龙华写字楼市场

商业物业机会分析2龙华写字楼市场分析1深圳市写字楼市场分析3项目写字楼发展机会写字楼物业发展紧跟城市中心区的发展轨迹赛格电子商务圈南山新兴商务圈深南大道宝安新兴商务圈地王金融商务圈中心区高端商务圈中心西成长型企业商务圈科技园高新企业商务圈类型特征典型代表商业中心型依托于原有的商圈形成，如国贸片区。商圈的交通便捷、区位优势为写字楼的开发与品牌形象的树立奠定了良好的基础。入驻企业以港资企业、大公司驻深圳分公司、现代中介服务类行业为主国贸片区（国贸大厦、嘉里中心）、华强北-上海宾馆、南山海岸城政府规划型依托政府的利好规划形成，如政务文化新区，强势的政府资源，带动周边商务氛围的形成。入驻企业以大型国企、银行、大型外资企业等为主蔡屋围、福田中心区、宝安新中心产业带动型依托产业的集群发展，带动上下游企业的进入，形成对写字楼的需求，如盐田区、科技园，盐田港口物流业的发展带动了区域写字楼的兴起，入驻企业大多为物流企业；科技园则是深圳市高新产业的聚集地科技园（联想大厦、创维大厦）一级市场：从土地供应上来看，深圳新增商业办公用地供应持续萎缩一级市场：新增的商业性质办公用地大部分为企业自持或自用，预计未来几年内可售办公物业将进一步减少二级市场：写字楼的销售价格和销售面积稳步上升，其价值逐步受到市场认可原因1：国家打击住宅市场投机不放松，加之在2010年通货膨胀背景下，写字楼产品成为投资者货币保值增值的首选，促使了写字楼价格上升原因2：深圳商务市场逐渐成熟，可售型物业稀缺使写字楼售价上涨租金高二级市场：市场在售项目都实现了高价值、高消化率原因1：国家经济形势整体向好，贸易、物流、金融、制造、实业等行业对办公需求增大原因2：市场客户逐渐认识到了写字楼的价值，在通胀预期的压力下，倾向于购买优质写字楼寻求资金保值区域楼盘名称入市时间办公面积（平米）累计销售率10年销售面积（平米）10年均价（元/平米）累计销售周期（截止2010.12.31）中心区卓越世纪中心tower42009.0562000100%4960450008个月大中华IFC2009.124463895%424064500013个月中心西区NEO企业大道towerB2009.0635910100%1436003200013个月中央西谷大厦2009.0836344100%90862800012个月创建大厦2009.1226250100%26250280009个月红松大厦2009.138818100%388182100010个月盛唐商务大厦2008.0937145100%34472500020个月水松大厦2008.0925600100%68852000020个月罗湖区鸿隆世纪广场B座2010.042278886%19598280008个月南山区智慧广场2010.0610182587%84658450007个月汉京国际2010.0425546100%23639280006个月宝安区万骏经贸大厦2010.0119000100%171243000010个月2010年深圳写字楼市场在售写字楼销售数据三级市场：2009年经济走向尚未完全明朗，有改善办公环境、扩大公司规模等刚性需求的客户尚在持币观望。2010年经济复苏现象显现，部分刚性需求客户入市，促使租赁市场成交量上升，写字楼租金价格回稳上涨，且部分区域的明星项目高调入市带动了片区价格的上涨深圳城市写字楼发展趋势总结市场供应—写字楼未来市场土地供应及产品供应有限市场特征—深圳写字楼市场逐渐发展成熟，写字楼价值逐渐被认可，优质写字楼物业以持有为主商业物业机会分析2龙华写字楼市场分析1深圳市写字楼市场分析3项目写字楼发展机会龙华老城写字楼板块：尚未形成商务核心区，主要分布在龙华老城周边展滔科技大厦泽华大厦梅龙苑办公楼电信大楼龙鹏大楼美丽商业大楼潮回楼信伟商务大厦鸿宇大厦国鸿大厦华商国际大厦金銮时代商务大厦金龙华广场本项目龙华写字楼市场：当前区域内写字楼主要分为三种核心区中档商务楼电子产业科技楼农民房办公楼美丽商业大厦——区域最高端写字楼，依托龙华老城核心区位实现高租金、高出租率规模（平米）20000层数18大堂两个大堂每个面积不超过一百平米，石材地板和墙面，整体品质感不够，标配保安时常在岗位，大堂前台为某航空公司咨询处。