搜索
此报告仅供客户内部使用，未经中国房地产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司的书面许可，其它任何机构和个人不得擅自传阅、引用或复制。绝对保密三亚万科森林度假公园2•项目概况PART1•形象定位PART2•推售情况PART3目录•现场营造PART4•活动策略PART5•广告策略PART6•总结与启示PART73PART1项目概况-基本指标项目名称万科森林度假公园项目位置三亚市迎宾大道学院路落笔洞风景区开盘日期2011年9月3日物业类型公寓、别墅开发商海南万科房地产开发有限公司占地面积总共2000亩其中一期44926m2建筑面积一期约72697m2容积率1.5建筑形态公寓、叠拼物业公司深圳市万科物业管理有限公司建筑密度20%户数一期：1236户万科地产三亚首个度假物业作为万科里程碑式新品类V-CLUB，项目占地2000亩，总建筑面积约80万平米，计划5年分五期开发，首期推售度假公寓和创新观湖别墅项目坐落于三亚大学城片区内的落笔洞风景区，既三亚市荔枝沟镇东北方向,距三亚市6公里,距三亚机场12公里；万科森林度假公园处于三亚未来城市发展规划的中轴线上；距三亚湾、亚龙湾、机场均约15分钟车程；紧邻三亚学院、三亚理工学院、琼州学院、长江商学院三亚分院、高尔夫球场；项目被誉为“海南最值得期待的项目”之一。4PART1项目概况-项目规划一期二期三期四期五期万科森林公园总体规划图湿地公园溪谷公园山顶公园项目占地面积2000亩，开发周期5年，分5期开发，在售为一期、二期产品，在建为一至二期，三、四、五期未出细规5PART1项目概况-项目规划一期二期三期5#4#3#2#1#1#2#3A3B3C4#6#D15#D2叠墅联排联排二期叠墅杭州君澜酒店万科办公区三期产权为50年水上乐园湿地公园儿童中心美食广场酒店公寓6PART2形象定位整体定位：一站式度假乐园，家庭、全时、全生命周期的全新度假领地7PART2形象定位8PART3推售情况-户型配比-万科森林度假公园一期产品类型户型建筑面积（㎡）赠送花园面积（㎡）销售均价（元/㎡）装修标准（元/㎡）供应套数户型配比合计（套）比例（%）已售销售率小高层度假公寓一房35/22000-250002500（精装修）70657%1176套95%51372.6%470100%二房67/70/47038%叠拼别墅A型三房115/35000-400002500（简装修）202%60套5%60100%202%B型三房132/C型三房137/202%合计/////1236套100%1236套100%104384.4%公寓产品占首期供应套数95%，面积为35平1房和70平2房；叠拼别墅面积115-137平方米万科森林度假公园一期产品供应户型配比9PART3推售情况-户型配比-万科森林度假公园二期产品类型户型建筑面积（㎡）赠送花园面积（㎡）销售报价（元/㎡）装修标准（元/㎡）供应套数户型配比合计（套）比例（%）已售销售率小高层度假公寓二房65/22000-250002500（精装修）44270%442套70%442100%叠拼别墅A型三房115/均价300003500（硬装）396%117套18%8875%396%B型三房132/C型三房137/396%联排别墅AB型三房145配套泳池均价400004500（硬装）7212%7212%2433%合计/////631套100%631套100%55488%在售公寓产品，面积为65平2房；叠拼别墅均为三房，面积115-137平方米，联排别墅145平方米万科森林度假公园二期产品供应户型配比10PART3推售情况-户型分析-一房公寓优点：1、采光较好2、投资度假较好的选择，在大社区中，升值潜力较大。