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房地产法主讲：隋卫东2•十大问题•一、小产权房合法吗？可以买卖吗？•二、购房定金、排号费、诚意金、订金、预付款等能退吗？•三、购房时遭遇一房多卖怎么办？房屋该归谁所有？•四、农村宅基地可以买卖吗？农村房屋可以买卖吗？•五、国家、开发商修铁路、公路、机场、水电站、商品房、渡假村等可以强行征用农民承包的土地吗？3•六、国家、企事业单位有权征收、拆迁城镇居民所有的房屋吗？•七、居民在购买的房屋顶层搭建楼层合法吗？•八、开发商可以变更建设规划增加楼层高度吗？•九、购买商品房需要查看开发商的哪些证件？•十、购房人可以解除原房屋的租赁关系吗？4第一章概论第一节房地产与房地产业一、房地产（一）房地产含义英文:REALESTATE三个英文单词:house:family:home:1、从物质形态上理解：5•（1）房产•房产是房屋财产的简称。•①按用途划分；•②按地理位置划分；•③按所有权性质划分。•（2）地产•土地财产的简称。•①按所有制性质划分；•②按用途划分；6•③按地域划分。•房地产是土地、房屋财产的统称。•2、法律意义上的房地产•指房地产权：包括房屋的所有权和该房屋占用房屋内的土地使用权。•（二）房地产的特征•1、固定性•2、特定性•3、耐用性•4、保值性7•（三）与相关概念的关系•1、房地产与建筑物•2、房地产与不动产•3、房地产与物业8•二、房地产业（一）含义：房地产业是从事房地产开发、经营、管理和服务的产业。与建筑业的联系：建筑业：第二产业房地产业：第三产业（二）地位与作用：1992年《关于发展房地产业若干问题的通知》：新兴产业，是第三产业的重要组成部分，国民经济发展的支柱产业。9•2003年8月12日，《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》(国发[2003]18号)指出：“房地产业关联度高、带动力强，已经成为国民经济的支柱产业。国家发展，社会和谐、人民幸福都离不开2006年上半年，全国房地产行业税收1209亿元，占全国税收总额比重从2003年的4.66%增加到6.25%。房地产从业人员10只占到全国从业人员1.8%，从这个比例看，人均税收贡献肯定比平均数高。“2005年中国纳税500强企业排行榜”近日揭晓，万科、增城碧桂园、SOHO中国三家房地产企业上榜，万科董事长王石和SOHO中国董事长潘石屹双双列席在北京人民大会堂举行的发布会。住房需求对美国经济健康至关重要。2005年房地产业为美国经济贡献了2万亿美元，占经济规模的16％。111、可以为国民经济发展提供重要的物质条件；2、房地产业关联度高，带动力强，可以带动相关产业的发展，促进国民经济持续快速健康增长；•3、可以改善人民的住房条件和生活环境；•4、可以加快旧城改造和城市基础设施建设，改变落后的城市面貌；•5、有利于优化产业结构，改善投资硬环境，吸引外资，加快改革开房的步伐；•6、可以扩大就业；•7、可以增加政府财政收入。•8、促进社会稳定和谐。12•（三）与建筑业的联系：•建筑业：第四门类，第二产业•房地产业：第七门类，第三产业•（四）房地产业特点•1、高投资、高效益•2、关联度高、带动力强•3、资源高消耗•（五）房地产业分类•1、房地产开发经营业•2、房地产服务业•（1）物业管理业•（2）房地产中介服务业：房地产咨询业、房地产估价业和房地产经纪业13第二节房地产法律制度一、房地产法概念是调整房地产开发、交易及管理过程中发生的社会关系的法律规范的总称。二、调整对象1、房地产开发关系2、房地产交易关系3、物业管理关系4、房地产管理关系14•三、房地产法的基本原则•1、土地公有原则•2、土地有偿使用原则•3、房地产综合开发原则•4、城镇住房商品化原则•5、宏观调控与市场调节相结合原则•6、扶持发展居民住宅建设的原则15•四、房地产法律体系•（一）房地产相关法律•《城市房地产管理法》《土地管理法》《城乡规划法》《物权法》•（二）房地产行政法规•《中华人民共和国土地管理法实施条例》《中华人民共和国城市房地产开发经营管理条例》《中华人民共和国城市房屋拆迁管理条例》《中华人民共和国外商投资开发经营成片土地暂行管理办法》，等等。16•五、房地产法律关系•（一）含义•指房地产法律规范在调整房地产开发、交易及其管理关系过程中发生在房地产主体之间的权利义务关系。•（二）分类•1、房地产开发法律关系•2、房地产交易法律关系•3、物业管理法律关系•4、房地产管理法律关系17（一）房地产法律关系的构成1、主体（1）房地产管理主体（2）房地产开发主体（3）房地产交易主体（4）房地产服务主体2、内容（1）管理主体的职权、职责（2）开发经营主体的权利、义务（3）消费主体的权利和义务18•3、客体（1）行为（2）物（3）智力成果五、房地产立法（一）新中国成立到1978年12月（起步阶段）农村土地制度经历了两次转变1、从封建半封建性的私有制到农民私有制。1950年《土地改革法》19•2、从农民私有制到集体、国家公有制•1956年，开始社会主义改造。•在城市，实现土地国有化。•（二）1978年12月到1998年国家住房制度改革（发展阶段）•82《宪法》《土地管理法》《城市房地产管理法》《城市规划法》《建筑法》《招标投标法》》《城市房屋拆迁管理条例》，等等。•（三）1998年国家住房制度改革至今（完善阶段）•〈土地管理法〉〈城市规划法〉等若干重要法律的修改完善，〈物权法〉的颁布实施。20•思考题:•1、房地产的含义？•2、房地产法的调整对象？•3、房地产法律关系的构成？21第二章土地管理法律制度•第一节概述•一、土地管理法概念土地：指一国领土范围内的陆地、内陆水域、滩涂、岛屿等一切土地。土地管理：是国家用以维护土地所有权、合理利用土地的一项行政管理活动。土地管理法：是国家为实现土地管理目的而制定的法律规范。它调整因确认土地所有权、开发利用土地、取得和转让土地使用权，以及规划管理土地而产生的各种经济关系。22二、土地管理法的立法宗旨（一）维护土地的社会主义公有制；讨论：1、土地的所有权能不能买卖或转让？2、土地的公有制与土地的市场化是否矛盾？（二）保护、开发土地资源，合理利用土地；（三）切实保护耕地；（四）促进社会经济的可持续发展。23•三、土地法律关系•（一）土地财产法律关系；•（二）土地行政管理法律关系。•例：2003年，某房地产开发公司与某市国土资源局签定土地出让协议，约定开发商以8000万受让某幅地块20亩。