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高新写字楼市场分析研究2015年6月1一、宏观背景研究二、区域城市功能及规划发展研究三、宏观商务市场现状及发展研究四、区域市场研究分析五、可售型商业销售及规划特点分析六、商务配套研究报告导读一、宏观背景研究西安市城市定位城市规划发展研究城市产业分布研究城市经济水平研究城市人口规模及收入水平研究重大政策及机遇研究23西安市定位——国际化大都市，关天经济带的核心城市陕西省省会，陕西省政治、经济、文化、科教和信息的中心，是新亚欧大陆中国段—陇海；兰新铁路沿线经济带上最大的中心城市，具有承东启西、连接南北的重要战略。西安是国务院于1982年首批公布的历史文化名城、第一批对外开放的旅游城市之一。《关于经纲要》的西安城市定位：“西部中心城市”，规划是继北京、上海、广州等之后的又一国际化大都市。一、宏观背景研究4一、宏观背景研究西安市主城区现有总人口450万人，建设用地261.4平方公里，规划2020年主城总人口扩大至850万人，建设用地达到850平方公里。西安市规划发展研究——西安市规划将在未来导入大量人口，这个契机将会是房地产强劲的内在驱动力5一、宏观背景研究西安市产业分布——高新科技技术产业主要在高新区，传统的装备制造业主要在渭北工业园老城以人文旅游、文化服务、商业零售业为主东北、南部和东南部重点发展文化旅游、物流等产业西北部：为汉长安城遗址保护区西部：发展成居住和无污染产业的综合新区西南部重点发展高新技术产业北部重点发展出口加工业、现代制造业东部发展成国防军工产业工业区6一、宏观背景研究2008年至2015年上半年，西安市GDP增速远远高于全国水平，近几年来，西安GDP增速有所放缓，总体看来，西安经济运行整体相对平稳。西安经济水平分析——西安经济发展高于全国水平，受宏观经济影响，暂时疲软7一、宏观背景研究城市GDP总量发展对比城市经济发展增速4,8846,2029,1095,4756,78210,057020004000600080001000012000西安郑州成都2012年2013年2014年11.1%9.9%0.0%2.0%4.0%6.0%8.0%10.0%12.0%14.0%2013年2014年西安郑州成都西安经济水平分析——西安经济实力持续增强，经济增速稳超周边城市8一、宏观背景研究20072008200920102011201220132014西安市常住人口（万人）830.54837.52843.46847.41831.31855.29858.81862.75增长率0.84%0.71%0.47%-1.90%2.88%0.41%0.46%-3.00%-2.00%-1.00%0.00%1.00%2.00%3.00%4.00%810820830840850860870西安市常住人口走势目前西安年人口增长约10万人，按这种增长是远远完成不了国际化大都市的目标，还需要大量的产业与人口导入；西安市人口规模与收入水平研究——人口增长平稳，但要实现国际化大都市还有很大差距，房地产发展还有很大的发展空间；9一、宏观背景研究重大政策及机遇研究——“一带一路“规划发布，西安市作为丝绸之路经济带核心城市，城市发展将会越来越迅速，房地产发展机遇众多、前景利好。10一、宏观背景研究2015年2月16日习近平来到西安进行视察2015年5月14日习近平在西安会见印度总理莫迪习近平多次视察西安，同时通过在西安迎接印度总理，中国成功地将西安推到国际聚光灯下。这也帮助陕西省带去新的关注。西安市将在推广丝绸之路经济带项目中承担重要职责。未来五年，西安也将成为近40座领事馆的选址地。西安不仅想要推动丝绸之路经济带，而且还想扮演中国与中亚之间的重要桥梁。重大政策及机遇研究——习近平主席多次来西安，代表着西安在国际、国内地位持续提高，大步向前。