泗洪县东方新城营销推广案

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资源描述

fdc.21ask.com中管网房地产频道本案目标1、住宅部分:快速销售,回笼资金。住宅先行,先声夺人。2、商业部分:降低1F菜市场的影响,保证项目一万㎡商业顺利去化,并争取获得高额利润空间。商业为主,住宅为辅。分开推广,目的明确。fdc.21ask.com中管网房地产频道审时度势优化资源第一章资源篇(外部资源整合)第三章客源篇(客群资源整合)第四章战术篇(销售资源整合)第五章战略篇(推广资源整合)-----资源整合是关键第二章价值篇(内部资源整合)fdc.21ask.com中管网房地产频道资源篇外部资源整合第一章fdc.21ask.com中管网房地产频道重点个案分析第一节fdc.21ask.com中管网房地产频道金色家园位置泗洪商贸广场(新车站南侧)占地面积约91亩开发公司泗洪怡宁房地产开发有限公司建筑面积94390平米,住宅为79050平米绿化率32%产品规划多层小高层均价1400元/㎡左右容积率1.56企划公司南京众品行地产顾问楼间距1:1.45建筑密度29%销售率90%以上,其中多层已全部销售完毕楼层6层楼间距1:1.45主题概念开启,我的圆梦生活之旅周边配套餐饮、购物、医疗、通讯、学校、车站,小区内设15000平米商业步行街景观10000平米的中心花园、公共绿地、活动广场(音乐喷泉、盆景、秋千架、百草园)800米水岸景观休闲带户型面积二室一厅一卫86、76.6、83、102.5三室一厅一卫97、122、101.8、129.8、125个案现状1、房型及面积配比较符合当地市场状况客层分析职业:事业单位、公务员/年龄:32~55岁2、2005年开盘至今销售率达90%以上,其中多层全售完备注泗洪市场需求及其个案的优势,此项目开发房源已售完优势分析10000平米中心花园、公共绿地、活动广场(音乐喷泉、盆景、秋千架、百草园)800米水岸景观休闲带销售分析由于泗洪市场需求及其个案的优势,此项目开发的房源已基本售完,均价为1400元左右周边配套餐饮、购物、医疗、通讯、学校、车站,内设15000平米步行街现状房型及面积配比比较符合当地的市场状况,去年开盘至今销售率达90%以上,其中多层已全部销售完毕fdc.21ask.com中管网房地产频道御景天成位置泗洪县实小路体育西侧/桥南洋派出所对面开发公司金苑房地产开发有限公司建筑面积6万平米绿化率51.6%企划公司杨州天润智业顾问有限公司交付时间2006年年底一期与二期相隔三个月交房均价1800元/㎡楼层6层、11层产品规划多层、小高层交付时间2006年底交付,一期与二期相隔三个月交房面积二室二厅一厨一卫88.54/97.28三室二厅一厨一卫105.08/105.04四室二厅一厨双卫128.60三室二厅一厨双卫129.94规划分析1.位于泗洪市中心,周边配套齐全,各类生活配套应有尽有2、该项目整体规划较合理,各组团高低错落,空间灵活有序3、多层面积为100~130㎡,房型切合市场,面积设计和总价也较适合市场需求景观中心花园,周边的相关组团景观价格1800元/平米周边配套医院、学校、体育馆、超市、菜场主题概念首席品质生活泗洪城市名流的首选居所备注周边医院、学校、体育馆、超市、菜场销售分析销售价格每平米1600元左右客层分析职业:事业单位、公务员、周边客户优势分析1、位于泗洪城市中心,生活配套齐全年龄:32~55岁2、整体规划合理各组团高低错落,空间灵活有序3、主力面积100~130㎡切合当地的客户市场现状交3万优惠2000元,预付10万优惠1万元fdc.21ask.com中管网房地产频道锦绣华庭位置早陈河西岸,长江路以南户型面积200—300平米开发公司江苏万诚置业有限公司绿化率40%以上物业类型多层、小高层和67幢高档住宅(联体住宅)楼层高档住宅2—3层,多层物业费0.6元(三、四组团)价格高档住宅1558元多层1380元一层1320元景观内:十字型景观中轴线外:长江路公共景观