万达广场项目可行性研究报告

万达广场项目可行性研究报告第1页共59页目录第一章区域市场实态分析一、项目所在地房地产市场总体供求现状·······················二、项目周边竞争楼盘再次调查与分析························第一部分万达北京项目市场定位第一节CBD业态属性第二节万达北京项目SWOT分析第三节万达北京项目对万达集团的战略意义第四节万达北京项目定位分析第五节万达北京项目核心定位第二部分万达国际商务港产品策略方案第一节市场供给状况分析——竞争项目激发的启示第二节市场需求主体分析第三节万达国际商务港细分定位及产品解决方案第四节对万达国际商务港规划设计的要求第三部分功能配套及服务体系设计第四部分销售策略的底线解决方案——包租推盘计划第五部分基于符号学的产品设计和IMC推广原则第二章行销组合二、价格策略（暂缓）三、通路策略·················································四、推广策略·················································第三章开盘时机规划与各阶段销售方案的初步安排一、销售目标计划··········································二、活动安排··············································三、项目2003-2007年营销费用计划··························四、项目各阶段分期········································内部认购及开盘时间建议································万达广场项目可行性研究报告第2页共59页一、北京市场简述（2003年8月）1.上半年及目前市场的走势：中国房地产业有十年二十年的持续发展潜力，但肯定不是直线的增长，会有波浪和局部的调整。（1）一直居高不下的京城房价终于在今年走了“下坡路”。今年1至7月，全市商品房平均售价为每平方米4693元，其中住宅为每平方米4339元，分别比上年同期减少173元和370元。本市房价也从全国第一降至第三。（2）租金及空置率：2003年第二季度高档公寓的平均租金为每月每平方米22.05美元，比上一季度下降了0.5%，比去年同期下降了4%。服务式公寓租金为每月每平方米28.8美元，比上季度下降了0.7%。（3）市场供给情况：今年上半年各类商品房预售量均超过去年同期，1至6月北京房地产预售总量达到1121万平方米，比2002年同期增长了147.7%，增加的绝对量是362万平方米。1至6月高档住宅49万平方米，合同金额48亿，均价每平方米9796元；办公用房18万平方米，合同金额25亿，均价每平方米13888元；商业用房15万平方米，合同金额21亿，均价达到14333元；今年上半年，北京房地产市场依然以增量房为主，存量房只占23.5%。高档的别墅类、公寓类，上半年过户均价达到每平方米10480元，去年均价为9318元，今年每平方米增加了1172元。2..CBD市场今年全面出击从2000年至今，无论真正CBD区域内的项目，还是CBD四周的项目，东部楼市一直都在卖CBD的概念。今年，国贸三期、中央电视台等重点工程的全面启动标志着CBD建设开始进入实质性阶段。CBD是北京地产市场含金量最高的一个品牌，这个品牌能否成功，不是依赖于CBD区域中某一个项目或几个项目的一己之力，而在于CBD内众多高起点规划设计、高品质建设的高水平项目。可以说目前的CBD整合了全球范围内的地产开发资源，说“万千宠爱集于一身”也不过分，所以CBD只能划定在一个3.99平方公里的区域内集中力量建设。CBD总体上来讲就是一个大的品牌物业，CBD和区域外的竞争是品牌物业与自主开发状态的非品牌物业的竞争。万达广场项目可行性研究报告第3页共59页3..