3.房地产开发项目可行性研究(1)

©CopyrightsbyByMaosongMao,2007AllrightsreservedHuaQiaoUniversity华侨大学土木学院毛茂松第三章房地产开发项目可行性研究【内容提要】本章围绕房地产开发项目可行性研究，分三个专题分别介绍了房地产可行性研究的内容、房地产市场调查与分析、房地产开发项目财务评价。【重点掌握】房地产市场调查方法、房地产市场调查分析方法、房地产市场预测方法、房地产开发项目财务评价指标的计算。§1可行性研究概述§2房地产可行性研究的内容主要内容§3房地产市场调查与分析§4房地产开发项目财务评价§1可行性研究概述1.1可行性研究的概念1.5房地产项目可行性研究的程序1.4可行性研究的质量、时间、费用1.3可行性研究的类型1.2房地产开发项目可行性研究的机构和人员1.1可行性研究的概念可行性研究是指在项目投资决策前，对与项目有关的市场、资源、工程技术、经济、社会等各方面问题进行全面分析、论证和评价，从而判断项目在技术上是否可行、经济上是否合理，并对多个方案进行优选的科学方法。可行性研究的内容是以市场供需为出发点；以经济资源(生产资料和劳务)的投入为基础；以经济评价为结果。也就是说，可行性研究需要搞清楚的主要问题是：投资项目的产品能否以有利的价格卖出去；项目的建设生产有没有最经济合理的资源供应和技术运用。它涉及到市场供需、工艺技术、经济财务三个方面。市场是前提，技术是手段，核心问题是经济财务分析，即投资效果分析。因此，可行性研究具有两方面的任务：第一，是要确定项目能否实施；第二，是要研究以何种方案实施才能取得最佳投资效益。1.2房地产开发项目可行性研究的机构和人员机构：专业咨询研究机构参与人员：经济专家、市场分析专家、房地产业专家、建筑工程专家、财会专家。1.3可行性研究的类型投资机会研究初步可行性研究详细可行性研究项目的评估和决策该阶段的主要任务是对投资项目或投资方向提出建议，即在一定的地区和部门内，以自然资源和市场的调查预测为基础，寻找最有利的投资机会。投资机会研究分为一般投资机会研究和特定项目的投资机会研究。一般投资机会研究又分三种：地区研究、部门研究和以利用资源为基础的研究，目的是指明具体的投资方向。特定项目的投资机会研究是要选择确定项目的投资机遇，将项目意向变为概略的投资建议，使投资者可据以决策。投资机会研究的主要内容有：地区情况、经济政策、资源条件、劳动力状况、社会条件、地理环境、国内外市场情况、工程项目建成后对社会的影响等。投资机会研究相当粗略，主要依靠笼统的估计而不是依靠详细的分析。如果机会研究认为是可行的，就可以进行下一阶段的工。初步可行性研究亦称“预可行性研究”。在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析。主要解决的问题包括：分析机会研究的结论，在详细资料的基础上做出是否投资的决定；是否有进行详细可行性研究的必要；有哪些关键问题需要进行辅助研究。在初步可行性研究阶段需对以下内容进行粗略的审查：市场需求与供应、建筑材料供应状况、项目所在地区的社会经济情况、项目地址及其周围环境、项目规划设计方案、项目进度、项目销售收入与投资估算、项目财务分析等。所谓辅助研究，是对投资项目的一个或几个重要方面进行单独研究，用作初步可行性研究和详细可行研究的先决条件，或用以支持这两项研究。详细可行性研究是开发建设项目投资决策的基础，是在分析项目技术、经济可行性后做出投资与否决策的关键步骤。内容见§2房地产可行性研究的内容项目的评估和决策：按照国家有关规定，对于大中型和限额以上的项目及重要的小型项目，必须经有权审批单位委托有资格的咨询评估单位就项目可行性研究报告进行评估论证。未经评估的建设项目，任何单位不准审批，更不准组织建设。