精装修房成本控制要点

精装修房成本控制要点——管理五区张新宏各位领导、同仁上午好：随着市场的发展，精装修的工程是越来越多，根据精装修房有着体量大、房型单一、质量要求高、维修工作量大的特点，在这里重点谈谈精装房在成本控制过程中所注意的要点，主要分几下7个方面：一、报价注意事项二、合同谈判要点三、工艺做法交底统一四、材料红杠线量的确定五、材料损耗的控制六、班组人工费的控制七、成品保护的控制一、报价注意事项1、措施费的测算，精装房体量大、每平方造价较低，所以措施费所占比例就大，不能按照常规的比例进行估算，要经过仔细的测算，常规有15项内容需要进行测算：（1）现场文明施工费1.0％（2）安全施工费0.4％（3）环境保护费（不含竣工空气污染检测费）0.5％（4）材料检验、试验费0.18％（5）临时设施费0.8％（6）脚手架费（按现场实际条件定）（7）材料运输费（按现场实际条件定）（不同于一般性工程）（8）材料二次搬运、夜间搬运增加费0.15％（9）工程超高人工降耗增加费（按现场实际条件定）（10）室内保洁费（不含开荒保洁）0.15％（11）深化设计费0.1％（大堂酒店需增加比例，根据图纸情况另行商议）（12）已完工程及设备成品保护费0.4％（13）包干费（现场水电费、垃圾清理至楼下指定由总包外运、3小时以内停电停水，不含土建总包服务费）1.0％（14）住宿补助及远征施工费（按现场实际条件定）（15）空气污检测费（正常是要推给甲方处理）总体上取下来会在8～10％左右，实际成本会在5～7％左右，主要是考虑后期维修费用，维修周期长、维修工作量大，工程竣工以后还要考虑到1～2年长时间留守部分工人待命维修，因为现在小业主上百万元买一套房，挑剔是正常的，这块费用又不好单列，只能含在相应措施费内，例如东九竣工一年多，已花了120万左右维修费用；2、综合单价组价的测算，考虑到精装修体量大、材料单一及利润较透明的特点，我们在组价时不能按照定额进行估算，高了甲方肯定中不了标，低了是没有经营的空间，也不可能想在材料上做文章来拉亏本子目，所以在组价时要结合现场实际施工工艺进行测算，有以下几点需注意的地方：（1）吊顶轻钢龙骨含量：主付龙骨的含量偏高，沿边龙骨含量偏低；（2）成品门、家俱、木饰面没有相应定额套用，如参照类似定额需调整人工，常规是材料价的10～12％；（3）卫生间墙面砖或石材铺贴，没有现成的粘贴剂定额套用，如参照干粉型定额，需根据实际情况调整含量，根据现场实测每1mm厚度大致耗用1.5～1.7kg粘结剂，实际铺贴厚度在8～10mm；（4）乳胶漆的人工在定额中含量是偏低，而这项工作在精装造价中所占比例较大，肯定是亏不得。3、公司管理费及利润10％～12％，取费基础为总价，这样便于好控制成本。4、其它说明：（1）甲指乙供材，按甲方签价加12％采购、保管费计入结算；（2）甲供乙安材料，按甲方购买价取11.5%管理费＋8％质量控制、深化排版、配合保管费、；（3）甲供甲安或甲方单独分包子项，并纳入装饰范围统一管理、协调的，按分包单位造价取3％的总包协调费、配合费；（4）现场零星点工按90元/工日计取；二、合同谈判要点在合同谈判过程中除了一些常规条款注意控制外，针对精装修房我们还要多关注以下几点：1、验收标准不能以小业主为准，要明确以国家验收规范为准，防止在小业主收房过程中，工程部两手一摊把责任全部加在我们身上。但在实际过程中还是对小业提出的一些非合理要求进行修补，维修量倒是不大，但是随叫随到，在背后却耗用大量人工，这是精装修工程成本上升的一大特点，怎么去控制是值得思考；2、保修时间的明确为竣工后几年内，不是以说以开发商与小业签定合同的保修时间，而且要明确保修的内容，最好是有详细的说明，哪些在保修内，哪些不在修内（需要整理），因为精装房后期维修的成本非常之大，就像是我们是卖出的产品一样，要有详细的质保说明；3、在合同中要注明环境污染检测责任，因为精装房中很多材料是甲供或者是甲方指定，为了避免小业主收房后不必要的纠纷，一般检测是交给甲方处理，谁的材料不合格由谁负责，要注意日常材料报验的有效性。4、竣工验收的时间要明确好节点时间，不是以小业主收房时间为准，应是在我方提交竣工验收证明后由业主在多少天内组织验收，以这个时间为竣工时间。在施工过程中后期要强烈要求甲方接收钥匙进行介入管理，并做好签收手续，以防日后有纠纷。5、工期的风险非常大，往往也是没有退路，一旦小业主不能按时收房就会提出索赔，甲方也肯定会把责任加在我们身上，所以过程中一定要作为重点来经营，最好在合同上明确罚款的上限；6、审计时间要明确，我们合作的开发商基本都是用他们的合同文本，总体是对他们有利，经济形势不好的情况下，防止开发商有意拖延审计时间，不象我们做政府工程，你不审甲方还会催着审。