房地产法ppt

房地产法人文学院法学教研室王仕平[e-mail]第一讲房地产法导论学什么？为什么学？为什么现在学？第一节房地产法概念和内容一、房地产法的概念调整房地产用地、开发、交易、使用及其有关的法律制度。二、主要内容（一）房地产用地制度（二）房地产开发制度（三）房地产交易制度（四）物业管理制度（五）房地产金融制度三、主要法律渊源宪法土地管理法城市房地产管理法国有土地使用权出让和转让暂行条例城市房地产开发经营管理条例国家计委关于重申严格执行基本建设程序和审批规定的通知城乡规划法合同法商品房销售管理办法物权法物业管理条例住房公积金条例第二节房地产法的特点和地位一、特点（一）应用性基础法律制度：物权法、合同法、行政法、经济法（二）专业性相对于民法、刑法、经济法、行政法、诉讼法等一般法律而言，是一般法与特别法的关系（三）地域性（四）综合性1、涉及多个学科法学经济学工程科学行政管理科学2、涉及多个部门房地产行业管理部门投资管理部门土地管理部门金融管理部门市场管理部门二、房地产法的地位（一）部门法划分与房地产法（二）房地产法与相关法律第三节课程导读一、教学目标（一）掌握房地产法基本概念、基本制度和基本原理（二）初步熟悉房地产法律实务（三）了解房地产法的前沿和热点问题二、课程定位×参与者：“消费者”、投资者、开发商√法律专业人员三、课程安排第一讲课程导论第二讲房地产基本知识第三讲房地产用地法律制度第四讲房地产开发法律制度第五讲房地产交易法律制度第六讲物业管理法律制度第七讲房地产金融法律制度第八讲房地产交易法律实务第九讲商品房预售合同讲解省心舒心放心购房四、参考教材作者：李延荣，周珂著出版社：中国人民大学出版社出版时间：2008-7-1第四节司法考试房地产法内容一、涉及科目1、物权法----用益物权2、经济法----土地法和房地产法3、转移财产权利的合同----房屋买卖合同二、用益物权（一）基本要求了解：用益物权以及土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、地役权的概念和特征；土地承包经营权的取得和消灭；建设用地使用权的产生和期限；地役权的消灭熟悉并能够运用：土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、地役权的当事人权利、义务的基本规则。（二）考试内容第一节用益物权的概念和特征用益物权的概念用益物权的特征第二节土地承包经营权土地承包经营权的概念和特征土地承包经营权的取得承包人的权利和义务(承包人的权利承包人的义务)发包人的权利和义务第三节建设用地使用权建设用地使用权的概念和特征建设用地使用权的产生和期限建设用地使用权的内容第四节宅基地使用权宅基地使用权的概念和特征宅基地使用权的内容第五节地役权地役权的概念和特征地役权的取得地役权的内容：地役权人的权利地役权人的义务地役权的消灭三、土地法和房地产法（一）基本要求了解：我国土地权利的基本构架，城乡规划的基本流程、城市房地产市场的构成，以及各相关的管理制度。理解：土地管理和城市房地产管理面临的主要社会问题和立法的政策依据，以及政府在土地管理、城乡规划和房地产市场管理中的职能。熟悉并能够运用：各种房地产权利和交易规则、建设规划和审批程序。（二）土地管理法考试内容土地所有权：国家土地所有权；集体土地所有权。国有土地使用权：出让土地使用权；划拨土地使用权；集体土地使用权(土地承包、经营权、宅基地使用权)。建设用地管理：国家建设用地；乡村建设用地。土地法律责任与纠纷处理：违反土地管理法的法律责任；土地纠纷及其解决途径。（三）城乡规划法考试内容城乡规划和规划区城乡规划的制定：体系规划和总体规划；控制性详细规划；修建性详细规划。城乡规划的实施：基本要求；近期建设规划；建设规划许可；建设规划变更；临时建设规划管理；核实与监督检查城乡规划的修改监督检查和法律责任（三）城市房地产管理法房地产开发制度：房地产开发项目管理；房地产开发企业管理。房地产交易制度：房地产转让；房地产抵押；房屋租赁；商品房预售与按揭。