新出台政策法规对北京房地产的新影响（1）继今年2月份国土资源部发布紧急通知停止别墅类土地的供应，6月13日，中国人民银行发布了关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知（121号文件），根据这一通知，房地产开发企业申请银行贷款，其自有资金应不低于开发项目总投资的30%；对土地储备机构发放的贷款为抵押贷款，贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70%，贷款期限最长不得超过2年；承建房地产建设项目的建筑施工企业只能将获得的流动资金贷款用于购买施工所必需的设备；商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款；购买第二套以上(含第二套)住房的，应适当提高首付款比例，并不再执行个人住房贷款利率，而按央行公布的同期档次贷款利率执行。通知的发布无疑将对规范与完善房地产市场起到积极的作用。但对开发商却缩紧了资金的链条。（2）政策法规的引领作用，最高司法解释；新近出台物业管理条例，都严格规范市场。万达广场项目可行性研究报告第4页共59页第一部分万达北京项目市场定位第一节CBD业态属性中央商务区(CentralBusinessDistrict)简称CBD，最早起源于20世纪20年代的美国。CBD是一个现代化城市最心脏的商业地带，集结和凝聚最精良的财富力量，调控着整个城市的经济脉搏律动。它通常聚集了大量的金融、商贸、文化、服务以及大量的商务办公和酒店、公寓、会展中心、文化娱乐等设施，并具有最完善、最便捷的交通、通信等现代化的基础设施和良好环境。CBD通常设置在公认的国际性大城市，位于城市的黄金地带，地价最高，城市中的CBD在一定意义上已成为该城市的代名词，代表了这个城市的精华，是一个城市现代化的象征与标志。CBD聚集着规模宏大、错落有致的建筑群和实力雄厚的企业王国，还有与之匹配的创造财富神话的精英。同时，它也是一个人文色彩的以人为本的城市社区，是一个24小时充满活力、最具现代化气息的商务中心。国际上最具代表性的CBD有：纽约的曼哈顿、巴黎的拉德方斯、东京的新宿、新加坡的中心区、香港的中环铜锣湾。北京CBD处在以东三环路为南北轴线，以建国门外大街为东西轴线的一个大十字架的四个象限内。总占地约3.99平方公里，常住人口约5.45万人，是全国涉外资源最为丰富的地区，也是北京市商贸氛围最浓厚的所在。北京CBD是以商务办公为主的混合功能区，将塑造完美的城市形象，超高万达广场项目可行性研究报告第5页共59页层建筑相对集中并重视生态环境的建设；将建成现代化、立体化的交通体系，和完善的信息网络设施。第二节万达北京项目SWOT分析一、项目优势1、北京的区域功能特性北京作历来是一个性质多元的城市，而在近20年的发展过程中，北京文化的这种多元性又有了更加明显的表现，不同的城区形成了具有不同个性的生活和商业街区。许多区域甚至街道都形成了自己的个性，不同于亚运村、中关村或者金融街这几个规划企愿有余而发展后劲不足的区域，北京CBD无论从物业结构还是市场表现都更有生命力，也更具现代都市气息。2、CBD的繁华商务在国贸周边，聚集了北京市70%的涉外机构、50%以上的星级酒店和国际交往活动场所。据最新资料统计，世界500强企业进驻北京的有160家，其中入驻CBD及周边地区的就有120多家，每天在这一地区活动的30万优薪白领也给这里带来了无限商机。北京CBD的高档商务写字楼占总量的70%，拥有北京办公室白领中的65%，海归派高层经理人员的80%，跨国公司驻中国代表处的65%和北京代表处的95%，外国银行在北京的分行的90%，基本上国际性商务资源集中在这里。北京最好的十大写字楼的全部，北京最好的十大宾万达广场项目可行性研究报告第6页共59页馆中的八家，北京最好的十家餐饮中的八家，最大的十家会计师事务所中的八家，所有最大咨询公司和几乎所有最主要的市场研究公司，然后北京仅有的两条酒吧街。3、万达品牌的高美誉度和极高的市场认知度在北京正如在全国其它城市一样，万达品牌是高品质产品、综合实力雄厚的符号；对于极其敏感于外在符号形式的北京市场而言，万达无疑是会市场充分认可的优秀公司。