带周边配套网球场、豪华会所、欧式咖啡馆、时尚西餐厅、医院、交付时间交50000元优惠6000元现状首届万诚优秀学子奖暨100万助学活动6月8日—8月10日购房可享受6年教育资助800——1000元(200人)fdc.21ask.com中管网房地产频道苏源阳光花城位置供电公司营业厅西侧总户数1200开发公司泗洪青竹苑房地产开发有限公司总建面总占地140亩,总建筑面积10万多平米绿化率43%景观一个中心,五大组团,二条主轴(东西向商业景观轴南北向步行街景观轴)楼层6层物业费0.35元户型三房二厅二卫114.87、125.12四房二厅二卫139.01、148.14价格二期一层1460元,二层1540元,三层1550元交付时间2005年年底开盘现状最多优惠2.5%fdc.21ask.com中管网房地产频道翰林新居位置泗洪县人民中路(县医院西大门南48米)占地面积11.19亩开发公司宿迁市泗洪县视野房地产开发有限公司面积100.08,126,165,202绿化率40%产品规划2栋多层,2栋复式公寓物管费用小高层0.6多层0.4容积率1.179企划公司南京朗坤投资顾问有限公司主题概念风光小高层风光生活建筑面积16816㎡建筑密度26.98%交通1路、9路交付时间一期2005年12月交付/二期2006年6月28日交付开盘时间一期2005年6月开盘/二期2006年1月开盘销售率一期开发房源已售完,二期开发房源也基本售完景观中心水景广场、中心花园均价1500元/㎡(二期)/1600元/㎡(一期)商铺4.5米3500元物业费小高层0.6多层0.4规划分析1、整体规划有特色2、景观丰富各组团高低错落空间灵活3、多层面积一期100~120㎡房型不合理,但面积设计和总价较适合市场需求销售分析1、一期开发的房源已售完,均价为1600元左右2、二期开发的房源也基本售完,均价1500元左右抗性分析1、距市区较远交通不便2、生活配套机能不全面3、房型设计不够人性化,空间浪费太大优势分析1、距市区远空气清新远离尘嚣2、紧邻蜀山森林公园,周末旅游好去处3、整体规划错落有致户型面积二室二厅一卫104.25、90三室二厅二卫127.08、119.35客层分析职业:事业单位、公务员、周边客户年龄:32~55岁交付时间一期05年6月开盘,12月交付二期06年1月开盘,6月28日交付周边配套幼儿园、泗洪中学、东盛大都会、步行街、县人民医院近况四楼以下售完,交3万定金fdc.21ask.com中管网房地产频道洪中·清华园位置洪中北大门占地面积11.19亩开发公司宿迁鹏程置业有限公司泗洪分公司面积97.5,102.7,109,105.7,115,117绿化率40%产品规划4栋多层,2栋沿街公寓物管费用0.3容积率1.179企划公司浙江台州恒兴房产策划咨询有限公司主题概念稳座尊荣地段,独享书香气息建筑密度26.98%交通2路、4路交付时间2007年3月开盘时间销售率尾房阶段,已基本售罄景观几无景观均价2F、3F,约1300~1400元/平米;顶楼约1200元/平米,沿街房和普通公寓有100元/平米的差价物业费0.3元/平米·月规划分析沿街住宅,无规划特色销售分析本项目由于位于洪中北大门,主打学区房卖点,目前销售已进入尾房阶段抗性分析1、部分公寓沿街,噪音大2、小区不成规模3、小区紧靠洪中体育场优势分析1、位于洪中北大门,地理位置好2、教育板块中,该楼盘配套资源较好户型面积97.5,102.7,109,105.7客层分析职业:周边客户、教师、学生家长、投资买家年龄:年龄跨度较大交付时间2007年3月周边配套泗洪中学、英才学校、步行街、县人民医院近况四楼以下售完,交3万定金fdc.21ask.com中管网房地产频道中正苑小区位置泗洪县青阳北路占地面积11.19亩开发公司宿迁市中正房地产开发有限公司面积125~129.81,142.24,89.50~107.02,95.5~100.10,127.72、109.83绿化率33%产品规划10栋多层物管费用0.4元/月·平米容积率企划公司主题概念行政、教育旁首席生态小区