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“华晟地产白桥路项目前期提报”同盛行（郑州）地产营销机构谨呈：华晟地产2商业秘密声明本文内包含的资料属于同盛行地产顾问（郑州）有限公司的商业机密，一旦泄漏，可能被商业竞争者利用。因此本文档内容仅限于对同盛行地产顾问（郑州）有限公司作投标之用；除此之外，不得私自发布、使用和复制文档的任何内容。如果同盛行地产顾问（郑州）有限公司有幸和贵方签订合同，对本文档中数据的发布、使用和复制的权利将在以后签订的协议中明确说明。本限制条款不适用于可以从其它合法渠道得到对文中包含数据的使用授权的情况。3市场分析项目分析项目定位营销策略政策环境区位分析楼市分析竞争分析政策分析2018年，房产调控长效机制元年，三四线城市或将迎来拐点。宏观调控：不放松2017年，房产调控政策持续进行，目前没有松动迹象十九大召开：明确房子是用来住的，不是用来炒的，同时加速建立房产市场长效机制在调控政策下，房地产税加速出台，房地产税作为长效机制的重要“构件”或将纳入立法议程，明确落地时间新的房地产发展模式已经确立，对于企业来说：应尽快适应新的行业环境，确定新的企业战略并加以实施。信贷：收紧银行界人士指出，金融手段一直以来对房地产市场的影响很大，若政府持续严控金融信贷，首当其冲打击的就是投资客的购买积极性，而刚需和改善也都会受到抑制，对购房者的信心是个巨大打击，将会对楼市造成巨大的影响。银行贷款持续紧缩，首套房利率上浮30%，基本就是不放贷；由于银根紧张，4月17日，央行降准1个点，以应对中小企业信贷紧张。2018年将是房地产长效机制元年，房产税正在密集出台，并将迅速实施，房地产回归“居住”属性是必然。练江河休闲宜居区，作为驻马店的后花园，随着练江河升级改造，已成为新的投资居住热点。区域概况：以练江河为引擎，通过天中古镇、驿站文化旅游等，打造驻马店的后花园。功能定位：作为与驻马店老城紧密相连的区域，练江河片区有着提升城市环境，改善城市形象的重要作用。区域定位：驻马店的后花园，休闲、旅游、商业等为一体的城市形象窗口。交通规划：白桥路、风光路、文明路与城区无缝连接，汝河大道直通京珠高速驻马店南入口，107过道直达确山。区位分析随着驻马店城市发展，已初步形成北部开发区、高铁商务区、中心老城区、铁东改造区、练江河片区五大组团。北部新区：政务新区向北延伸的区域，开源大道以北，文明路为中轴，利用职教园+小清河为引擎极力向北拓展，主流均价5000-5800。练江大道北部新区练江河片区高铁商务区铁东中心区高铁片区：沿高铁南北延伸，目前区域基本配套日益完善，品牌项目多、规模大。主流均价5500-8000（精装）中心片区：多为旧城改造项目，少而小，形象品质普遍较低，主流均价5600-6000铁东片区：随着东广场的升级改造，和碧桂园欧洲城的进驻，铁东形象正在改观，主流均价5000-6000练江河片区：项目较多，供应量大，区域价值日益提升，主流均价4500-6000楼市分析2017年开发商购置热情高涨，地王频现，预计2018年入市项目将会使市场竞争加剧。土地综述1、受市场火爆影响，开发商入市信心大增，土地市场相较2016年明显火爆，2017年4季度商住类土地供应爆发式增长，2018年入市项目将持续增多。2、2017年商住类地价明显上涨，高铁片区一宗地以506万/亩夺得地王，中心城区地价已超300万，城区边缘地价150—200万。3、房产名企在土地市场相对于中小开发商更加具有主动权，政府方面更倾向于招商引资，与房产名企合作，促进城市建设。4、随着拆迁改造力度的增加，棚户区改造用地逐渐放量，驻马店将再一次出现集中入市供应现象。2017年全年驻马店商业住宅类土地共计成交25宗，总面积1115990平方米（1673.5亩），同比增长约130%，成交金额22.3亿元，同比增长约116%。土地分析2017年，驻马店房地产市场量价齐升，其中北区、高铁片区遥遥领先，练江河片区价格涨幅快，去化量相对较少。