如违约须按标的额20%承担违约金。开发商如期支付了土地出让金。但开发商到期却只交付了10亩给开发商。其余10亩出让给了另一开发商。后开发商起诉该市国土资源局要求归还多支付的10亩土地款并1600万违约金。•但开发商得到土地后，已超过协议约定的动工开发期限2年仍未开发，后国土局作出无偿收回该土地的使用权。•1、开发商是否可以起诉国土局承担违约责任？•2、国土局是否有权无偿收回土地使用权？24•四、我国基本土地制度•1、土地公有制度。•全民所有制：由国务院代表国家行使国家所有土地的所有权。•劳动群众集体所制：由村集体经济组织或村民委员会，村内集体经济组织或者村民小组、乡镇集体经济组织所有。•2、土地使用权依法转让制度。•3、集体土地征用制度。•4、国有土地有偿使用制度。•5、国有土地划拨使用制度25第二节土地的所有权和使用权一、土地的所有权（一）含义所有权：指所有人对所有物为全面支配的物权。民法第71条：“财产所有权是指所有人依法对于自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。”土地所有权：26•（二）种类国家所有的土地：集体所有的土地：（三）土地所有权的确认与行使国家依法确认：行使：1、国务院代表国家行使国家所有土地的所有权；2、由集体经济组织或村民委员会，村内集体经济组织或者村民小组、乡镇集体经济组织。27•二、土地使用权•1、土地使用权可以依法转让；•2、国有土地使用权有偿使用；•3、对集体土地用于非农业建设的管理。•4、依法取得的土地使用权受法律保护。•三、土地承包经营权•(一)依法保护承包经营权.•1、婚嫁女子的承包经营权；•2、入赘男子的承包经营权；28•第三节耕地保护制度•一、保护耕地是我国的一项基本国策•《土地管理法》第3条：“十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地是我国的基本国策”•1、实行土地用途管制制度。•2、实行占用耕地补偿制度。•3、实行基本农田保护区制度。•4、禁止闲置和荒芜耕地。29二、基本农田保护区制度•基本农田：依据土地利用总体规划确定的不得占用的耕地。•1、需要占用基本农田应报国务院批准。•2、实行基本农田补充制度。•3、禁止破坏基本农田。•4、实行基本农田保护责任书制度。30•第四节土地用途管制制度•一、土地用途分类•1、农用地•指直接用于农业的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖用地等。•2、建设用地•建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共31•设施用地、工矿用地、交通水利设施用地，旅游用地、军事用地等。•非农业建设用地：严禁直接占用农村集体土地。•思考：农村居民住宅、兴办乡镇企业、乡（镇）村公共设施和公益事业建设，可否直接使用农村集体土地？•3、未利用地•沙漠、冰川等。•思考：土地用途管制的核心（目的）什么？32•二、土地用途的改变•1、严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。••2、建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。•省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目、国务院批准的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由国务院批准。•在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内，为实施该规划而将农用地转为建设用地的，按土地利用年度计划分批次由原批准土地利用总体规划的机关批准。•除以上情形的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准。33•第五节建设用地制度•一、建设用地的概念•建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地，旅游用地、军事用地等。•二、建设用地范围34•（一）非农业建设用地：必须使用国有土地。•1、公益建设用地；•2、工业、商业、教育等用地（二）农业建设用地：农民集体所有的土地。•（三）兴办乡镇企业、村民建住宅、乡（镇）公共设施和公益用地等：农民集体所有土地。•三、农村居民住宅用地35•1、一户只能拥有一处宅基地；•2、宅基地的面积不得超过规定标准；•3、村民出卖、出租住房后，不得再申请宅基地；•4、不得出让、转让、出租用于非农业建设；•5、城镇居民不得购买农村宅基地。36•第六节土地登记制度•一、土地所有权登记•1、国有土地所有权证？•2、集体土地所有权证•二、土地使用权登记•1、国有土地使用权•2、集体土地使用权•三、土地他项权利登记•抵押权、租赁权登记37•第三章土地征收法律制度•一、土地征收的概念及特征•案例:•2006年,某大学为扩建校区,强行无偿将学校周围10户农村村民的20亩土地征收为学校使用。•该学校征收行为是否合法？38•是指国家或者政府为了公共目的需要，依法强制把农民集体所有的土地转为国家所有的行为。•（一）征地主体的唯一性；•（二）征地行为的强制性；•（三）征地条件的补偿性。•(四)征地行为的合法性。•（五）征地目的的公益性。39•思考：征收与征用异同？•1、共同点：•2：不同点：40•法规导航：•《宪法》第十条城市的土地属于国家所有。•农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。•国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。41•《土地管理法〉》第二条中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。•全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。•任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。•国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收