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1房地产法房地产法第三章房地产权属登记法律制度学习目的了解房地产权属登记的特点和功能土地权属登记和房屋权属登记2房地产法主要内容房地产权属登记概述土地权属登记房屋权属登记3房地产法第一节房地产权属登记概述一、不动产物权变动与房地产登记１、不动产物权变动（1）概念：不动产物权变动，是指不动产物权发生、变更、消灭的总称。（2）发生：指特定不动产物权归属于特定权利主体的事实状态；分为原始取得和继受取得两种。原始取得：指非依他人既存的权利而取得不动产物权，例如因建造而取得、对无主不动产的先占等。继受取得：指基于他人已有的权利而取得不动产物权，其一般都是依法律行为而取得，例如买卖、赠与等4房地产法（3）变更：有广义和狭义之分。广义的变更：包括权利主体、客体和内容的变更；狭义的变更：仅指权利客体和内容的部分变化，物权法上通常所称的不动产物权变更一般指后者。（4）消灭：又称不动产物权的丧失，是指某一物权因一定的法律事实而不复存在，可以分为绝对的消灭和相对的消灭；绝对的消灭：指由于不动产物权客体灭失而导致的不动产物权消灭，例如房屋因拆迁而拆毁，土地因灾害而消失等；相对的消灭：指原权利主体丧失某一不动产物权而由新的权利主体取得，这实质上是不动产物权主体的变更，例如房屋买卖和赠与等。5房地产法２、不动产物权变动的原因——即引起不动产物权发生、变更和消灭的法律事实。（1）根据原因的不同，可以分为依法律行为而发生者和非依法律行为而发生者。（2）作为不动产物权变动的核心，依法律行为而发生的不动产物权变动是不动产法重点调整的内容。（3）法律行为既可以是单方法律行为（例如抛弃、设定遗嘱），也可以是双方法律行为（例如买卖、赠与、互易等）。（4）非依法律行为者大体包括事实行为和某些公法行为。事实行为如先占、取得时效、添附等；公法行为如征用、征收、没收等。３、不动产物权变动的形式——不动产物权的登记等6房地产法二、房地产权属登记的1、概念房地产权属登记，又称为不动产登记，是指国家法定机关依当事人的申请，对有关房地产权利信息、客体信息等进行登记，并对所登记信息赋予一定法律效力的制度。即房地产管理部门对土地所有权、土地使用权、房屋所有权和房地产他项权利的登记。房地产登记可分为广义上的登记和狭义上的登记。广义：包括权利来源、取得时间、权利变化情况和地产的面积、结构、用途价值、登记、坐落、坐标、图形等事项狭义：是指土地及其定着物的所有权及其他项权的取得、丧失与变更，依法定程序记载于专职机关掌管的专门簿册上，换言之，是指经权利人申请，国家有关登记部门将有关申请人的不动产物权的事项记载于不动产登记簿的事实7房地产法2、房地产登记的范围（1）根据登记的基础和功能的不同，房地产登记可以分为事实登记和权利登记。事实登记：又被称为表彰性登记和表示登记，是指对土地、建筑物等的物理现状进行登记公示的制度。它将诸如土地的面积、性质、取得方式、用途、坐落等和建筑物的面积、坐落、层数、种类等信息记载于登记簿中。权利登记：是指对房地产物权的发生、变更、消灭、限制等所做的登记。具体包括所有权登记、他项权登记等。（2）两者都是和房地产权利保护紧紧相连的，事实登记是权利登记的基础，权利登记是事实登记的最终归宿。8房地产法3、房地产权属登记管理的原则房屋所有权与该房屋所占用的土地使用权实行权利主体一致的原则采取实质审查登记，区别于形式审查登记不仅审查申请的形式要件，更要审查申请的内容、原因房地产按基本单元进行登记土地按宗地登记；房屋按完整功能的整套房屋登记。由专门的登记机关登记房地产权属登记的属地管理原则只能由市(县)房地产管理部门负责所辖区范围内的房地产产权管理工作；房地产权利人也只能到房屋所在地的市(县)房地产管理部门办理产权登记。9房地产法4、房地产登记的性质（1）我国法学界争议的几种观点：第一，公法行为说或者行政行为说；第二，私法行为说或者民事行为说；第三，证明行为说。