三、工艺做法交底统一根据报价书及现场实际情况，对施工工艺进行多方案比较，确保质量的同时把成本降至最低，一种工艺只要省一点点将是一笔不小的节约，哪怕是一块预埋板的节约、1mm厚粘结剂的节约等等，这就需要我们统一做法，尽可能把工艺优化到最佳：1、由深化设计师、施工员、预算员共同参与工艺做法深化，例如吊顶龙骨的排版、吊顶造型的做法、电视及五金预埋方案、饰面基层做法等等；精装中比较典形的有（这里不详细列举）：（1）镜子基层采用玻镁板代替木工板；（2）软包布分格控制损耗；（3）吊顶立板尽可能采用轻钢龙骨，可合理利用零料龙骨，也有利于质量控制；2、针对确定方案进行全员交底，针对精装采用水平施工，人员较多，如果不全员交底就会达不到统一的目的；3、在每个分项刚开始施工时由专人重点检查，以便及时整改，加强首检制度的执行。4、对于影响到质量的做法一定不能省，减少后期的维修实际上也是成本的控制，如吊顶转角加固、凹槽做法等；四、材料红杠线量的确定红杠线量是控制班组领料和统一配料的依据，精装修房都是体量大、房间多的特点，如果前期没有一个指导性的材料用量，过程中将没有办法去控制，在制定红杠线量过程中，我们要注意以下几点：1、此项工作一定要有施工员、预算员、带班结合工艺交底图纸共同参与测算，按样板房实测是最准的，并让带班签字确认，如果前期不能确定用量的材料，在班组领用前一定要测算出来，如墙纸、小五金。2、此量出来后要交仓库、施工员、带班各一份，由施工员、仓库把关班组的领用量，时刻提醒班组领用量与红杠线量和差距，设定预警线。3、过程中要由预算员、施工员对现场做法进行检查、核对，及时调整红杠线量，尽可能把红杠线量跟实际相符合。五、材料损耗的控制（一）、损耗控制的特点1、针对户型统一、批量作业的特点，基层材料需定尺加工，减少损耗，但要注意交底和统一配料、检查，避免长的切成短的，短的扔掉现象人，例如轻钢龙骨、石膏板、墙纸采取量大定尺加工；2、对于统一做法子项采取集中加工，由安装工人领用半成品到现场安装，如门套木工板基层、窗帘盒木工板基层、吊顶造型、墙纸、墙地砖等，主要注意现场场地的选定、班组的配合；3、针对一些比例小、比较零碎、损耗大的零星辅材，建议采取双包的形式来控制损耗，这同时也是为减轻项目部、仓管的压力，例如吊顶面自攻螺丝、油漆腻子、夹板基层枪钉、水泥黄砂、墙纸基层采用双包等；4、针对一些因为施工会造成很大浪费的主材，建议采取双包施工，例如石材、石膏线、玻璃。5、针对房间多、空间小的特点，现场需有人专门定期检查余料集中汇总，工完料完，避免现场有存量，工人不知道还在领料。6、临时设施控制，现场特别是木工板用量往往是远远超过结算量，有很大一块是班组拿来做仓库、宿舍床板、宿舍桌子等，包括现场的水电费，我们要严格控制这一块，现在很多工程都是单独挂表结算。7、针对体量大、时间长的特点，材料领用制度要规范，班组由专人领用，项目部由施工员、预算员参与审核班组请料，但项目部要注意执行力，开了红灯就不好收场。（二）、损耗控制在执行过程中遇到的问题前几年我们区就一直在谈损耗控制，但是在具体执行过程中还是有很多问题，我个人认为主要是以下几点原因：1、材料损耗不仅仅是对班组考核，应该同项目经理、施工员考核也挂上钩，也要签一份损耗控制责任状，从上至下都要有意识、压力。2、在深化设计上面不能让设计师去关注损耗问题，这是有点不太现实，所有深化的内容应由预算员主动参与审阅一遍，力求在效果、质量、成本上达到平衡，预算员要进行测算多种方案的价格，供项目经理决策；3、损耗的控制其实不局限于现场材料的浪费，很多时候是交底的工艺是否合理？项目部有没有做到点对点、人对人的交底？4、成本控制的意识是有了、制度也有了，但是做到最后效果可能是一般，是什么原因导至这种结果呢？关键还是要有一套完整的实施流程来推动制度的执行，每个人的责任是什么，相互之间怎么沟通；5、针对每个项目部不同的施工水平，我认为要有套指导性的东西帮助材料损耗控制，例如像质量通病一样，大家集思广益也来编制损耗控制通病：6、老板和带班之间在损耗控制上是一种矛盾，老板认为材料节约了，他的人工肯定是花多了，所以往往老板是不太关心现场材料损耗问题（没有那么高的意识，也不在乎这点奖罚金额），我认为应该直接同带班考核。7、最终考核对现其实很难做，首先前期测算的数据要有说服力，并能够随着工程进展，根据实际情况不断调整，对过程中班组节约或损耗要有依据辅助说明，如序号材料名称损耗通病控制要点1石材1、色差，甲方要求更换2、大改小切割1、重点部位在厂家就要预排查看2、材料厂家贴好标签、装箱，照片、联系单、领用签字单等；六、班组人工费的控制1、人工费在50前需签定合同并包死，由班组共同承担风险，由此加强班组自身的管理。2、合理按排工作，帮助班组去控制人工费，不能东一棒西一锤的去做，在工序上、材料配送上要合理、到位；最好采用单一流水作业，例如做门套安排一些固定人员，就专门做门套。3、规范做法，注意质量通病的预防，减少维修工作量。七、成品保护的控制1、其它配合安装单位的破坏，特别是水电、空调单位的破坏，虽然找业主可能会签给我们，但是这块签证怎么算都是划不来，所以要加强兄弟单位的配合，相互理解、多沟通。2、后期五金件、洁具等遗失、破坏，要加强开门制度的执行，要有专人负责开门，而且要有一套制度来管理，例如进房间要有胸卡和鞋套等，并做好登记手续。随着社会的发展，竞争是越来越激烈，成本控制这项工作也会越来越重要，特别是内部成本的控制，每个项目部都有自已的心得，在这里谈的不到位的地方请多提宝贵意见。谢谢大家！