房地产法(1)

房地产法学•课程任务：理解房地产法学理论；掌握房地产法律制度；培养解决房地产法律实际问题的能力。•课程内容：总论；房地产开发制度；房地产交易制度；房地产管理制度；房地产服务制度；附论。第一章房地产法学学科第一节房地产法学的对象和特点一、我国的法律学科房地产法学是民商法学与经济法学、行政法学学科属下的一门综合性、交叉性的分支法学学科。二、房地产法学的研究对象房地产法学以房地产法律现象为其研究对象。三、房地产法学的特点1．综合性2．应用性3．交叉性第二节房地产法学的内容和体系一、总论二、房地产开发制度研究三、房地产交易制度研究四、房地产管理制度研究五、房地产服务制度研究六、附论第三节房地产法学的现状和前景一、房地产法学的现状创建阶段，已有一定的发展。二、房地产法学的前景物权法、公司法、投资法、物业管理法等的发展将促进房地产法学的发展。第四节房地产法学的意义和方法一、房地产法学的意义首先，房地产法学在理论上具有重要意义。其次，房地产法学在实践中具有重要意义。二、房地产法学的方法1．将学习教材和学习法规结合起来。2．将研究课本资料和研究实践资料结合起来。3．将理论学习和实际运用结合起来。第二章房地产法概述第一节房地产法基本概念视角•（1）是房地产权：不动产（民法）•（2）是房地产业：产业（经济）•（3）综合性质：是专门法房地产是房产和地产的统称，包括房屋财产和土地财产。土地，指地球陆地表层。从法理上来讲，土地权利的空间范围应包括一定深度的陆地表层及其上面一定高度的空气空间，但不能理解为“上至天顶，下至地心”。土地分类：居住用地；公共设施用地；工业用地；仓储用地；对外交通用地；道路广场用地；市政公用设施用地；绿地；特殊用地；水域和其他用地。•土地历来都是生产要素，因而从事土地买卖、租赁、抵押活动的地产市场，也是生产要素市场的组成部分。在中国，城市土地归国家所有，农村土地归集体所有，永久出让土地所有权是不允许的。因此，一般说来，地产市场的交易活动是土地使用权的转让或租赁。房屋房屋，是指建造于特定地块上、具有固定活动空间并有上盖的建筑物。房屋的构成条件：（1）必须有上盖；（2）必须固定于土地；（3）必须是合法的。按照房屋的使用价值，可分为：住宅；工业交通仓库用房；商业服务用房；文化体育娱乐用房；教育医疗科研用房；办公用房；其他用房。按照房屋的建筑结构，可分为：钢铁结构房屋、钢筋混凝土结构房屋、混合结构房屋、砖木结构房屋和其他结构房屋。按照房屋的完损程度，可分为：完好房、基本完好房、一般损坏房、严重损坏房和危险房。•房产包括作为居民个人消费资料的住宅，也包括作为生产资料的厂房、办公楼等。所以，住宅市场属于生活资料市场的一部分，非住宅房产市场则是生产要素市场的一部分。房产也是自然商品，因而建立和发展从事房产交易的市场是经济运行的要求。房地产•房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性，在经济学上又被称为不动产。可以有三种存在形态：即土地、建筑物、房地合一。在房地产拍卖中，其拍卖标的也可以有三种存在形态，即土地（或土地使用权），建筑物和房地合一状态下的物质实体及其权益。房地产房地产的特性：（1）固定性；（2）异质性；（3）稀缺性；（4）耐久性；（5）保值性。房地产的法律特征：属于不动产；属于特定物；属于不可分物。房与地产的联系：（1）在物质形态上，房产和地产相互联结；（2）在价格构成上，不论买卖或租赁房屋，房价和房租都包含了地租；（3）在权属管理上，要保证房地一致。房产与地产的区别：（1）地产可以单独存在，而房产不能离开地产而独立存在；（2）地产没有折旧，而房产有折旧；（3）地产的价格明显受级差地租规律的支配，而房产价格则主要决定于地租和建筑成本。房地产业房地产业是指从事房地产开发、经营、管理和服务的产业。1．房地产开发（包括土地开发和房屋建设）2．3．房地产管理（广义包括土地管理、房屋管理、房地产企业管理、物业管理等）4．1．房地产业是国民经济发展的基础性产业。2．