87房地产基础知识

烟台博源房地产开发有限公司房地产基础知识分为两部分第一部分：重点介绍有关房地产的专业名词及基本常识．第二部分：重点介绍有关规划设计方面的基础知识．第一部分：专业名词及解释专有名词及解释我国的土地制度及土地市场制度有关土地开发的名词有关房地产开发的名词有关房产产品类型的名词专有名词解释房地产：房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。房地产由于位置的固定性和不可移动性，又被称为不动产。三种存在形态：即土地、建筑物、房地合一。专有名词解释房地产业：是指以土地建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、管理、维修、装饰和服务等多种经济活动的综合性产业，属于第三产业。主要业务内容：包括房地产开发、房地产投资、房地产建设、中介服务、咨询服务、价格评估、房地产经纪、物业管理等。我国的土地制度根据宪法和土地法的规定，在我国，所有的土地只属于国家所有或者集体所有，任何单位或个人对于土地只有使用权，而没有所有权。国有土地：即属于国家（全民所有）的土地。集体土地：是指属于农村居民集体经济组织（如村委会或村民小组）所有的土地。房地产市场的划分房地产市场分为三级市场。房地产一级市场就是土地一级市场。房地产二级市场就是房地产开发市场。房地产三级市场是在二级市场基础上再转让或出租的房地产交易市场。我国土地市场分为一级、二级市场，市场方针是：控制土地一级市场，开放搞活二级市场。指政府代表国家以土地所有者的身份，将土地使用权有偿、有限期的交于使用者的活动。政府（国土局下属的土地储备中心）是主体，是垄断者，任何土地未经一级市场不得进入二级市场进行交易。一级市场是土地使用权出让市场，国家按照土地供应计划，采用招标、拍卖、挂牌方式，以土地使用合同的形式，将土地以一定年限、规定用途及一定价格出让给房地产开发商或其它土地使用者。土地一级市场概念：指使用者把通过一级市场取得的土地使用权，按照市场机制进行买卖、租赁、交换、赠与、继承、抵押等经济活动。二级市场是指房地产开发市场。属性：相当于一般的商品，但针对的只是土地的使用权。土地二级市场土地一级开发指由政府或者其授权的企业，对于一定区域范围内的生地、毛地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行基本的市政配套建设，使其达到“三通（五通或七通）一平”的条件，成为熟地，然后再进行出让或转让的过程。生地或毛地变成熟地的过程。土地一级开发由相关政府部门操作。土地二级开发土地二级开发是指在熟地上进行房地产开发，与房地产二级市场是同步存在的。取得土地使用权的方式买卖赠与租赁继承抵押一级市场（国家出让）二级市场（企业转让）行政划拨协议出让招标挂牌公开拍卖有关土地开发的名词生地：尚未开发的农地或荒地，一般离城镇较远，无市政基础设施。毛地：指城市中尚需拆迁才具备开发条件的土地。熟地：指已经完成基本市政设施建设，达到“n通一平”条件的建设用地。有关土地开发的名词宗地：城市以宗地为最小的土地单元进行编号，称为“宗地号”或“地号”。宗地是土地登记的基本单元，也是地籍调查的基本单元。烟J[2011]6007号地块位于海越路东，规划一号路北，土地出让面积是17166.86平方米，规划建筑面积约≤63200平方米，属于商服用地，出让起始价为10813万元，竞买保证金为2163万元。按照相应的规划容积率计算，第一宗地块的楼面地价为1710.9元/平方米。土地级别：根据土地的价值及所处地段的繁华程度的不同而划分的土地等级。各地标准不一样，烟台市住宅用地划分为一、二、三、四、五级。三通一平：指水通、电通、道路通，场地平整。七通一平：指水通、电通、道路通、通信通、燃气通、热力通、排水通，场地平整。有关房产开发的名词商品房：指由房地产开发企业开发建设并销售、出租的房屋。