量；3、百货类进驻可行性分析区域位置优势明显项目临近政府商业规划的南油片区，本身具有广阔的发展前景；同时项目位于南山区主干道――南海大道旁，还靠近西部通道，交通便利；具备形成一个区南海大道商业街招商报告4域型商业中心的地理和交通条件，商圈辐射范围大，满足百货类商家对地理位置和交通的要求；建筑体量适合百货定位，但结构依然存在较大的问题项目商业由裙楼地上三层和地下一层组成，建筑面积达31000㎡；物业临主干道展示面良好，同时设计有中庭，有利于聚集人气和人流规划导向；配套先进的中央空调系统、消防系统、电梯和自动扶梯的交通体系、地下停车位等，有利于营造了一个良好的购物环境；但受塔楼住宅柱网设计限制，项目建筑结构影响了品牌百货的进驻意向。引进品牌百货商家，填补区域业态空白；以花园城中心的蛇口沃尔玛为核心的东滨路商圈从大型超市（沃尔玛、人人乐）、大型家居超市（百安居）、家电连锁卖场（顺电、苏宁、国美）、百货类（紫荆城）、主题商场（服饰类）到超市社区店、裙楼配套街铺、商业街、品牌专店等业态，但项目周边目前没有标准意义上的百货店，品牌百货商家仍是空白；同时项目地上三层裙楼引进品牌百货商家也有利地下一层的互补定位和经营，从而有效实现项目商业价值。4、流行前线定位及市场需求可行性分析本项目的流行前线定位，目标消费对象主要包括青少年，定位潮流时尚类主题商城，不仅可以与楼上百货互补，而且依靠优越的地理位置、规模、经营品种规划、购物环境等，将商圈半径扩大至整个南山区域。①人口基础分析片区人口现状据不完全统计，以项目为核心，片区内共有人口409490人，如图所示：南海大道商业街招商报告5——分片区人口统计：片区蛇口片区后海片区前海片区中心区榆康片区工业区合计数量6049073000570002700072000120000409490南海大道商业街招商报告6备注：根据深圳市2005年全国1%人口抽样调查主要数据公报显示：南山区常住人口90.06万人，人口密度达5391人/平方公里。根据公报统计数据结合项目调查范围，调查数据合理。典型人口统计分析①写字楼人口片区写字楼分布在北起桂庙路，南至工业七路的南油大道路段，两侧写字楼林立，共计约610家公司，写字楼办公人口总数约10000人。——片区写字楼人口一览表：物业名称企业数量西海岸大厦80家新能源大厦34家海王大厦139家怡海广场48家保利大厦66家粤海大厦80家南油大厦4家（南油集团）海晖大厦1家（证券公司）北科创业大厦40家鸿隆大厦13家新保辉大厦105家合计610家（备注：不含周边住宅区办公人口。）②女性人口根据深圳市统计局公布的深圳市2005年全国1％人口抽样调查主要数据公报显示：全市常住人口中，男性为421.16万人，占总人口的50.93％；女性为405.78万人，占总人口的49.07％。性别比（以女性为100,男性对女性的比例）为103.79。全市常住人口中，0－14岁的人口为72.72万人，占总人口的8.79％；南海大道商业街招商报告715－64岁的人口为741.02万人，占总人口的89.61％；65岁及以上的人口为13.19万人，占总人口的1.60％。按照此