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——莱蒙国际济南奥体中心项目前期策划报告齐鲁对话世界的平台济南CBD首席商务综合体2战略层面盈利模式战术层面综合体研究各物业发展机会研判功能定位盈利模式选择物业发展建议项目目标分析项目本体分析奥体板块价值分析企业资源分析项目形象占位3PART1战略层面项目目标分析项目本体分析城市资源分析企业资源分析项目形象占位4项目目标分析5形象标杆奠定济南市第一商务综合体地位，塑造山东省一流商务典范样板，国企、股份制企业、世界五百强总部基地旗舰。价值标杆提升综合体价值，实现写字楼、酒店、商业各物业价值递增。价格标杆突破区域价格上限，引领济南CBD物业价格峰值。6项目本体分析7项目位于济南奥体片区核心位置，是城市规划发展的重要方向，规划前景利好，区域优势明显，是未来城市CBD项目位于济南市东部片区的奥体板块，属于政府东拓的黄金地段；位于奥体文博核心区范围内，未来济南中央商务区，区域商务、商业物业发展前景良好；项目北侧为省城第一大道“经十路”，经十路贯穿整个济南市区。沿经十路至市中心区约10公里；距机场30公里，距济南火车东站约13公里，交通极为便利。高新区板块火车东站济南遥墙机场城市中心区经十路奥体板块旅游路8项目周边交通环境优越，通达性极好，道路网络规划完善；项目北侧为省城第一大道“经十路”，贯穿整个济南市区，并与济南市区内的多条南北大道相连；项目南侧旅游路，贯通济南中部、南部与东部。旅游路两侧具有较好的景观资源，具备良好的居住条件；项目东侧奥体中路连接奥体片区与高新区。奥体西路奥体东路旅游路项目地块奥体中路经十路项目北临经十路，南临旅游路，西侧奥体西路将经十路和旅游路联通，区域交通非常便利9龙奥大厦奥体酒店奥体中心省军区省立医院中澳经贸中心文博中心经十路项目紧邻奥体中心、行政机关、金融办公、国有集团企业、省立医院东院，体育场等城市高端公建配套齐全，区域价值优势明显济南市政府济南奥体中心10项目东邻龙奥大厦、西邻奥体西路，北侧是龙奥北路与奥体场馆，南侧是龙奥南路、旅游路和海尔绿城，路网围合，交通便利北面:奥体场馆东面:龙奥大厦西面:奥体西路南面:龙奥南路11占地面积56802容积率4.1建筑密度≤30%绿地率≥30%总建面积232989出让年限40年成交价格52824单价620万/亩地块指标12高端配套政府驻地价值界定经十路、奥体东路、奥体西路、旅游路围合区的济南新CBD核心市场峰值区域的城市综合体项目热点区域核心位置交通畅达景观丰富总部基地首选区域城市规划重点方向本体价值界定13奥体板块价值分析14济南简介：济南，又称“泉城”，是中国东部沿海经济大省—山东省的省会，是全省政治、经济、文化、科技、教育和金融中心，也是国家批准的沿海开放城市和副省级城市。总面积8227平方公里，人口603.27万，其中市区人口约300万。济南是“全国城市综合实力50强”和“全国投资硬环境40优”的城市之一；济南经济发展概况：区位交通优势：济南是全省铁路、公路、航空的枢纽，铁路通往全国各大中城市，公路辐射全省各市地并与邻省相连，济南国际机场与国内外40多个大中城市相连，经营客货运输和通用航空业务；科技创新优势：高等院校众多，科研机构密集。现有高校18所，在校大学生超过20万人，科研机构200多个，能够满足各类企业、不同层次的人才需求；产业优势：济南是中国重要的工业城市之一。电子信息、交通设备、家用电器、机械制造、生物工程、纺织服装等六大主导产业在全国有着举足轻重的地位，具备承接国际产业特别是制造业转移的良好条件；开发区优势：济南市现有国家级开发区2个，省级开发区4个，其它各级各类开发区、工业园18个。