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本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。2020/2/52020/2/5公厕与商业适应性研究及规划设计建议谨呈：天津市环境建设投资有限公司项目背景开发内容天津市环投公司为政府的全资子公司，由政府出资，委托环投公司在2005年天津市内建设15座左右高标准经营性公厕，如果经营成功未来几年会陆续兴建更多类似的高标准经营性公厕。经营模式公厕的经营模式为“以商养厕”，即初期的建设投资由政府出资，建成后的物业一部分作为公厕供人无偿使用，一部分作为商业物业对外租赁经营，用租金收益以及广告位招商等收益弥补公厕的建设成本和后续运营成本。地块背景初步选址23余块已经基本确定，均分布于城市主要交通节点，人流聚集，通达性和昭示性良好；23余块初步选址中10块用地已经基本拆迁完毕，其余用地上有少量民房待拆迁。建筑形式单座公厕的建筑形式为两层半独立建筑。每座公厕的建筑面积约为400-500平米，其中半地下公厕部分约为150平米，地上两层商业部分约为350平米。1432客户目标解析由于该项目是公建与商业的复合体，因此存在两个层次的目标：2政府目标企业自身发展目标11.1提升天津市的城市形象1.2满足广大市民对城市公共设施的需求2.1树立环投公司的品牌形象2.2建立可推广的可经营性高标准公厕的运营模式2.3通过商业租金的可持续收益，实现“以商养厕”项目界定城市小规模可持续经营公建项目城市小规模可持续经营公建的KPI体系根据客户目标，建立城市小规模可持续经营公建的KPI体系：公众形象社会效益指标社会示范作用公众需求满足城市形象提升经济效益指标可持续发展指标生态效益指标环保与节能资源回收与再利用公建的高水准设施与服务符合群众需求的商业业态人文氛围的营造景观价值商业价值的实现商业与公建的协调性政策适应性环境适应性解决方案的核心内容根据城市小规模可持续经营公建的KPI体系，确定解决方案的核心内容。确立“以商养厕”模式的标准——社会效益保证良好的公众形象——社会效益保证租金的持续流入——经济效益保证建筑形式的美观——社会效益保证合理的功能弹性——可持续发展保证高水准的设施与配套——社会与生态效益1建立可推广的业态筛选模型3选择合理的规划设计方案2选择适合的商业业态及品牌本报告的主要内容1业态筛选模型23商业定位及经济测算规划设计建议业态筛选模型业态筛选模型1根据项目整体要求确定初选业态3根据商家的条件确定最终业态2根据地块具体条件确定拟招租业态业态筛选流程——根据项目整体要求确定初选业态形象要求：为了保证公厕的高标准，应选择形象较好的商业物业与之匹配。环境脏乱、有异味、或缺乏社会效益的业态不应入选。规模要求：受项目建筑形式所限，所选商业业态的适宜规模应在160平米（单层）或350平米（双层）左右。因此规模小于150平米或大于350平米的业态应排除。定义备选业态集合形象要求规模要求确定本项目可选的业态集合确定各类别地块对应的业态范围排除不符业态排除不符业态不符合不符合符合符合地块区位属性分类区位属性与业态范围对照表业态筛选流程——根据地块具体条件确定拟招租业态判断各地块区位属性的目的在于按照区位属性对地块分类。经营策略选择：集合式经营策略，即具有共同区位属性的一类地块选择同一种业态，进行连锁经营；分散式经营策略，即对不同的地块分别考虑，根据自身的条件选择不同的业态。区位属性与业态范围对照表判断各地块的区位属性确定各个地块拟招租业态各地块周围的商业现状和消费需求探讨各类地块进行连锁经营的可能业态探讨各个地块进行分散经营的可能业态经营策略选择集合式经营策略分散式经营策略探讨各个地块进行分散经营的优选业态业态筛选流程——根据商家的条件确定最终业态在招商过程中，主要通过商家的需求和条件来确定最终业态。例如承租条件、承付租金和承租期限等。