3.房地产开发项目可行性研究(3)

©CopyrightsbyByMaosongMao,2007AllrightsreservedHuaQiaoUniversity华侨大学土木学院毛茂松第三章房地产开发项目可行性研究©CopyrightsByMaosongMao,2007,HuaQiaoUniversity.1.资金时间价值理论2.工程项目财务评价指标体系与应用主要内容1.资金时间价值理论1.4名义利率和实际利率1.1现金流量的概念及其构成1.2资金时间价值的概念1.3利息的计算1.5资金的等值计算1.1现金流量的概念及其构成1.1.3现金流量图的绘制1.1.2财务现金流量表及其构成的基本要素1.1.1现金流量的概念在进行工程经济分析时，可把所考察的对象视为一个系统，这个系统可以是一个建设项目、一个企业，也可以是一个地区、一个国家。而投入的资金、花费的成本、获取的收益，均可看成是以资金形式体现的该系统的资金流出或资金流入，这种在考察对象整个期间各时点t上实际发生的资金流出或资金流入称为现金流量。工程项目现金流入（CI）：在每一时点上，项目或系统实际发生的资金流入.即指投资方案在一定时期内所取得的收入。现金流出（CO）：在每一时点上，项目或系统实际发生的资金流出.即指投资方案在一定时期内支出的费用。净现金流量（CI－CO）：同一时点上的现金流入减去现金流出之差。序号项目计算期合计123456…n11.11.21.322.12.22.32.42.534现金流入(CI)销售（营业）收入回收固定资产余值回收流动资产现金流出(CO)建设投资(不含建设期利息)流动资金经营成本销售税金及附加增值税净现金流量(CI－CO)累计净现金流量计算指标:财务净现值(ic=%):财务内部收益率:投资回收期:项目财务现金流量表©CopyrightsbyByMaosongMao,2007AllrightsreservedHuaQiaoUniversity华侨大学土木学院毛茂松序号项目名称建设经营期1234561现金流入002461134516.462691.229529.51.1销售收入002461134516.462691.229529.51.2其他现金流入0000002现金流出10924.5213103.437066.3119648.3525159.725323.45452.1建设投资10924.5213103.434139.3915255.417528.61734.032.2土地增值税00246.11345.164626.912295.2952.3销售税金及附加001533.2652150.3723905.6621839.68792.4所得税001147.551897.423098.54371454.44163净现金流-10924.5-13103.4-12455.3114868.0537531.4824206.054累计净现金流-10924.5-24027.9-36636.91-21768.8615762.6239968.675折现净现金流-10115.3-11234-9887.4310928.46125543.29515253.926累计折现净现金流-10257.6-21491.6-31379.03-20450.575092.72620346.6467税前净现金流-10924.5-13103.4-11307.7616765.4740630.0225660.498税前累计净现金流-11078.2-24181.6-35489.36-18723.8921906.1347566.629税前折现净现金流-10115.3-11234-8976.4612323.1227652.1116170.4610税前累计折现净现金流-10257.6-21491.6-30468.06-18144.949507.16625677.63评价指标税前税后财务净现值25677.6320346.646财务内部收益率30.98%22.63%一种反映各时点上现金流量大小的图。在现金流量图中：⑴水平线表示时间坐标,时间的推移从左到右。第一年初规定为“0”，本期末与下期初重合。比如“2”表示第二年年末,第三年年初。⑵垂直箭头线表示现金流量多少,箭头向上表示现金流入,箭头向下表示现金流出。012345610000元/年15000元时间(年)30000元1.2资金时间价值的概念很显然,是今天的$10,000.你已经承认了资金的时间价值!!资金时间价值是指资金在周转使用中随着时间的推移而发生的增值，其价值增量与时间长短成正比。对于和，你将选择哪一个呢？5年后的$10,000今天的$10,000·资金的使用时间影响资金时间价值的因素很多，其中主要有：·资金周转的速度。资金周转越快，在一定的时间内等量资金的时间价值越大；反之，资金的时间价值越小。·资金投入和回收的特点。在总投资一定的情况下，前期投入的资金越多，资金的负效益越大；反之，后期投入的资金越多，资金的负效益越小，而在资金回收额一定的情况下，离现在越近的时间回收的资金越多，资金的时间价值就越大；反之，离现在越远的时间回收的资金越多，资金的时间价值就越小。·资金数量的大小1.3利息的计算复利不仅借（贷）的本金要支付利息，而且前期的利息在下一期也计息，逐期滚算，俗称“利滚利”。单利只就借（贷）的原始金额或本金支付利息I=P0(i)(n)I:单利利息P0:原始金额(t=0)i:利率n:期数单利公式假设投资者按7%的单利把$1,000存入银行2年.