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第二部分：市场调查分析CHAPTER2商业分布图各商业项目调查分析租金情况汇总消费人群分析小结北海市中心商业地段位于环北部湾广场这一带，形成了环型的商圈，周围商场密集，人流量大，占北海市商场的三分之二之多，可见此地竞争何其激烈；但这二年，随着房地产向市区四面扩展，人口开始向商圈外围迁移，商业布局正从中心商圈向外面扩张，形成了一个中心辐射四面的发展趋势。目前商圈外较具特色及响影力的当属北京路段的大润发商场，而其他外围商场目前经营不善，但前景不容忽视。北海商业主要由中心区北部湾商圈和近年形成的大润发商圈组成：北部湾商圈项目：和安商港、和安商都、新力百货商业广场、新力购物广场、宝谊商厦大润发商圈项目：大润发、时代广场、华美广场北海市商业总体分布北海商业格局－“口”字形围和式格局北海商业格局是由：北至北部湾路南至北海大道东至北京路西至贵州路四条道路围和的“口”字形结构。区域内包括：北海最大的购物广场人流量最大的超市最具人气的开放式绿地。一、北海主要商业街道调查北部湾路商业业态分析北部湾路是北海人流量最大的一条主干道，是传统的商业旺街，合安商港为首、新力、宝谊等商场同在北部湾路的一条线上。北部湾路交通便捷，有多路的公交车经过；毗邻北部湾广场，白天成为旅游一点，旅游者成为该区域销售动力，晚上北部湾广场成为市民的聚集地，带旺商铺夜市。服饰：35（包括男6女8品牌专卖30）宾馆、招待所：7家电、机电、装饰：17休闲娱乐：6饮食：16旅行社：2银行：6超市：3北海中学、现代妇科医院、和信客运中心其他：30餐饮15%服装服饰32%超市百货4%宾馆7%休闲娱乐8%银行6%其他28%区域租金水平：120－300元/㎡/月北海大道商业业态分析北海大道作为次级核心商业区的主要街区内含：大润发、时代广场和华美广场3个主要卖场。相比较北部湾路人流较少，除大润发有外，其余2个商业广场经营情况较差，未来几年内难有起色。北海大道未来有规划中的沃尔玛超市，如能按预期实施势必将吸引购物人流转移，将是该区域商业重新发展的重要契机。家电、装潢、装饰：23家餐饮：11家大型酒店：5家大型娱乐中心：1家服饰：11家，包括女式专卖4家，品牌专卖3家休闲娱乐：11家金融机构：7家资产评估：2家另有，联通、电信、南航机票、自来水公司其他：17家家电建材26%餐饮13%酒店宾馆6%休闲娱乐14%金融银行8%服装服饰13%其他20%扇面80%区域租金水平：90－150元/㎡/月四川路商业业态分析四川路逐渐形成了以餐饮为辅，通讯设备专卖为主的商业格局，其他商业亦有，整体商业布局较好，业种业态配置较为合理。通讯类：46家餐饮类：21家服饰：14家（女装4、男装3、男女以及混合品牌共4家）美容、休闲、娱乐：8家家电、装潢、装饰：13广告公司：6家茶行：3家宾馆：2家中介：2家。明都房地产：四川北路物资大厦一楼（万家兴斜对面）；规模2-3人；面积12-15平米。协盛地产：四川北路万家兴大厦旁；2-3人；12-15平米。其他：宝谊大厦、旧新力、振华（新、旧新力中间）、农行北海分行、中国邮政、EMS、电信、铁通、3G手机卖场、移动营业厅、工行大厦、建行、中国人民财产保险公司、航空售票处、交行餐饮16%服装服饰11%超市百货2%宾馆2%休闲娱乐6%通讯35%家装建材10%广告公司5%房产中介2%其他11%区域租金水平：90－150元/㎡/月北京路商业业态分析北京路商业街经过几年的发展逐渐形成自己稳定的客户群体，该商业街主要为服装、服饰类以及中底档餐饮等商家，以其物美价廉的产品优势始终保有一定的市场份额。