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中国芍药之乡AAAA级旅游风景区项目定位及运营策划思路旅游兴城产业立城前言根据第十一届全国人民代表大会第五次会议国务院《政府工作报告》中，关于2012年全国工作重点部署，四川省国民经济和社会发展“十二五”规划关于实施“成德绵乐同城化”的发展战略，成都、德阳、绵阳将建设成”世界级旅游休闲地”等重要精神表明：具有优越地理位置的中江县有望搭乘这趟跨越式发展的顺风车。温家宝总理在第十届西部国际博览会上指出：西部大开发决心不动摇、政策不改变、力度不减弱。着力将西部建设成为：现代产业发展的重要集聚区域；统筹城乡改革发展的示范区域；生态文明建设的先行区域；具有全局和战略意义的新经济增长极。中江县产业发展现状及趋势中江县旅游产业尚处于初级发展阶段，现有旅游项目规模较小，而且彼此之间未形成互动产业链，仅仅依靠本地消费市场作支撑，缺乏一张对外昭示的名片、一个对周边城市产生聚合力的旅游主题项目。中江县是一个农业大县,产业结构配比相对不协调，距中江县“十二五”五年规划统筹发展战略目标还有相当大的差距，第二、三产业发展缓慢，缺乏城市发展的核心引擎项目，对外影响力薄弱，吸引力不强。无论是从产业绝对值，还是产业结构的相对值、以及城乡人口比例看：区域内需要多元化的产业作支撑、需要一个平台作推广、需要一个核心引擎项目做推进，需要一张亮丽的名片来展示，以此配合中江县委、县政府在产业结构调整上的战略部署。中江县产业结构对比20111、“成德绵乐同城化”的发展战略——成都、德阳、绵阳将建设成”世界级旅游休闲地“。2、成都第三绕城跨境中江县域，成都市“圈层融合，产业联动”的全域成都发展战略辐射中江。3、成德南高速穿越中江县东西，遂阿高速路经中江集凤镇，目标项目占据大交通先天优势，未来此片区的物业的目标客群将面向大成都市场。4、国家新农村建设成果显著，公共财政增量重点向农村倾斜，2012年预算安排支持农业资金达3397亿元，中江县尚有较大的发展空间，在推进城乡统筹进程中面临机遇。5、中江具有上千年的芍药种植经验积累，数十年中药材加工技术基础，借势中江县县域经济发展契机，完全有希望深挖芍药产业价值，建设产业互动链，以此作为中江县产业发展与服务对外交流的平台。6、成都以北、尤其是成德南沿线旅游休闲供应缺失，中江县境内，国家AAAA级景区标准和接待量的景区，几乎是市场空白。芍药谷面临的发展机遇芍药谷风景区投资开发的意义1，选择城郊结合部区域开发建设现代观光农业转化基地，实现一、二、三产业互动，推进城乡环境综合治理工作深化，更好地探索“统筹城乡发展”的新经验，对地方政府和参与企业无疑具有积极的现实意义和深远的历史意义。2，顺应国家扶持三农的大趋势，我们借此基地彰显中江第一产业的强大竞争优势，打开中江县城市品牌形象对外宣传的窗口，打造一个实现招大引强、推进中江县跨越发展的会客厅。3，输出山水兼容的旅游度假生活方式，吸引游客、扩大消费，拉动本地第三产业快速发展，实现”三方共赢”。4，以此作为起点逐步实现产城一体的远景战略，推动中江西城区城市化发展进程，解决本地居民就业、增收，改善本地居民生活、居住条件，同时增强第三产业配套能力，拓宽县域纳税渠道和提高对外经济的辐射能力。中国芍药之乡--芍药谷风景区开发理念中国芍药之乡=生态农业观光+新农村建设成果展+养生休闲度假+特色旅游商业+主题互动休闲+持续盈利+品牌成长芍药谷风景区适合做什么万变的市场要什么样的产品名品置业的市场价值观养生休闲度假生态农业观光特色旅游商业主题互动休闲持续盈利品牌成长芍药文文化引导新产业，花卉博览驱动新经济。新的机遇新的产业新的商业模式新的消费趋势新的品牌成就之路新的产业立体复合模式中江芍药谷战略目标1、创建国家AAAA级风景区，填补区域市场空白，更大程度上满足大成都范围内的旅游观光、休闲度假的市场需求。2、以独特创新的景区开发、运营理念，创造中江县对外形象的一张王牌，对外交流的会客厅，塑造中江县最具城市竞争力的文化品牌。