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第四部分：区域内市场调查分析一、项目1.5公里内的环境调查以本项目地块为界，毗邻项目东侧为泗塘河二桥，过桥即为泗阳开发区，泗阳开发区为该县重点工业项目基地。沿北京东路南侧相隔600米便有一个标识牌。每个标识牌正反两面分别指示了8家工业企业名称，沿路共有6个标识牌，从此看出泗阳开发区约有96家电子、纺织业、烟酒公司等大型工业企业进驻。北京东路南侧大型企业主要有泗阳县烟草专卖局、立德电气、泗阳电缆公司—青岛华安电力工程有限公司、泗阳县中盛金属制品有限公司、江苏御珍酒业有限公司、泗阳龙丝业有限公司、宿迁市金频果纺织有限公司、江苏通瑞包装有限公司、三润服饰、江苏合弈照明科技有限公司等。北京东路北侧分布着开发区农贸菜场、江苏海欣申禾纺织股份有限公司、江苏千仞岗服饰有限公司、江苏泗阳经济开发区产品展示厅、艾特服饰有限公司、拆迁安置小区—泗水新城花园等。紧接项目西侧为泗阳县国土建设大楼，20010年—2019年十年间，泗阳县政府规划将以上海路为界，将北京东路构建成一个集行政、文化、商务、居住于一体的新城中心高品质的商住社区。据了解，项目周边的农田均已被土地储备，泗阳县政府出台了一系列优惠政策鼓励本县的大型企业，在此捆绑建设高档商品居住小区，以改善泗阳县的城市面貌、提高市民消费生活水平。如紧邻国土局、建设局的德华逸墅、逸景嘉园项目就是由中国民营企业500强德华集团控股股份有限公司、中国名牌企业江苏千仞岗集团分别投资开发兴建的。以本项目地块为界，沿北京东路北侧还有正在建设中的泗阳县国家税务局、距离项目约1000米的行政服务中心为本项目今后办理国有土地使用权证、施工许可证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证创造了便利的条件。北京东路上还构建了群众大厦、市民广场（占地140000平方米，有大型休闲广场、亲水喷泉、运动健身场地）、新阳中学、泗阳双语实验学校、泗阳县众兴镇中心小学及规划建设中占地58904平方米的泗阳大众医院、江苏省泗阳霞飞中等专业学校等。在临北京东路的文成路有县首次引入湿地造园理念建设的生态湿地公园——生态公园，其总投资1500万元，占地404亩，其中水面170亩，给整个城市带来清新气息，改善城市环境质量。。紧邻生态公园的是占地面积37960平方米，共设置19607个固定座，可容纳20000多人的泗阳体育场，是目前苏北地区最大的县级体育场，也是宿迁市唯一获此殊荣的项目。二、区域内受欢迎项目分析1、德华逸墅楼盘名称德华逸墅位置北京东路1号开发商宿迁德华房地产开发有限公司规划设计浙江省工业设计研究院容积率%1.29绿化率%40.3总规划面积13万㎡得房率%90工程状况一期已完成、二期在建日照间距（m）30推出日期一期：2008年4月、2009年7月，二期：待定（别墅）物业形态多层、小高层、联排别墅交楼日期2010年7月户型面积及销售情况户型面积（㎡）数量（套）销售数量销售户型比%两房两厅86.1926267.4三房两厅120——13013512895联排别墅260——280.72181794.4最高价2900元/㎡最低价2475元/㎡均价2600元/㎡销售率%84.5（一期）项目卖点临近400亩城市生态公园，摄像控制、警卫控制，大量运用节能型环保型材料德华逸墅主力户型2、阳光名邸楼盘名称阳光名邸位置北京中路南侧（桃源北路西侧）开发商金马房地产开发有限公司全程代理南京荒岛容积率%1.6绿化率%大于30总规划面积15㎡得房率%90工程状况一期已售罄、二期在建日照间距（m）27物业形态多层、小高层、高层交楼日期2010年12月户型面积及销售情况户型面积（㎡）数量（套）销售数量销售户型比%两房两厅80554480三房两厅12011611094.8四房两厅130——140753952最高价3000元/㎡最低价2300元/㎡均价2550元/㎡销售率%78项目卖点2万平方米时代超