期房：是指开发商取得商品房预售证到取得房地产权证书这一期间所销售的房屋。在港澳地区称为卖“楼花”，这也是当前普遍采用的一种销售策略现房：指开发商已经办理了房地产权证的商品房。通常意义是指已经完工可以入住的房屋。尾房：又称“扫尾房”，是空置房的一种，一般当楼盘销售量达到90%以后，剩余的零散房屋，通常朝向、采光、位置等不好的房屋。一线、二线、三线、四线城市对于一、二、三、四线城市的概念一直没有明确的定义。一般来说一线城市是指1992年国家规定的5个特区和6个城市；一线：北京、上海、广州、深圳、天津二线城市指省会城市、直辖市和单列市，如青岛、大连、深圳等；三线城市则指有战略意义的大中城市和经济总量较大的小城市，比如宁波、温州、东莞。建筑层数划分按照民用建筑的层数分类低层建筑指１～３层建筑多层建筑４～６层建筑中高层建筑７～９层建筑高层建筑１０层以上住宅。公共建筑及综合性建筑总高度超过24米为高层超高层建筑建筑物高度超过100米时，不论住宅或者公共建筑均为超高层有关房屋产品类型的名词住宅：是专供人们居住用的房屋。通常意义上的住宅是指普通住宅。别墅：是指在郊区或风景区建造的舒适的园林住宅，一般拥有院落、车库、花园等。公寓：住宅的一种，通常建在大城市，繁华地段，多为高层，标准较高，室内配套和住宅基本相同，具有较为完善的商业、物业服务，主要供应对象为常来常往的中外客商及其家眷中短期租用。酒店式公寓：是指提供“酒店式服务，公寓式管理”的公寓，市场定位很高，具有住宅、酒店、会所的综合功能。第二部分：规划基础知识城市规划：指对一定时期内城市的经济和社会发展、土地利用、空间布局以及各项建设的综合部署、具体安排和实施管理。城市基础设施：是城市生存和发展所必须具备的工程性基础性设施和社会性基础设施的总称。规划设计中常用的技术指标总占地面积建设用地面积总建筑面积地上（地下）建筑面积住宅、商业、教育等建筑面积容积率（有时总用地容积率）建筑密度建筑层数、高度绿地率总户数停车位住宅建筑套密度住宅面积净密度各类建筑边线用地红线：是指围起一块土地的坐标点的连线，线内的地块就是取得使用权的土地范围，一般用红线标示。但在实际实施中，一般要“退红线”，即在红线基础上再向内退让一定距离作为缓冲带，各地规定的具体数字不同，主要是为了以后城市的发展考虑，退让部分不得占用，但同样要算在用地面积内。建筑红线：是指建筑控制线，是建筑物基底位置（外墙、台阶等）的界限，任何临街的建筑物或构筑物不得超越此界限。城市黄线：是指对城市发展全局有影响的、城市规划中确定的、必须控制的城市基础设施用地的控制界线城市蓝线：指城市规划确定的江、河、湖、库、渠和湿地等城市地表水体保护和控制的地域界线。城市绿线：是指城市规划的绿地范围，此范围内只能进行绿化，不得改做它用。城市紫线：是指国家历史文化名城内的历史文化街区及省、自治区、直辖市人民政府公布的历史文化街区保护范围界线。城市黑线：市政公用设施规划控制线，黑线导控的核心是控制各类市政公用设施、地面输送管廊的用地范围，以保证各类设施的正常运行。道路红线：是城市道路（含居住区级道路）用地的规划控制线；烟台市城市规划管理规定建筑间距第十三条住宅朝向（住宅正面）以东、南、东南、西南为前，每户具有两个或两个以上接受不同方向日照的居室，只计算主要朝向所在的一个方向。建筑间距，住宅从阳台外墙计算，其它类型建筑从建筑主墙计算。建筑装饰构架、建筑入口雨蓬等局部突出部分不计入建筑间距内。建筑高度为前面建筑檐口（或女儿墙）相对于后面建筑首层居室室内地坪的垂直高度；当坡屋面坡度大于1：1.55时，建筑高度从前面建筑屋脊算起。烟台市城市规划管理规定第十四条低层住宅间距应符合下列规定：（一）最小间距不得小于前面低层、多层建筑高度的1.8倍。（二）低层住宅与其侧面低层、多层住宅间距不小于6米，与其后面各类住宅间距不小于16米。