各版块量价综述2017年度，北区和高铁片区整体去化量依然保持优势，此区域楼盘数量多，因多为现房及尾盘项目，价位适中。高铁片区价位最高，北区去化速度最快，练江河片区价位上涨较快，销量增长相对较少。驻马店2017年整体销售26840套，均价5098，相比2016年，销量增长21.54%，成交均价增长18.64%。2017年，住宅类产品，量价格齐升，因备案数据滞后，具体价格可能更高。产品形态而言，以高层产品为主，洋房产品也非常紧俏，量价齐升，公寓、商铺相对去化缓慢，投资热情不高。产品类型高层洋房别墅公寓商铺销售套数（套）21639152115213542174销售面积（㎡）2406330207265295537179175467销售金额（万元）10923171463243041335658117835销售均价（元/㎡）4539705910291496715614销售分析2017年，市场库存以公寓和商铺为主，其中住宅需求集中在110-130㎡之间。纵观2017年备案数据，通过整体去化量和库存量对比可知，住宅产品处于供不应求状态，公寓商铺处于供大于求。通过产品面积区间的去化和库存相比，110-130㎡区间市场需求火热，90㎡以下去化缓慢，库存较多。产品类型高层洋房公寓商铺去化套数21639152113542174库存套数20274158231649719库存面积208822182599190105735803面积去化套数库存套数库存占比70平以下1266305815.08%70—90㎡185918048.9%90—110㎡3592344617%110—130㎡12327643131.72%130—150㎡3073409020.17%150㎡以上104314457.13%库存分析周边楼盘供应量较大，主要竞争对手有金海岸、金水湾、上海滩、悦龙台、世博园等项目。竞品分析金海岸项目：占地100亩，总建面15万方，规划有高层住宅、花园洋房和沿河联排等，容积率2.9，目前工程进度4层左右，排号认筹10#、13#，约认筹400组左右，预计5月选房，目前内部认购价格4500元/㎡。国企开发，四证全，前期4300低价员工团购，开拓市场客户。金海岸书香水岸项目：占地近300亩，规划建筑面积近80万平方米，由33栋高层精品住宅、1栋智能化商务办公楼、3栋多层电梯花园洋房别墅、临街商业裙楼等多种业态组成的大型城市综合体。一期剩余少量房源在售。在售均价约5050元/㎡，目前处于尾盘销售，剩余约240亩未推。书香水岸滨河万象城项目：占地70亩，总建面17万方，共7栋高层住宅896套房源，2T4，主力户型面积99-123m²三房，3月底9号楼开始排号，预计5月选房，本批房源189套，约2.3万㎡，预计10月份住宅清盘。在售均价约5600元/㎡，9号楼排号约100组左右，去化速度月均30套。滨河万象城弘康·金水湾项目：总占地160亩，总建面18万㎡，1期、2期共推售11栋小高层，约6.5万㎡；3期6栋高层，体量约7万㎡；金水湾是南区高端楼盘的代表，整个小区规划以11层小高层、16-18层二类高层为主，是一个低密度住宅社区，园林景观打造较为细致。实景现房，在售均价约5800元/㎡，目前处于尾盘销售，月均销售速度约20套。金水湾滨江国际项目：占地67亩，总建筑面积20万㎡，新亚洲建筑风格，产品为洋房+高层，目前仍处于规划调整中。2018年1月启动0元入会，享万元优惠活动。据售楼部介绍，5月计划启动项目推售，预计2018年下半年证件齐全入市。滨江国际上海滩项目：占地108亩，总建筑面积16万㎡，目前在售为1#；2#、8#、9#未售，剩余房源约500套。销售均价5600元/㎡，五证齐全准现房、现房销售，月均去化约40套。上海滩悦龙台项目：占地100亩，总建筑面积26万㎡，2月启动8#、10#认筹排号，目前认筹约400组，日均5组左右；排号政策交1千抵1万、交1万抵3万。一期约10万㎡，约900余套，首批8#、10#预计5月初选房，销售均价预计4900元/㎡。