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四川师范大学法学院房地产法刘洲18628012199从房奴说起房奴（mortgageslave）一词是教育部2007年8月公布的171个汉语新词之一。“房奴”意思为房屋的奴隶。“房奴”是指城镇居民抵押贷款购房，在生命黄金时期中的20到30年，每年用占可支配收入的40%至50%甚至更高的比例偿还贷款本息，从而造成居民家庭生活的长期压力，影响正常消费。购房影响到自己教育支出、医药费支出和抚养老人等，使得家庭生活质量下降，甚至让人感到奴役般的压抑。国际通行看法认为，如果月供超过个人月收入的1/3，将出现较大还贷风险，并影响生活质量。目前我国大中城市房价收入比大多已超过了6倍，其中北京、南京、青岛等城市的比率超过了10倍，房价显然偏高。第一章房地产法概述房地产房地产法一、房地产房地产是房产和地产的统称。在法律上，房地产是指经依法确认的、具有价值和使用价值的房屋等建筑物及其占用范围的土地的相关财产权利。案例——农村小产权房纠纷因工作调入郑州，王某急需在郑州购房。1995年10月，陈某将其和母亲共有的村中老宅卖给了王某。从1997年起，王某一直在该房内居住。2006年因旧村改造拆迁，在巨大的拆迁补偿利益面前，陈某否认卖房事实，领取了房屋拆迁补偿款，王某起诉到法院，要求确认双方之前的买卖行为有效。地产与房产土地，是有特定四至范围的陆地的表面。对特定地块的财产权利即称为地产，地产可以是土地所有权，也可以是土地使用权或其他权利。房屋，是建筑于特定地块上的形成固定活动空间的建筑物。针对房屋的所有权或其他财产权益被称为房产。可能存在独立的地产，但不可能存在独立的房产。对于“房屋”的理解房屋不仅包括住宅或办公楼，还包括一切有四壁的建筑物，例如饭店、剧院、体育馆、仓库、地下室。诸如桥梁、纪念碑、公路、城墙等在习惯上被称为构筑物而不称房屋。（一）关于“不动产”不动产（realestateorrealproperty）是指土地以及房屋、林木等地上定着物。动产是指不动产以外的物（我国《担保法》第92条规定）。土地和房屋是最重要的不动产，也可以说房地产是狭义的不动产。所有关于不动产的规则，均是以房地产为基础建立起来的。不动产构成要素不动产土地土地的附着物土地空间矿物、石油和天然气建筑物及构筑物林木1、关于土地广义的土地，是指由土壤、气候、地貌、水文和生物等构成的综合体。狭义的土地，是指地球的陆地表层，包括陆地、内陆水域、滩涂、岛屿等一切土地。美国不动产法将土地定义为上至地表的上层空间，下至地心，包括地球表层（土壤、砂石），土地中的矿物、石油和天然气。我国的法律对于土地的定义没有明确的规定。关于矿物、石油和天然气——我国法律对土地内容的界定中不包括土地中的矿物、石油和天然气，这些物质在我国属于矿产资源，其所有权归国家所有，土地使用权人仅拥有土地使用权。2、关于土地上的附着物建筑物及构筑物包括房屋、桥梁、水坝、水塔、烟囱等。建筑物的组成，不仅包括其主体，而且还包括为了实现建筑物的设计功能所必需的附属的或配套的各种设备（包括电梯、锅炉、各种灯具、冷却塔、水泵、消防设施、监控设施等），管线等，林木是指根植于土壤的树木、竹等，既包括人力也包括因自然力生长的林木。（二）关于“物业”物业一词来源于东南亚、香港地区，一般作为房地产或不动产的同义词使用。具体而言，物业是指单元性房地产的别称，它既可以指单元性的地产，也可以指单元性建筑物和整栋楼房建筑。目前，我们一般是在谈及对楼宇、房屋的经营管理时，使用“物业管理”。（三）房地产的特征固定性（不可移动性）特定性（异质性）耐用性保值性二、房地产法广义的房地产法，是指对房地产关系进行调整的所有法律规范的总称狭义的房地产法，是指全国人民代表大会制定的对房地产关系做统一调整的基本法律。房地产法的调整对象——房地产开发关系房地产交易关系物业管理关系房地产管理关系（一）我国房地产法的发展停滞时期（1949-1979）恢复时期（1979-1988）创立时期（1988-2007）完善时期（2007至今）（二）房地产法的地位经济法民法行政法（三）房地产法的渊源宪法法律行政法规部门规章地方性法规地方部门规章最高法院司法解释部分重要的房地产法律文件——法律类《物权法》、《城市房地产管理法》、《土地管理法》、《城乡规划法》、《建筑法》行政法规类《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《物业管理条例》、《城市房地产转让管理规定》、《房地产开发经营管理条例》司法解释类《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》、《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》、《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》、《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》、《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》、《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二章房地产权属制度房地产权利，指以房地产为标的的民事财产权利，是权利人依法对其所有的房地产享有的占有、使用、收益和处分的权利。房地产权属，指房地产权利主体上的归属。一、大陆法系不动产权属体系不动产物权所有权定限物权用益物权担保物权地上权地役权永佃权典权二、英美法系不动产权属体系“房地产”在英文中较为近似的对应词是“RealProperty”,其有关权利以财产权（Property）称之，在英美法系中属财产法范畴。