本体商务设施智能中央集成管理系统、楼宇自控系统、空调计费及水电抄表系统、综合布线系统、计算机网络系统、移动通讯增益系统、背景音乐及紧急广播系统等。户型45平米、61平米、115平米，115平米以上出租率租金60元/㎡，管理费10元/㎡，出租率超过70%，总共18层楼，主要租客都集中在9楼以下，以低楼层最为集中，租客租客公司性质较为分散，总体以电子公司较多，还有贸易公司、服务公司、制造企业办事处等，较有名的公司有中国电信、友邦美丽商业大厦外景美丽商业大厦内景写字楼典型案例-中档商务楼金銮时代大厦——区域高端写字楼，便捷的交通、高品质的配套规模（平米）占地10000平米/建筑面积38000平米层数1层面积3700平米，层高6米；2-5层面积3700平米，层高5米；7-16层面积1700平米，层高3.8米大堂龙华首个9.5米挑空大堂本体商务设施5部电梯、中央空调系统、精装公共会议室、6楼空中花园、智能安防系统户型标准层1700平米，面积60-200平米可变灵活空间出租率租金60-70元/㎡，出租率超过95%租客以金融保险、电子科技公司为主金銮时代大厦外景金銮时代大厦水牌写字楼典型案例-中档商务楼泽华大厦——紧邻项目的高端写字楼规模（平米）占地4052平米/建筑面积30753平方米层数22大堂大理石装饰，6米高，双大堂入户本体商务设施大堂1号厅2部客梯、1部货梯、大堂2号厅3部客梯，智能监控系统、员工食堂户型标准层1500平米，面积50-250平米出租率租金43元/㎡，物管4元/㎡，出租率超过90%租客以电子科技、工程、贸易公司为主泽华大厦外景泽华大厦水牌泽华大厦客户构成商务贸易11%其他9%货运物流7%机电机械6%工程3%金融保险2%投资咨询12%电子科技50%泽华大厦的交通便利，紧挨着梅龙路，配套齐全，楼下就是KTV，整个楼的档次和形象都不错，是整个区域少有的高品质写字楼……—泽华大厦业务员写字楼典型案例-电子科技楼展滔科技大厦——主打电子商务的高新产业写字楼展滔科技大厦外景展滔科技大厦内景——精装规模（平米）占地11000平米/建筑面积80000平米层数25大堂石材墙面和地板本体商务设施当前无相关配套户型面积70-300平米出租率租金46-48元/㎡，物业费，出租率超过90%租客以网商、电子商务企业为主要客户我们大楼是申报了区电子商务孵化产业基地，如果贵公司属于该范畴，可以依据宝安区的电子商务产业的相关扶持政策申请相关费用的减免及优惠……—展滔科技大厦业务员展滔科技大厦内景——毛坯写字楼典型案例-电子科技楼潮回楼——紧邻龙华街道办的农民房办公楼潮回楼外景潮回楼内景规模（平米）占地10000平米/建筑面积38000平米层数1层面积3700平米，层高6米；2-5层面积3700平米，层高5米；7-16层面积1700平米，层高3.8米大堂无大堂配套本体商务设施无电梯，有停车场配套户型标准层1700平米，面积60-200平米可变灵活空间出租率租金45-50元/㎡，出租率超过95%租客以小型贸易、电子科技公司为主潮回楼停车场办公间实景写字楼典型案例-农民房办公楼写字楼特征一：龙华现有企业的办公方式较落后，大量在厂区、商住楼、商铺内办公办公场所类别入驻公司类别纯写字楼外贸，实业，事业，高科技单位，咨询服务类，培训，金融类、办事处小区住宅办公物流类，广告类，装饰类工业区，厂区内，仓库内办公工业区内的大多数企业（以加工制造类居多），物流公司等数据来源：2011年7月市场实地调研龙华存在大量工厂厂区，内有加工制造及物流公司集中办公；龙华写字楼档次普遍较低，办公条件有限；龙华自建自用写字楼物业主要分为居民自建用于出租，一般档次较低，出租面积较大；龙华临街商铺及住宅区内分布有较大量的企业办公，其办公方式落后，基本上未实现办公与业务、办公与仓库的分离。