3、打造产城一体的典范项目，让项目辐射全川影响全国，将芍药产业做大、做深、做强。4、打造新农村建设示范区，从安置、就业、创收等多方面，树立四川省“社会主义新农村建设”标版项目。5、开辟中江县以生态农业为基础带动第二、第三产业的成功发展模式，将中江的文化载入史册、推向世界。中国芍药花卉博览园总部与养生基地+生态农业观光景区+青少年夏令营暨农科教育基地+芍药深加工产业+产业商务领地+城乡统筹规划示范小镇=养生度假旅游商业地产开发综合体制约项目发展的因素1，项目的城市占位在大成都范围属边缘化景区，目前大交通路网还没完全形成，消费客源市场到达性受限；小交通路网虽已初步成型，但车辆的通过性较弱，不能完全满足规模性的商务接待，道路容量小。2，芍药花花期短，适游时间短、游览活动受限。3，芍药谷山水资源无明显优势特征，景观观赏性受限。4，西山水库水域面积105亩，水体面窄，自然蓄水，水上、水岸项目发展受限。5，中江西二环片区尚未形成集聚人口的核心产业，新城开发市政基础配套薄弱，项目商业地产的开发需要经历从无到有的过程，市场培育需要较长时间，对开发企业风险驾驭能力提出很高要求，地方政府需要大力的给予优惠扶持政策。6，川西旅游环线特色品质旅游项目较多，客源分流带来较大威胁。7，房地产业政策调控不放松，需求市场紧缩加剧支撑项目的发展动力下滑。8，成都第三绕城横跨规划景区，利弊共存，建议将南山互通到隆兴互通之间路段规划至廖家沟东面，穿越集新公社到老高桥，中江出口向老高桥方向前移800米左右，与中国芍药之乡主体景观大道形成互通。作为产城一体的规模化代表性项目，在业态规划与发展定位上缺少产业延展性，明显存在“产”、“城”脱节，这种以观光旅游为主导的项目，必须解决几个难题：一，由谁来运营，方能确保项目的可持续发展？如此多的公共配套设施和公益项目，将产生大量的运营成本，缺少商业运作的景区项目自然缺乏可持续发展空间。二，做产业的目的何在？如此大众化的景区配套，毫无特色，更无高端消费群体驰骋，产业将失去它应有的魅力，有旅游就必须有商业服务，有产业必然有产业商务，以盈利为终极目的项目势必社会与经济效应的双行双收。三，经济效益何来？所有中药类花卉和树种，其功能仅仅停留于观光和药材初加工的初级层面，并未从科学种植、产品深加工、产品研发以及创建品牌的角度去考虑，应当充分考量从农产品到科技产品形成产业链的循环过程，让花卉培植与观光提档升级为休闲度假、养生益智的，可持续循环的经济发展带，以此反哺于观光旅游。传统种植药材生态农业园区农科产业加工博览园观光旅游接待配套产业商务与城市商业养生度假与旅游地产四，如何才能真正实现“三方共赢”？除了充分考虑当地农民增收渠道外，还要兼顾本地原居民的就业安置问题；既要考虑景区与城市大交通，如成德南高速、遂阿高速等的互通关系，还要兼顾景区与中江城区的无缝对接，使之“离尘不离城”既有多元化的生活配套的便利性，更有“身居世外挑源”的养生度假条件。五，隐藏在景区背后的市场何在？健康是一个有着庞大需求市场的产业，要有影响力、要针对全川、影响全国，就必须做深、做大、做精。景区观光文化就必须引导游客成为养生洗浴的消费群体，为潜在的市场铺路搭桥。产业基础交通条件城市远景规划旅游产业链产业兴城政府民生工程农民受益三方共赢项目在规划调整中必须强力注入两大主题：A、深度挖掘芍药的药用滋补养生功效、美容养生价值，使之由观赏派生的新品研发、精油提炼、产品加工等形成的产业链。B、深挖芍药种植历史、人文内涵的文化价值，并由此形成的人与景观互动，突出其参与、体验的功能，扩大其旅游功能的吸引力，不只着眼与本地市场，而是通过文化的影响力和传播力撬动全川、甚至全国市场。