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1万达广场对标专项研究2012年9月27日城市与市场层面2城市分析土地分析开发分析营销分析下一步可针对特定样本项目做进一步细化研究项目分布1、进入城市分析截止7月，万达目前已开业项目53个。万达聚焦中国东部发达大中小城市及中西部省会城市，在核心城市（直辖市、省会城市或经济发达的沿海城市，以二线城市为主）进行集中开发，打造集聚效应。4415121266601020304050华东东北华北华中西南华南西北图：万达广场区域分布数图：单一城市建造2个及以上项目的城市54433322222222222222220123456上海沈阳武汉长春青岛西安北京成都大连东莞福州广州哈尔滨合肥南昌南京宁波天津无锡厦门银川郑州4截止2012年9月，万达一共进入60个城市，一二线城市37个，三四线城市23个一线城市（3）：北京、上海、广州二线城市（34）：天津市、石家庄市、唐山市、太原市、呼和浩特市、包头市、沈阳市、大连市、吉林市、哈尔滨市、南京市、无锡市、苏州市、杭州市、宁波市、合肥市、福州市、厦门市、泉州市、南昌市、济南市、青岛市、烟台市、郑州市、武汉市、长沙市、佛山市、东莞市、成都市、昆明市、西安市、兰州市、银川市、南宁市（2012年9月拿地）三线城市（23）：徐州市、常州市、莆田市、潍坊市、洛阳市、盐城市、温州市、抚顺市、大庆市、宜昌市、绵阳市、赤峰市、济宁市、芜湖市、镇江市、蚌埠市、泰州市、廊坊市、丹东市、绍兴市、三亚市、漳州市、宁德市等级与数量1、进入城市分析5城市特征1、进入城市分析1、以省会城市和经济发达为首要进入目标，同一省份进入城市，其经济总量多数位于全省地级市前列省份进入的三四线城市经济排名进入的一二线城市经济排名内蒙古赤峰市top4/9包头和呼、浩特top1&2辽宁抚顺、丹东top4&11/14沈阳、大连top1&2黑龙江大庆top1/12哈尔滨top2福建莆田、漳州、宁德top4&6&9/9厦门、福州、泉州top1-3河南洛阳top2/17郑州top1湖北宜昌top3/12武汉top1四川绵阳top2/18成都top2河北廊坊top12/15唐山、石家庄Top1-2江苏常州、徐州、淮安、镇江、泰州top4&5&8&9&11/13南京、苏州、无锡top1-3浙江温州、绍兴top3&7/11杭州、宁波top1-2安徽芜湖、蚌埠top2&7/17合肥top1山东潍坊、济宁top8&10/17青岛、济南、烟台top1&2&46城市特征1、进入城市分析2、万达选择三四线城市宏观指标规律总结：•经济总量300亿；•人口50万；•人均GDP5000美元；•社会消费品零售总额100亿；•人均可支配收入15000元；2010年人口(万）GDP（亿元)人均GDP（美元）社会消费品零售总额(亿元）人均可支配收入（元）徐州市3131779864760516762常州市22823161075479126269莆田市215711542724519068潍坊市182797657239719675洛阳市166726595338117639盐城市163626580825220003温州市14611961233179731201抚顺市138663593729015303大庆市13326332989854820016宜昌市124783942629614282绵阳市122457529715815516赤峰市121457568216614108济宁市112625805331916992芜湖市1127951067120518727镇江市1048451064927723075蚌埠市93315510117115376泰州市835671004417520255廊坊市80334576710020268丹东市79261482612514536绍兴市654671075725430164三亚市57231697864漳州市56349798818218482宁德市44127444653168157土地价格2、拿地分析1、绝大部分地块零溢价成交，反映万达的定向拿地实力。（多数地块出让的竞标条件，对万达具有明显指向性）2、分块拿地（不同土地证），构成同一项目。（不特定针对大体量地块）•例如——•辽宁丹东-振兴路北侧系列地块，拿地时间均为2012-2-15，占地面积分别为16.33万方和9.71万方，均为住宅用地•湖北武汉-中北路、东沙大道、东一路、白鹭街所围合用地（两幅），拿地时间为2010-8-31，占地面积17.76和29.09万方，综合用地•江苏南京-建邺区系列地块（两幅），拿地时间为2007-11-23，占地面积分别为8.8、8.4和11.5万方，为住宅用地和商服用地•上海周浦万达广场-（两幅），拿地时间分别为2007-11-19和2007-12-31，占地面积分别为4.31和4.61万方，为商办用地•……121222152862121051015202530352012年1-7月2011201020090%0-20%20%合计20幅合计14幅合计18幅合计30幅•例如：2012年5月，广东佛山市国土局国有土地使用权挂牌出让公告(佛南挂[2012]027号)竞标条件要求苛刻。门槛方面，公告竞买人注册资本金不低于30亿元人民币，且竞买人需提供由银行出具的在本宗地挂牌公告期间连续3日每日存款不少于人民币50亿元的书面证明。建设要求方面，需配建包括超9万平方米的大型商业。要求引进6个单个建筑面积不少于3000平方米的商业店，其中包括1个百货商店，建筑面积不少于2.5万平方米；须建设一家建筑面积不少于6000平方米且不少于10个厅(其中一个须为IMAX厅)的电影院。竞标条件与万达高度吻合，万达以唯一申请商的身份底价竞得8土地价格2、拿地分析3、各地块楼板价（统计范围2010-2012年1-7月），大部分在1.5倍区域同性质地块楼板价以下，一半左右（三四线城市这一比例达到2/3）在1.0倍区域同性质地块楼板价以下，价格优势相对明显。