XX年5月西安酒店公寓市场解读

2011年5月西安酒店公寓市场解读项目汇报的目录及纲要•西安酒店公寓专题研究•西安酒店公寓市场分析•西安酒店公寓市场研究基本结论酒店公寓市场解码西安酒店公寓市场分析酒店公寓专题研究市场研究基本结论动因定义分类特点酒店式公寓基本概念酒店公寓基本概念定义•“酒店式公寓”，也称服务式公寓，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，是在亚洲兴起的一种只做服务、没有任何酒店经营的纯服务公寓。它是融合酒店设施与家庭特色为一体的自住式单位，并提供低于酒店价格的长期住宅。简单定义其概念归结为三点：统一经营售后回租完整产权•解释：它一般是拥有独立产权、配备包括厨卫在内的综合套间的房子，提供酒店式的商务服务、保洁服务、物业管理、租赁管理。投资者既可以像购买普通住宅一样用于自住，又可以交由大厦以酒店的形式出租，获得投资回报。因此，酒店式公寓既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式，又吸收了信息时代写字楼的特点，是一种综合性很强的物业管理概念，集住宅，酒店、会所等多种功能于一体。由此可见，严格的说目前市场上几乎绝大多数所谓的“酒店式公寓”均是“仿冒品”，多为提供高档物业服务的精装小户型住宅，其实质与“酒店式公寓”存在着本质的区别。特点酒店式公寓强调的仍然是居住功能，而非商务办公功能酒店式公寓是一种长期居所（相对于酒店而言）的物业酒店式公寓必须有酒店般完善的服务酒店式公寓必须具有居家的氛围相对于酒店而言，酒店式公寓具有一定的价格优势与传统酒店的区别•酒店式公寓除了提供传统酒店的服务外，更主要的是向住客提供家庭式居住布局、家居式的服务，真正找到宾至如归的感觉，它最大的特点是要比传统的酒店多了家的味道。•酒店式公寓是既提供了专业服务，同时又拥有私人公寓的私密性和生活风格的私人物业；即成为连接酒店和私人公寓之间桥梁，又解决了酒店和私人公寓因其经营本质不同所决定的不能提供短期住宅和长期住宅共存的问题。•它吸收了传统酒店与传统公寓的长处，因此备受商务人士的青睐。分类-按“产权性质”划分商住产权的“酒店式公寓”只租不售的“酒店式公寓”住宅产权的“酒店式公寓”•顾名思义，其特征是“商住”性质的产权。该类物业可对小业主出售，售后统一或非统一进行“酒店”经营。一般可签定比例、年限不等的返租合同。其首付比例、贷款、利润税率等方面均较一般住宅受更大的限制。•其特征是并不对外出售产权。一般由水准较高的跨国酒店管理集团统一经营。称其为“公寓式酒店”更为合适，是各类产品中综合品质及管理水准最高的•这是目前西安市场上最为常见的“酒店式公寓”，但由于其本质是“住宅”产权，也决定了它不可能成为真正意义上的“酒店式公寓”。更准确的说，这是一种“酒店式服务公寓”，以比一般住宅物业更为完善、全面的酒店式服务来吸引客户。其付款方式、贷款形式、交易手续与普通住宅相同。对比因素项目名称地理位置区域环境建筑形式配套标准服务标准目标客群范围市场认可度服务式公寓★★★★★★★★★★★★★★无无酒店式公寓★★★★★★★★★★★★★★产权式酒店★★★★★★★★★★★★★★★★★产品类比分析服务式公寓需开发商持有经营或整体销售给专业运营商，而产权式酒店须承诺相应回报率，且对开发商和酒店管理公司等相关单位的合作关系和操作能力要求较高，本专题不作重点研究。发展动因从发达国家的经验来看，酒店式公寓是一个国家和地区经济发展到一定阶段后长期存在的一种物业类型。酒店式公寓在一个城市的产生和发展,牵制的根本原因就是这个城市的经济发达程度。因为酒店式公寓的需求者和消费者一般都是生活在这个城市的政府官员和高级商务人士。这些消费者一般都有丰厚的住房补贴。一个城市只有经济发展到一定程度，高端住宅消费能力的消费者才会形成一定的规模。