龙华办公方式比例统计27%38%18%12%5%写字楼厂区办公商住商铺自建自用数据来源：2011年7月市场实地调研统计样本：泽华大厦、展滔科技大厦、金銮大厦、美丽商业大厦、江南华府华商国际大厦、潮回楼、鸿宇大厦、金龙华广场等进驻企业统计写字楼特征二：总体客户构成中，实业类企业、高科技类中小企业占比较大龙华写字楼总体客户构成图18%4%4%6%4%35%4%12%8%5%外贸金融咨询服务类广告装饰高科技培训实业事业单位其他实业类企业、高科技类中小企业分别占了23%、20%；外贸类企业所占比例在11%左右；事业单位所占比例为13%，是龙华写字楼办公较有特色的一类办公企业；其他处于成长期、创业期的中小型咨询服务类、广告设计、装饰、培训类企业所占比重在25%左右，比重较大。写字楼特征三：龙华大部分企业存在改善办公方式和条件的需求，需求较好配套和服务、关注地段龙华现有的纯写字楼内办公企业对于较好配套及服务，形象较高端的写字楼存在较大需求；龙华中小型企业的成长速度基本上在2-5年之内，在创业初期所租赁的办公场所几年后基本上不能满足业务扩张的需要，存在较大改善需求；龙华企业对写字楼的关注普遍集中在地段上，对交通的方便有较大需求。进驻公司主要客户需求特征纯写字楼（金龙华广场）金海港休闲中心、欢声电器星海氟碳科技实业、中豪科技发展、巨虹科技深圳公司、泰康人寿、富泽产品开发部、赛亚通电子、聚美誉装饰、达闻培训、东海科技发展、曜良贸易多为贸易科技类公司，且办公面积多在140m2以上，表明在该大厦入住的企业均有一定规模，注重企业形象新建写字楼，配套、服务好、地段好；办公环境优越；面积大，有助于提高公司形象住宅改写字楼（和平大厦C座）太平洋人寿保险、顺华电脑服务部、宝安图书馆龙华培训部、捷立克白蚁防治、锐先广告、、世纪电脑商行、摩比佳科技、晨星产品设计、金金实业发展多以贸易服务公司为主，办公面积多在150m2以下租金相对便宜；面积小，满足了小企业的需求；一定的区位优势小区住宅内利有得实业、华天利贸易等等多以小型贸易、物流、广告、装饰和咨询服务类公司为主商住两用，费用低，多为小企业厂区仓库内立阳机械、元毅车料等大部分制造企业多为制造加工企业自有办公物业便于企业生产管理提高运营效率临街商铺发展到一定阶段的广告和装饰类公司居多多为业务类小企业，租赁商铺经营，办公与经营无明线分界方便照顾生意、成本低写字楼特征四：片区客户相对承租能力较低，写字楼购买意向弱2011年龙华写字楼租金（元/平米）美丽商业大厦60潮回楼50金銮时代大厦65展滔科技大厦48东明大厦65405060708090100110120130140150龙华写字楼客户购买意向统计分析无购买意向,84.63%有购买意向,14.73%龙华老城：区域内写字楼供应主要集中在龙华街道办及本项目，未来市场供应有限，形成不了规模效应10编号用地性质用地面积容积率建面龙华街道办2—3—17商业性办公1495574752—3—18商业性办公32235161157—1—1商业性办公54215271058—1—10商业性办公49913149738—1—11商业性办公50093150272—3—12商业性办公37764151042—3—14商业性办公92255461256—2—3商业性办公14601573005地块总计（万平米）21.49本项目7—2—2商业+办公197574.89.48地块总计（万平米）9.48龙华老城未来写字楼供应量共计30.97本项目油松工业区：未来办公物业供应量约为13.8万平米，沿龙峰路和民治大道分布地块编号用地代码用地性质用地面积容积率建面09—10C2商业性办公用地532631597813—17C2商业性办公用地163462.845768.814—01C2商业性办公用地140613.549213.515—18C2商业性办公用地97132.8