餐饮：10家休闲娱乐：12家服饰：15（男装1家、女装4家、品牌专卖7家）宾馆：6家房地产中介：5家家电装饰：7家银行：3家餐饮18%服装服饰27%超市百货4%宾馆11%休闲娱乐22%家电家装13%银行5%区域租金水平：60－135元/㎡/月长青路商业业态分析电脑店：16家金融：2家办公用品：12家中介：7家服饰：2家宾馆：4家餐饮：16家文印店：4家烟酒茶行：8家药店：2家旅行社：1家售楼部：2家商场、大厦：3家婚纱摄影店：1家其他：44家长青路商业街主要以经营电脑，电子产品，配件及办公用品等为主，已形成初步的专业的电脑市场，形成一定的规模和知名度餐饮13%电脑14%办公用品11%宾馆4%文印店4%烟酒茶行7%中介店6%药店2%婚纱摄影店1%其他38%区域租金水平：100－150元/㎡/月商业街区租金商业街区主要业态目标客户经营方式租金水平北部湾路商业街区餐饮，服装，大型超市，商场中高收入消费者临街铺面皆为自营120-300元/月/㎡（靠近北部湾广场及大中心型商场沿街底商租金较高，新力商业广场部位沿街铺面租金可达到450元/月/㎡）四川路商业街区以餐饮为辅，通讯设备专卖为主的商业格局高中低档皆有临街铺面皆为自营为主90－150元/㎡/月（靠近北部湾广场附近租金较高）北海大道商业街区大润发、时代广场和华美广场3个主要卖场及家装等中高收入消费者临街铺面皆为自营为主90－150元/㎡/月（靠近大润发地段租金最高）北京路商业街主要为服装、服饰类以及中底档餐饮等商家中低档收入消费者临街铺面皆为自营为主60-135元/㎡/月长青路商业街区电脑专业市场学生，公司用户等临街铺面皆为自营为主，电脑及配件等为主100-150元/㎡/月北部湾路商业街区：北部湾路是北海人流量最大的一条主干道，是传统的商业旺街，商铺分布较集中，以合安商港为首、新力、宝谊等商场为中心，靠近北部湾广场及大中心型商场周边临街商铺租金在120-300元/月/㎡、二楼90-150元/月/㎡经营较好；新力商业广场部位沿街铺面租金可达到450元/月/㎡。四川路商业街区：四川路以通讯设备专卖为主，餐饮为辅的商业格局，其他商业亦有，整体商业布局较好，业种业态配置较为合理，底商租金不同路段租金不相同，越靠近北部湾广场租金越高，临街租金在90-150元/平米之间。北海大道商业街区：北海大道作为北海市次级核心商业区，相比较北部湾路人流较少，主要是以大润发为中心，越靠近大润发租金越高，租金在90－150元/㎡/月之间。相对其它商圈，租金有很大的上涨空间。北京路：北京路商业街主要为服装、服饰类以及中底档餐饮等商家，以其物美价廉的产品优势始终保有一定的市场份额，租金60-135元/㎡/月。长青路商业街区：长青路商业街主要以经营电脑，电子产品，配件及办公用品等为主，已形成初步的专业的电脑市场，形成一定的规模和知名度，租金100-150元/㎡/月。北海街道商业调查小结二、北海主要集中商业调查北海代表商业项目分布图北海的商业物业发展正处于初级阶段，目前和安商港凭高档次、业态分布规划成为北海商业的真正领头羊，其他如时代广场、新力购物广场、宝谊大厦外立面设计都比较滞后，商场的业态分布都较混乱。1、和安商都2、和安商港3、世纪公寓裙楼商业4、大润发5、新力百货商业广场6、新力百货广场7、新力购物广场8、宝谊大厦9、宝谊步行街10、时尚桂城11、奇珠商业广场1234567891011和安商都•位置:长青路北部湾广场•物业形态，底层裙楼-1-5层+部分沿街底商•商业面积10000㎡和安商都位于北部湾广场东侧，是北海商业旗舰“和安商港”首家姐妹店，拥有约5万平方米超大商业规模，是以超市、百货为两大主业态，集购物、餐饮、娱乐、美容美发、医药保健等多种业态于一体的综合型购物商都。2009年9月28号正式营业，目前招租基本已满，主要经营商家皆为和安商港的姐妹店。