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Codeofthisreport|1©CopyrightCentalineGroup,2010本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。宜良房地产市场调查报告昆明中原事业二部KunMing.01.2011Codeofthisreport|2©CopyrightCentalineGroup,2010一级市场供应情况——自2010年至今，宜良共成交土地总面积约312398.8㎡，以住宅为主，约153125.77㎡编号位置面积（㎡）用地性质年限成交价万元竞得公司竞得时间YTG2010-03匡远镇玉桥路北侧550商业40150昆明天城屋业有限公司20110330YTG2009-21匡远镇昆石高等级公路南侧35994.62住宅703550昆明天城屋业有限公司20110330YTG2010-04匡远镇汇东西路西段南侧34585.35住宅703500云南云福投资有限公司20110314YTG2010-08匡远镇环城西路中段西侧2469.98住宅70370宜良宜供房地产开发有限公司20101215YTG2009-30-01匡远镇起纯路南端东侧60145.86住宅704300宜良凤矿房地产开发有限公司20100914YTG2009-30-02匡远镇起纯路南端东侧19929.96住宅701280宜良凤矿房地产开发有限公司20100914YTG2010-02-01、02宜良县汤池镇昆石高等级公路北侧128723工业503426国电阳宗海发电有限公司20100611YTG2009-24北古城镇凤莱村委会先觉村西北面30000工业50495昆明红枫湖耐火材料有限公司20100407自2010年至今，宜良共成交8宗土地，成交总面积约312398.8㎡，以住宅用地为主，约153125.77㎡，集中投放区域为匡远镇Codeofthisreport|3©CopyrightCentalineGroup,2010乡鸭湖（占地：1422亩，物业类型为别墅、小高层、洋房，一二期已售磬，现准备推售第三期别墅）和谐家园（物业类型为一栋高层，共208套，目前剩余65套左右，价格为2500~3300元/㎡）盛世豪庭（占地：，5月1日开盘，共推出288套，销售率约35%，主力面积为130㎡左右三房，均价为3500元/㎡）苏云鑫海国际（占地：140亩，4月23日二期一批小高层、高层开盘，共有；套，目前剩余30套，均价为3100元/㎡；二期二批洋房，共72套，预计5月底开盘，目前正在出售认筹卡，5万元/张，3个点优惠）汇鑫园Codeofthisreport|4©CopyrightCentalineGroup,2010盛世豪庭项目概况项目位置：宜良县鱼龙路口环岛花园旁总建筑面积约8万㎡，分A、B两栋，共30层，其中住宅38000㎡，商业12700平米商业一到五层，计划全部自持，其中一层奢侈品，二层服装，三层超市，四层电器，五层电影院ABAA迎宾路Codeofthisreport|5©CopyrightCentalineGroup,2010盛世豪庭开盘现场——开盘现场布局不合理，流线混乱，氛围不够，影响成交率外场内场表演区购房等候区销控区销控表房源公示表沙盘区签约区进出口前台展架总体来说，开盘现场布局不合理，流线不清晰外场无人引导，场面很混乱表演区小提琴，吉他演奏，不符合现场气氛，吸引力不够客户进入内场无人引导，客户在内场逗留时间过长，现场混乱内场销售员集中在沙盘区，不能及时掌握现场销控情况，导致重复选房，浪费时间、精力签约区人员不够，致使许多选好房的客户积压，影响效率沙发Codeofthisreport|6©CopyrightCentalineGroup,2010盛世豪庭开盘销售情况——开盘均价偏高，约3508元/㎡，销售率约32.29%，销售率低栋号户型面积（㎡）结构朝向均价（元/㎡总套数（套）销售套数（套）销售率AB户型124.043室2厅2卫西南23448.3324625%25.69%西北63396.672428.3%F131.793室2厅2卫东南33620242083%东北53537.0824520.8%D132.583室2厅2卫西南13408.752414.16%西北83365.832431.25%BE户型124.043室2厅2卫东南23575241875%38.89%东北63473.3324520.8%C131.793室2厅2卫西南13545.8324520.8%西北83439.172428.3%A132.583室2厅2卫东南33637.08241666.67%东北53585241041.67%合计////35082889332.29%监控截止2011.5.1.12：:00开盘共推出房源288套，整体均价3508元/㎡，每层差价约20-30元/㎡，是目前宜良高层最高价，面积124-132㎡，户型结构单一开盘当天共销售房源93套，销售率约32.29%，整体销售率低。主要原因有：1户型结构单一，客户选择面小；2开盘当天现场布局不合理，流线不清晰；3客户梳理不到位，现场气氛不够整体销售B栋无遮挡，整体销售率高于A栋，而东南向房源销售率最高，西北向房源销售率最低，此次开盘可看出客户对价格、户型朝向敏感度最高Codeofthisreport|7©CopyrightCentalineGroup,2010盛世豪庭——优劣势分析劣势优势景观设计：项目规模小，景观特色不突出，绿化面积小。产品物业类型：户型基本上以120平米左右舒适三房，产品结构单一，两梯六户，大多数户型采光差。居住环境：周边居住环境嘈杂，物业管理方面：物业服务水平低。配套设施：项目位于宜良县中心位置，周边配套齐全，交通便利。