悦龙台同信·世博院项目：规划总占地近160亩，总建筑面积近34万平方米，宣传配套较高，纯高层住宅，主力面积95-125㎡，2017年12月启动排号，交1千抵1万，四证齐全，排号量约600组，4月21日选房均价5000元/㎡，13层4900元/㎡。4月21日开盘选房，无证推售均价约5000元/㎡，排号600组，216套房源，去化约180套。116㎡95㎡世博院2018年，调控方向稳定，信贷收紧，驻马店整体行情尚好，区域内竞争激烈，机遇与风险并存。政策总结：宏观调控不放松，银行信贷放款困难，资金流将成为影响房产开发的关键因素。政策影响预计将在2018年有所体现，三四线楼市或将迎来拐点。楼市总结：2017年驻马店拆迁改造效果显著，土地供应成交量较大，预计2018年入市项目较多，市场供应量增加，2017年量价齐升的走势或将回落。区域总结：总练江河片区项目较多，竞争激烈；基本都是20万㎡左右的楼盘，目前住宅剩余推售量约45万㎡，预计2018年推售200万㎡，供应量较大，客户选择面较宽；周边大量拆迁户成为市场主力。竞品总结：现房、实景可鉴，均价5600，证件不全内购的，均价约4900。单个项目月均去化约20-40套。项目名字金水湾书香水岸上海滩滨河万象城金海岸悦龙台世博院滨江国际工程进度实景可鉴准现房现房可鉴准现房四层，四证全未动未动未动价格58005050560056004500预计4900均价5000无销售概况20套20套40套30套日到访25组日到访20组日到访100组日到访10组优劣对比实景品质高，低开高走五证齐全准现房五证齐全有客户基础五证齐全准现房低价团购，开拓市场临干道、临河开发商品牌，宣传配套高停摆时间过长市场小结20市场分析项目分析项目定位营销战略区域分析规划分析提升建议项目四围：南临百合路，书香水岸项目东北接练江河，约沿河1里的金源路河堤西临规划驻马店三小（新校），白桥路项目位于白桥路、金源路交汇处东100米，规划三十一小的东隔壁，紧邻练江河南岸。项目地块项目位于练江河沿线发展核心区，发展潜力巨大。人文生态/驻确一体化/新城区/高速引线/练江河/森林公园，众多楼盘入住以后带来的庞大引力，以练江河为引擎、天中古镇的规划、白桥路、金源路、百合路等众多路网的贯通，片区练江河景观带的升级改造等为区域的发展提供了勃勃的人气与后劲。背靠老城区，扼守城南新区，雄踞城市南区发展的核心阵地。城市发展强劲的练江河沿线核心区项目区位项目位于练江河沿线景观核心区，环境优美一里沿河湾，枕水而居；门前三公园，富氧生活！项目周边有置地公园、烟草局游园、练江河景观公园等多处公园绿地，更能畅享金源路一里河湾的水岸生活。环境资源项目位于练江河沿线发展核心区，教育资源丰富隔临双名校，全程教育家门近享。项目西侧规划了三小新校，占地45亩（36班），项目配套六班建制双语幼儿园，周边七中、九中、十八中、体育中学环伺，教育资源丰富。教育资源项目周边目前生活配套较为匮乏，商业配套较少。1公里可达爱家量贩白桥路店。白桥路直达老城区，进享繁华，离尘不离城。项目位于工业区，附近较多工厂，生活配套不足，沿白桥路向北可直达中华大道老城区，转乐山大道即可到乐山商场、步行街。1公里可直达爱家量贩白桥路店。配套资源项目四向交通畅达，客运站、火车站、高速口出行便捷。公交、火车、自驾进出从容，方便快捷。周边交通便利，北通连江大道、中华路，可达白桥客运站，南接汝河大道直达京珠高速口，向南107国道直达确山县城，门前有3路公交（白桥路百合路站），直达乐山商场、火车站。配套资源我们认为，项目区域的核心优势应是几个方面的组合：首先是：练江河休闲片区的核心区位价值，休闲宜居。其次是：项目一线临河，枕水而居，一窗收揽练江河美景的稀缺价值，以及由此延伸的周边置地公园、烟草局游园、社区景观园林的公园人居享受。特别是：规划36班建制的三小新校隔墙为邻，家门口、小区内的教育配套，省心免接送。区域资源小结核心优势：一湾水世界，双校三公园20万㎡新亚洲风格墅质