物业服务管理制度：物业服务法律关系的主体；物业服务管理的内容；商品房销售与前期物业服务。四、房屋买卖合同（一）基本要求了解：买卖合同、赠与合同、借款合同、租赁合同、融资租赁合同的法律特征。熟悉并能够运用：上述各种合同当事人的主要权利和义务及其相关规则。（二）考试内容五、参考法律物权法最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释土地管理法城市房地产管理法城乡规划法房地产法课程作业一、题目设想你现在的状态：毕业五年，刚结婚，两口子年收入16万，存款30万，拟购买一手房一套。问题：1、请在北京现有在售的楼盘中找到你想要购买的房产，要具体到房号。2、阐述在本房产调查、认购、合同签订、贷款、收房、产权证办理等诸环节中有哪些主要问题？如何处理？说明理由。二、要求1、不少于1200字2、形式：学校信纸或同等规格纸张，手写。3、提交时间：第十四周随堂往届考试安排一、时间：第16周随堂二、地点：上课教室三、内容：授课内容往届结课试题一、辨析题（5分×8）1、开发企业取得国有土地使用权后即可转让2、任何企业都可以从事房地产开发业务3、商品房公摊面积归物业公司所有4、未成年人不能购买商品房二、简述题（10分×2）1、简述我国的房地产法律渊源。2、如何审查预售商品房项目的合法性？3、简述商品房预售许可制度三、论述题（20分×1）1、试述我国商品房开发管理制度2、试述我国的房地产开发用地法律制度四、实务分析2009年6月２７日５时３０分许，上海市闵行区淀浦河南岸的“莲花河畔景苑”的一栋１３层在建住宅楼发生楼体倒覆事故，该楼被网民形象的称为“楼脆脆”。由于此楼尚未竣工交付使用，所以未酿成居民伤亡事故。请运用房地产法律知识，分析相关主体在本事故处理及后期重建中涉及的法律问题及其处理办法。第二讲房地产基本知识一、建筑物分类二、基本术语一、建筑物分类（一）按用途分1、民用建筑：居住建筑与公共建筑2、工业建筑※与此相对应，房地产业就有住宅地产、商业地产、办公地产、旅游地产、工业地产之分。麦当劳商业模式------房地产公司麦当劳的全美万家店铺中，６０％的所有权是属于麦当劳的，另外４０％是由总公司向土地所有者租来的，麦当劳租地时定死租价，不允许土地所有者在租约内加上“逐年定期涨价”条款，但在出租给加盟者时，却把所有的保险费、税费加了进去，并根据物价上涨情况，理直气壮地向加盟分店逐年收取涨价租金。这其中的差价有２至４成。当餐厅生意达到一定水准后，各店还要缴付一定营业额百分比给麦当劳，叫做“增值租金”。麦当劳不仅由此赚到了４０％的利润，而且还可以通过房地产来控制加盟者完全依附于总部。在麦当劳的收入中，有１／４来自直营店，有３／４来自加盟店，而总收入的９０％来自房租。麦当劳特许加盟案依据麦当劳的要求，所有加盟麦当劳连锁快餐店的加盟者必须租赁麦当劳的房屋才能开业。加盟者Principe认为，特许经营的关键在于特许权人将商标、商号、商业秘密等知识产权和经营管理技术授权给加盟者使用，而不在于是否出租房屋。因此，麦当劳的行为属于一种搭售行为。法院认为，像麦当劳这样的特许权人给加盟者提供的是一套完整的经营管理方案。例如，麦当劳的管理学校中教授各种各样的经营技能，包括烤制汉堡和制定金融计划。学员毕业之后被派往各个加盟店工作。加盟店开业之前，要经过专家的市场调查并且挑选最佳位置。加盟店开业经营之后，每年麦当劳还会派人前往加盟店进行调研，同加盟店讨论经营中的问题。此种广泛的监督与控制是麦当劳特许经营的一部分。由此可见，加盟店不仅仅只是使用商标，并且有保证成为成功商业体系中的一分子。将特许协议视为仅仅是商标许可协议是错误的。最终，法院认为，被诉称的被搭售商品在公众心目中是不是与商标联系在一起，不是考虑的重点，考虑的着眼点应该是上述商品是否是特许经营整个体系的组成部分。如果商品是体系的不可或缺的一部分，它们就是一个商品，就不存在搭售。麦当劳特殊的建筑物与其商标相联系，并且是专家选定的保证经营成功的特许经营方式的组成部分，所以其要求加盟者租赁房屋不构成搭售。