该说避免了对房地产登记于公、私法性质上的判断，认为“不动产登记在本质上是国家证明行为，而不是对房屋买卖合同的审查和批准。（2）我国学术界一般采纳行政行为说在我国，登记是房地产行政管理机关依职权所实施的行政行为，它体现了房地产管理部门与登记申请人之间管理与被管理的关系。房地产权属登记是房地产产权管理的主要行政手段。在登记法律关系中，房地产管理部门享有审查登记申请、作出登记决定、对不履行登记义务的房地产权利人进行处罚的职权，而房地产权利人负有及时向房地产管理部门申请房地产权属登记及服从权属登记和服从管理的义务。10房地产法（3）房地产登记性质的发展趋势登记的功能主要表现为权利确认功能和公示功能，其本质是为了确保房地产权利人的合法物权，承认并保障权利人对房地产的法律支配关系，以及保护交易的安全和稳定而设计出来的法律制度。因此，房地产登记绝不仅仅是一个行政管理的过程，更注重将权利设立和变动的信息向社会公开，使第三人了解这些信息。考虑到房地产法律发展的趋势和世界各国的立法规定，将房地产登记的性质认定为民事性质为宜。11房地产法举例：甲购买了一处房地产，由于登记之时出现错误，将该房地产的权利人登记为乙。善意第三人丙在查阅了不动产登记簿后，向登记公示的权利人乙发出购买该房地产的要约，乙予以同意，同丙签订了买卖合同，并办理完毕转移登记手续。登记过程有何问题？如何处理？该房产的最终合法权利人是谁？事后，甲发现此事，则甲不能要求丙返还该房地产，而只能依据实际过错向登记机关或者乙主张赔偿。丙依然为该房地产的合法权利人。登记簿内容具有公信力：在登记时进行实质审查，所以，法律赋予登记簿内容以公信力，除非有明显的相反证据，任何人都可以绝对相信登记簿上所载内容为正确，并以此为依据进行交易。纵使登记簿记载的事项在实体上被认定为无效、可撤销、不成立等瑕疵，真实权利人也不能以此为由追究善意第三人的责任。12房地产法5、功能（１）权利确认功能，指确认房地产的权属状态，赋予房地产权利以相应的法律效力，保护房地产与其权利人之间的法律支配关系的职能。经登记确认的房地产权利具有正确性推定效力，产生物权的效力，可以对抗任何人。登记确权的房地产须颁发权属证书。（２）权利公示功能，指将房地产权利得丧变更的事实向社会公开，以标示房地产流转的职能。公示功能旨在维护房地产交易“动的安全”，通过标示房地产的流转过程和结果，发挥风险警示的效力，从而保护房地产权利人及善意第三人的合法权益。（３）权属管理功能，指房地产登记所具有的实施管理意图的功能。一方面通过房地产登记管理机关对房地产的登记档案、图纸、卡片等材料产籍管理，以对申请登记的房地产权利的真实性和合法性进行审查监督，也为城市规划、房地产税收等提供依据；另一方面通过登记审查相关权利设立、变更、终止的合法性，进而取缔或处罚违法行为。13房地产法三、我国房地产权属登记制度房地产权属登记包括土地权属登记和房屋权属登记。（一）登记管理体制1、我国登记管理体制的发展变化《城市房地产管理法》第五章第61条，确立了土地权属登记由县级以上土地管理部门办理，房屋权属登记由县级以上房产管理部门办理的体制，即实行房地产权登记发证，两制分开，两证分开的登记管理体制。《城市房地产管理法》第五章第63条，允许各地经省级政府确定实行统一登记体制。《物权法》第10条，确立了不动产统一登记制度。14房地产法2、我国房地产权属登记制度的特点房地分管动态登记登记具有公信力实行及时登记制度颁发权利证书3、两制分开、两证分开的不合理行政效率低房地本难以分割土地所有权——土地使用权——房屋所有权，权属与转移均紧密相连15房地产法不利于信息共享影响房地产维权与交易安全统一登记须从统一登记机构开始，在此基础上建立统一的登记原则和程序。（二）登记机关的义务与责任——审查、登记、查询、禁止从事、按规定收费及其他规定职责等义务——保证登记信息的准确性、合法性，便于登记信息共享，避免损害权利人利益，并对登记错误承担赔偿责任。