二、区域城市功能及规划发展研究高新区城市功能定位高新区产业发展高新区规划与发展前景二、区域城市功能及规划发展研究121、高新区城市功能定位西安高新区是丝绸之路经济带上的经济桥头堡；是关-天经济区最大的经济增长极；是中西部经济规模最大和中国重要的高新技术产业基地；高新区是陕西、西安最强劲的经济增长极和对外开发的窗口；经过24年的快速发展，西安高新区拥有各类企业3万家，入园企业年经营收入突破万亿。2015年资金投入方面，西安高新区设立7亿元的战略性新兴产业发展专项资金，加大对重点产业核心技术和关键技术攻关的资金支持。此外，西安高新区推出了我国第一款基于政府征信平台的互联网金融产品——“橙e税金贷”，为信用企业提供贷款。2、高新区产业发展开发区成立时间入园企业数量企业增加量2014入园企业年总收入北京中关村1988年6万家20家/工作日3.3万亿元上海高新开发区1992年4万家16家/工作日1.8万亿元西安高新区1991年3万家25家/工作日1万亿元高新区企业数量与质量快速增长，经济发展强劲，是西安经济第一引擎。2014年，西安高新区新注册企业6168家，企业总数超过3万家，平均每个工作日新成立企业25家目前高新区产业就业人口已突破30万元，相比其他区域人口密度低，城区环境佳。二、区域城市功能及规划发展研究13西安高新区国际化路径:外高新:高新技术发展区内高新:现代服务示范区约35平方公里约45平方公里21世纪国际化示范新城区世界级高新技术产业集群两线放飞,双核发展以三环为轴,将高新分为内高新和外高新3、高新区规划与发展前景二、区域城市功能及规划发展研究1415内高新定位表述:西安高新区内高新21世纪国际化示范新城区21centuryGlobalCreativecity推动高新纵深国际化，以高度发达的现代服务业助推世界一流科技园区发展商业金融政务商务创意休闲运动居住3、高新区规划与发展前景二、区域城市功能及规划发展研究三、宏观商务市场现状及发展研究西安宏观商务市场及趋势分析商务项目板块划分与特点研究大盘商务项目开发模式与特点三、宏观商务市场现状及发展研究全市超千万平米潜在供应，未来中长时期，销售市场竞争环境难改善！商务存量高，供需严重失衡，竞争激烈，压力难减截止2014年底，西安市办公物业存量达344万㎡，且继续攀升，去化周期超过40个月；潜在供应1700万方，需消化20年；商品住宅办公商业2014年库存面积（万㎡）2270344703月均去化量（万㎡）10888去化周期（月）2143901、宏观商务市场现状及趋势研究17西安市商业用地成交量单位：宗西安市商业土地最大可建设面积单位：万㎡西安市商业用地成交量单位：亩2014下半年至今，西安商业用地成交量急剧下滑，市场逐步进入纯去库存阶段；2014年开发商投资趋于保守，新开发收缩，直接影响到15年的商品房供应；2015年西安市场的整体供应预期将明显小于2014年。2013年为商业土地成交巅峰，15成交量严重下跌，短期内潜在供应骤减三、宏观商务市场现状及发展研究1、宏观商务市场现状及趋势研究18市场供应放缓，新项目入市热情降低；市场真正进入去库存阶段。然商务市场需求稳定，可选择新项目数量较少；此阶段，为新项目入市空白期；商务项目多为2013/2014年入市，15年入市项目剧减三、宏观商务市场现状及发展研究1、宏观商务市场现状及趋势研究19西安写字楼市场发展较周边城市仍属洼地，未来提升空间较大写字楼在商品房市场总成交量的占比2012年写字楼销售面积城市GDP总量发展对比城市经济发展增速西安经济实力持续增强，经济增速稳超周边城市；西安目前写字楼发展较周边其他城市仍较为落后，未来发展提升空间较大：74124245941081860100200300西安郑州成都2012年2013年2014年4884.1362029108.895474.77678210056.6050001000015000西安郑州成都2012年2013年2014年6%14%8%0%5%10%15%20%西安郑州成都2012年2013年2014年11.1%9.9%0