级购物中心强势入住阳光名邸主力户型3、颐景泽弟颐景泽弟主力户型楼盘名称颐景泽弟位置文成路北侧生态公园西侧开发商宿迁华康置业有限公司全程代理中策（南京）企划机构容积率%0.91绿化率%33总规划面积5万㎡日照间距（m）10——20物业形态双拼、联排、叠加别墅主力户型（㎡）170——320最高价4500元/㎡最低价3200元/㎡均价4200元/㎡销售率%60（预定）项目卖点纯别墅社区、位于生态公园西侧4、成源国际广场楼盘名称成源国际广场位置北京中路南侧（桃源北路西侧）开发商泗阳成源房地产开发有限公司全程代理苏州市联众投资有限公司物管费（元/㎡）0.4绿化率%39总规划面积11万㎡土地出让价格4000万停车位比例1：1得房率%89工程状况一期2009年2月开盘二期现在做外立面日照间距（m）27物业形态多层、小高层交楼日期2010年6月户型面积及销售情况户型面积（㎡）数量（套）销售数量销售数量占总套数比例%两房两厅93.9——95.918612567三房两厅125.15——128.771228368复式180——203492653最高价2700元/㎡最低价2400元/㎡均价2400元/㎡销售率%65.5项目卖点城市展览馆、景观商业步行街、城市影剧院成源国际广场主力户型三、区域内需求市场调研分析1、购买人群地域特征2、购房者年龄组成情况3、购房客户特征A：中高档楼盘购房者特征指市各类企业中高级管理阶层及金融证券界从业人员、生意人，有车族占相当比例。此类客户以下特点及需求:购房区域分布42%54%4%新城区老城区开发区购房着年龄分布13%32%55%45岁以上35--45岁35岁以下特点：有一定经济实力的有车族；年龄结构在32-45岁之间；家庭结构：3-5人；主要购买3房以上住宅，面积约130-170平方米；希望被人认同和尊重，喜欢与成功人士为邻；追求享受型的生活环境与设施；对物业景观有强烈的向往和追求。B：中低楼盘购房者特征特点：以首次置业为主；以中青年层面为主，年龄结构在28-35岁之间；家庭结构：2-3人；文化素质较高，月收入一般；主要购买中小户型（2房或3房）住宅，面积为64-120平方米；希望满足心理需求，要求物业综合素质高；对物业景观有强烈的向往和追求。4、购房者认为未来泗阳县房地产持会持高速发展的状态5、购房者预计泗阳县房价在三年内能达到4000元的单价6、购房者买房主要目的7、购房者买房主要担心的方面8、购房者考虑买房因素9、购房者打算购买的物业形态10、购房者能承受价位单价11、购房者希望采用的付款方式是银行按揭12、购房者希望的社区配套设施13、购房获得信息的渠道调查结果显示:首先，从宏观经济运行态势来看，尽管外需没有明显好转，但政府投资和扩大内需措施已促使国内经济止跌企稳。其次，在国内适度宽松货币的政策下，大规模的货币投放增加了资本市场的流动性，通胀预期显现。这将在很大程度上助推未来价格水平的上涨。第三，大量国外理论研究表明，通货膨胀的预期是影响房价走势的重要因素，并且房价的上涨先于物价上涨。从泗阳县房管处了解到1-5月房地产开发投资低幅增长，涨幅逐月增加。1-5月同比增长6.8%，比去年同期低25%，比今年同期固定资产投资要低26%。从土地开发来看，1-5月房地产开发企业购置土地继续负增长，降幅比一季度收窄，但同比降幅仍然在25%以上，说明房地产开发企业购置土地活动的景气并没有明显增加。1-5月新开工面积表现为负增长，这反映出房地产市场中存货压力继续存在，房地产开发企业对未来市场的预期是不明确的。1-5月份房价先跌后涨，商品房销售面积持续增加，比去年同期增加了25.5%，成交量已经超过2007年同期水平。14、购买力通过对项目周边进行问卷调查，对周边客户群的购买力有了一定的了解，从数据上分析，其家庭年收入平均在3万左右。被访者家庭月收入15%38%25%7%4%11%2000元以下2000-3500元3500-5000元5000-8000元8000-10000元不方便透露泗阳县原居民收入偏低家庭月收入多集中在2000元以下，2000-3500元的大多是老城区及周边企业员工，而高收入人群分布在企业管理人员及和私营业主中，而新城区的都是比较大的高新企业，员工的收入都比较高，部分企业收入按级别划分差距比较大。