16房地产法（三）登记效力1、房地产权属登记申请人——县级以上土地管理部门-------土地使用权证书（同级人民政府）——县级以上房产管理部门------、房屋所有权证书（房产管理部门）2、更正登记——彻底消除登记权利与真正权利不一致的状态，避免第三人依据不动产登记薄取得记载错误的物权3、异议登记——使不动产登记薄上所记载的权利失去正确性推定的效力，第三人也不得主张依据登记的公信力而受到保护。权利人不同意更正登记，可申请异议登记，但十五日内不起诉则失败。第二章房地产权属法律制度16房地产法17房地产法例：夫妻双方的共有房产，原以其中一方名义领有《房地产证》，现领有《房地产证》的一方准备将房屋出售，另一方提出异议登记的情况较为常见。4、预告登记——期权保护。若能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记，预告登记失效。18房地产法四、房地产登记的分类１、总登记——是指县级以上房地产行政管理部门根据需要为发放、调换房地产物权证书，建立健全房地产物权管理秩序，在一定期限内对行政区域内的房地产进行普遍清理清查的基础上进行的全面登记。总登记对于尚未进行登记的房地产权利人而言，实际上是初始登记；对于进行过登记，并取得登记证书的房地产权利人而言，则为换证登记。19房地产法２、初始登记（1）以出让方式取得的土地使用权、以划拨方式取得的土地使用权、新建商品房和新建非商品房，应进行初始登记。（2）初始登记的基本事项主要有：申请人名称、地址、房地产性质、房地产坐落、面积、用途、等级、价格、房地产权属来源证明及其他登记事项。（3）时限：《城市房屋权属登记管理办法》第16条规定：“新建的房屋，申请人应当在房屋竣工后的3个月内向登记机关申请房屋所有权初始登记。”初始登记一般是为初次取得房地产物权而进行的登记。20房地产法３、转移登记——因买卖、交换、赠与、继承、分割、合并、人民法院发生法律效力的判决（包括裁定、调解）、仲裁机关发生法律效力的裁决（包括调解）、行政机关依法没收及其他原因，导致房地产权属发生变动的，应当进行权属转移登记，即房地产权利发生变动而发生的变更登记。其中，买卖、赠与、交换均导致房屋所有权的转移，这些登记就是俗称的过户登记。时限：转移登记的，权利人应自事实发生之日起30日内申请办理。21房地产法４、变更登记（1）因房地产用途发生变化、权利人姓名或名称发生变化、共有房地产的分割、房地产坐落地址或房产名称发生变化、土地或房屋面积增加或减少、房屋倒塌、改扩建、拆除或因不可抗力导致自然状况发生变化或者灭失等情形，权利人应办理房地产变更登记。（2）时限：申请人必须在法定事由发生之日起30日内办理变更登记。５、他项权利登记——指除土地所有权、土地使用权和房屋所有权外，在土地使用权和房屋所有权的基础上产生的其他权利的登记，如房地产抵押权的设定和变更、地役权的设定和变更等。申请他项权利登记，申请人应提交证明自己对该房地产拥有合法权利或可以合法处分的有关文件。22房地产法６、注销登记——指土地使用权和房屋所有权因抛弃、混同、存续期限届满、客体消灭、债务清偿、被行政机关撤销或被法院注销等原因消灭时，房地产登记机关对房地产权利作出的登记。申请注销登记时，申请人应提交原房地产证书以及相关的合同或其他证明文件。７、其他登记如预告登记、异议登记、更正登记、公告登记、保全登记、遗失登记、更换管理人登记、房屋延期登记以及不予登记的情形等。23房地产法五、我国房地产权属登记的法律体系主要由法律、行政法规和部门规章构成，此外还包括各地的有关地方性法规和规章。（1）法律主要有：《城市房地产管理法》《土地管理法》《物权法》（2）行政法规主要是：《土地管理法实施条例》《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》《城市私有房屋管理条例》（3）部门规章在其中占了大部分，主要有：《城镇房屋所有权登记暂行办法》《城市房屋权属登记管理办法》24房地产法《城市房地产转让管理规定》《土地登