房地产业是国民经济发展的重要经济支柱。3．房地产业是国民经济发展的先导性产业。4．房地产业是第三产业的重要组成部分。房地产业的具体内容（1）国有土地使用权的出让；（2）房地产的开发与再开发：征用土地，拆迁安置，委托规划设计，对旧城区的开发与再开发；（3）房地产经营：土地使用权的转让、出租、抵押以及房屋的买卖、抵押等经济活动；（4）房地产中介服务：房地产咨询中介，房地产评估中介，房地产代理中介；（5）物业管理：房屋公用设备实施的养护维修并为使用者提供安全、卫生、优美的环境；（6）房地产的调控与管理：建立房地产市场、资金市场、技术市场、劳务市场、信息市场，制定合理的房地产价格体系，建立健全房地产法规，实现国家对房地产市场的宏观调控。房地产业的特点1.高风险（高收益）投机性泡沫经济2、基础性土地的开发利用为人类提供了生存、发展的基础性物质条件3.先导性房地产业的发展为农业、工业、商业、运输业等国民经济基本行业的繁荣、发展提供了先导性的物质条件房地产市场的概念和特征房地产市场的概念•房地产市场是指国有土地使用权出让、转让、出租、抵押和城市房地产转让、房地产抵押、房屋租赁等交易活动的总称。房地产市场的特征•综合功能•多级市场•法定形式•国家干预小产权房概述1、小产权房的概念•小产权房”，也称“乡产权房”，是指由乡镇政府而不是国家颁发产权证的房产。所以，“小产权”其实就是“乡产权”“集体产权”，它并不真正构成严格法律意义上的产权。说的再直白一些，“小产权房”是一些村集体组织或者开发商打着新农村建设等名义出售的、建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的“商品房”。小产权房的法律属性•首先应当明确的是乡产权房只要依法办理了相关审批手续，其就是合法建筑，法律是允许乡村集体在集体土地上建造住宅的。因此，并非只要是乡产权房就是非法建筑，其只是因销售环节存在的一些问题和现行法律法规发生冲突，才让人误认为是非法建筑。•既然是合法的，那么乡产权房是否可以购买和转让呢？根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。而农村宅基地属集体所有，村民对宅基地也只有享有使用权，农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不能受到法律的认可与保护，也就不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。•由此可见，乡产权房是不能向非本集体成员的第三人转让或出售的。但这并不是说乡产权房就不能转让，而是说其转让或销售的对象是有限制的，只能在集体成员内部是可以转让、置换。小产权房热销的原因•一、乡产权房是在商品房房价居高不下的情况下热起来的，短期内如果人们的收入和购房比没有太大的变化，在城里购房仍然是天方夜谈的话，人们也只好到郊外寻找自己的世外桃源。•二、人们购买小产权房的目的以自住为主，因此只要住着舒服，人们不大会考虑出售的风险，现在北京周边的河北城镇都在北京热销房屋的情况下，距离已经不在是人们心中的最痛，何况北京郊区的交通比之京外城镇还是要方便的多，谁让自己钱不够足够多呢？而这些小产权房确实满足了人们的自住需要。•三、按照建设部的警告，实际上没有什么“乡产权、小产权”与“大产权”之分的，这所谓的“乡产权”实际上是非法的，不受法律保护的。但现在各方面的消息没有人实际上否认“乡产权”的存在，特别是把其归类到小产权之列就给未来的大产权化埋下了伏笔。小产权房热销的原因•四、乡产权房对当前平抑房价、改善房屋市场的供求关系是有一定作用的，为中低收入者提供了又一条解决住房困难的新通道，从历史上看其作用还是积极的、有效的，政府不可能忘记这一点。•五、“乡产权”除了热销之外，还没有发生过因为违法被拆除的先例，另外虽然城市人口购买集体土地房屋属非法行为，但“乡产权”房已经热销多年，政府方面并没有出台制止小产权房销售的条例，也没有追究过乡政府、村委会的违法行为。