建筑面积36442.7㎡建筑密度28.2%交通3路、8路、10路交付时间2007年1月28日开盘时间一期2005年6月开盘/二期2006年1月开盘销售率尾房阶段,仅剩1楼和5、6楼部分套型景观中心广场、楼间绿化均价5F1258元/㎡,4F1458元/㎡,物业费0.4元/月·平米规划分析1、整体规划较好2、小区有中央广场3、以大面积舒适户型为主4、大阳台,拐角飘窗,注重采光销售分析1、销售尾房阶段,剩余1楼和较高楼层部分户型2、中间楼栋和中间楼层销售较快抗性分析1、地理位置一般2、户型面积较大3、总价较高优势分析1、小区规划较好2、户型设计较现代3、配套较好户型面积107.02、89.50、99.91、96.00、93.49平米三室二厅一卫,95.50、100.10、100.00、99.48平米三室二厅一卫,127.08、142.24平米三室二厅二卫,129.83、109.83平米两室两厅两卫客层分析职业:事业单位、公务员、周边客户年龄:32~55岁交付时间一期05年6月开盘,12月交付二期06年1月开盘,6月28日交付周边配套县中医院近况四楼以下售完,交3万定金fdc.21ask.com中管网房地产频道文体公寓位置泗洪县实小路(桥南派出所东侧)占地面积11.19亩开发公司宿迁市铭威置业有限公司面积107,112,118.75,128.05绿化率产品规划2栋多层物管费用0.2容积率1.179企划公司主题概念上流生活/市内桃园建筑面积16816㎡建筑密度26.98%交通1路、9路交付时间2007年春节前开盘时间2006年12月29日销售率尾房阶段,剩余户型不多景观小区无景观配置均价3F1788元/平米,4F1698元/平米,5F1498元/平米;均价约1500元/平米物业费0.2元/平米·月规划分析小区规模小,建有两栋普通公寓,建筑规划也无特色销售分析小区规模小,体量小,不成规模,销售速度较快,目前剩余房源不多抗性分析1、小区规模小2、小区建筑和景观设计一般优势分析1、地理位置较好2、小区周围有多个在售楼盘,能为该小区带来较多看房客源3、实用户型为主,多为实用三房户型面积三室二厅一卫112平米,三室二厅一卫107、118.75平米,三室二厅二卫128.05平米客层分析职业:周边客户、进城市民为主交付时间一期05年6月开盘,12月交付二期06年1月开盘,6月28日交付周边配套实验小学、县人民医院fdc.21ask.com中管网房地产频道对泗洪市场的认识第二节fdc.21ask.com中管网房地产频道•泗洪市场发展温吞,投资性买房比例不高•经过几年的发展,城市购房潜力得到充分挖掘;乡村购房潜力未充分挖掘;•目前,泗洪的购房者心态仍尚不成熟,感性认识居于主流,购房者对楼层要求较高,对于户型认识不够;•在售楼盘很多规模小,自身配套很少;•在售楼盘主力面积在100—130平米之间;•房价主要集中在1200元/平米—1600元/平米;•围绕泗洪中学目前有多处地块拍卖,未来围绕洪中的学区板块将成为热点。•万诚地产公司在泗洪有不可替代的影响力;•很多楼盘不太注重景观设计;•大多无现代物管,物管公司以当地为主;•在售楼盘大多不太注重包装;•售楼人员大多无统一形象和培训;•户型大多为老式户型,现代户型少;•营销渠道少、营销手段单一。泗洪楼市印象:fdc.21ask.com中管网房地产频道价值篇内部资源整合第二章fdc.21ask.com中管网房地产频道项目分析占地面积:12,563㎡;总建面积:25,233㎡;住宅面积:15,019㎡;商业面积:10,214㎡;项目为多层与商住型综合社区,由江苏万诚置业有限公司开发。项目目前业已开工,即将进入销售阶段,住宅部分主力面积为87㎡两房、95㎡三房。经济技术指标:fdc.21ask.com中管网房地产频道东:待建中的“宏景家园”,总建面近10万㎡,居住人口3000余户。南:少量以自建房为主的老住宅,及“学府文苑”等新兴社区。西:泗洪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