项目评估是由决策部门组织或授权于建设银行、投资银行、咨询公司或有关专家，代表国家对上报的建设项目可行性研究报告进行全面审核和再评估阶段。1.4可行性研究的质量、时间、费用（1）质量国际上通用的质量要求：机会研究的投资误差范围是±30％初步可行性研究的投资误差范围是±20％可行性研究的投资误差范围是±10％（2）时间时间花费与研究深度、项目规模有关。一个中型项目的可行性研究一般需要8～9个月的时间；大型项目的研究一般在1.5～2年或更长的时间。从整个基本建设的工程来看，用于可行性研究的时间约占1/3；工程规划设计和准备约占1/3；施工建设亦占1/3。即前期的研究分析和设计共占去2/3的时间。(3)可行性研究的费用可行性研究的费用与研究的规模和深度成正比。在一般情况下，各项研究费用占项目投资总额的百分比大致如下：机会研究0.2％～1.0％初步可行性研究0.25％～1.5％可行性研究大型项目0.2％～1.0％小型项目1.0％～3.0％以上数字提供的只是一种相对关系，并非绝对概念，因为个别的可行性研究费用有的可能高达项目投资总额的5％。1.5房地产项目可行性研究的程序(1)讨论可行性研究的范围，确定研究目标，明确研究的界线。(5)经济研究。包括项目的资金筹措、成本开支、效益预测、投资风险、项目的国民经济宏观考察和社会环境效益等。(4)技术研究。包括项目实施全过程的所有运转环节的衔接处理、地质处理、环境保护措施、项目工程施工工艺和物料投入等。(3)市场预测分析。(2)市场实地调查、收集情报和资料。(6)方案设计与选择。根据研究内容设计可供选择的项目实施方案，要求将项目的各个不同方面用较多的有代表性的设计组合制定出少数可供选择的方案，通过比较分析选取最佳方案，或集中优点重新修订设计最佳方案。(7)制定实施计划。对选取的方案制订详细的实施计划书，要求确定所有具体的技术指标范围，估算投资成本支出和收益幅度等财务状况，说明成本、价格或进度等情况发生变化时可能对项目效果带来的影响及其应变能力。(8)编制可行性研究报告。不同项目的可行性研究报告在结构和内容上各有特定的要求和规范。房地产开发项目的可行性研究报告可根据项目的性质、用途、规模等具体情况来编写。(9)对可行性报告进行评价与决策见下页图教材P40§2房地产可行性研究的内容2.8项目开发组织机构、管理费用的研究2.11项目经济分析及综合效果分析评价2.5规划设计方案选择2.3项目用地的现状调查及动迁安置2.2可行性分析概况说明2.1项目概况2.4市场分析和建设规模的确定2.6资源供给2.7环境影响和环境保护2.9开发建设计划2.10项目财务分析2.12关于引进技术和进口设备的说明2.13结论及建议2.14可行性研究报告的各类附件2.1项目概况(1)项目名称、开发建设单位。(2)项目的地理位置。包括项目所在城市、区和街道，项目周围主要建筑物等。(3)项目所在地周围的环境状况。主要从工业、商业及相关行业现状及发展潜力、项目建设的时机和自然环境等方面说明项目建设的必要性和可行性。(4)项目的性质及主要特点。(5)项目开发建设的社会、经济意义。(6)可行性研究工作的目的依据和范围。2.2可行性分析概况说明(1)可行性研究的起迄时间。(2)可行性研究的费用及占总投资比例。(3)参加可行性研究的工作人员，包括其技术职称、级别和能力描述。(4)研究分析的主要内容。(5)可行性研究结论。2.3开发项目用地的现状调查及动迁安置(1)土地调查。包括开发项目用地范围内的各类土地面积及使用单位等。(2)人口调查。包括开发项目用地范围内的总人口数、总户数，需动迁的人口数、户数等。(3)调查开发项目用地范围内建筑物的种类，各种建筑物的数量及面积，需要拆迁的建筑物种类、数量和面积等。(4)调查生产、经营企业以及个体经营者的经营范围、占地面积、建筑面积、营业面积、职工人数、年营业额、年利润额等。