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单位名称11永辉超市拓展项目评估报告项目名称：太原市长风商圈项目市调2012年4月4日单位名称22第一部分项目区位分析第二部分项目方案分析第三部分项目经营分析第四部分项目综合评估单位名称33太原市概况：尖草坪区人口：439318面积：286平方公里万柏林区人口：270707面积：305平方公里杏花岭区人口：675611面积：188平方公里晋源区人口：233964面积：287平方公里小店区人口：646339面积：295平方公里迎泽区人口：611608面积：117平方公里娄烦县人口：143317面积：1290平方公里阳曲县人口：184598面积：2062平方公里古交市人口：727818面积：1540平方公里清徐县人口：429080面积：609平方公里区域太原市位置山西省省会，是山西省的政治、经济、文化、教育、科技、交通和信息中心，是中国22个特大城市之一，地处我国东中西三大经济带的结合部，具有承东启西、连接南北的双向支撑作用。市情情况介绍人口•全市常住人口420.1万人（其中城镇人口320万人）•流动人口约65万人面积•6988平方千米区/县•现辖1市（古交市）、6区、3县和2个国家级开发区2010年生产总值GDP•全市1778.05亿元2010年人均GDP•人均GDP32141元社会消费品零售总额•全市160.47亿元/年全年人均消费支出•城镇居民人均生活消费支出12106元•农民人均生活消费支出3879元2010年人均可支配收入•城镇可支配收入17258元•农村纯收入7611元恩格尔指数•城镇居民家庭恩格尔系数30.6%•农村居民家庭恩格尔系数33.8%备注：恩格尔系数大于60%为贫穷；50%-60%为温饱；40%-50%为小康；30%-40%属于相对富裕；20%-30%为富裕；20%以下为极其富裕。单位名称44项目所在区域介绍：12千禧项目御祥苑项目345茂业项目大悦城项目东方家园项目常住人口介绍：常住人口密集程度：密集常住人口辐射：本次统计半径3公里常住人口消费水平：高档消费人群约占12%，中档消费人群约占64%，低档消费人群约占24%。常住人口类型：本市户籍人口约占79%，非本市户籍人口约占21%。单位名称55项目商圈调查：地理位置：•位于长风商圈，长风街与体育路西北角，是太原市一个新的商圈。四至：•东至体育路•西临体育西路•南临长风街•北至亲贤北街卫星定位：（见右图）。1千禧项目单位名称66项目商圈调查：地理位置：•位于长风商圈周边，长治路与王村南街东南角。四至：•东至体育路•西临长治路•南临亲贤北街•北至王村南街卫星定位：（见右图）。2御祥苑项目单位名称77项目商圈调查：地理位置：•位于长风商圈周边，亲贤北街与体育路西北角。四至：•东至体育路•西临长治路•南临亲贤北街•北至王村南街卫星定位：（见右图）。3茂业项目单位名称88项目商圈调查：地理位置：•位于长风商圈周边，亲贤北街与体育路西南角。四至：•东至体育路•西临长治路•南临长风街•北至亲贤北街卫星定位：（见右图）。4大悦城项目单位名称99项目商圈调查：地理位置：•位于长风商圈周边长风街与长治路西北角。四至：•东至长治路•西临平阳路•南临长治路•北至亲贤北街卫星定位：（见右图）。5东方家园项目单位名称1010项目商圈调查—长风商圈简介：长风新区位于太原市中心南，濒临汾河，用地范围北起亲贤北街，南至南中环街，东起建设路，西至新晋祠路，占地面积约4*2平方公里，是太原市“十一五”期间新区建设的龙头，也是城市未来发展亟待开发建设的重点综合功能区。长风新区将被打造成太原城的“外滩”。周边配套：★★★★外部景观：★★★★升值空间：★★★★★一、长风商圈周边的配套1、公交线路：长风商圈以长风街为主轨，平阳路、长治路与其交汇，交通四通八达。佛纳甘公交线路主要有：610、824、865、877、838、619、865、807等，多路公交途经长风商圈；不但车次较多、而且车辆较为密集，对于居住者来说上班、出行、购物都是非常便利的。2、购物配套：北京燕莎沃尔马超市、美特好、北京华联等购物场所，以及沿路的衣服商铺等等，可以满足一部分居住者的购物需求，另有国美电器、苏宁电器、东方家园家具城等，完全可以满足居民的日常生活需求。阿瓦山寨、第二客厅咖啡、金汉斯、必胜客、泰瑞国际商务酒店等一系列娱乐餐饮活动点，大大方便了附近居民的娱乐活动。3、医院配套：煤炭医院、中铁三局医院、武警医院等医疗机构，可以提供完善的医疗方面的服务。4、金融配套：中行、工行、交行、建行、光大银行等多家金融机构围绕四周，商业所需的金融要求一应俱全。5、教育配套：育杰幼儿园、太师范第三附小、九一小学、山大附中、四十八中、山西大学财大幼儿园等多所中小学。2002年-2003年，长风商务圈区域配套与景观极为不完善，均价仅为3000元/㎡左右，近年来随着各类大型商场、购物中心入驻，配套快速完善起来，外部景观的规划与建设也使得长风商圈区域焕然一新，房价也翻了一倍左右。2008年长风商圈的住宅均价已达8000元/㎡左右。单位名称1111交通情况：项目商圈调查：21本案项目435公交车站城市主要街道火车轨道规划地铁轨道D规划地铁出口DDDDD单位名称1212项目商圈调查：物业分布图1项目项目项目项目项目老军营7900户菜园西区5720户菜园东区2650户日报社7890户平阳西巷6038户平阳景苑6260户杨家堡小区7860户大马村20889户寇庄村1622户王村西区8538户水利3510户文华苑5320户高新区1570户新城市花园4180户王村11700户太航小区11310户亲贤苑5486户学府苑5680户中福苑4830户北张村20870户曙光苑5328户许西村15792户农科院3284户狄村17560户时代3720户单位名称1313项目商圈调查：物业分布图2项目项目项目项目项目常住人口介绍：常住人口密集程度：密集A区已住47186户共150995人B区已住94166户共301331人C区已住211105户加山西大学学生共693536人常住人口消费水平：高档消费人群约占12%，中档消费人群约占70%，低档消费人群约占18%。