一期一房公寓户型11PART3推售情况-户型分析-两房公寓优点：1、有入户花园、露台2、整个户型通风、采光好3、厨房可观景缺点：1、客厅由于迁就大面积的阳台，在布局上出现了电视墙较短的问题2、浴室与床位之间的隔板防水性较差一期两房公寓户型12PART3推售情况-户型分析-两房公寓二期两房公寓3种户型均为65平方米户型方正，阳台宽大，景观效果佳，开放式厨房宽敞户型方正，功能格局强烈，动静分隔效果好，厨房餐厅格局紧凑户型方正，阳台宽敞，观景效果较好13PART3推售情况-户型分析-叠加别墅优点：1、有天有地，大庭院、大露台，活动范围广，观景效果好2、卧室均可观景，采光效果好3、厨房餐厅设计较合理叠墅一层户型叠墅二层户型115、132平方米电梯别墅，独立入户方式，赠送大尺度私家庭院115平方米132平方米A户型，115平B户型，132平14PART3推售情况-户型分析-叠加别墅叠墅四层户型叠墅三层户型专属电梯后勤通道C户型，137平137平方米电梯别墅，赠送大尺度休闲露台；双重私家入户方式15PART3推售情况-户型分析-联排别墅AB户型建筑面积145㎡，三房两厅优点：1、入户花园、顶层大露台，观景效果好2、屋顶花园、烧烤露台，度假体验强烈3、二层卧室阳台搭配，独立卫生间缺点：1、功能厅较少2、一层卧室私密性较差，且紧挨厨房，通透性较差屋顶烧烤园餐厅客厅卧室厨房前院木平台泳池按摩池车位卫生间卫生间卫生间卧室卧室阳台阳台阳台一层平面图顶层平面图二层平面图屋顶烧烤园16PART3推售情况-产品效果图公寓联排别墅公寓叠加别墅17PART3推售情况-样板间展示-公寓大阳台，休闲娱乐与实用性结合70m2公寓两房样板间展示浴室的比较潮湿，会对卧室造成影响飘窗设计，增大卧室采光，同时增加使用空间与面积，提高舒适感18PART3推售情况-样板间展示-别墅叠加别墅115㎡A户型样板间19PART3推售情况-样板间展示-别墅叠加别墅137㎡C户型样板间屋顶小花园，美化环境同时隔离空间，保证私密空间屋顶大楼台观景效果甚好飘窗设计，加大使用面积，提高舒适感转角空间有效利用，提高使用率楼梯两侧落地窗增加采光度浴室镂空连卧室，卧室湿度加大20PART4现场营造-营销中心现去现场有沙盘和样板间可参观，销售中心离工地现场1.5公里。现场销售中心充分利用山景，且内部装修内容比较丰富，营造度假格调营销中心装修较为温馨，钢琴、咖啡厅等为营销中心举办小型活动等也提供了便利。21PART4现场营造-工程进度工程进度—截止2012年3月29日22PART5活动策略线下推广：一年多的蓄客期，多样性的活动达到圈层目的09年10年11年12月31日参股获取三亚吉利项目万客会会员体验之旅”系列活动10月23日万科营销接待中心举办“三亚之心”活动11月20日“爱在三亚，选择万科”万客会员招募活动在三亚明珠广场开幕，万科地产进驻三亚的首次亮相10月1日-5日“人生若只如初见”——万科森林度假公园全球新品发布会12月18日2010年10月1日-5日：为期5天的会员招募活动为“万客会”添加了1096组新成员。2010年10月23日：万科在“咱家咖啡馆”（万科客户接待中心）举行了万客会体验之旅活，参加此次会员体验活动的嘉宾除万科老业主外，还有在国庆期间万科招募的新会员。2010年11月8日：万科“MBA”集训营，集训期间，海南万科的高管们与在场的三亚房产业内人士共同分享了万科人的光荣和梦想，讲述了大家所不知道的万科。2010年11月20日：万科营销接待中心“三亚之心”活动邀请万科的服务商和部分业内人士，五指山水林溪营销总监郭庆先生，中体万通营销总监邵健先生参加了此次活动。在此次“三亚之心”活动上，万科工作人员为大家讲述三亚的唯一性。2010年12月18日：三亚金茂丽思卡尔顿酒店举行“人生若只如初见”——万科森林度假公园全球新品发布会，举办“可能是万科史上最牛团购”。