投资环境日益改善，正成为外商投资的良好载体；投资环境优势：全市正在牢固树立以投资者为中心的服务理念，正在形成高效廉洁的行政环境、公开稳定的政策环境、统一透明的法制环境、公正有序的市场环境、亲商、安商、富商的社会环境和优美平安的投资环境；济南是山东省政治、经济、文化、科技、教育和金融中心，作为区域经济中心辐射能力和影响力都在大幅提升15济南城市化进程处于加速阶段，房地产市场进入高速增长期16旧城改造中疏西进东拓北跨南控《济南市城市总体规划方案》摘要：2020年中心城人口规模将由2005年的290万人增至430万人左右；中心城建设用地规模将由2005年的295平方公里增至410平方公里。中疏：指城市中心区进行梳理，展现泉城特色风貌带的魅力。南控：指严格控制向南部山区发展，保护城市之“肺”和泉水命脉。北跨：指时机成熟时向北跨过黄河发展。东拓：打造制造业发展走廊，发展东部城区的东部产业带。西进：指城市进一步向西发展，在长清区基础上形成以科技教育和高新技术为主的西部片区。济南市制定“东拓、西进、南控、北跨、中疏”战略，意在拓展城市空间，使得城市整体发展平衡17指导思想：以交通、科教为依托形成集三产、商贸、高尚休闲于一体的城市副中心重要举措：高铁枢纽综合区张庄机场搬迁大学科技园园博园核心价值：自然环境商贸三产科教人文指导思想中心城功能梳理将原有制造业及传统服务外迁，重点发展现代服务业，进行产业结构升级重要举措小清河改造华山片区建设中心城旧城改造核心价值城市配套高端现代服务业指导思想以产业东移为依托形成集产业、政务、配套于一体的城市副中心重要举措高新技术开发区奥体文博新区唐冶新区核心价值高新产业政务配套区域热点片区东部奥体-文博片区唐冶片区南部九曲片区西部西客站片区大学科技城中疏长清片区华山片区中疏西进南控小清河片区大学科技园高铁区九曲片区黄河北市镇高新开发区奥体文博片区东拓唐冶新区兴隆城市功能空间拓展中，东拓占先，中疏次之，西进较缓，且根据城市规划，东部区域是济南发展的重中之重18东部区域从“产业拉动”向功能复合的“城市新中心”转变，城市地位不断加强，未来将建设成为济南新中心1995年：齐鲁软件园成立；1997年：齐鲁软件园被国家科技部认定为全国首批“国家火炬计划软件产业基地”2001年：被国家发展计划委员会、国家信息产业部认定为“国家级软件产业基地”2008年：东部新城的提出，将奥体片区作为东部新城的核心2009年：济南成功召开全运会，奥体片区区域价值迅速攀升；2010年：济南市政府东迁，标志着济南行政中心和城市重心东移1995—1997年1997—2001年2008年2009—2010年2010之后城市核心商务带形成……城市综合体拉动区域价值……居住环境和周边配套的完善……成为济南新中心产业拉动阶段“东部新城”的提出“济南新中心”以齐鲁软件园成立为标志，大力发展高新技术产业；通过支柱产业的拉动，区域产业人口集聚，区域整体城市意向不佳，居住氛围与配套设施提升速度较慢。新的城市规划和区域定位提出，开始加大“东拓”的步伐；政府东迁和全运会的召开，极大地促进了东部区域的发展；成为房地产开发热点。“政府东迁”的发展战略，多项重大利好加速区域发展；城市功能更加复合、完善，体现“城市新中心”价值。19奥体文博片区是济南东部发展的核心片区，总用地面积约6平方公里，核心区城市设计约2平方公里；文博区定位为城市东部副中心的核心组团，与奥体中心等共同构筑济南东部未来的副中心，成为具有文化内涵的济南形象标志区、现代居住聚集区。奥体中心工业南路经十东路奥体片区是济南市近年来着力打造的形象标志区，将成为济南东部未来的副中心，也是东部新城崛起的标志20奥体片区——将成为济南市的名片区域，是济南的新中心、城市新兴CBD核心峰值地段、是城市发展的平台，经济动力载体城市CBD峰值地段规划路鲁银大厦国奥城黄金时代大卫奥体项目玉兰广场功能规划——省会级体育配套功能、CBD商务办公功能、政务功能、居住功能、旅游功能。