第十五条多层住宅间距应符合下列规定：（一）多层条式住宅（面宽20米以上，含20米）与后面多层、高层住宅平行布置（指两栋住宅长边夹角不大于15°）时，最小间距不得小于前面建筑高度的1.55倍。烟台市城市规划管理规定（二）多层点式住宅、多层住宅为其它布置形式时，需满足被遮挡住宅大寒日有效日照时间不少于2小时；旧区改建的项目内，新建住宅需满足大寒日有效日照时间不少于1小时。多层点式住宅与其后面各类住宅最小间距不小于20米。（三）住宅侧面最小间距不得小于6米。第十六条高层住宅间距应符合下列规定：（一）高层住宅与后面各类住宅间距，需满足被遮挡住宅大寒日有效日照时间不少于2小时；旧区改建的项目内，新建住宅需满足大寒日有效日照时间不少于1小时。高层住宅与后面各类住宅最小间距不小于30米。（二）高层住宅与各类住宅的侧面间距不得小于13米。烟台市城市规划管理规定第十七条非住宅建筑与住宅间距应符合下列规定：（一）非住宅建筑位于住宅前面时，按住宅间距控制，且最小间距不小于16米。（二）非住宅建筑位于住宅后面时，三层及三层以下的与住宅的最小间距不小于16米；三层以上的与住宅的最小间距不小于20米。（三）非住宅建筑位于住宅侧面时，按消防间距控制，但最小间距不小于6米。（四）煤气调压站、换热站、变电室等一层小型市政公用设施用房与住宅的间距按国家有关规范确定。日照标准有关知识日照标准为保证居住空间获得足够的阳光照射，满足人们的健康需求，所规定的最低日照时间。《城市居住区规划设计规范》规定：根据各地区的气候条件和居住卫生要求确定的，建筑物正面向阳房间在规定日照标准日获得的日照量。一般按照首层窗户满窗日照时间累加计算，实际测量比较麻烦。指建筑物自身高度与北临建筑物之间距离之比。越小越好。指根据日照标准确定的房屋间距与南临建筑物高度的比值。越大越好。这个指标会经常用到。日照间距日照间距系数建筑间距：两栋建筑物外墙之间的水平距离。不应小于6米北京地区不应小于10米。各地规定个不相同。不应小于13米与侧面有窗的各种层数住宅之间应考虑视线干扰因素，适当加大间距。板式住宅高层住宅规划设计相关名词建设用地面积：也称总占地面积，是指城市规划部门确定的建设用地范围的水平投影面积，不包括代征用地。总建筑面积：也叫展开面积，是指建筑物各层水平投影面积的总和。小区总建筑面积：是指小区内住宅、公建和人防地下室面积总和。建筑基底面积：是指建筑物首层面积总和。使用面积：是指建筑物中直接为生产或生活使用的净面积，在住宅中也称为“居住面积”。结构面积：指建筑物中各层平面中的墙、柱等结构所占面积的总和。辅助面积：各层中为辅助生产或生活活动所占的净面积总和，如楼梯、走道等。小区总建筑面积：是指小区内住宅、公建和人防地下室面积总和。建筑密度：也称建筑覆盖率，是指建筑基底面积占建设用地面积的百分比，它反映的是一定用地范围内的建筑密集程度。规划形态：是指项目的具体建筑构成，包括楼宇数量、使用性质、层数等具体指标。容积率容积率：是指建设用地范围内总建筑面积与建设用地面积之比，一般用小数表示。这是一个非常重要的指标，反映了土地的利用强度和利用效率，往往决定着开发面积的大小、楼面地价的高低和生活质量的差异，一般来说数值越小，意味着居住越舒适，但同时也意味着土地成本在房屋成本中的比例越高容积率=地上总建筑面积÷规划用地面积。当建筑物层高超过8米，在计算容积率时该层建筑面积加倍计算住宅小区容积率小于1.0的，为非普通住宅。绿地率与绿化率绿地面积：是指能够用于绿化的土地面积，包括公共绿地、宅旁绿地、道路绿地等，不包括屋顶绿化、垂直绿化以及小于2㎡的土地。指一定区域内各类绿化用地面积占该区域面积的比例（不包括垂直绿化）。一般要求新区不低于30%，旧区不低于25%。即绿化覆盖率，是指建设用地范围内全部绿化植被水平投影面积总和与建设用地面积的比率。绿地率（常用指标）绿化率（一般大于绿地率）38按层数分类按照民用建筑的层数分类低层建筑指１～３层建筑多层建筑４