（二）按建筑结构分木结构土木结构砖木结构砖混结构钢筋混凝土结构钢结构其他结构（三）按建筑结构承重方式分承重墙结构框架结构排架结构其他（四）建筑高度分低层住宅：1-3层多层住宅：4-6层中高层住宅：7-9层高层住宅：10层以上官书院小区7楼二手房转让住宅设计规范4.1.6七层及以上的住宅或住户入口层楼面距室外设计地面的高度超过16ｍ以上的住宅必须设置电梯。①底层作为商店或其它用房的多层住宅，其住户入口层楼面距该建筑物的室外设计地面高度超过16m时必须设置电梯；②底层做架空层或贮存空间的多层住宅，其住户入口层楼面距该建筑物的室外地面高度超过16m时必须设置电梯；③顶层为两层一套的跃层住宅时，跃层部分不计层数。其项层住户入口层楼面距该建筑物室外设计地面的高度不超过16m时，可不设电梯；④住宅中间层有直通室外地面的出入口并具有消防通道时，其层数可由中间层起计算；参考资料－楼层修正系数（北京地税局）（一）楼型为多层的楼层修正多层是指总层数在七层及七层以下楼房。二手住房的基准房屋标准为多层的3层，因此设定3层的基础指数为100，其他楼层修正系数情况如下：楼层1234567修正系数（％）949710098959490（二）楼型为高层的楼层修正高层是指总层数在七层以上楼房。二手住房的基准房屋标准为高层的次顶层，因此设定次顶层的基础指数为100，其他楼层修正系数情况如下：21层及以上楼层每下降1层，修正系数下调8‰；11－20楼层每下降1层，修正系数下调1％；10层及以下楼层每下降1层，修正系数下调1.5％；顶层的修正系数为95％。二、基本术语（一）建筑形态1、塔楼:楼房平面的长度和宽度大致相同2、板楼：楼房平面的长度明显大于宽度（二）户型——建筑形式1、平层所有的住宅功能位于同一平面上的户型。2、错层户内楼板面高度不一样，错开出有楼梯连接，但未分成两层，适合大面积住宅。3、复式概念上是一层，但层高较普通房屋（通常是2.7米）高，可在局部掏出夹层，安排卧室或书房等内容，用楼梯联系上下4、跃层套内空间跨跃两楼层及以上的住宅。（三）户型——居室数量一居两居三居…（四）地块空间指标1、容积率总建筑面积与所用建筑用地面积(总占地面积)之比。2、建筑密度是指建筑物基底占地面积与规划用地之比。3、绿化率规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积比。4、楼间距（五）面积指标1、建筑面积是指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.20米以上（含2.20米）的永久性建筑。2、套内建筑面积成套商品房（单元房）的套内使用面积、套内墙体面积和阳台建筑面积之和。3、公摊面积（1）各产权户的电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、配电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室，以及为整幢建筑服务的共有房屋和管理房屋。（2）套(单元)与公共建筑空间之间包括山墙)墙体水平投影面积的一半。山东现史上最牛公摊超50%套内面积缩水一半（六）房屋空间指标1、进深一幢建筑物(房子)从前墙皮到后墙皮的距离(长度)。2、开间住宅的宽度，一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮的长度。3、层高房屋一层的高度，指下层楼板面到上层楼板面的高度。4、净高一间房屋内楼板面与屋顶的高度。“宽house”广告你愿意刘易斯在你家跑步吗？楼盘链接东亚上北中心尚城龙城花园小产权的房子能买吗？大家觉得小产权的房子能买吗？看到个广告，沙河那里什么新礼新村建的房子，是村里的宅基地。77平米的才30多万，80－90平米的40多万。听那个销售说，有村发的产权证，如果遇到拆迁，会分到国家给的补偿款。大家觉得怎样？心里有点范嘀咕。可是大产权的房子又太贵