在他们的需求中孕育着良好的商机，此时适应他们生活模式和生活需要的酒店式公寓就应运而生，并且有良好的发展前景。酒店式公寓发展历程酒店式公寓发展历程起源•酒店式公寓，最早源于欧洲，是当时旅游区租给旅客供其临时休息的物业，由专门管理公司统一上门管理，既有酒店的性质，又有相当于个人“临时住宅”的特色。最早提出“时权酒店（TimeshareHotel）”概念的是瑞士企业家亚力山大。1976年第一批真正意义上的时权酒店在法国阿而卑斯山脉地区兴起，并很快在欧洲其他地区流行了，这是酒店式公寓的雏形。酒店式公寓发展历程酒店式公寓真正发扬光大则是在纽约，在一些国际大都市，人流量很大，也有很多商机。许多外来商务人士必须长期住在这些城市，但是由于买房负担太重，所以很多人选择住在酒店式公寓。因为酒店价钱比较贵而且没有家的感觉，酒店式公寓就这样于1980年在纽约应运而生，并且成为一种潮流，也成为纽约大量开发商的主打项目。酒店式公寓在国外流行10多年后最早在上世纪九十年代初流入深圳、广州、北京、上海等城市。北京酒店式公寓雏形是北京建国饭店在六至九层长包房里增设厨房，推出超出酒店客房概念的居所，当时一经推出立即被美国驻华大使馆全部租用（当时美国驻华大使馆成立之初，使馆区还在建造之中），成为外交官员公寓。发展酒店式公寓发展历程产品市场沿革服务式公寓酒店产权自持性物业，公建立项，以外籍租客为主要服务对象。小户型公寓小户型公寓产品，住宅立项，普遍带有装修。以年轻人自住、家庭投资为主要购买目的，对产品舒适度要求不高。酒店式公寓介于酒店与住宅之间的产品，公建或住宅立项。对于配套要求及物业服务的要求较高，单价较高，后期生活费用较高。产权式酒店纯投资性产品，对于区域位置、周遍高端商务人群、产品装修标准、配套设置有很高的要求，且对酒店公司的运营能力有一定要求，售价高于其它产品，市场受众面窄。2006年起2005年起2003年起上世纪九十年代初酒店式公寓发展历程公寓关联类别的对比分析商务公寓服务式公寓竞争模式分析普通住宅商务公寓纯办公楼位置和品质分布于全市各区，交通情况差别很大建筑品质高低不一，通常无装修靠近市中心/商务区/开发区建筑品质高低不一，公共部位通常有装修，小户型以精装修交房为主位于市中心/主要商务区较高建筑品质，通常提供公共部分精装修，室内简装修或毛坯交房建筑形态高层，多层，别墅等多种形式除市中心少数住宅外，通常由多幢建筑共同形成一个居住小区多为高层带电梯通常只有1-2幢，或是大型居住小区的临街建筑通常为高层/超高层建筑，外观优美容易成为一个城市的标志性建筑物户型大小从50㎡左右的小户型到数百㎡的大户型户型大多在30-100㎡之间一般可根据客户需求自由分割，小至100㎡以下，大至整层所有权方式70年产权50年或40年产权50年或40年产权室内配套户内配有完整的厨房与卫生间户内配有卫生间，部分配有简易厨房，很少有煤气卫生间与茶水间为整层共用配套设施以社区生活配套为主，如健身房，零售/超市有时提供简单的商务配套设施以商务配套设施为主，如商务中心、会议中心等物业管理物业管理费用相对较低不允许公司挂牌相比普通住宅略高，有时对住家和企业实行不同收费可注册公司但挂牌要和物业管理公司协商管理费较高，物业管理公司质量较高允许公司挂牌水电标准民用水电商用水电，部分民用水电商用水电商务公寓基本特征比较商务公寓——用途比较居住型办公型户型/面积小户型和单间为主，面积多在40-90㎡之间以大开间划分为主，面积大多在80㎡以上租户以自住或出租居住为主，极少办公租户以办公租户为主，住户较少装修精装修或毛坯毛坯为主外墙面砖玻璃幕墙或花岗岩空调分体空调或不安装空调可控式中央空调楼宇自动化基本上无多数配备机电、通讯、办公自动化厨房有开放式厨房或预留上下水没有厨房或预留吧台层高普遍较低，与住宅层高相近普遍较高，与办公楼层高相近阳台有阳台或封闭式阳台无水牌基本上不挂水牌大部分有水牌购买群体青年置业人群投资客或自用办公客群购买目的物业升值投资或过渡型自用投资等待升值或获取租金回报我们将商务公寓分为两类：居住型和办公型，它们在区别和产品配置不同，居住与办公的区别主要体现在以下几个部分：服务式公寓——经营理念客户群体：在一个有大量跨国公司的城市，如伦敦、纽约、巴黎、香港、新加坡或悉尼，服务式公寓是除酒店外的另外一种供这些跨国公司高层人员居住的选择。