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XX投资顾问有限公司1浦东房地产交易市场有限公司企业改制方案前言公司战略规划股权治理方案组织结构设计运营体系设计环境分析现状描述发展战略组织结构指导思想运营构架指导思想关键问题治理方案第一阶段第二阶段第三阶段XX投资顾问有限公司2第一阶段工作已顺利结束实际工作•与浦东房地产交易市场有限公司中高层领导、下属企业高层领导、行业专家进行了19次访谈•就房地产行业的历史、现状及行业发展方向等进行文件检索•对交易市场有限公司的业务战略和组织架构进行了比较全面的资料收集和分析•研究了交易市场有限公司关于股权结构、人事、财务、战略管控和其它方面的主要文件•与国内同行业其它企业进行比照分析•与交易市场有限公司高层管理人员就集团战略，组织体系及关键流程多次进行交流•与智仁公司企业战略规划和组织体系专家就浦东房地产交易市场有限公司的情况作了深入的研讨工作成果•对浦东房地产交易市场有限公司的组织体系、管理架构和盈利模式等方面的现状作了比较全面的诊断•对房地产行业的发展趋势等外部环境因素进行了全面地分析•对浦东房地产交易市场有限公司在房地产开发、交易、配套板块中的优劣势进行了分析•对浦东房地产交易市场有限公司今后的核心业务战略以及总体产业政策进行了阐述•为浦东房地产交易市场有限公司组建集团化公司提出了初步咨询方案2工作周1工作周3工作周前期访谈资料分析初步结论XX投资顾问有限公司3本次调研流程介绍企业调查从2003年10月上旬开始，所有的人员访谈、调查、研究和分析由智仁公司的顾问人员在市场系统管理经营人员的配合下完成。在本次调查中，智仁公司采用了现有资料研究、个别座谈、电话、传真等方法对市场系统及其内部下属企业进行了深入调查、分析与评估着重通过对市场系统的高层管理人员和下属公司的主要负责人的访谈了解了市场及其下属企业的目前经营状况和存在的问题。企业调查个别访谈资料收集智仁公司研究分析市场经营人员配合完成调研报告智仁公司调研流程图XX投资顾问有限公司4调查步骤项目介入资料研究个别访谈交叉论证报告起草智仁公司建立项目研究小组。同市场系统进行沟通。共同明确调查目的及调查内容。并根据要求制定项目实施计划对市场系统有关资料进行搜集、处理和分析。包括公司章程复印件20份，营业执照复印件25份，企业状况表21份，财务状况表21份，企业基本信息调查表40份。对交易市场有限公司高层管理人员和下属企业管理人员的个别访谈了解企业目前存在的主要问题。此次共进行了19次访谈，访问了企业高层管理人员共计17人，还对本次项目的外部专业支持人员进行了2次访谈。对现有资料和个别访谈所获取的信息进行交叉论证，在提供资料与访谈所获取的信息相矛盾的情况下，我们均进行相关论证。公司生产经营的资料均以公司章程和财务报表为准。进行定性和定量分析研究依据合理的分析和论证，最终得出上海市浦东新区房地产交易市场有限公组建企业集团咨询方案。分组起草初步研究报告。XX投资顾问有限公司5在二周的时间里，我们进行了19次访谈，并收集了大量企业的基础资料·内部访谈（17人）·高幸奇·韩兴·谈勇·毕正言·杨志佩·胡建平·瞿祥明·黄建中·蒋洪涛·徐非文·黄少波·江建华·钟德宝·曹德兴·杨启荣·周德元·李建超·智仁公司专业顾问访谈（2人）·张辉明·上海复旦大学经济学院教授·施欣·上海海运学院经济管理学院院长、博士生导师·收集的企业基本信息调查表（40份）·金阳·海天·东岸·兴合·华迅·鹤城·脉通·联迅·东昊·市场·东晨·双浦·市场技术协会·市场置换中心·市场工会·经济人事务所·金航·岭南·市场综合服务中心·海名·东康·雨笋·良嘉·东发·星棋·新都·金阳技术协会·凯申·金策·佳润·金缘·新疆新沪·佳腾·蓝印·天益·拆迁·金纬·新洲实业·易兴·拆迁职工技术协会XX投资顾问有限公司6浦东房地产交易市场有限公司企业改制方案前言公司战略规划股权治理方案组织结构设计环境分析现状描述发展战略组织结构