如泗阳电缆公司—青岛华安电力工程有限公司，一般的工程师及部门经理年薪在6-10万左右。部长的年薪近30万。15、人口特征被调查居民主要是由以下几类人群构成：泗阳县各企业及行政单位人员，在泗阳县经营的私营业主，涉外、师范的教师以及本地的居民。下面就以上居民有重点的进行分析：1）泗阳县各企业及行政单位人员年龄大多在25-45岁之间，文化素质、收入较高，相应的对生活的品质要求也高，也是购买力最强的一类人群。2）在泗阳县经营的私营业主因泗阳县所属宿迁市又临近泗洪县、沭阳县、淮安市，在附近经营的大多数业主都是外地人，他们的文化程度普遍不高。3）本县城的原居民16、客户需求从区位及居住环境等多方面的因素分析，新城区是最适合居住的。在调研的过程中我们发现居住自租房的占很大一部分，客户满意的面积是在110—140平米之间，三室二厅的户型最受欢迎，选择的建筑形式多为多层、花园洋房，别墅也占了相当大的一部分。多层小高层高层花园洋房别墅被访者选择建筑形式42%11%5%23%18%在目标客户中泗阳县各企业及行政单位人员，他们中大多偏中年，收入较高，有房的占多数并且有的拥有一套以上的物业，但他们中大多数人有换房与投资的意愿。在泗阳县经营的私营业主，大多是外地人把租用的门面房用来居家和做生意，且做生意的年限较长，让父母或子女来泗阳生活、就读的意愿强烈，拥有一个自己的房子，对于他们来说显得非常迫切。17、家庭结构家庭结构以刚刚进入婚姻阶段的两口之家和三口之家为主。这与之前分析的主要客户群体年龄层次低息息相关。客户家庭结构43%43%12%0%2%1人2人3人4人5人及以上18、教育背景被访问客户群体中普遍拥有较高的学历。表明项目产品在较高素质人群的综合对比选择上具备一定的竞争优势。客户教育背景分析64%32%4%0%高中及以下大专本科研究生及以上19、企业普通员工和个体老板是主要的购买人群客户职业分析0%3%6%23%13%36%19%教师医生政府公务员个体老板企业管理人员企业普通员工其他20、泗阳私车拥有的比例非常小这与上述分析客户经济能力相关。同时，项目入住后的公交线路的引进问题也必须得以重视，在现阶段中如何解决客户的交通疑虑值得思考。成交客户私车拥有情况分析9%91%是否综上数据显示泗阳目前有18%的人意向选择购买别墅，且多为个体老板、企业及行政单位人员。近期随着经济的发展以及泗阳居民收入的提升，随着别墅居住理念的逐步深入人心，从而引发了泗阳本地居民的别墅需求热情。市场原因是经济型别墅的成熟，刺激了泗阳部分中高收入家庭的别墅需求，而且这一趋势将成为别墅市场的主流。五、开发建设成本分析（以拟建项目为例）1、购地成本在投资人取得国有出让土地使用权后，需支付购地契税、土地使用权交易服务费、土地登记费等相关税费。根据《江苏省实施中华人民共和国契税暂行条例办法》（江苏省人民政府令第145号），《关于规范土地登记费收费标准的通知》（苏价房[1999]134号、苏财综[1999]81号），确定相关税费如下：契税=地价×4%土地使用权交易服务费=1.5元/㎡×157990㎡=236985元土地登记费=110+(INT((157990-1000)/500)+1)×40=12709元2、房屋建筑费用房屋建筑费用由房屋建筑安装工程费、公共基础设施费和附属公共配套设施费三部分构成。2.1建筑安装工程费建筑安装工程费指列入建筑安装工程施工图预算项目的主体房屋建筑安装费用，一般包括房屋土建（含桩基）工程费、水电安装工程费及附属工程费。根据江苏省建筑工程概预算编制方法和标准，结合本项目建筑安装工程施工预算和开发商提供的资料，经市场调研分析，确定该项目地上框架结构商住用房建筑安装工程费按建筑面积计为800元/㎡2.2公共基础设施费指开发项目内直接为商品房配套建设的道路、供水、供电、供气、供热、排