.0%5.0%10.0%15.0%2013年2014年西安郑州成都三、宏观商务市场现状及发展研究1、宏观商务市场现状及趋势研究按成交量的8%考虑，西安年写字楼销售面积可达120多万㎡，仍有近30万㎡的空间；写字楼占商品房市场比例较少，未来随着区域经济及战略地位的持续提升，这一比例上升空间较大；20西安商务销售市场呈稳定发展态势，年成交量稳定持续增长；今年前4个月已销售34.4万㎡，今年全年写字楼销售预期稳超百万平米；西安商务市场需求稳定健康，并持续上涨，今年预期超百万；23222536676570829634.4103.2020406080100120西安写字楼年成交面积单位：万㎡三、宏观商务市场现状及发展研究1、宏观商务市场现状及趋势研究21高站位新起点，国际化大都市格局展开，商务活动频繁，办公需求持续扩张习近平总书记提出建设“一带一路”的战略构想，为古丝绸之路赋予全新的时代内涵。作为古丝绸之路的起点，西安再一次站在“丝绸之路经济带”的新起点上。西安是全国高速公路网的最大节点城市，随着“长安号”国际班列的开通，西安港将打造成为欧亚物流中转站。“我的家乡中国陕西省，就位于古丝绸之路的起点。站在这里，回顾历史，我仿佛听到了山间回荡的声声驼铃，看到了大漠飘飞的袅袅孤烟。这一切，让我感到十分的亲切。”在哈萨克斯坦纳扎尔巴耶夫大学，习近平主席用充满诗意的语言向人们描述了古丝绸之路将中国与世界紧紧相连的密切往来。三、宏观商务市场现状及发展研究1、宏观商务市场现状及趋势研究22随着骨架拉伸及发展格局转变，除传统商务开发核心区外；其他新兴商务区将成为未来办公销售市场的竞争热点；随城市发展，西安未来商务格局将逐步转变原有“三足鼎立”，高新区“一枝独秀”的局面；浐灞、西咸、草滩等新兴区域将成为未来的竞争热点，2014年浐灞成交面积达171万㎡，同比去年虽然下滑31%，仍处引领全市的地位。其次如经开、草滩、长安、西咸新区、曲江二期等近郊新兴区域正在逐步取代传统城区，成为成交热点。主要原因：随着城市发展的骨架逐步拉大，政府的导向性更加明显，新区土地供应量增大，城市核心区域土地资源有限，且多为改造土地，收储难度大，成本高。三、宏观商务市场现状及发展研究2、商务项目板块划分及特点研究23西安商务办公市场主要集中在高新（CBD核心集中区）、城北（经开市政推动）、城南（曲江文化产业商务带动）这三个区域。西安商务办公市场“三足鼎立”格局基础牢固城南区城北区2014年各区域办公成交面积与均价成交面积（万㎡）成交均价（元/㎡）高新32.810598城北18.28509城南15.310184城东8.748259城西7.766598三、宏观商务市场现状及发展研究2、商务项目板块划分及特点研究24“高新、经开、曲江”三足鼎立，高新量价领跑全市分区域看，高新、经开、曲江依旧为办公市场三大主力成交区域，成交量分别为32.8万㎡、18.2万㎡、12.3万㎡。三区域占全市成交总量的66%；高新成交均价10598元/㎡，明显领先其他区域，商务价值一枝独秀的局面难以改变；5月，高新区办公市场成交2.5万㎡，凭借旺都、睿中心分别成交0.9万㎡、0.4万㎡，处于全市各城区领跑地位。科泰大厦、旺座城等项目助推曲江区办公市场本月暴涨78.8%，成为全市涨幅最大的区域。2015年5月西安办公物业分区域成交情况三、宏观商务市场现状及发展研究2、商务项目板块划分及特点研究25在售商务项目仍主要集中于高新、经开、曲江，三大区域；高新泰华金贸广场城北/经开华帝金座禾盛京广中心百寰国际启迪清扬时代富尔顿财富中心摩尔中心泉石北奥中心融城云谷保利中达广场高科尚都五号国际公寓睿中心西北国金中心国宾中央区西安寰球贸易中心朗臣公寓斑马梦公馆龙记观澜山天承明广场CA时代中心长和国际阳光天地曲江旺座曲江CORSS万象汇金辉环球广场锦业时代万众国际旺都佳和中心绿地中心莱安中心中铁西安中心长安万科棉花永威时代智慧国际中投融创国际城东华东万和城锦嶺公寓朝阳国际广场城南云图中心华东