111151291361051015202530351倍均价以下1-1.5倍均价以下1.5倍均价以上一线城市二线城市三四线城市合计11幅合计19幅合计29幅注：对于万达综合用地（含住宅）性质地块，比对的是住宅用地价格（综合用地年度平均楼板均价不可得）91.1不囤地，抢时间，拿地后快速开工，尽量减少土地资金的占用开发周期3、开发分析“万达速度”：根据对31个已开业或在建万达广场进行统计发现，从拿地到开工，最快半个月就能实现，一半以上项目控制在2个月内201916151312876.5554.53.5222221.51.51.51.51111110.50.50.50204060801001201401600510152025唐山路南万达广场太原龙湖万达广场(在建)宜昌万达广场苏州平江万达广场济南魏家庄万达广场上海江桥万达广场武汉菱角湖万达广场重庆南坪万达广场西安民乐园万达广场成都锦华路万达广场长春宽城万达广场(在建)长沙开福万达广场(在建)青岛李沧万达广场(在建)泉州万达广场(在建)宁波江北万达广场南京江宁万达广场(在建)哈尔滨哈西万达广场成都金牛万达广场(在建)郑州二七万达广场(在建)漳州碧湖万达广场(在建)天津河东万达广场福州仓山万达广场郑州中原万达广场银川金凤万达广场厦门湖里万达广场南昌红谷滩万达广场(在建)合肥包河万达广场常州新北万达广场武汉经开万达广场广州白云万达广场长春红旗街万达广场拿地-开工周期（月）总建筑面积（万）右10开发周期1.2高周转、快开发，节奏控制非常紧，开工后快速开盘，通过销售缓解后续资金压力“万达速度”：根据对30个已开业万达广场进行统计发现，从开工到开盘基本控制在7个月以内（最短3-4个月，最长不超过10个月），从开工到开业基本控制在20个月左右（最短13-14个月，最长不超30个月）946557885479510454567747643775429272424232323232220201919181818181817171716151514131312121202040608010012014005101520253035苏州平江万达广场济南魏家庄万达广场宜兴万达广场(在建)无锡滨湖万达广场重庆南坪万达广场沈阳北一路万达广场泉州万达广场青岛CBD万达广场漳州碧湖万达广场银川金凤万达广场合肥天鹅湖万达广场西安李家村万达广场沈阳铁西万达广场厦门湖里万达广场天津河东万达广场上海江桥万达广场长春红旗街万达广场郑州二七万达广场郑州中原万达广场合肥包河万达广场常州新北万达广场唐山路南万达广场武汉经开万达广场福州仓山万达广场宁波江北万达广场哈尔滨香坊万达广场广州白云万达广场西安民乐园万达广场武汉菱角湖万达广场成都锦华路万达广场开工-开盘周期（月）开工-开业周期（月）右：总建筑面积（万）3、开发分析112.1合理控制商业开发规模，无论城市综合体项目体量多大（大多控制在30-60万方），商业体量总体控制在15-25万方。开发规模64个万达广场（综合体性质）商业体量分布61514101054024681012141630万方以下30-3940-4950-5960-6970-100100以上4510838184316302468101215161718192021222324252627及以上64个万达广场（综合体性质）体量分布（建筑面积，含地下建筑面积）3、开发分析122.2商业建面中，购物中心在10万方左右，酒店规模在3-4万方左右。写字楼规模在10-20万方，住宅规模根据整体项目体量而定，不呈现明显规律性。开发规模项目名称总建筑面积其中：购物中心其中：酒店其中：写字楼其中：住宅（含公寓）其中：商铺（底商、步行街、酒吧街等）合肥万达广场57.593.57206呼和浩特万达广场125.4114949.410太原万达广场14810.54.212.5617.5唐山万达广场104122.511353淮安万达广场75.1612.54.12.419.51.93包头万达广场6511.2——14.524.53.5周浦万达广场31.69.5——14.2——1.4石家庄万达广场184.212.33.521509天津河东万达广场65.810——10212.4武汉新华西路万达广场519——4205西安民乐万达广场28.59.5——————3.4宜昌万达广场47.48.83.19.3115重庆南坪万达广场77.8410.374.1411.6637.985.853、开发分析13产品特征4、营销分析住宅产品相对高端产品纯住宅用地（70年产权），有特定案名“万达公馆”（如长沙、合肥、大连、天津项目等有出现），主力户型比较大，例如长沙万达公馆主力户型区间为240-260-290平方米普通商品住房普通商品住房（一般为70年产权或50年大产权房）一般无装修，主力户型为两房或三房，主力面积区间为70-140平方米小户型公寓型（一般为40或50年产权），装修标准1500元/平方米左右，主力户型为一房，户型面积为40-60平方米小户型公寓办公产品甲级写字楼（100-1600平方米），存在整层出售小户型办公产品（40-70平方米）商铺产品办公楼或SOHO公寓底商街铺，如步行街、酒吧街等，多为一复二14销售价格1、住宅型产品跑量（万达公馆例外），价格定位中端（基于经济发达程度不同，一二线城市售价高于三四线城市），旨在快速去化，平衡现金流。首期推盘多数以住宅或类住宅产品为先。4、营销分析城市项目名称楼面价(元/㎡)住宅均价办公均价太原太原龙湖万达广场(在建)120116500厦门厦门湖里万达广场21641600014750天津天津河东万达广场2550154009500武汉武汉菱角湖万达广场300410325西安西安大明宫万达广场(在建)2581975011500重庆重庆南坪万达广场857850010500宜昌宜昌万达广场9168500武汉武汉经开万达广场100085008000泰州泰州万达广场96485009550苏州苏州平江万达广场69084007250石家庄石