在第2年年末的利息额是多少?I=P0(i)(n)=$1,000×0.07×2=$140FV1=P0(1+i)1=$1,000×1.07=$1,070FV2=FV1(1+i)1=P0(1+i)(1+i)=$1,000×1.07×1.07=P0(1+i)2=$1,000×(1.07)2=$1,144.90在第2年你比单利利息多得$4.90复利公式FVn=P0(1+i)n0100020003000400050006000700080001年10年20年30年7%单利7%复利1年10年20年30年7%单利10701700240031007%复利1070.01967.23869.77612.3一笔$1,000存款的终值FutureValue(U.S.Dollars)1.4名义利率和实际利率在复利计算中，利率周期通常以年为单位，它可以与计息周期相同，也可以不同。当计息周期小于一年时，就出现了名义利率和实际利率的概念。名义利率r是指计息周期利率乘以一年内的计息周期数m所得的年利率。即：mir若计息周期月利率为1%，则年名义利率为12%。很显然，计算名义利率时忽略了前面各期利息再生的因素，这与单利的计算相同。资金在复利计息中所发生的实际利率，包括计息周期实际利率和年实际利率两种情况。（1）计息周期实际利率，即计息周期利率imri（2）年实际利率已知某年初有资金P，名义利率为r，一年内计息m次，则计息周期利率为。根据复利计息公式可得该年的本利和F，即：mrimmrPF1根据利息的定义可得该年的利息I为：111mmmrPPmrPI再根据利率的定义可得该年的实际利率，即：11ieffmmrPI如$1,000存款的年终值年名义利率(r)计息期年计息次数(m)计息期利率(i=r/m)年终本利和(F=P(1+i)^m年实际利率年112%1120.012%半年26%1123.612.36%季43%1125.512.55%月121%1126.812.68%日3650.033%1127.512.75%12%(F/P,i,n)终值系数F=P×(1+i)n(P/F,i,n)现值系数P=F×(F/A,i,n)等额年金终值系数F=A×(A/F,i,n)等额年金偿债基金系数A=F×(P/A,i,n)等额年金现值系数P=A×(A/P,i,n)等额年金资金回收系数A=P×(P/G,i,n)等差序列现值系数P=A1×(P/A,i,n)+G×ni)1(1iin1)1(1)1(niinniii)1(1)1(1)1()1(nniiinnniniiii)1()1(1)1(11.5资金的等值计算一次支付终值系数(F/P,i,n)01234n-1nPF=?已知：P,n,i,求：FF=P(1+i)n或F=P(F/P,i,n)例：某厂利用外资500万元引进设备，协议规定贷款年利率为20%，第四年末一次归还本利，问到时应还多少？已知：P=500,i=20%,n=4,求：FF=P(1+i)n=500(1+20%)4=500×2.0736=1036.8或F=500(F/P,20%,4)=500×2.0736=1036.8012345500F=?©CopyrightsbyByMaosongMao,2007AllrightsreservedHuaQiaoUniversity华侨大学土木学院毛茂松期数1%2%3%……19%20%……11.011.021.03……1.191.2……21.021.041.061……1.4161.44……31.031.0611.093……1.6851.728……41.0411.0821.126……2.0052.074……51.0511.1041.159……2.3862.488……复利终值系数表一次支付现值系数(P/F,i,n)已知F,n,i求P01234n-1nP=?F或P=F(P/F,i,n)P=F×ni)1(1例：某厂对年报酬率为10%的项目进行投资，若希望5年后得到1000万元，现应投资多少？已知：F=1000,i=10%,n=5，求：PP=1000×[1/(1+10%)5]=1000×0.6209=620.9或P=1000(P/F,10%,5)=1000×0.6209=620.9012345P=?1000等额年金终值系数(F/A,i,n)已知A,n,i求F(n个A合并到F)现金流量特点:(a)A发生在每一计息期期末，(b)在第n期期末，A与F同时发生。F=A×=A(F/A,i,n)在Excel里输入公式“-FV(i,n,A)”也可求其终值。iin1)1(01234n-1nAF=?例：某厂基建5年，除自有资金外，计划在建设期5年内，于每年末向银行借500万元，年利率10%，问投产期初共借多少？已知：A=500,i=10%,n=5,求：FF=A[(1+i)n–1]/i=500×[(1+10%)5–1]/10%=500×6.1051=3052.55或F=500×(F/A,10%,5)=500×6.1051=3052.55012345500F＝？等额年金偿债基金系数(A/F,i,n)已知:F,n,i求:A(F向过去的时间分解为n个A)现金流量特点:(a)A发生在每一计息期期末，(b)在第n期期末，A与F同时发生。A=F×=F(A/F,i,n)1)1(nii01234n-1nA＝？F例：某投资项目需在5年后偿还债务1000万元，问从现在起每年年末应等额筹集多少资金，以备支付到期的债务？（设年利率为10%）已知：F=1000,i=10%,n=5，求：AA=1000×10%/[(1+10%)5–1]=1000×0.1638=163.8或A=1000(A/F,10%,5)=1000×0.1638=163.8012345A＝？1000等额年金现值系数(P/A,i,n)已知:A,n,i,求:P(将n个A合并为P)P=A×=A·(P/A,i,n)nniii)1(1)1(01234n-1nAP＝？例：某厂投产前需借一笔资金，估计投产后，7年内每年可从净收入中取出500万元还本付息，问现在可借多少以便到第7年末能全部偿还本利？（年利率10%）已知：A=500,i=10%,n=7,求：PP=A·[(1+i)n–1]/[(1+i)n·i]=500×[(1+10%)7–1]/[(1+10%)7×10%]=2434或P=500×(P/A,10%,7)