招商得到有承租意向的备选商家集合能否满足承租条件确定最终商家排除该商家各商家的承付租金和承租期限各商家承租条件否能业态筛选流程——根据项目整体要求确定初选业态定义备选业态集合形象要求规模要求确定本项目可选的业态集合确定各类别地块对应的业态范围排除不符业态排除不符业态不符合不符合符合符合地块区位属性分类区位属性与业态范围对照表定义业态集合本项目的备选业态集合为宜于室内经营的商业和服务业业态筛选流程——根据项目整体要求确定初选业态定义备选业态集合形象要求规模要求确定本项目可选的业态集合确定各类别地块对应的业态范围排除不符业态排除不符业态不符合不符合符合符合地块区位属性分类区位属性与业态范围对照表根据形象要求筛选业态根据项目商业形象的要求，屏蔽某些商业业态：商业形象备选业态项目自身条件餐饮特色休闲品牌专卖生活服务金融服务网吧建材水产品批发零售游戏厅…文化用品…小商品批发业态评选漏斗图电子产品生活零售商务服务…被排除业态符合要求业态不符合形象要求的业态容易造成环境脏乱的：建材零售、洗车修车、小商品批发等。容易产生异味的：水产品的批发零售等。容易产生损害社会效益后果的：网吧、游戏厅等。其他公众形象不好的：成人保健用品、寿衣店、公墓代理等。业态筛选流程——根据项目整体要求确定初选业态定义备选业态集合形象要求规模要求确定本项目可选的业态集合确定各类别地块对应的业态范围排除不符业态排除不符业态不符合不符合符合符合地块区位属性分类区位属性与业态范围对照表根据规模要求筛选业态根据项目物业规模的要求，屏蔽某些商业业态：物业规模备选业态项目自身条件餐饮特色休闲品牌专卖生活服务金融服务商场报刊零售家具店健身中心…文化用品…花店业态评选漏斗图电子产品生活零售商务服务…被排除业态符合要求业态不符合规模要求的业态经营面积通常小于160平米的：报刊零售、花店、奶站、送水站、照片冲印等。经营面积通常大于350平米的：商场、旅馆、家具销售、家电销售、健身中心、洗浴中心、影剧院等。业态筛选流程——根据项目整体要求确定初选业态定义备选业态集合形象要求规模要求确定本项目可选的业态集合确定各类别地块对应的业态范围排除不符业态排除不符业态不符合不符合符合符合地块区位属性分类区位属性与业态范围对照表确定本项目可选的业态集合餐饮类：中餐店、西餐店、快餐店、饮品屋等。服饰类：服装店、鞋店、饰品店等。生活零售类：便利店、各类食品店、五金日杂店、药店、化妆品店等。生活服务类：美容美发、洗衣店、社区门诊、影楼、婚庆礼仪、室内装潢等。商务服务类：订票中心、文印装订、图文设计等。公共服务类：邮局、银行、通讯营业厅等。体育文化类：体育用品商店、文化用品商店、音像店、书店、工艺礼品店、电子数码产品、时尚精品店等。休闲娱乐类：足疗保健、KTV、酒吧、茶馆等。旅游特色类：纪念品店、土特产店、箱包店等。业态筛选流程——根据项目整体要求确定初选业态定义备选业态集合形象要求规模要求确定本项目可选的业态集合确定各类别地块对应的业态范围排除不符业态排除不符业态不符合不符合符合符合地块区位属性分类区位属性与业态范围对照表商业聚集地是指商铺连续长度达到100米以上，且大多数规模在60平米以上。非商业聚集地不满足上述条件的即为非商业聚集地。地块区位属性分类根据地块所处的环境确定该地块处于商业聚集地或非商业聚集地。商业聚集地根据区域内所经营的业态种类将商业聚集地分为特色商业型和综合商业型。特色商业型是指本区域内所经营的业态以一种或两种为主，其他种类业态数量不多，规模不大。综合商业型是指本区域内所经营的业态品种齐全，并无明显突出者。非商业聚集地根据地块上现有商业针对的消费人群，将非商业聚集地分为外向服务型和内向服务型。外向服务型是指地块上现有商业的服务人群为本地块外部的流动人口。内向服务型是指地块上现有商业的服务人群为本地块附近的常驻人口。非商业聚集地外向服务型根据地块周围的交通和资源将外向服务型地块分为城际交通枢纽类、城内交通枢纽类和旅游景点类。