观光价值药用养生风情文化AAAA风景区的市场依托聚集人气，形成商业需求产业博览园产业商务商业地产景区道路无法满足基本载荷景区道路拓宽，局部道路延伸部分可开发景点达到性极差开凿步行栈道，铺设青石防滑路面导视模糊，缺乏观赏情趣建设赏景平台、观景亭，增设导视牌、驿站冠名无景区接待条件，消费几率低规划建设人文景点，分布吃住休闲一体的农家院子花期外季节旅游兴趣点无吸引力注入本地风土人情、信仰、爱情、情感寄托的文化铺设缺少与外围的产业链接缺乏与外界的信息互通建设花瓣气调保险库基地，建设游客休憩活动中心完善通讯信号设备，成立游客商务服务中心景区现状缺失因素VS提档升级手段景区自然生态集中绿化与道旁景观培植，野生动物保护区原居民人文蒋家院子包装，原生态生产工具博览，坝坝宴可持续文化传承农家院子包装，瞰中江全城平台，观景亭挂匾题字历史文化瞻仰仙女观重溯，人民渠重新整理包装，历史名人雕塑人文关怀体现安全警示与防范措施，安防队组建，医疗配套建设交通换乘服务游客与本地居民体验与互动景区车队、公交、出租服务中心自助式农家菜互动，民间竹编、纺织、挂面体验景区文化建设VS产品细节体现整体布局规划理念一心，两带，三位，一座城以芍药生态农业种植、观赏、养生、旅游休闲度假为中心，集中发展芍药谷风景区与中江西城区区域（西山水库），形成芍药产业种植、观光、研发、生产相关产业，构成芍药谷与西城区两个发展核极，通过土地资源有效整合与商业地产良性开发运营，建成中国芍药之乡——中国芍药城。版图分割（首期建设运营项目）中国芍药之乡AAAA级风景区芍药产品体验区（西山水库）深加工基地、城市拓展区（中期期建设运营项目）（远期规划建设，中长期运营项目）约4.5平方公里约0.28平方公里约11平方公里芍药谷与鲜花小镇景区鲜花大道经济增长带中国芍药之乡芍药深加工、产品体验中江西拓卫星城中国芍药之乡中国芍药城西山芍药养生洗浴大世界芍药产业博览园中江旧城区中江西城区核心引擎产业中枢经济增长极，规模化产业园原材料输出，主体景区产品体验，价值提升研发、交易博览、产业商务和城市新商业生态农业观光基地新农村建设示范区整体功能区定位整体功能区联动关系分析中国芍药之乡产业博览园旅游景区的接待区域，产城一体示范区，城市经济增长点。（长期战略目标）西山芍药洗浴大世界风景区重要景点，作为整个产业链提档升级的重点区域。（中期战略规划）【功能放大产品扩展】【链接平台产业联动】【必须配套互为支撑】万亩芍药种植观光基地国家AAAA级风景区的主要景点，芍药及相关产业链的首要环节。（启动区战略规划）1，万亩芍药种植观光基地和社会主义新农村建设项目合二为一，以芍药产业发展为基础，新农村建设为重点，两者相辅相成；依托自然山水、现代人文资源，用鲜花做主题愉悦眼球，以现代养生休闲为途径，满足多层面需求。2，以保护性开发为原则，保留部分农耕养殖风貌，扩大景区公共配套设施，提高景区商务接待能力。3，充分考虑大地肌理和生态植被、水源的保护；遵循安全、舒适的原则，科学合理的解决交通动向和人流动向。4，打造差异化现代人文景点，增强互动、参与、体验休闲项目，充分满足AAAA级景区的六大基本要素，并着实考量多位一体的立体生态景观层次。5，深挖中江地域民俗文化，注入中国式传统爱情文化情结，营造“中国爱情圣地”主题系列景点，开发相关旅游度假产品。规划设计定位整体规划设计理念做新新型产业新型模式新型城市片区做精做美精品城市片区精明增长精细安排美化环境美化功能完美城市片区以芍药种植为中心，打造“中国芍药之乡”国家AAAA级旅游景区。突出芍药特色文化，遵循生态、自然、循环经济景观发展原则，注重景区的可持续发展和速生特性，用最短的时间打造最高的综合效益，体现：新的生活方式、新的产业集群、新的生活品质，最终实现“种一朵花，造一座城”的目标。整体规划设计目标1，完善景区公共服务配套设施；2，强化动力发展和多元化功能定位；3，完善交通及基础设施系统；4，营造时尚都市世外桃源和谐、健康、养生环境；5，合理布置景区功能，协调经济发展中的社会问题，打造新型现代化中江城市西片区新形象；6，高品质、高标准、严要求开发建设景区，打造新时代中江的城市形象，提升中江城市品味；7，完善城市功能、统筹城乡建设规划区的建设和发展，是打造中江县芍药之城建设的重要支撑点；8，在现有城市规模发展和拓展的前提下，完善“中国芍