业态分布-1F：地下停车位地上地下车位共计300个停车收费标准0-30分钟免费30分钟-1小时3元24小时内最高收费15元24小时后循环收费1F：珠宝首饰；钟表眼镜，化妆品，保健品通讯，男女皮鞋，皮具箱包2F：女装内衣针织家具饰品美容美发羊绒羊毛中年装3F和安超市大地数字影院、便所换了主题餐厅4F；和安超市5F;金马美食城电玩游乐城享乐汇主题歌城租金临街店面：200-300元/㎡/月，商铺转让费5-8万左右，层高：6米可隔层使用押金20000元，每月支付租金1F-2F为百货3F租金120-150元/㎡/月(含公摊）4F租金80-100元/㎡/月(含公摊）5F租金60元/㎡/月(含公摊）左右三年一签，押三付三，第三年开始租金每年递增5%，装修免租期60天，物业管理费另收10元/㎡，水电费按表收取另加收8%功能分区明确，业态组合合理丰富，新建商场，购物环境佳和安商港定位集购物、休闲、娱乐、饮食于一体目标客户高档消费常住居民、旅游消费人群经营方式采用“百货商店+大型超市”双主力商家的模式，全部商铺不进行分散产权销售，只采用招租或合作经营方式，能保证商场经营的统一性，发展商并建立专业经营管理公司，对商场进行统一管主营项目、品牌一楼珠宝玉器、化妆品、皮鞋箱包、麦当劳、大型餐厅；二楼女装（代表品牌：茗、only、titi、lily等）；三楼男装（代表品牌：皮尔卡丹、金利来）；四楼运动品牌、童装（代表品牌：nike、adidas、spoony）位置环境和安商港位于北海核心商圈北部湾路商圈内，商场内部按照现代商业最成功的商业格局规划设计，最合理地进行商场内部的布局经营状况及评议购物环境是北海最好、最高档的，是目前北海唯一迎合主流商业布局的商场，人流量和经营情况也是北海最好的。租金收益：按营业额30％收取经营费用世纪公寓裙楼定位时尚运动品牌、餐饮、休闲娱乐。目标客户年轻人群、商务客户经营方式采用“群楼商业”模式，5层商铺全部自行经营，1、2、3层经营较好，4、5层空关。主营项目、品牌一层nike、adidas、安踏；二层经典咖啡、特色餐饮；三层旺角网吧,四楼佰悦便捷酒店、五楼泰康人寿保险公司位置环境该项目位于长青路、北部湾广场交口，属于核心商圈内。经营状况及评议项目虽没有整体定位，但因所处在核心商圈内，加之商业业态配置合理，消费目的性明确，因此是群楼商业中较为成功的案例，车位：仅地上，不足30个租金：一层180－260元/㎡/月，二层100-150元/㎡/月三层60元/㎡/月，四层50元/㎡/月，五层40元/㎡/月租金每年递增5%大润发定位便利一站式购物商场目标客户中档收入的家庭型消费群，部分中、高收入人士经营方式商场与商家折点回扣，部分铺面可租可卖，与和安模式基本相同，商场统一管理。主营项目、品牌一楼珠宝玉器、品牌男女服饰、皮具、肯德基、小型餐厅；二楼超市、尚男女青年服饰，名贵木器店、茶叶、大润发家电专卖行、手机卖场；三楼超市；五楼KTV娱乐城位置环境位于北京路中段，北海大道交汇处，交通便利；北京南路两侧房地产发展较快，居民居住相对集中，收入水平相对较高。商场位置宽敞，停车服务周到。经营状况及评议超市经营良好，至开业以来，人气一直很旺，特别是周未；其它品牌经营不佳，一楼的服饰价格高于市面价格，极少人光顾；商场经营以超市为主，其它设施配套相对完善，有儿童趣味场所，吸引小孩，目标是吸引家庭主妇消费。商场持续竞争力强，竞争优势明显，但超市与其它项目经营不协调。大润发租金：150－300元/㎡/月租金递增：6%车位：地上30，地下350地上广场全部为电动车车位新力购物广场、新力百货广场定位中低档商品购物商场目标客户中低收入消费者，以中低收入年轻消费者，中低档家庭消费为主经营方式商家自主经营，商场负责物业管理主营项目、品牌一楼超市、珠宝玉器、时尚男女装、日用品、中厅水吧、手机卖场，化装品；二楼是中低档女性服饰为主；三楼是家电，品牌多样，高中低劣产品都有、大型音像超市，四楼时尚女装，特色餐饮，美容等位置环境位于北部湾路与四川路交汇处，北部湾广场西北面，位置优越，交通便利，人流量大，周围人口密集，是商场经营的绝佳位置，但商场外围空间相对小经营状况及评议作为北海商业圈的开拓者之一，经营模式一直没有多大变化，总体经营良好；但这几年北海商业不断发展，严重冲击了这种旧的商业模