指导思想运营构架指导思想关键问题治理方案XX投资顾问有限公司7“抢占市场，快速发展”——企业十年经营成果对比公司数量1家69家（交易类企业）（其中开发类企业32家，交易类8家，配套类29家）盈利模式房产交易房产开发+房产交易+房产配套资产状况注册资本2000万净资产4.8亿组织体系国有与集体联营企业股权结构纵横交错的集团化企业人员情况几十人六百余人19932003年份经过十年的发展历程，上海浦东房地产交易市场有限公司企业在规模、数量、资产不断增长的同时已经从一家单一的房地产交易类企业转变为一家拥有69家下属企业的房地产综合服务提供商。XX投资顾问有限公司89394959697989900010203开发类交易类配套类A-1交易市场有限公司主要下属企业发展历程东扬金阳佳腾蓝印鹤城良嘉天益兴合岭南海名脉通华迅市场置换中心金策金缘综合服务中心拆迁产权东康海天银信兰印金品联迅XX投资顾问有限公司9A-2下属企业现状•浦东房地产交易市场有限公司下属企业分为房地产开发、房地产交易、房地产配套三大类共计下属企业69家。房地产开发类企业共有32家·岭南·鹤城·脉通·东扬·金阳·凯申·良嘉·兴合·金航·东晨·蓝印·天益·花城·东岸·新洲实业·海名·农联·华迅·东房·佳腾·佳润·天杰·澳杰·金纬·东华·浦江·东发·东莱·擎宇·沈阳和田·金殿·东方城市花园房地产交易类企业共有8家·交易市场·金缘·金策·新洲交易·置换中心·邦尼·综合服务中心·经纪人事务所房地产配套类企业共有29家·产权·新都·东昊·拆迁·兰印·国衡·双浦·市场职工技术协会·东城·双浦·易兴·金品·海天·公益·新疆新沪·花城职工技术协会·市场工会·通源·银树·金榕·雨笋·东康·奥嘉·拆迁职工技术协会·星棋·富顺·银信·联迅·金阳职工技术协会XX投资顾问有限公司10B-1上海浦东房地产交易市场有限公司资产状况·交易市场有限公司资产状况交易市场有限公司资金流量较大，目前的总资产为24.6亿，净资产4.8亿，2002年资金流入27亿元，流出26亿元，2003年上半年资金流入27.55亿元，流出22.15亿元，虽然资金有一定的净流入，但是由于目前企业新项目开发的资金需求相当大，这也就要求企业继续加快资金回笼的速度。272627.5522.15010203020022003年上半年交易市场有限公司资金流量图（单位：亿元）资金流入资金流出16.13.724.64.801020302002年2003年上半年交易市场有限公司资产状况图(单位：亿元）总资产净资产XX投资顾问有限公司11净资产=总资产——总负债排序公司名称净资产（万元）1蓝印55572华迅45943鹤城39504金阳37885天益20006东扬19507岭南15268海名6539凯申520合计24538排序公司名称总资产（万元）1蓝印344734华迅227018鹤城120006金阳192775天益197833东扬318827岭南161622海名333979凯申11255合计200930排序公司名称总负债（万元）3蓝印289164华迅181079鹤城80506金阳154895天益177832东扬299327岭南146361海名327448凯申10735合计176392B-1-1三大板块资产状况·房地产开发类企业资产状况XX投资顾问有限公司12排序公司名称净资产（万元）1交易市场38372金缘6713邦尼5694置换中心2425综合服务中心152合计5471净资产=总资产——总负债排序公司名称总资产（万元）1交易市场113443金缘6732邦尼7974置换中心5295综合服务中心174合计13517排序公司名称总负债（万元）1交易市场75075金缘23邦尼2282置换中心2874综合服务中心22合计8046B-1-2三大板块资产状况·房地产交易类企业资产状况XX投资顾问有限公司13净资产=总资产——总负债排序公司名称净资产（万元）1银信99732拆迁29663东康21184通源7065联迅2946东昊1787海天1