Codeofthisreport|8©CopyrightCentalineGroup,2010盛世豪庭小结项目位于鱼龙路口环岛花园旁，地处宜良县中心位置，交通便利，配套齐全总建面约50700㎡，规模小，共30层，是目前石林最高住宅项目住宅共288套，均价3508元/㎡，是目前石林高层均价最高楼盘户型面积约124-132㎡，全部为三房两厅两卫，户型结构单一客户主要以本地客户为主，约占90%以上，多为首次置业的个体户与政府单位员工为主开盘当天现场布局不合理，流程混乱，流失了部分客户Codeofthisreport|9©CopyrightCentalineGroup,2010苏云·鑫海国际项目位置项目位置：位于宜良县汇东西路与温泉路交汇处周边配套行政：宜良县政府、财政局、国税局、地税局、审计局、环保局、公安局、烟草局、检察院、建设局、工商局教育：宜良二中、县蓬莱一中、宜良三中、清远小学医疗：宜良县人民医院、宜良县中医医院酒店：宜良温泉酒店、春城花园酒店、双禄大酒店休闲：岩泉山风景区、休闲广场、玉泉广场花园Codeofthisreport|10©CopyrightCentalineGroup,2010苏云·鑫海国际项目占地140亩，地处宜良北片区，中等规模，物业类型多样化项目概况地理位置汇东西路与温泉路交汇处总占地面积140亩开发商苏云投资开发有限公司建筑风格简欧整合推广纳源方略总建筑面积约30万平米物管费0.5元/平米·月容积率2.72物业管理绿化率38.5%物业类型高层、小高层、退台洋房、别墅总户数1867户折扣目前二期洋房认筹客户有97折优惠车位1395个住宅面积约23万平米商业面积2万平米户型面积112—200平米不等均价小高层、高层3100元/㎡，洋房均价4300元/㎡Codeofthisreport|11©CopyrightCentalineGroup,2010苏云鑫海国际户型配比主力户型为120平米左右三房，畅销户型为112㎡三房一期101113二期9812二期一批房源物业类型面积结构套数剩余套数销售率高层112㎡三房两厅两卫92594.57%167㎡四房两厅两卫461567.39%小高层131㎡三房两厅两卫34682.35%二期二批房源退台洋房（平层）117三房两厅两卫12预计5月底销售120三房两厅两卫24131三房两厅两卫6140三房两厅两卫12160四房两厅两卫6退台洋房复式190-230四房两厅两卫12预计5月中旬销售Codeofthisreport|12©CopyrightCentalineGroup,2010乡鸭湖项目位置项目位置：位于宜良县东城区钰桥路下段项目内部配套：整个规划包括高档商业街区、餐饮美食街、星级度假酒店、特色花街、高级会所、电影院、超市、学校，总面积约7万平米的超大配套设施，项目建成后将形成一个集酒店、会议、旅游、休闲、娱乐、餐饮、购物为一体的超大复合型特色旅游休闲小镇。Codeofthisreport|13©CopyrightCentalineGroup,2010乡鸭湖占地1422亩，是目前宜良规模最大，品质最高的复合项目一期二期三期酒店南盘江项目地处宜良东城新区，钰桥路下段，区域未来发展潜力无限项目规模大，拥有总面积约7万平米的超大配套设施目前别墅均价5300元/㎡，高层均价3000元/㎡1、2期为小高层，多层、别墅已经基本售罄，后续开发物业有高层、别墅、商铺等客户主要以宜良本地客户为主，昆明及周边乡镇客户为辅Codeofthisreport|14©CopyrightCentalineGroup,2010世纪良城永安路蓬莱二中路经济指标规划总用地面积：323.62亩规划总建筑面积：1040588.86㎡绿地率：40.36%建筑密度：24.62%车位比：1:1楼层：均在20层以上商业面积：近7万㎡，其中2万㎡预计将引进超市、百货及家电、家居项目配套：商场、五星级酒店、幼儿园、社区会所时代广场Codeofthisreport|15©CopyrightCentalineGroup,2010项目分析234567项目预计8、9月开盘本次开盘准备推出6栋，如右图所示项目优劣势：优势：地理位置好，交通方便；公共空间展示的打造（时代广场），提升项目形象；五星级酒店配套，提升项目品质劣势：大部分为高层，价格提升空间少；从目前小区规划来看，小区属于开发式布局，私密性低；无中心园林景观，景观打造不突出，无溢价空间；目前项目附近车流量大，且大车多，灰尘大，降低生活质量五星级酒店Codeofthisreport|16©CopyrightCentalineGroup,2010世纪良城一期推售户型配比户型面积（㎡）朝向套数（套）比例户型套数户型比例两房86南向12614%59265%两房89南向12614%两房92南向17019%两房94东南17019%三房105东南/西南12614%21423%三房121西南445%三房122东南445%四房134东南546%10812%四房149东南/西南546%合计91419141注：项目顶层为跃层，套数未计入统计项目第一批推出房源以两房为主，主力户型为92、94㎡舒适两房，三房主力户型为105㎡住宅朝向均以朝南为主在市调过程中发现，世纪良城房源已经部分出让给中介，通过中介订房，在开盘时将会每平米优惠30元；网上已经有世纪良城名额转让信息，单价为2800~3000元/㎡，所以项目已经消化了部分房源。Codeofthisreport|17©CopyrightCentalineGroup,2010总结1、目前宜良市场以高层产品为主项目名称盛世豪庭苏云·鑫海国际世纪良城物业类型高层别墅、多层、小高层、高层高层目前市场各种产品类型都有，以高层产品为主苏云·鑫海国际盛世豪庭世纪良城ABAA迎宾路一期101113二期9812Codeofthisreport|18©CopyrightCentalineGroup,2010面积段60708090100110120130140150160170180以上苏云鑫海国际盛世豪庭世纪良城总结2、市场的主流产品以三房为主，面积集中在100—120㎡三房四房二房Codeof