尽管不同的市场的需求类型有所差别（商务或旅游），服务式公寓的客户多数来自跨国生产型企业的中层经理，或跨国资本金融集团的高级总裁主要客源：服务式公寓最主要的客源是中长期外派的商务客，相比之下来自游客的需求较少。因此，临近办公、商务园区、或位于市中心交通便利的服务式公寓广受租户的青睐，由于长期外派的高级管理人员通常携家庭同住，因此家庭型的客户占据了中高端市场的相当比例，其中带小孩家庭倾向于居住在国际学校附近配套设施：优质的服务式公寓自身或者依托周边能提供如同酒店的各种配套设施，如24小时商务中心、健身设施、因特网、保险箱、洗衣和烘干等服务项目：典型的服务包括：房间清洁，代办日常琐事，出行或旅行安排服务，儿童看护服务等。尽管这些服务可能带来额外收入，维护这些服务所需付出的人员工资、成本也将增加。服务式公寓是一种全新的酒店经营理念，是介于酒店和公寓之间的新型物业品种。公寓类型亚太区美国欧洲经济类一周或每两周一次的房间打扫全装修厨房空调熨斗和烫板带冰箱和微波炉的厨房售货机投币式洗衣设施带数据传输口的语音信箱有线电视一周或每两周一次的房间打扫咖啡服务部分厨房服务洗衣机中档一周多次房间清洁带有洗碗机的全装修厨房健身设施有线电视商务中心因特网保险箱洗衣和烘干机数据传输口熨斗和烫板洗衣服务早餐全装修厨房健身中心客人厨房每周一次房间清扫局部房间打扫一周多次房间清洁洗衣服务咖啡服务部分厨房设施额外早餐高档每日/定时房间清洁传真机等简易商务设施（户内）两路电话线语音信箱带有洗碗机的全装修厨房客人休息大厅SPA服务小型零售餐饮服务送餐服务休闲娱乐配套全装修厨房前台接待社交活动房间图书馆洗衣服务24小时商务中心两路电话线SPA语音信箱因特网每日房间清洁每日房间清洁全装修厨房室内洗衣和烘干机等候休息大厅传真和因特网健身中心内多样的娱乐设备干洗服务多种商务设施电话上门医疗服务服务式公寓配套设施和服务服务式公寓配套设施和服务服务式公寓为客户提供多种完备的配套设施及服务，从日常生活用具到休闲活动场所到日常各种服务基本一一囊括。以雅诗阁集团在上海管理的三大服务式公寓为例，所包括的配套设施/服务有：酒店服务式公寓普通出租型公寓vs.服务式公寓vs.酒店-商业竞争模式比较普通出租型公寓户型/配套设施基本便利设施，供长期租赁房间可供长期出租通常只提供最基本便利设施全装修，房间宽敞舒适介于普通公寓和酒店之间全装修，带有厨房、煤气设备保证客户私密性，给客户舒适和如家一样的感觉户型小，供短期租赁多服务于游客，房间以短租为主一般不带厨房、煤气设备租赁结构/期限通常均为短租住宿时间跨度一般为1天至2周租约灵活，租期从1月至1年或更长，也有部分散租租约到期时可选择续约通常签订长期租约季节性市场表现取决于基本物业市场状况，如抵押贷款利率、房屋的供给和需求稍具季节性，尽管长期租赁合约提供一定程度的租金支持市场表现取决于经济增长和外商直接投资(FDI)具有明显季节性是酒店业的基本特征和旅游业发展高度相关服务式公寓是介于酒店和住宅物业之间的一种物业类型，其满足了介于长期及短期居住之间的需求。服务式公寓，其长租客源将与区域内投资型高档住宅形成竞争；其短租客源在一定程度上与酒店形成竞争，也是对酒店需求的一种补充形式。酒店公寓市场解码西安酒店公寓市场分析酒店公寓专题研究市场研究基本结论45678141121151012313ABcD西安嘉隆酒店公寓凤城九路白桦林居C栋西安乐居酒店公寓凤城一路8号(御道华城B座5楼)柠檬空间短租公寓北大街(近通济中坊)124北大街(近通济中坊)3兵马俑自助公寓西