不动产权属体系——抵押权地役权与用益权衡平法上的地产权地产权所有权RealProperty三、我国房地产权属制度中国房地产权属制度土地所有权土地使用权房屋所有权房地产抵押权房地产相邻权我国存在国有土地和农村集体所有土地两种所有制形式，所以在土地所有权和土地使用权方面也存在两种不同的类型。房屋所有权可以分为城镇房屋所有权和农村房屋所有权。《物权法》中的不动产权利不动产物权所有权用益物权担保物权国家所有权集体所有权私人所有权土地承包经营权抵押权建设用地使用权地役权宅基地使用权占有建筑物区分所有权（一）关于土地权属制度土地所有权土地所有权是指以土地为其标的物，土地所有权人独占地支配其所有的土地的权利，其权能包括但不限于对土地的占有、使用、收益和处分。土地使用权传统民法中，土地使用权并不是一个单独的概念，具体包括地上权、地役权、土地用益权以及使用权（法国民法典）、建筑权（瑞士民法典）等多种权利。1、关于土地所有权土地所有权具有维护社会安定、促进社会发展、促进财富积累等三个方面发社会功能。在当代，资本所有权已经完全表现为一种收益权，现代所有权的观念就是由绝对权向收益权的转化。我国当前存在国家土地所有权和集体土地所有权这两种土地所有权类型。（1）国有土地所有权城市土地（城镇土地），一般是指已进行城市配套建设、具备城市功能、基本连片的土地。城市以外的国有土地，主要包括农村、城市郊区和未被开发利用的地区，这类土地只有依法纳入城市建设规划，才能成为房地产开发建设用地。（2）集体土地所有权农村和城市郊区的土地，除依照法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有。宅基地和自留山、自留地，属于农民集体所有。2、关于土地使用权传统民法中，土地使用权并不是一个单独的概念。我国的土地使用权，是指公民、法人及其他组织依法控制、支配国家所有或集体所有的土地及其收益，并排斥他人干涉的权利。我国土地使用权可以分为国有土地使用权和集体土地使用权。（1）国有土地使用权国有土地使用权包括（1）城市规划区内的国有土地使用权（建设用地使用权）（2）其他国有土地上的使用权房地产业所涉及的土地使用权主要是城市规划区内的国有土地使用权。关于建设用地使用权建设用地使用权，是指建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权。（2）集体土地使用权农业用地的土地承包经营权建设用地包括乡（镇）村公益事业用地和公共设施用地、宅基地使用权关于土地承包经营权农民集体所有和国家所有由农民集体使用的耕地、林地、草地以及其他用于农业的土地，依法实行土地承包经营制度。土地承包经营权人依法对其承包经营的耕地、林地、草地等享有占有、使用和收益的权利，有权从事种植业、林业、畜牧业等农业生产。土地承包经营权的期限耕地：30年草地：30～50年林地：30～70年，特殊林木的承包期，经国务院林业行政主管部门批准可以延长。承包期届满，由土地承包经营权人按照国家有关规定继续承包。（二）关于房屋权属制度房屋所有权建筑物区分所有权1、房屋所有权房屋所有权，是指房屋所有人依照法律规定，对房屋享有的占有、使用、收益、处分的权利。房屋所有权与土地所有权、使用权等权利关系密切。当房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占有范围内的土地使用权同时转让、抵押。房屋所有权类型根据1997年《建设部关于制作颁发全国统一房屋所有权属证书的通知》，城镇房屋所有权有如下形态：国有房产（直管公房与自管公房）集体所有房产私有房产联营企业房产股份制企业房产港澳台投资房产涉外房产其他房产2、建筑物区分所有权建筑物区分所有权，是指多个业主人共同拥有一座区分所有建筑物时，各业主对建筑物专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。建筑物区分所有权的内容包括——（1）所有权（专有部分）（2）共有权（共有部分）（3）共同管理权（共有部分）（1）业主对专有部分的所有权建筑物的专有部分指建筑物中具有构造上和使用上的独立性的部分，由一定平面的长度与一定立体的厚度构成，与其他专有部分或共有部分以墙壁、天花板、地板相间隔。专有部分所有权的内容——业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。（2）业主对共有部分的权利建筑物的基本构造部分：包括楼房的外墙、楼顶、楼层通道、楼梯、支柱等。建筑物的附属设施：包括电梯、中央空调或暖气设施、水汽管道、地下停车场、照明设备、消防设备等。建筑用地：包括基地、绿地、庭院及围墙等。共有部分所有权的内容——业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。关于小区道路、绿地等的权属建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。关于车位的权利归属建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。（3）业主的共同管理权业主的共同管理权（成员权），是指业主建筑物专有部分之外的共有部分所享有的共同管理的权利。业主共同管理权的主要内容表决权参与订立规约权选举及解任管理者的权利对公共管理事项及公共利益的应得份额所享有的请求权四、不动产登记制度不动产登记（房地产登记），是指不动产登记机构对不动产物权（所有权、用益物权、担保物权）的设立、变更、转让和消灭依法进行登记。其性质属于行政行为。房地产权属登记具有三项功能：权利确认功能、权利公示功能和管理功能。（一）房地产权属登记的效力意思主义（对抗主义、登记公示主义、形式主义登记）登记要件主义英美法上的托伦斯登记制度1、意思主义是指当事人一旦作出物权变动意思表示，变可发生物权变动的法律效果，未经登记的物权也可以通过当事人的合意而成立，只是在没有依法进行公示前，物权的变动不能对抗善意第三人。法国、日本等国家采用