2011年1月9日：万科森林度假公园的体验之旅——海南民俗文化节，现场到场客户达300多位，有50多组转为新的诚意客户。万“MBA”集训营11月8日艺术文化节1月16日9月3日万科森林度假公园盛大开盘，推出1——4#9月3日12年元旦万科森林度假公园二期盛大开盘，推出1—2#、D1公寓及联排、叠加别墅1月1日23PART5活动策略-一期开盘方案8月27日之前：交诚意金2万元（购房享受73折优惠，共3170参与）开盘即尾盘，别墅剩余10套（主要是二线湖景的别墅），公寓剩余65套（主要是4#的单方户型）8月27日至9月2日：北京、沈阳、三亚三地网上摇号，确定选房顺序9月3日、4日：客户按照摇号顺序选房开盘三阶段最牛团购优惠计算：实收价=面价-1个点（诚意登记优惠）-1个点（“亲友推荐优惠”）-20个点（最高可享受）-5个点（一次性付款优惠）优惠升级折扣乘以登记优惠1%亲友推荐优惠1%认筹优惠（最高可享受，认筹多100组多1%折扣）20%一次性付款优惠5%时间段控制：8:30am至12:30pm、13:30pm至21:30pm；每组20人，每小时6至7组，第二天房源较少则多数以每小时7组进行选房24PART5活动策略-现场人流摇号现场25PART5活动策略-客户分析客户分析现场访谈纪要区域客户：主要来自于东北、北京客户。一年以前，东北客户非常多，都是以老人过冬为主，随着海南岛的建设，越来越多的内地人到海南购房。特别是近几年北京客户非常多，特别是一家人，老人、小孩、年轻夫妻，到海南度假，购置适合一家人居住的房屋，但是由于偶尔居住，面积不用太大。另外，河北、河南、四川，重庆等地区客户也逐年增多。万科内部客户就占约一半，大部分以老带新客户的形式来促进成交销售。客户敏点：根据生活需要，越来越多人到海南旅游，特别是刚需人群。这部分客户都希望以“家“为单位旅游，让老人和小孩也陪同一起，所以，整个万科森林度假公园针对这部分客群，配置了儿童中心、便民服务等设施，同时，控制总价，尽量在140万以下的公寓产品为主，既满足感谢旅游居住需求，总价也不用太高，会有专业的万科物业管理团队管理。26PART6广告策略-媒体投放推广策略线上：强调万科品牌进驻海南进驻三亚，项目定位养生度假休闲，突出项目景观资源及整体规划配套优势；线下：主打圈层营销与分众营销，以会员招募、体验活动、训练营等活动，吸引客户前来现场体验，以在深圳、沈阳、北京等均设有销售中心，利用万科品牌在全国的影响力吸引客户；2012年4月，启动“万科约你来三亚”森林、湖畔两盘联动的全国城市推介会，目前已经在北京、重庆、成都等地成功举办。媒体组合报纸：《海口晚报》网络：《搜房》《新浪乐居》《搜狐焦点》短信：以高端客户和老业主精准投放为主总体推广策略：线上与线下相互配合27充分利用周边山水资源，在三亚二线腹地打造项目差异化项目位于三亚二线腹地，没有海景资源，但周边有原生态的山林、湿地公园、山体公园等珍贵资源，森林覆盖率高，更加适合养生，项目规划上面充分考虑到周边的资源优势，旨在打造一座配套齐全的生态城，与其他海景项目形成差异化。首次提出家庭式度假生活方式，开启三亚度假新时代在以短期滨海度假方式为主的三亚，项目首次提出全时效，全龄化的家庭式度假生活方式，打造多种配套，满足每一个家庭成员的度假需求。产品定位精准，合理控制户型面积及总价首期产品以35－70㎡的小面积1-2房公寓为主以及海南首创120平方的三叠院别墅产品，小户型低总价的产品受到客户的追捧，在淡市之下成交量依然保持较高水平。与万科湖畔度假公园项目造成同质化竞争万科森林和湖畔两个项目均位于三亚二线腹地，没有海景资源，都是依托项目周边的山水资源打造项目价值体系，在产品方面，都是主打65㎡左右的精致两房，因此造成了一个品牌两个项目之间的同质化竞争。PART7总结与启示