内向服务型城际交通枢纽类火车站、长途汽车站、轮船码头城内交通枢纽类城郊干道交汇处、公交车总站、地铁轻轨站观光景点类旅游景点、市级广场、公园、纪念馆、展览馆、博物馆非商业聚集地外向服务型内向服务型根据地块周围常驻人口的类别将内向服务型地块分为商务办公类、行政事业类、高校类、居民区类和特色区类。商务办公类地块周围有写字楼、独栋大规模专营商业或各类企业，商业主要针对的消费者为商务办公人员。行政事业类地块周围有政府机关、大型事业单位或军队，商业主要针对的消费者为上述机构的工作人员。高校类地块周围有高等院校，商业主要针对的消费者为学生。居民区类地块周围主要是居民生活区，商业主要针对当地居民。特色区类如少数民族聚集区、外籍人士聚集区等。区位属性分类结果特色商业型商业聚集地综合商业型城际交通枢纽类外向服务型城市交通枢纽类旅游景点类非商业聚集地商务办公类行政事业类内向服务型高校类居民区类特色区类业态筛选流程——根据项目整体要求确定初选业态定义备选业态集合形象要求规模要求确定本项目可选的业态集合确定各类别地块对应的业态范围排除不符业态排除不符业态不符合不符合符合符合地块区位属性分类区位属性与业态范围对照表区位属性与业态范围对照表——世联模型区位类别商业聚集地非商业聚集地特色商业型综合商业型外向服务型内向服务型城际交通枢纽城市交通枢纽旅游观光景点商务办公区行政事业单位高校居民区特殊区域业态类别该区域特有的特色商业任意业态餐饮、超市、药店、旅游特色零售、公共服务餐饮、便利零售、银行餐饮、纪念品零售、银行餐饮，商务服务，公共服务、办公耗材高档餐饮，高档娱乐休闲、公共服务餐饮、时尚精品、体育文化用品、生活零售、服饰、休闲娱乐、公共服务生活零售、生活服务、大众餐饮、大众休闲娱乐、公共服务特殊业态业态筛选流程——根据地块具体条件确定拟招租业态区位属性与业态范围对照表判断各地块的区位属性确定各个地块拟招租业态各地块周围的商业现状和消费需求探讨各类地块进行连锁经营的可能业态探讨各个地块进行分散经营的可能业态经营策略选择集合式经营策略分散式经营策略探讨各个地块进行分散经营的优选业态判断各地块的区位属性判断地块区位属性的基本要素是：地块周围的商业环境、交通状况、地块上现有商业服务的消费者来源和类别。判断过程中的注意事项：如果某一地块上现有商业的消费者既有流动人口又有常驻人口，且二者比例相当，则按照“外向服务型〉内向服务型”的优先顺序判定区位属性。如果外向服务型的某一地块同时具有两种细分属性，按照“观光景点〉城际交通枢纽〉城内交通枢纽”的优先顺序判定区位属性。如果内向服务型的某一地块同时具有两种细分属性，按照“特色区〉商务办公〉行政事业〉高校〉居民区”的优先顺序判定区位属性。业态筛选流程——根据地块具体条件确定拟招租业态区位属性与业态范围对照表判断各地块的区位属性确定各个地块拟招租业态各地块周围商业现状和消费需求探讨各类地块进行连锁经营的可能业态探讨各个地块进行分散经营的可能业态经营策略选择集合式经营策略分散式经营策略探讨各个地块进行分散经营的优选业态经营策略选择集合式经营策略对具有相同区位属性的一类地块整体考虑，选择连锁经营模式的适合业态，统一招商，统一管理。分散式经营策略对各个地块分别加以考虑，针对地块上的商业现状和消费者需求确定不同的业态，单独招商，单独管理。集合式经营策略分散式经营策略优点便于统一管理租户有利于项目的整体形象招商相对容易风险比较分散缺点对招商能力要求较高风险比较集中不利于统一管理业态筛选过程繁琐在实际工作中往往将两种策略结合起来，互相补充，得到拟招商的备选业态集合。集合式经营策略当各地块的区位属性比较集中时，宜采用此种方式。由于同一类地块对应的业态范围相同，因此可以选取同一种业态在这一类地块上经营。有时某一种业态可以同时适用于两类甚至三类地块，例如餐饮、零售，因此也可以在几类地块上经营同一种业态。举例：地块A、B、C、D分别位于地铁站、轻轨站、公交总站附近。地块上的人流量较大，商业氛围一般。首先确定这四个地块的区位属性为“非商业聚集地－外向服务型－城市交通枢纽类”，该属性对应的业态全集为【餐饮、便利零售】，可以选择