搜索
房地产开发概述一、简述一、房地产：是指土地、建筑物以及固着在土地、建筑物上的不可分离的部分及其附带的各种权益。二、房地产行业：主要指与房地产有关的开发、经营管理和服务房地产业和建筑业的区别房地产业属于第三产业，建筑业属于第二产业。房地产的特点位置固定性不可移动性使用的长期性，开发时间长价值大量性，资金密集型保值与增值性房地产价值在较长时间序列上呈不断上升趋势的规律。其主要归功于房地产的重要组成部分-----土地。影响因素多样性，汇率、国家政策等土地我国土地属于社会主义公有制。我国土地所有权国家所有和集体所有两种，取得使用权的方式只有2种：划拨和出让国家规定商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让，土地按使用功能的分类住宅用地商业用地工业用地仓储用地道路广场绿化用地市政公用设施土地使用年限（一）居住用地七十年；（二）工业用地五十年；（三）教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；（四）商业、旅游、娱乐用地四十年；（五）综合或者其他用地五十年。其他用地比如加油站等20年房产交易房产买卖房屋租赁房产抵押房产互换房地产交易市场（1）房地产一级市场：是土地交易市场，是土地所有者与使用者间的纵向交流，由政府直接控制和垄断经营。（2）房地产二级市场：是增量房地产交易市场，指房地产经营者与房地产使用者的纵向流通市场。（3）房地产三级市场：即存量房地产交易市场，是房地产所有者将房地产使用权或所有权再转让的市场，是消费者间的横向交易，属于消费市场的重新配置二、房地产开发基本流程房地产开发：是通过多种资源的组合使用而为人类提供入住空间，改变人类生存物质环境的活动。一、投资机会的选择与决策分析；二、前期工作；三、建设阶段；四、租售阶段。前期工作----手续的办理水文、地质、文物和地基勘察费，沉降观测费，日照测试费、拨地钉桩验线费、复线费、定线费、放线费、建筑面积丈量费。安检费、质检费、标底编制费、交易中心手续费、人防报建费、消防配套设施费、散装水泥集资费、白蚁防治费、墙改基金、建筑面积丈量费、路口开设费等、规划管理费、新材料基金(或墙改专项基金)、教师住宅基金(或中小学教师住宅补贴费)、拆迁管理费、招投标管理费。。。。。“五证”“两书”建设用地的规划许可证---规划局国有土地使用证----土地局建设工程规划许可证----建设局规划处建筑工程施工许可证------建委商品房预售许可证-----房管局预售处《商品房质量保证书》---开发企业《商品房使用说明书》---开发企业建设阶段结构类型：砖木（古代寺庙）、砖混（六层一下住宅楼）、混凝土（高层建筑）、钢构（特殊造型）竹结构、砖拱结构、窑洞等高度分类：1、低层：1---3层2、多层：4---6层（高度小于24米）3、中高层：7层以上，16层以下（高度大于24米）4、高层：16层以上，30层以下（小于100米）5、超高层：30层以上（高度大于100米）分部分项工程1、地基与基础2、主体结构3、建筑装饰装修4、建筑屋面5、建筑给水、排水及采暖6建筑电气7智能建筑8通风与空调9电梯绿化地产投资估算土地费用（含拆迁等）勘察设计和前期工程费5％×建安工程配套180元-250元/平方工程建设费管理费3％-5％销售费5％财务费5％不可预见费50-100元/平方(5%)税金5.5％实例1.土地费用200×50=1亿1000元/平米2前期费用100元/平米3.建安费用10×2000=2亿2000元/平米4.配套费用200元/平米5.管理费用60-100元/平米6.销售费用100元/平米7.财务费用60-100元/平米8.不可预见费用50元/平米9．税金100元/平米3670---3750元、平方米结束语房地产开发的主要流程，是由我们所有部门共同完成，前期阶段设计部、报建部，建设阶段由工程部，租售阶段由招商部和销售部，还有财务部、人事部、行政部。。。。。。整体工作的完成由我们所有部门的共同协作，希望所有同事共同努力，让我们的公园早日建成投运。