•六、城市里大量违章建筑的存在、以及被当作私有财产作价拆迁的实际情况，让人们有一种“共产党不会坑老百姓”的天然想法。何况“乡产权”房也都是经过有关部分审批过的有规划的正式项目，怎么可能说拆就拆呢？说白拆就白拆呢？•七、随着城乡一体化改革进程的推进，经济体制、社会体制、土地制度的改革都将提到议事日程上来了，乡下农民也要变成市民了，也可以享受到普遍的社会公民权了。人们期待这社会主义新农村建设会推进城乡一体化的发展，在一体化的前提下再划分乡产还是公产、小产还是大产就有点牵强了。小产权房对楼市的影响•目前北京440多个在售项目中，竟然有80个无产权保障的乡产权房（俗称小产权房）在售，占项目销售总数的20%左右。这组数据也就意味着在北京5个住宅项目中，就有一个是非法项目。那么小产权房究竟有没有市场呢？按照常规，这种风险极大的项目，购买者应该是寥寥无几的，可是实际情况并非如此，小产权房市场在北京红红火火。商品房均价急剧攀升，一些售价仅为2000多元/平方米的小产权楼盘格外引人注目。目前，小产权房主要集中在北京远郊区县：如通州、房山、石景山等地区。•目前在售的80个无产权保障房项目，均价为3344元/平方米，仅为2006年北京市整体销售均价8792元/平方米的38%。价格低廉、手续简单、即买即住、物业费低，这四大方面是构成小产权房热销的最重要原因。当然，选择小产权房实则是购房者的无奈之举，小产权房里面蕴藏的政策风险谁都明白，但是在高房价面前，购买者已经考虑不到那么长远了，“好歹有个窝”的中国传统思想让他们义无返顾的选择购买。“小产权房”的风险•1、乡产权房只具备普通商品房的使用性质，不具备普通商品房的法律性质。所以购房者的购房合同在法律看，属于无效合同。•2、如果遇到国家征地拆迁，由于乡产权房没有国家认可的合法产权，购房人实际只拥有房屋的永久使用权，所以其拆迁补偿要比普通商品房低很多。•3、由于乡产权房没有在房管部门备案，不在政府机构对商品房的统一管理范围内，这样在使用房屋的过程中，如果遇到一些房屋质量问题、公共设施维护问题，无法有效维护权利。•4、开发资金和建筑质量一般是需要银行和政府进行监管的，而乡产权房在这方面比较薄弱，几乎没有得力的监管机构，主要依靠开发商自律进行开发建设。•5、房地产市场整顿风险。因为乡产权房不属于商品房，而农村宅基地按照现在的法律规定，宅基地上面的住房不允许向城市居民出售，宅基地由村集体享有土地所有权，村民享有使用权、继承权，但是不能转卖。以新农村名义建设的住宅除了村民自住的部分，流向城市居民的部分目前还没有明确的处置和管理办法。小产权房-全国性难解之题•据了解，在国家叫停“小产权房”之前，石家庄市区各周边“村证房”外售率高达当年新房销售的20%左右。与此同时，全国很多城市的“小产权房”已经颇具规模。一些专家表示，不可否认，主管部门对“小产权房”下手有点晚，而且不够有力，小产权房目前已经成为全国性的难以破解又必须破解之题。小产权房-全国性难解之题•首先，对已经建成并售出的“小产权房”如何消化处理？不符合土地利用、建设规划的小产权房项目强行拆除势必影响社会稳定，是否补偿，如何制定补偿标准；国家征收，改变集体土地性质，如何补缴土地出让金？•其次，主管部门采取什么严厉措施杜绝出现新的“小产权房”，避免助长顶风违法，进一步恶化形成无法收拾的烂摊子。村民在集体土地上是否可以建房？相关法律并没有明令禁止。如果允许建设，带来的不仅是规划问题，并且不可避免地流入“不要名分，有个窝住”的城市中低收入家庭。第三，购买“小产权房”的市民往往会有法不责众的“赌”的心态，用预期利益赌国家的政策动向改变，赌国家的政策执行力。如何解决小产权房问题，将是一场体制、政策和民生的艰难博弈。专家认为，必须全面、综合、突破地将其作为一个系统工程来完成。单一政策已经不能从根本上解决问题，也不能使用强迫手段简单处理不计后果。专家建议从以下几方面入手•第一，国家对房地产市场调控几年来效果不佳，充分说明一个问题，不少地方政府执行力存在问题，首先应该解决政府执行力问题。这本身就是一