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房地产开发法律制度关键术语：房地产开发房地产开发项目城市规划建设用地年度计划建筑企业资质建设工程施工分包建设工程施工转包建设工程监理房地产开发法律制度第一节房地产开发概述一、房地产开发概念：一般是对土地和地上建筑物进行的投资开发建设活动。在我国．依照《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，在依法取得国有土地使用权的土地上，进行基础设施、房屋建设的行为。二、分类:按开发对象来划分，分为新区开发和旧城改造按开发方式来划分，分为单项开发、成片开发和小区开发按开发主体来划分，分为政府开发和房地产开发企业开发房地产开发法律制度第一节房地产开发概述三、房地产开发的特点：投资量大，回收期长，并且涉及面广。四、我国房地产开发的发展起步阶段，以“统建”为主转型阶段，从“统建”向综合开发过渡迅速发展和逐步规范阶段，房地产开发逐渐走上规范健康发展的轨道房地产开发法律制度第一节房地产开发概述五、房地产开发立法的基本原则严格执行城市规划的原则综合开发、配套建设的原则经济效益、社会效益、环境效益三统一的原则鼓励开发建设居民住宅的原则房地产开发项目管理城市房地产管理法对此作出以下几方面规定：1、执行城市规划。房地产开发必须严格执行城市规划。按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。我国的城市规划分为总体规划和详细规划，其中详细规划又分为控制性详细规划和修建性详细规划。对房地产开发项目产生直接法律约束力的是详细规划。2、开发土地使用权要求与开发期限要求。以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。A、超过出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20％以下的土地闲置费；B、满2年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。上述立法的目的有两个：一为禁止出让土地使用权人在房地产开发中擅自改变土地用途，侵犯国家利益，扰乱房地产市场秩序；二为禁止或限制出让土地使用权人闲置土地，造成土地资源的浪费。3、房地产开发的安全性要求。房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范；房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。上述立法的目的系为保障房地产开发过程及产品的安全性，使房地产开发企业在追求经济效益的同时，兼顾社会效益和环境效益。取得竣工验收合格证亦是申请取得房屋所有权的一个重要条件。房地产开发法律制度第二节房地产开发企业一、房地产开发企业的分类房地产开发企业概念：以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业分类：按开发企业所有制性质分为全民所有、集体所有、中外合营三种；按开发企业经营性质分为专营企业、兼营企业和项目公司房地产开发法律制度第二节房地产开发企业二、房地产开发企业的设立设立条件：有自己的名称和组织机构有固定的经营场所符合国务院规定的注册资本有足够的专业技术人员符合法律、法规规定的其他条件设立程序：申请登记、依法备案房地产开发法律制度第三节房地产开发建设管理一、房地产开发建设的规划控制土地利用总体规划控制城市规划控制二、房地产开发用地计划管理土地利用计划建设用地计划建设用地计划对房地产开发用地的控制房地产开发法律制度第三节房地产开发建设管理三、环境保护法对房地产开发的要求房地产开发前期阶段，应进行环境影响评价。房地产开发实施阶段，开发企业必须按“环境影响评价报告书”的要求，落实各项环保措施房地产项目竣工阶段，环境保护措施的落实情况是开发成果验收的重要内容之一。“三同时”制度根据我国《环境保护法》第26条规定：“建设项目中防治污染的措施，必须与主体工程同时设计、同时施工、同时投产使用。防治污染的设施必须经原审批环境影响报告书的环保部门验收合格后，该建设项目方可投入生产或者使用。”这一规定在我国环境立法中通称为“三同时”制度。它适用于在中国领域内的新建、改建、扩建项目（含小型建设项目）和技术改造项目，以及其他一切可能对环境造成污染和破坏的工程建设项目和自然开发项目。它与环境影响评价制度相辅相成，是防止新污染和破坏的两大“法宝”，是中国预防为主方针的具体化、制度化。房地产开发法律制度第四节房地产开发建设用地管理一、房地产开发建设用地使用权取得方式土地使用权的一般取得方式：出让实践中常见的出让方式：招标、拍卖、挂牌、合作开发，土地使用权转让等。土地使用权的特殊取得方式：划拨法律、法规规定可以采取划拨方式取得土地使用权的土地，其使用权是通过划拨取得的。在土地使用权出让之前，县级以上地方人民政府城市规划行政主管部门和房地产开发主管部门应当对下列事项提出书面意见，并提交有关主管部门审查。房地产开发项目性质、规模、开发期限；城市规划设计条件；基础设施和公共设施的建设要求；基础设施建成后的产权界定；项目拆迁补偿、安置要求。房地产开发法律制度第四节房地产开发建设用地管理二、房地产开发建设用地的审批1.出让方式取得土地使用权的审批：人民政府土地管理部门同城市规划、建设及房产管理部门，共同对出让的地块、用途、年限和其他条件拟定方案，然后报有批准权的人民政府批准。2.征用或使用土地的审批：符合土地利用总体规划和年度土地利用计划的房地产开发项目用地予以批准，不符合规划或计划的用地不予批准。房地产开发法律制度第四节房地产开发建设用地管理3、土地使用权审批权限：国务院：使用基本农田，基本农田以外的耕地在35公顷以上的，使用耕地以外的其他土地在70公顷以上的，由国务院批准；省级人民政府：使用耕地在35公顷以下的，使用耕地以外的其他土地在70公顷以下的，由省级人民政府批准。