778产权1049金品9110兰印87合计16694排序公司名称总资产（万元）2银信99913拆迁67291东康140305通源11636联迅3047东昊2058海天1804产权19399金品9710兰印92合计34730排序公司名称总负债（万元）6银信182拆迁37631东康119124通源4577联迅105东昊2710海天33产权18358金品69兰印5合计18036B-1-3三大板块资产状况·房地产配套类企业资产状况XX投资顾问有限公司14B-2关于浦东房地产交易市场有限公司资产状况的几点结论•房地产开发类企业在整个交易市场有限公司中占有主导地位•房地产开发类企业资产负债率相对较高•房地产开发板块中资产规模比较平均，没有一到两家规模较大的企业•房地产开发类企业占到浦东房地产交易市场有限公司总资产的81.68%，房地产交易类企业总资产占5.49%，房地产配套类企业总资产占14.12%•房地产开发类企业的资产负债率达到87.79%•资产规模最大的房地产开发企业——蓝印公司的总资产也仅有3.4亿16.13.724.64.801020302002年2003年上半年交易市场有限公司资产状况图(单位：亿元）总资产净资产XX投资顾问有限公司15C-1上海浦东房地产交易市场有限公司经营绩效状况·交易市场有限公司经营绩效状况销售收入各种费用净利润年份200120022003.1~6200120022003.1~6200120022003.1~6房产开发板块120003745021853312034902189379840604711房产交易板块359250003000235716657827541096182房产配套板块18125000100052010587986831009446市场系统178544805028853620064023853556463005433单位：万元2003年上半年交易市场有限公司共计完成销售收入28853万元，增长速度非常快，是2001年全年的销售收入的1.62倍；与此同时交易市场有限公司2003年上半年发生的各种成本费用共计3853.28万元，占到了销售收入的13.53%；从利润方面来看，2003年上半年共计完成5433.04万元，与2001全年的利润总额基本持平，达到了去年全年利润总额的86.24%。XX投资顾问有限公司16010002000300040005000600070002001年2002年2003年上半年交易市场各板块成本费用（单位：万元）房地产开发板块房地产交易板块房地产配套板块交易市场有限公司020004000600080002001年2002年2003年上半年交易市场有限公司各板块净利润（单位：万元）房地产开发板块房地产交易板块房地产配套板块交易市场有限公司·2003年上半年交易板块完成利润182.84万元，占到去年利润的16.68%,配套板块完成446.78万元，占到去年利润的44.28%，开发板块完成4711.2万元，占去年利润的116.04%。从这些数字上看，交易和配套两大板块的利润较去年有所下降，虽然房地产交易市场有限公司的取得了一定的经济效益，但是鉴于近几年上海房地产行业的良好发展状况，企业的利润仍有较大的上升空间C-2·三大板块经营绩效XX投资顾问有限公司17上海浦东房地产交易市场有限公司经营战略与盈利模式演变199320031995单一的房地产交易业务以交易为主开发为辅以开发为主交易为辅第一家房地产开发企业——东扬公司成立（年份）以1995年东扬公司的成立为标志，企业的经营从单一的房地产交易业务转向了以交易业务为主，开发业务为辅；随着外部环境的不断变化，企业的经营战略有转变成了以开发业务为主，交易业务为辅。◆经营战略◆盈利模式交易开发交易开发交易、配套XX投资顾问有限公司1819932003企业自身壮大的需要外部项目和资金资源单一的房产交易服务提供商大型房产综合服务提供商宏观政策对于住宅开发的支持；房地产开发的利润丰厚；房地产产业链不断完善的需要