常住人口类型：本市户籍人口约占62%，非本市户籍人口约占38%。备注；本项目位置较好，商业成熟，竞争比较激烈单位名称1414项目商圈调查：物业分布图2图释本案竞争对手社区企事业单位1452315248763920212223181171614151110978645321381936354039312725343329263032282412696766656463626057586159563768818280737271701221211181201191171169799989687868584831041014746444348454241131129130128125126123127124103100909189887675747955545250535149105102134133132138959493927778137136135114112110115113111109108107106139135769184122111413103单位名称1515项目商圈调查：项目周边社区明细（1）社区名录序号社区名称与项目距离社区户数序号社区名称与项目距离社区户数旭兴小区2.8公里510菜园东区1.8公里700建业小区2.8公里250双飞公寓1.8公里1100城市花园2.8公里540师范宿舍1.7公里640成中村2.7公里3000日报社社区2.6公里2200老军营小区2.4公里3600军区宿舍1.9公里340怡和小区2.3公里800东岗西区2.3公里980中行小区1.9公里1500东岗东区2.5公里1040菜园北区2.2公里420药材宿舍2.9公里830菜园西区1.8公里1200时代3公里100010菜园中区2公里1800薇彩3公里540商城1.9公里210中正3公里960党校宿舍1.7公里1060园林科1.6公里400123465781310119171819202122232414121516单位名称1616项目商圈调查：项目周边社区明细（2）社区名录序号社区名称与项目距离社区户数序号社区名称与项目距离社区户数园林局宿舍1.5公里340米兰1公里400帝景1.4公里740电科1公里120玉翠苑1.4公里520长风小区1.5公里1120广电宿舍1.4公里300恒实地产1.3公里3300平阳小区1.2公里598杨家堡小区1.4公里2800军区第四干休所1.3公里1070杨家堡南村1.4公里220安诚1.3公里250滨东嘉园2公里400安泰1.3公里260滨东花园1.8公里1500泽丰苑1.2公里340滨河小区1.9公里660汾河小区1.2公里460帝景华府1.5公里700邮电教师宿舍1.3公里360晶泰苑1.6公里620统建宿舍0.9公里960秀泽苑1.7公里960253839404142434436353433323130292827264546474837单位名称1717项目商圈调查：项目周边社区明细（3）社区名录序号社区名称与项目距离社区户数序号社区名称与项目距离社区户数华宇绿洲2公里1160古建0.4公里1260大马新村2.1公里1728大唐花园0.2公里1020华泰2.7公里2159王村西小区0.7公里520建业小区2.3公里480王村西村0.4公里4800集雅园2.1公里582王村小区0.2公里930大马南区2.8公里1020御龙庭0.7公里670大马村2.6公里13760飞龙公寓1.1公里348盐业小区0.6公里1700阳光地带0.7公里870寇庄村0.5公里8720北区0.8公里400经典0.4公里1680水利小区1.1公里1300柏林风情0.5公里180071杨家堡东小区1.3公里790盐业东区0.6公里400仪器宿舍1.2公里1240495051525453555657586160596462667270696365716768单位名称1818社区名录序号社区名称与项目距离社区户数序号社区名称与项目距离社区户数仪器南区1公里180奥林花园1.3公里930文化苑C1.2公里1800宜家美野1.7公里580文化苑E1.3公里1440亲贤北村1.5公里5800文化苑南区1.5公里2080长风画卷1.7公里1020丹阳科技2.6公里232万豪苑2.1公里1860旭然小区2.7公里628亲贤苑1.5公里1466园园苑2.8公里710百万庄园1.6公里1140阳光1公里1300中辐院1.8公里2300公交体育路宿舍1.3公里2100星河广场1.9公里860新城市花园0.2公里1450坞城世界花园2.3公里1140王村东村0.2公里7120北美晶域蓝湾2.5公里530梅园0.9公里620并西社区1.3公里180073项目商圈调查：项目周边社区明细（4）7475767778817985808290898388848793929194869596单位名称1919项目商圈调查：项目周边社区明细（5）社区名录序号社区名称与项目距离社区户数序号社区名称与项目距离社区户数阳光花园0.2公里1200路泽苑1.7公里860佳地花园0.5公里960学府公园1.6公里936太航小区0.7公里4000世纪花园B1.5公里1296100军绿苑0.8公里824开元南区1.7公里1040八一社区1.1公里1640北张北小区2.5公里280103鑫苑1.2公里496北张村2.6公里11700学府苑1公里1420机床一区1.4公里520坞城北村1.3公里1300机床二区1.5公里840世纪花园1.3公里1738机床三区1.7公里1300107开元小区1.5公里1100大华小区1.3公里1740千禧锦绣园2公里2500司法厅宿舍区1.2公里280绿军苑1.7公里420狄北社区1.2公里648989799103101105102108106