人民政府在批准出让土地使用权时，必须严格遵守法律规定，不得超越法定权限行使土地审批权三、房地产开发用地的使用必须遵循开发合同房地产开发法律制度第五节房地产项目建设中的施工管理制度一、施工企业资质管理制度：P112施工企业作为房地产项目实施的主体，是工程项目施工任务的承担者，房地产开发企业对施工单位的选择，应符合国家关于施工企业资质管理的有关规定。根据有关规定，施工企业资质管理主要包括三部分内容：1．确定资质标准2．认定企业资质等级3．划定企业的营业范围房地产开发法律制度第五节房地产项目建设中的施工管理制度二、房地产开发建设工程的招投标制度（一）房地产开发建设工程的招投标制度1、适用范围：根据1999年《招标投标法》及有关部门的规章，主要包括：（1）大型基础设施，公益事业等关系社会公共利益公共安全的项目；（2）使用国际组织或者外国贷款、援助资金的项目；（3）全部或部分使用国有资金投资或者国家融资的项日；（4）商品住宅。房地产开发法律制度第五节房地产项目建设中的施工管理制度2、投标人的资格审查：凡实行公开招标的，项目法人或招标投标监督管理机构应当对报名投标之单位的资质条件、财务状况以及有无承担类似工程的经验等进行审查，经资格审查合格的，方可参加投标。3、招标、投标的要求：(1)实行公开招标的工程，招标时必须公示；(2)开标应当在招标文件规定的时间、地点公开进行，评标定标时，应按照公正合理的原则进行综合评价，择优确定中标人；(3)签订建设工程承包合同第五节房地产项目建设中的施工管理制度（二）施工分包制度定义：建筑企业将其所承包的房屋建筑和基础设施工程中的专业工程或者劳务作业发包给其他建筑企业完成的活动。我国对工程施工分包的管理具体体现1、工程施工分包实行备案制度分包合同签订后，发包人应在订立分包合同后7个工作日内，将合同送工程所在地县级以上地方人民政府建设行政主管部门备案。2、合同履行担保发包人可以要求分包工程承包人提供担保第五节房地产项目建设中的施工管理制度3、转包的禁止转包是指承包人与发包人签订建设工程承包合同后，又将承包的工程建设任务部分或全部转让给第三人的行为。我国现行法律制度对转包或以分包名义进行转包的行为是明确禁止的。4、分包工程发包人与承包人应承担的法律责任分包工程承包人应当按照分包合同的约定，对其承包的工程向分包工程发包人负责。分包工程发包人和分包工程承包人就分包工程对建设单位承担连带责任。《合同法》建设工程合同第二百六十九条建设工程合同是承包人进行工程建设，发包人支付价款的合同。建设工程合同包括工程勘察、设计、施工合同。第二百七十条建设工程合同应当采用书面形式。第二百七十一条建设工程的招标投标活动，应当依照有关法律的规定公开、公平、公正进行。《合同法》第二百七十二条发包人可以与总承包人订立建设工程合同，也可以分别与勘察人、设计人、施工人订立勘察、设计、施工承包合同。发包人不得将应当由一个承包人完成的建设工程肢解成若干部分发包给几个承包人。总承包人或者勘察、设计、施工承包人经发包人同意，可以将自己承包的部分工作交由第三人完成。第三人就其完成的工作成果与总承包人或者勘察、设计、施工承包人向发包人承担连带责任。承包人不得将其承包的全部建设工程转包给第三人或者将其承包的全部建设工程肢解以后以分包的名义分别转包给第三人。禁止承包人将工程分包给不具备相应资质条件的单位。禁止分包单位将其承包的工程再分包。建设工程主体结构的施工必须由承包人自行完成。总结禁止性规范为确保工程质量，F272明令禁止以下行为：肢解发包、转包、肢解分包、分包给不具有相应资质条件的单位、再分包。违反以上规则者，合同无效！最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复于2002年6月11日通过，自2002年6月27日起施行。一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。三、建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失。四、建设工程承包人行使优先权的期限为六个月（注：除斥期间），自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。五、本批复第一条至第三条自公布之日起施行，第四条自公布之日起六个月后施行。第五节房地产项目建设中的施工管理制度三、开发建设项目施工管理（一）开发建设项目开工管理建设单位在施工之前要向工程所在地县级以上人民政府建设行政主管部门办理施工许可证手续，取得施工许可证。（二）施工现场管理制度和竣工验收制度建筑企业应当严格按照有关法律、法规和工程建设技术标准的规定，编制施工组织计划，制定质量、安全、技术、文明施工等各项保证措施，确保工程质量，施工安全和现场文明施工。第五节房地产项目建设中的施工管理制度（二）施工现场管理制度和竣工验收制度竣工验收制度《城市房地产开发经营管理条例》第17条规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请，房地产开发主管部门应当自接到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防、供排水、园林绿化等部门或者单位进行验收。第五节房地产项目建设中的施工管理制度四、建设工程质量管理制度建设工程是指土木工程、建筑工程、线路管道和设备安装工程及装修工程。凡在中华人民共和国境内从事建设工程的新建、扩建、改建等有关活动及实施对建设工程监督管理的，必须遵守《建设工程质量管理条例》。1、建设单位的质量责任和义务2、建设工程质量保修制度建设工程承包单位在向建设单位提交工程验收报告时，应当向建设单位出具质量保修书。质量保修书中应明确建设工程的保修期限，保修范围和保修责任。《建设工程质量管理条例》第40条对此有明确的规定第五节房地产项目建设中的施工管理制度3、建