人口规划——未来三年内奥体片区将规划人口11万；产业规划——重点发展总部基地服务业、积极发展先进零售业态、高级商务酒店、娱乐设施、生活社区等生活性服务业；完善和强化文化教育，培育和发展文艺中心以及医疗、休闲健身等公共服务业空间规划——奥体文博片区是济南东部发展的核心片区，该片区的双核分别为奥体中心和文博片区；21奥体片区土地供应密集且已趋于饱和，单体量较小，且基本为商服用地，可再开发土地极为稀少，本项目地块已成为区内稀缺资源已建成已立项项目未面世项目在建项目22土地位置土地面积（㎡）竞得单位成交价格（万元）经十东路以南,奥体场馆以东32022山东天业永安房地产有限公司3247.77体育西路以东，龙奥大厦西侧20722中国建设银行山东省分行1734.26体育西路以东，龙奥大厦西侧56802青岛啤酒房地产有限公司2267.182奥体北路北侧、奥体东路以东23875济南海信置业有限公司1298.42经十东路北侧、茂岭3号路东侧（燕山新区15-2号）34333中国人寿山东分公司1338.474建成项目在建项目立项项目未开工未立项项目鲁银银河大厦黄金广场青啤地块人寿成城大厦鲁商国奥城建行山东分行人民银行省高院浪潮总部大卫国际项目证监会省立医院东院天泰草山岭天业中心项目诚基项目交通枢纽中心烟草局海信写字楼项目山东省军区总部基地南区喜来登中国重汽总部山东检察院区域土地供应呈现寸土寸金的趋势表：目前奥体片区重点项目表：目前奥体片区重点土地供应23目前，奥体片区内共有主次干道57条，总长73.15公里济南在奥体中心最核心区域规划了奥体中路、奥体东路、奥体西路、奥体南路，综合楼东路、综合楼西路、综合楼南路以及中心区平台下方的南北道路8条干道。这8条道路全长6.6公里，形成了奥体中心、奥体中心周边、东部城区三层相互衔接的路网；在奥体中心外围，济南市还建设了解放东路东延长线、文化路东延长线、转山西路３条干道。这些道路的建设，都将有效解决奥体文博片区内交通的难题，完善东部新城区交通路网。经十路解放东路及延长线文化东路轻骑路转山西路奥体南路龙奥南路旅游路周边道路交通网络的快速完善，不仅解决了区域内的交通难题，更拓展了发展空间24地铁Or轻轨：南轨道交通将是轨道和轻轨相结合的模式，主干线以地铁为主，轻轨和有轨电车为辅。为保护地下泉水，据规划5号线为地上轻轨。届时轨道出行比例将占到公交出行比例50%以上，最高速度推荐80－100公里/小时，平均速度35－45公里/小时。根据地铁远景规划，本项目附近将修建的地铁为2号线和6号线。目前济南地铁规划正在进行最后的审批。1号线是所有线路当中最重要的一条线路，沿主城中轴东西横贯整个城市，并且直连了济南西站，济南站和济南东站3大交通枢纽。2号线为一条在主城与1号线平行的干线轨道，在东部郊区又起到了纵向连接线路作用，并且直接服务于遥墙机场。3号线为主城中轴的南北向纵向干线。并且跨过黄河，服务到黄河北岸地区。4号线为第二条通向长清区的轨道线路，在主城区北部起到了东西横向连接线路的作用。5号线为主城区一条东南半环状辅助线路。6号线服务于东北郊的王舍人镇，郭店镇和唐王镇等郊区组团。济南市地铁远景规划中，2号线和6号线均经过奥体片区，若规划报批成功，本区域将极具打造站前综合体的优越条件文博中心经贸中心武警总队城建局省国资委省高院省交通局省军区质监所电监会奥体中心市武警银座集团奥龙官邸喜来登龙奥大厦全运村草山岭旧改项目人民银行山东高速总部基地建行分行市检查院燕山新居鲁邦大厦黄金广场浪潮总部经十路政务配套商务办公居住社区酒店配套重汽总部诚基地产奥体板块是政府重点打造的城市副中心板块，城市市政配套丰富，并且具备龙洞等丰富的旅游资源26常住人口：人口规模：7万人，3年内达到23万人，2020年规划人口69万；辐射高新片区产业人口15万以上；消费水平：城市白领、财富阶层，消费水平较高；需求：生活服务，餐饮、百货、休闲娱乐；特点描述：人口基数庞大，收入稳定，区域消费的主力。2020年东部片区规划人口（万）46.5,68%14.1,20%8.5,12%奥体文博片区汉峪片区贤文片区流动人口：人口规模：每年参观人数约