(5)各种市政管线。主要应调查上水管线、雨水管线、污水管线、热力管线、燃气管线、电力和电讯管线的现状及规则目标和其可能实现的时间。(6)其他地下、地上物现状。开发项目用地范围内地下物调查了解的内容包括水井、人防工程、菜窖、各种管线等；地上物包括各种树木、植物等。开发项目用地的现状一般要附平面示意图。(7)制定动迁计划(8)确定安置方案。包括需要安置的总人数和户数，需要安置的各房屋套数及建筑面积，需要安置的劳动力人数等。2.4市场分析和建设规模的确定(1)市场供给现状分析及预测。(2)市场需求现状分析及预测。(3)市场交易的数量与价格。(4)服务对象分析、制定租售计划。(5)拟建项目建设规模的确定。2.5规划设计方案选择(1)市政规划方案选择。市政规划方案的主要内容包括各种市政设施的布置、来源、去路和走向，大型商业房地产开发项目重点要规划安排好交通的组织。(2)项目构成及平面布置。(3)建筑规划方案选择。建筑规划方案的内容主要包括各单项工程的占地面积、建筑面积、层数、层高、房间布置、各种房间的数量、建筑面积等等。附规划设计方案详图。2.6资源供给(1)建筑材料的需要量、采购方式和供应计划。(2)施工力量的组织计划。(3)项目施工期间的动力、水等供应。(4)项目建成投入生产或使用后水、电、热力、煤气、交通、通讯等供应条件。2.7环境影响和环境保护(1)建设地区的环境现状。(2)主要污染源和污染物。(3)开发项目可能引起的周围生态变化。(4)设计采用的环境保护标准。(5)控制污染与生态变化的初步方案。(6)环境保护投资估算。(7)环境影响的评价结论和环境影响分析。(8)存在问题及建议。2.8项目开发组织机构、管理费用的研究(1)开发项目的管理体制、机构设置。(2)管理人员的配备方案。(3)人员培训计划，年管理费用估算。2.9开发建设计划(1)前期开发计划。包括项目从立项、可行性研究、下达规划任务、征地拆迁、委托规划设计、取得开工许可证直至完成开工前准备等一系列工作计划。(2)工程建设计划。包括各个单项工程的开工、竣工时间，进度安排，市政工程的配套建设计划等。(3)建设场地的布置。(4)施工队伍选择。2.10项目财务分析(1)项目总投资估算。包括固定资产投资和流动资金两部分。(2)项目投资来源、筹措方式的确定。(3)开发成本估算。(4)销售成本、经营成本估算。(5)销售收人、租金收入、经营收入和其他营业收入估算。(6)财务评估。运用静态和动态分析方法分析计算项目投资回收期、净现值、内部收益率和投资利润率、借款偿还期等技术经济指标，对项目进行财务评估。(7)风险分析。一方面采用盈亏平衡分析、敏感性分析、概率分析等定量分析方法进行风险分析；另一方面从政治形势、国家方针政策、经济发展状况、市场周期、自然等方面进行定性风险分析。2.11项目经济分析及综合效果分析评价经济分析及综合效果分析评价属于宏观分析范畴，关系到国民经济整体利益和社会生活的各个方面。(1)国民经济评价。对于工业开发区等大型房地产开发项目，还需运用国民经济评价方法计算项目经济净现值、经济内部收益率等指标，对项目进行国民经济评价。(2)项目环境效益、社会效益及综合效益评价。2.12关于引进技术和进口设备的说明如果在项目中需要引进国外的先进技术和进口部分设备，则需要在报告中作出说明。2.13结论及建议(1)运用各种数据从技术、经济、财务等方面论述开发项目的可行性，并推荐最佳方案。(2)存在的问题及相应的建议。2.14可行性研究报告的各类附件与可行性研究主要内容有关的如：各种调查分析的材料和图表各种证明材料咨询材料专家论证的意见书等，都应作为可行性研究报告的附件置于报告正文之后。本节所述房地产项目可行性研究的内容，在实际的撰写可行性研究报告时，可根据开发建设项目规模的大小，有重点的选择其中有关内容进行编写。