4、项目的绝佳地段优势北京项目位于建国门外大街，地处CBD的核心区，有绝佳的地段优势。5、品牌商业的联动效应虽然CBD区域内，诸如华贸、建外SOHO等项目和万达北京项目一样是集高档酒店、写字楼、公寓商业于一体的综合项目，但是万达具有其它项目无可比拟的优势是Wal-mart、大洋百货、时代华纳等知名企业的入住是已确定的合作，这一事实赋以整个项目的价值和意义是推动项目良好发展的重要因素之一。二、项目劣势1、CBD区域以及整个北京房地产市场发展和变化的速度加快，市场需求变化周期越来越短。万达北京项目原市场定位、产品设计理念和方案由于确定时间早，现已明显适应不了市场现时和未来发展的需求；万达广场项目可行性研究报告第7页共59页2、对应于市场需求，产品定位不清晰；3、项目市场定位不清晰；4、项目概念、主题定位不清晰；三、项目威胁1、泛CBD的产品竞争及价格竞争力虽然在市政府的规划中，CBD内的住宅比例只有25%，但泛CBD的住宅和商务项目却相当多。泛CBD区域之所以吸引了众多客户群，不仅因为它是泛CBD地区以及政府制定了有利于该地区发展的利好政策，还源于其广泛的受众层。2003年仅CBD周边开工的项目面积总和就超过300万平方米。房价促使年轻的白领阶层延三环路、四环路和京通快速方向辐射。在CBD近距离地区，竞争最为激烈的当数平米单价在六七千元左右的商品房项目，比如苹果社区、富力城、珠江帝景以及后现代城等项目。它们都以住宅为主，都位于东三环与东四环之间的通惠河南面，紧邻CBD。如果大量的CBD员工都愿意到周边项目去置业的话，CBD也就不可避免要成为一个高资本容量的纯粹商务区，对万达广场住宅项目是较大的威胁。2、CBD内的残酷竞争威胁统计资料表明，CBD规划区内现有写字楼、公寓及商服配套项目约43项，其中建成项目21项，在建项目4项，待建项目18项。按照规划的整体要求，未来CBD的总建筑面积控制在1000万平方米左右，其中309万平方米是保留项目，690万是规划新发展项目。目前CBD内公寓万达广场项目可行性研究报告第8页共59页的建筑面积只有130万平方米左右，尽管目前CBD内可供开发的市场潜力巨大，但是市场的需求不是无极限的，最终会趋于饱和。据不完全统计，规划区内待建项目总的建筑面积已经超过500万平方米，可以预见，CBD楼市的竞争将会逐渐升级。万达广场建设时期正处于竞争最残酷、开发规模巨大的待建项目集中期，对价格及营销都是最大的挑战。3、CBD项目开发模式趋一、产品规划同质化。CBD区域内已建、在建及待建项目大多以商业、酒店、居住公寓、商务公寓、写字楼为综合体开发，开发模式均先开发公寓类产品，以自有酒店、写字楼物业为号召，户型面积涵盖大中小。从市场供给方面全方位满足市场的不同需求；四、项目机会1、CCTV和BTV传播中心东迁形成引动的升值空间随着即将搬迁、新建的中央电视台和北京电视台这两个项目在CBD的落户，整个北京传媒经济也将上演有史以来最大规模的东迁。电视台附属行业的随即涌入将会增加CBD地区物业品种的需求量。据中国社会科学院出版的《2001年中国文化产业蓝皮书》表明，与电视相关的公司，直接相关联的公司有1000多家，间接相关联的公司有3800多家，仅中央电视台现在的外聘人员就达到了八千人左右。当整个电视广告行业的数字超过一百亿的时候，以国际上的一种通行计算方法估计，新技术视频市场会超过五百亿，所以这种相关性的爆炸，对CBD的影响是无可限量的。2、CBD的惟一性万达广场项目可行性研究报告第9页共59页北京CBD是真正实现CBD核心价值和表现形式的中国惟一的CBD，尽管上海、广州，甚至国内一些二线城市也雄心勃勃地要建立各自的CBD。但就国际化、信息化、资多密集度，进而在城市支撑体系方面，北京无疑会建成中国惟一的真正意义的CBD。3、目标群体潜在购买力北京以其核心城市的地位云集了国际、国内各大中小型公司，形成强大的购房需求，以满足其对商务办公和居住的要求。在强劲需求推动